房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

万州区住宅房地产市场调研

第一章万州区分析

一、万州区自然地理环境概述

1、地理位置

万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，位于东经107°55’22~108 53 25 ，北纬30°24 25~31°14 58 。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，东西广97.25 公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里（耕地面积100 万亩，其中田58.49 万亩；大于25 度坡地50.14 万亩，其中旱地32.49 万亩），城市面积32.5 平方公里，直线距离重庆市228 公里。

万州区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762 米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106 米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3 米，境内相对高差分别为184.5 米、1266.8 米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。

（1）地理位置优越

万州位于重庆“一圈两翼”的渝东北翼，是渝东北翼的经济中心。万州同时也是重庆的第二大城市，长江流域的重要城市，因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名。距重庆水路327公里，陆路328公里，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。区位独特，历为渝东北、川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，是长江上游地区区域性中心城市。

（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明

万州属亚热带季风湿润带，气候四季分明。冬暖、多雾；夏热，多伏旱；春早，气温回升快而不稳定，秋长，阴雨绵绵，以及日照充足，雨量充沛，天气温和，无霜期长，霜雪稀少。

小结：区域位置极其优越，主城区以长江沿岸发展及独特的山地地貌，导致主城内形成几大板块式发展。

2、城市规模

全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人，累计搬迁安置移民26.3万人，是全市人口最多、移民任务最重、城市体量最大、管理单元最多的区县，为重庆第二大城市。

据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》，主城区城市人口规模为：近期2007年62.5万人；中期2010年70万人；远期2020年90万人。

远期5个近郊组团的人口规模分别为：高峰镇5万人，高梁镇2万人，熊家镇3万人，长岭镇2万人，新田镇3万人。

在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展

3、万州区行政区划及人口

万州区直接管理镇乡、街道，辖13个乡、28个镇、11个街道，2015年总人口175万人，幅员面积3457平方千米。

4、城市交通

2016年万州区交通建设为主题的新闻发布会上获悉，万州将在5年内完成270亿元交通建设投资，大力推进“两横两纵”铁路骨架网、“一环七射”高速公路网和“一空一港”建设，逐步完善“快捷、舒适、高效”的铁、公、水、空多式联运立体

综合交

通运输体系，基本建成长江上游区域性综合交通枢纽和渝东北绿色交通走廊核心区。（1）对外交通：万州以“八高八铁一空一港”着力打造重要综合交通枢纽

铁路:

确立渝东北铁路枢纽地位

建成通车渝万客运专线、郑万高速铁路，新增铁路里程66公里，力争开工建设达万铁路扩能改造项目，一纵一横的“十字”型铁路骨架网正式形成，真正融入全国铁路网络，彻底改变万州乃至整个三峡库区铁路发展边缘化的落后局面。

届时，万州与全国主要经济腹地之间的时空距离将大为缩短，将形成万州到重庆、宜昌1小时，万州到武汉、西安2小时，万州到北京、上海、广州6小时快捷到达的时空格局。

高速公路:

基本建成公路运输枢纽

建成通车万州至忠县、万州至利川、城市外环新田至高峰连接线3条高速公路，万州经安康至西安的北上高速通道将正式打通，新增高速公路里程124公里，全区通车高速公路达到6条228公里，并形成总长80公里、合围面积300余平方公里的城市外环高速。全区对外高速通道将由现在的3个增至5个，万州向东、向南、向西、向北等主通道方向均实现1条或多条高速公路连接，一环五射的高速公路网络基本形成。推进万忠北线、万达直线高速公路前期工作，力争“十三五”末开工建设。

码头：

提升库区航运服务功能

按照“二客五货”港口规划布局，建成新田港一期工程、望天咀作业区，全区港口年货物吞吐能力达到3500万吨，集装箱年通过能力达到70万标箱。

重点推进新田港口物流园区建设，建成新田港疏港大道、新田港铁路专用线、新田至高峰连接线等对外集疏运体系，万州新田港将成为三峡库区辐射功能最广、服务能力最强的现代化综合性铁水、公水联运枢纽港，形成辐射长江流域与华东、华北、西南及西北地区的铁水联运物流新通道。

（2）中心城交通、

州区城乡建委公布了《万州区城市公共交通系统规划方案公告》，公告明确提出了未来万州的公交服务体系要以轨道交通为骨架。轻轨规划了3条线路：从塘坊至高峰的1号线站点最多，有18个；从密溪沟到观音岩的2号线站点最少，只有6个；从玉龙路到长岭的

3号线则有8个站点。

2015年建成城区道路510公里，主次干道实现“白改黑”。城区公共停车场达到385个、停车位4.3万个，设置临时占道停车位4340个。新投放公交车130辆、出租车564辆。

小结：完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。

二、万州区经济发展

1、万州区经济概述

2015年万州生产总值828.22亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比全国、全市分别高4.2和0.1个百分点。其中，第一产业增加值59.62亿元，同比增长5.2%；第二产

业增加值409.59亿元，同比增长13.1%；第三产业增加值359.01亿元，同比增长10.1%。按常住人口计算，人均万州生产总值51570元（8280美元），同比增长10.6%。三次产业结构比由2014年的7.1:50.8:42.1调整为7.2:49.5:43.3，第三产业占万州生产总值的比重比上年提高1.2个百分点。

2、财政和金融

2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。年末全区银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到58.81%。

2015年金融机构存贷款余额

2006年-2015年金融机构存款和贷款余额