房地产全过程成本精细化管理概述

K设计阶段』
※设计方案颠覆
/小区规划方案先邀请3家作招标一轮，全部不满意花费115万，请SWA重、
新设计，不满意花费75万元；最后国内设计院95万搞掂；两轮合计损失
19。万；
，390万
/建筑物单体方案、集中商业各先由芬兰设计院设计，花费200万，不满
意后，由国内设计院重新设计完成。
K设计阶段』
※效果把握 项目原本是自然生态池底 之初决定做钢筋混凝土硬性池底（挖淤泥、抛石挤淤、钢筋混凝土、防水） 施工完毕后，觉得不生态，做回软底， 在我们看到翠绿葱葱的生态湖面下面，还埋有大量石块和150厚钢筋混凝土! 反复折腾多花140万元！
※设计费谈判
该项目多层产品完全一样。与设计单位沟通设计费的时候，相关部门提出既 然是完 全标准化，施工图设计费可否减半处理。设计部表态：1、设计费按单 位面积收费是 行规；2、设计费控制在目标内就行了，由设计部自行把握，最 后设计院如愿以偿。
K设计阶段』
※结构指标超标
设计流程直通车： 施工图设计结果，地上部分钢筋含量为6OKg/M2 相邻地区相同产品类型可比钢筋含量指标统计为45Kg/M2 单方成本增加(60-45) X 6. 2=93元/M2 总成本增加1400万
比上一标段的承建价格 〔高2%,整个项目平均高4%
※稀里糊涂的招标价格
K采购阶段』
该公司招标一直以来均是与自己过往招标价格对比，缺乏对市场价格的了解 以桩基 础为例，多年来一直沿用以往价格。
K采购阶段』
※拖延与赶工
由于前期设计方案颠覆，导致出图时间较计划晚了一个月。 但开盘计划节点不变，工期被压缩1个月。总包提出赶工、销售配合补偿等 费用 共计680万元。整体单方成本增加45元/M2。
K施工阶段』
※水电费罚款
小区市政给水点至小区内接驳点之间，管道发生漏水 项目部未对现场用水量作核对，造成漏水时间长达1个月竟无人知晓. 市自 来水公司发现后，责令整改.缴纳水费1。万及罚款30万。 单方成本上涨3元/M2
※变更签证单乱飞
项目开发过程中，变更签证的管理极不规范 大 多变更签证均是在未经过预估直接下发。 预计变更签证率5%,实际变更签证率9%； 动态 成本调增，单方成本增加65元/M2
K施工图设计阶段』
K采购阶段』
※竞争性不足
该项目全部招标过程，没有引入一家新的单位竞争，全部投标单位都是多年的老面 孔。以总包为例；先后开工五个标段，最终五家单位施工，但前后一共也仅五家单位 投标。
K采购阶段』
※竞争性不足
r没有竞争性，熟悉的竞争对手，
施工单位逐渐形成了一种"默契”
单方成本增加50元/M2 ＜扣除材料上涨因素，平均每个 标段均
K施工阶段』
K施工阶段』
※资料审核不严
施工单位准备围墙结算资料，监理及项目工程师未经审核直接在竣工图上签字确认, 结算后发现施工单位弄虚作假-一砌筑材料：报送为加砌块，实际为灰沙砖 钢丝网：报送为满铺，实际为构造柱及砌砖交接处铺设 基础放大脚：报送为1.5米宽，实际为1.0米宽 整体成本多结75万元，单方成本增加5元/M2
为增加设计效果，面砖烧制多次，浪费过多时间和 成 本（多投入成本5万元）
K设计阶段』
※软硬景比例不合理
景观施工软硬景比例为：50%： 50% 统计数据反映同类小区软硬景平均比例为:65%： 35% 软景标准150元/M2,硬景标准350元/M2 景观增加280万元，可售单方成本增加19元/M2。
K设计阶段』
■
K设计阶段』
※作品情堵
项目耗资2000万元建造会所面积6000平米，会所建 成后， 客户评价较低，会所面积过大，使用率低 （多投入成本600万元）
设计时为开放小区，因此大堂投入较多成本，但后 期交 付后客户反映不安全，加装围合，对讲机等设 备，又大 量增加成本（多投入成本50万元）
项目使用了大面积落地窗，比同类产品高30。6,但销 售 结果不理想，大窗设计未得到大多数客户的认 同，门窗 多支出120万元，节能导致外墙外保温多支 出成本600万 元（多投入成本720万元）
原方案可售比按照100%预计 多层设计时，含有计容积率的架空层，作为消防通道和休闲区，
减少3000M2的可售面积，可售比变成98%。可售资源减少，单方成本增加了99元/M2
K设计阶段』
※地下室面积
本项目地下室车位排布极不合理，使本可由两层地下室解决 的停 车方案，实施为建3层地下室。由此增加地下室面积 5000M2；基 坑、降水、支护、土方等随之成本大幅上涨Biblioteka Baidu 总成本增加1500万 元，可售单方成本增加100元/M2
※故意调低成本
结构及粗装 可研数据 实际水平
局层 700 1000
小高层
多层
600
450
850
650
平均 Z-267
K设计阶段』
目标成本最终定为6811元/M2,较可研6045元/m2,增加13%； 此时 的预期售价提至9500元/M2,较可研8500元々2,增加12%；
K设计阶段』
※可售比
——K概念设计阶段』
K设计阶段』
※精装修标准
公司规定的装修分级分别为:900元/m2； 1200元/m2 ； 1500元/m2 公司决策委员会在装修定级的时候决定选用1200元/m2标准； 对应的开 盘预期售价为9500元/M2；装修成本售价比为13%；
而统计平均装修占成本售价比例为8%-10%： 按照开盘售价9500元的标准，选用900元/m2档较合适; 成本增加300元/m2.
,解析采购
4总结向万科学什么
＞万科房地产项目成本经典案例 ＞案例总结
K某项目概况』
主角登场：
项目名称：*•**之城 项目定 位：郊区首置首改 项目获取 时间：2008年 项目开盘时间： 2009年 项目总建筑面积约： 15万m2
K全过程…】
看看在整个项目操作过程中都发生了些什么…
K可研阶段』
3
L T
-,万科房地产项目成本经典案例解读
1万科房地产项目成本经典案例 2案例总结
二标杆企业成本管理经验介绍一万科做法
1全过程成本管理工具与方法 2设计阶段成本管理 3采购阶段成本管理 4工程实施阶段成本管理 •预结算实施阶段成本管理
三,设计阶段成本管理成本优化
•概念规划设计阶段 •方案阶段 1初步设计阶段 2施工图阶段
K销售阶段』