城市商业圈建设规划方案报告

市场条件因素
定位背景
从宏观层面来说，巴南区经济前景看好，政府欲将其打造为重庆主城第七
大商圈；
巴南区的零售商业以鱼洞商业中心为代表，本项目的成功运营可一举成 为本区域商业中心领导者的角色； 本项目可以作为区域性商业中心来发展，其重点是：以购物、餐饮、休 闲娱乐为一体的复合型商业。 本项目附近的『协信巴南购物中心』对本项目商业定位存在一定程度的影响， 必须从定位上、市场诉求上做出有效区别。
做“活” 人气
做“好” 价值
做“牛” 品牌
经营收益是现实价值，资产增值是预期价值，资本运营是长远 的最大价值。
主ห้องสมุดไป่ตู้定位
我们将本项目定位为区域性的，时尚的，家庭消费为主
题的购物中心，上述定位是从以下三方面考虑的：
区域性定位：巴南区距离主城各区较远，所处地理位置决定了其商
业辐射能力有限，主要消费人群仅限于本区及巴南周边居民，形成 一种典型的区域经济；
1、打造服务意识强烈的专业商业运营团队，形成本项目特色化经营管理；
2、提供高品质的商业物业管理，为商业运营“保驾护航”； 3、塑造具有商社集团品牌号召力的企业文化，从而为将本项目打造为品牌
商业物业奠定坚实基础。
客层定位
目标市场定位包括两方面，即目标区域定位和目标消费群 定位。本项目立足辐射巴南区，满足全客层的一站式购物 体验消费。主力消费群重点锁定有消费实力的中青年中端 时尚消费客群及家庭消费人群。
项目先天条件
定位背景
本项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、能见度、 商业经营环境、人流量的要求； 本项目交通便利，地段前景看好； 项目位于传统商业中心，而非新兴区域，本区域作为一个商业 中心，市场要素齐备，对一个商业中心的提档升级比打造新市场的时间 要短，难度相对小。
定位的原则
本项目商业定位要既能满足本区域所流失的中高端消费需求，又能适度
地倡导、展现代商业文化，并重塑落后于主城其它区域的消费观。
目前巴南区商业地产开发呈逐步升温态势，未来五年内将有大量商业物业供应， 本项目将面临严峻的竞争考验，未来的竞争威胁不确定因素较多； 地块所在新市街沿线商业及商圈商业主要业态为大卖场、专业店、专卖店、便 利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，同时鱼洞整体商业格局仍以沿 街底商成市的传统商业模式为主，在定位时需要进一步提升。
与巴南区鱼洞经济发展、历史文化及消费水平相协调，立足该区域现实消费 状况。
在此前提，去提升巴南区的商业品质，为巴南市民引入一种全新的生活方式； 与本区域现有商业和本项目主力百货错位配合，避免同质化竞争； 购物中心的商业定位与项目中住宅、公寓产品实现价值互动， 由购物中心价 值推进项目整体价值的提升。
城市商业圈建设规划报告
目录
1 2 3
4 项目商业定位 项目业态业种配置 项目楼层功能分区 项目面临的困难及需要解决的问题 租金预估
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1
项目商业定位
定位背景综述
本项目的商业定位宏观层面的考虑：
1、巴南区商业现状：巴南区商业发展落后，以传统商业格局为主，城市景 观及商业形象欠佳，缺乏百货及购物中心类型的现代化商业形态。
市场功能定位
休闲功能
文化功能
购物功能
多业种、小规模、功 能复合，集购物、餐 饮、休闲、文化、娱 乐、服务为一体的多 种功能。
娱乐功能
项目整体 商业功能 服务功能
其它功能
餐饮功能
市场形象定位 硬件方面： 1、外立面强调现代感与时尚感，内部景观突出休闲与体验； 2、设备设施能够充分满足商业功能的需求，物业条件的优化与超前能 充分满足商铺功能在未来运营调整中的可变性； 3、动线设计科学合理，使平面交通与垂直交通人性化，具备较强的舒 适感。 软件方面：
时尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。项目各专业店、专卖店以时 尚化、特色化为主，各品类均设置个别高端品牌，来带动项目的整体形象 及影响力；但以更多的时尚化、特色化商品消费，来满足巴南区更为庞大 的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。 “分步实施，阶段调整、逐步到位”经营档次定位是在项目运营过程中 逐步实现的，通过培育期、调整期、成熟期各阶段的品牌及品类的不断调 整与优化从而达到我们的档次定位目标。
时尚性定位：巴南区商业发展落后，本项目通过适度超前的时尚定
位与现有商业及本项目主力百货形成差异，同时为巴南区期引入一 种全新的生活方式；
家庭消费定位：从巴南区人口构成来看，外来人口偏少，以本地区
人尤其以本土化家庭结构为主，家庭消费作为本项目的重点消费客 层，这将使本项目在运营初期得到有力的消费支撑。
主要居住在项目所在商圈内或商圈之外的次辐射地带 收入水平中等或中等偏高、消费能力强
目标消费群体
以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生 意人为主，同时可能吸引部分外来人口 本项目业主也为其中消费群体之一
经营档次定位
根据巴南区目前经济发展状况及对未来几年的预期，结合鱼洞市场调研分 析及商业经营者访谈，本项目商业应定位为中档；如果从提升项目整体品 质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商 业经营档次应定位为：
2、巴南区的发展：成为重庆主城区重要的商贸流通中心；成为重庆南部地 区的商务中心；成为中国西部公路物流中心；都市的休闲中心。十二五期 间巴南区域地位得到极大提升。
3、区域人口在2015年前数量会增加至100万，人口城市化率会极大提高， 消费能力增强，消费观念更趋都市化，其他区域现代时尚的商业卖 场受到大众追捧。
本项目相关商业定位随着经济的发展,根据市场的需求而顺势调整,最后走向 成熟稳定。
家 庭
+ 时 尚 做 “活”
经营档次定位
目前巴南区缺乏有竞争力的以时尚为主题的体验式休闲购物场所，而本 项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与鱼洞现有商业项目形成“良 好互补”。本项目应强调“一站式消费”这一商业概念，商家组合比例在 餐饮休闲方面以主题特色类为重，在零售商方面注重品牌档次、流行程度， 在整体价格定位上以中等收入者可负担之价位为主流，所面对的客层具丰 富性、多样性、易引导性的特点，形成自身特有的经营主题。