台湾住宅特点及发展方向(稿)

台湾住宅建筑特点及发展方向
京华城中城设计开发部刘光明
前言
2010年6月经业内人士介绍，笔者有幸去到台湾考察，了解到台北及台中当地住宅的特点可以用八个字来形容：从容用心，发展精致
概况
台湾是个美丽的岛屿，台湾气候冬季温暖，夏季炎热，雨量充沛，夏秋多台风和暴雨。

由于北回归线穿过台湾岛中部，台湾北部为亚热带气候，南部属热带气候。

这样的气候条件下，台湾建筑并不注重居住空间朝南的朝向，而注重景观的朝向。

如果有一条大河在建筑边上，那所有的住宅都会向河流的方向开大窗和景观阳台。

如果能看到台北101，那么阳台空间也一定是朝向101的。

景观好的房子当然也是价格最贵的。

台湾的土地是私有化的，也就是说土地证是无限期的，可以子孙承嗣的。

这也造成台湾的房地产很少能有一个大的地块来开发。

一般楼盘占地也就几十亩，单栋或三四栋高层建筑组合，不象我们见惯的大陆楼盘少则几百多则几千亩，楼栋号可以编到七八十号。

紧张的土地资源条件下也并没有限制台湾房产的发展，反而在有限的空间下打造更人性化的精品生活空间成为台湾房产的方向。

我们参观的楼盘并不是动则上千万的豪宅，而是当地一些标准住宅，主要项目为台北远扬加州、丽宝之星、台中惠宇建设等有代表性的楼盘。

建筑特征
笔者从地下车库、公共配套、套内空间、物业管理等几个方面介绍台湾住宅的特点。

一、地下车库：由于用地面积的限制，只能采用向地下求空间的方法，一般地下室都3～4层，层高3.5米以上以利管道排布。

地下室为停车位和一些机房空间。

以满足每户至少1个停车位。

由于台湾地区多台风、地震，为了保障供电可靠性，新建住宅一般都在地下室设发电机房作为备用电源。

地下车库采用连续壁施工法，有效提高工程进度和外墙防水性能。

地库地面采用易清洁的环氧漆，顶面均喷白，管线也喷白处理。

由于精良的施工和管理，地库四壁整洁清亮，管线排列整齐，照明光线充足，基本没有地下室常见的昏暗、潮湿、渗水发霉的现象。

所有住户汽车、摩托车均在小区外独立口直接下到地库，对住户影响被限制到最低。

二、公共配套：由于用地面积限制，台湾一般都是带电梯的高层建筑，20～30层较常见。

921地震后，台湾公布了新的921抗震工法，很多住宅都有独立的高强度抗震设施。

在安全的同时，作为两、三百户的一个楼盘，开发商还要考虑的就是生活的配套。

如何在小占地的空间内布置出生活配套所需，以满足人们精神的需求，台湾房产建筑商积累了很多宝贵的经验。

一般底层大堂设接待室，另设有沙发休闲吧、独立健身房、图书馆、阅读室、儿童游戏区、KTV家庭影院。

在几组单元楼栋中间形成的封闭空间里，设有露天游泳池、休闲广场。

底层如同一个综合精致的会所可以接待客人喝咖啡聊天，可以带儿童下楼活动游戏，可以躲开家里的喧哗独自在阅读室学习，可以在KTV组织生日party，可以在健身房跑步，也可以游泳，足不出户可以满足日常所需。

更大一点的楼盘甚至可以有包厢举办晚宴，当然菜肴都是由饭店外送的。

这些会所空间里都布置有卫生间、紧急报警按钮及紧急电话，而灯具的开关都可由进门处的一键式开关启闭。

多年经验积累下来的人性化设计，到处体现着以为人本的安全与便捷。

除了一层的空间，顶楼的空间使用也很特别，我们这次参访的楼盘顶楼均设计为上人屋面，通过门禁刷卡可以进入屋顶空间。

屋顶地面采用砂质彩色面包砖铺成，透水性好，且不易生青苔。

屋面通气管及排气井均采用美化手段隐蔽，为了安全，屋顶女儿墙设计较高。

屋面中间设有架高的休憩观景台，可以眺望远景，还有半封闭式玻璃晾衣晒被架棚架，既可晒被也可防雨淋。

屋顶也设用水池用水点及用电插座，方便住户活动所需。

三、套内空间：台湾地区基本普及精装修，除考虑集约化施工带来的成本节约，另一个主要原因是减少业主入住后断续装修对已入住业主造成长期影响，也可减轻物业管理公司的工作。

