物业服务费用测算技术报告详细

精心整理附件一：

物业服务费用评估技术报告

、物业项目基本情况

（一）项目综合经济技术指标

、物业服务费用测算方法说明

根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）

（一）成本运行法评估：

1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明）

评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用（专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表）

3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表）

4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。

鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详

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见人员工资说明表）

按人员配置分别计算人工费用。

各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。

对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。

（二）市场比较法

同类物业项目概况

表二同类物业项目的物业费调查明细表

（三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序

1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。

完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。

2. 精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、

分项、精算、调整、汇总。

三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业精心整理

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用考虑了费用分摊比例。地下车库部分应分摊的维护费用业已在物业费计算中予以相应扣除。地上地下停车管理所需能耗费用，不包含在内。不包含空调系统的维护运行费用。

7. 固定资产折旧费用

按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务

企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

8. 公众责任保险费用指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费

用。

9. 不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。

10. 经营利润计提比例8%，

11. 营业税金计提比例5.6%（包括营业税、城建税、教育费附加及其他）

四、测算结果

一）总费用

（二）物业费分项测算说明天玉大厦管理区域面积包括地上、地下两部分（见表一）。地下部分为停车库、设备间和人防工程。

地上部分为物业收费面积：19011.14 平方米。

1、人工费

（1）项目自身正式员工编制33 人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。

（2）收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。

（3）涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。

表

人员工资

表服装费

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表 1-4 劳务外包人员费用

7796.80 649.73

表 1-3

管理面积分摊人工

成本 班

表1-5 员工餐费

表2 办公费用

1-6 企业上缴人保障基金

表物业管理区域绿化养护费用

水费计量单价： 6.2 元/吨；电费测算单价：参考峰谷平时段和价格，再考虑线损后，综合价格 1.15 元/千瓦时

表

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

表7

表8 物业管理区域公众责任险

注：包括服务管理区域内全部公共活动区域