套内精装包括厨卫间、客厅天地墙，房间内天地墙、内嵌式衣柜等。

一般住户只需购置床、桌、沙发等移动家具即可入住，也可就客厅吊顶、电视墙等处作局部改造。

套内空间装修汇聚了台湾地产多年大量的经验积累，许多细节均以业主及家庭的使用为第一优先，特别罗列如附表一：
四、物业管理：门禁管理系统是物业管理的最重要的技术手段，业主出入必须经过一道道刷卡，进大堂后入单元门、进入电梯、上屋顶均需刷卡。

门禁给使用者带来的不只是安全还有自律，因为每次刷卡都有身份识别的记录。

这样的管理之下，业主生活的环境很安静，几乎没有闲杂人员能进入。

由于业主被门禁系统控制于预设的合理动线，物业管理人员也相对比较轻松。

人车分流，从设计之初，机动车、非机动车都从小区门外专用通道下地下室，出入
车库采用远程刷卡自动管理，同时也设置一个岗亭值班管理人员。

管理间整合，为了便于管理，业主主要活动空间均集中于一楼，物业服务人员相对集中。

监控视频设于一楼大厅吧台，吧台接待人员同时可以管理监控。

消防控制设备也与门厅吧台合用，或设于车库岗管理间内。

这样的设计以三班制计算可节省至少9人的人力成本。

设备管理，灯光、水池喷泉均按规定时间启动，由时控或BA自动执行。

发展方向
在保持优良品质的同时，台湾住宅以低碳、绿色为主要发展方向。

在楼盘建设中引入雨水收集、自动滴灌、垂直绿墙、屋顶绿化等功能，而且系统设计均从低运营成本、免维护角度出发，确保系统全寿命期的经济性，最大程度避免投资的浪费。

总结
这次参观的所有楼盘的建筑和装修都很精细，保证了楼盘的百年如新的基本品质。

空间的设计，提前考虑住户及物管公司的细节需求，提高了楼盘的适用性。

而物业细致贴心的服务管理也有效提升楼盘的无形价值。

附表一
分类项目优点
公共空间 1.地下室停车场设车档倒车入库更安全
2.地下室停车场标示车牌易于辨识及管理
3.地下室停车场设机车位符合住户生活需求
4.足量公共服务空间（休息区）创造空间使用的价值感
5.屋顶晒衣场有顶盖下雨时衣物棉被不会淋湿
6.屋顶设有水槽方便屋顶活动使用
7.中庭无障碍空间方便幼儿推车、搬运、残障者
电气 1.室内灯具统一开关出门便利开关控制全家灯具
2.总开关75～100安培/多回路配线因应住家用电设备增加及安全性
3.客厅及冰箱设置备用紧急电源插座紧急发电机电源联机以供停电可用（消防优先使用）
弱电 1.车道采感应卡方式管制易于管理及判别车辆
2.骑楼设置红外线摄影机增加夜间安全性及清晰度
3.电梯采感应卡管制方式感应卡不易破损感应灵敏
4.电梯车厢设置广播喇叭广播及聆听音乐
5.电梯设置便利残障人士操作键盘人性考虑
6.电梯设置地震感知器于地震时煞车保护生命安全
7.地下室一楼配管采线槽方式配合公设增加设备及拉线容易
8.于管理室增加自动报警系统增加小区安全性
9.公共区域厕所增加紧急压扣增加安全性
10.室内增加弱电收纳箱配合客户日后变更增加设备可用
给排水 1.给水主干管径1英吋水量较大
2.热水干管采管径3/4英吋被覆不锈钢管两间浴室同时使用水量较大
3.各户制水阀设于当层室内可轻易开关此项设施，便于水管维修
4.扬水系统加装软性启动器减低干管水锤现象及省电
5.自来水进水干管加装过滤设备滤除污泥杂质
6.室内废排水管加装存水弯防止异味／昆虫滋生
7.污废水泵采着脱装置可轻易检修
8. 污水泵排水管采不锈钢材质可承受水锤冲击
9.浴缸排水管采PVC配管完成可减低盐酸腐蚀及增加寿命
10.工作阳台设置冷热水出口及璧灯考虑主妇冬天洗衣及照明贴心细致
11.客厅冷气排水双面墙皆设考虑家具摆设可任意变化
12.淋浴间一字形泄水板泄水量大，易清洗。