土地估价相关知识：资产评估内容
资产评估基础第一章资产评估概述
第一章 资产评估概述第一节 资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。
1.普通意义普通意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参预者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
在这个程中人们可能会自觉地或者不自觉地运用资产评估的理论、方法。
2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
咨询服务 VS 评估执业无此规定 行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定 专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定 报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。
1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。
2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。
3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。
（二）资产评估涉及内容1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。
资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 。
2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。
3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估基础知识
资产评估基础知识1、资产评估的含义（2）资产评估基本要素评估主体、评估对象、评估目的、评估假定、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法评估基准H和评估结论。
（3）资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完全性资产评估、限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评估2、资产评估的特点（1）市场性•资产评估是市场经济要求的中介服务活动•资产评估是在摹拟市场条件下进行的•资产评估结果要经得起市场检验（2）公正性•资产评估必须依照统的评估准则及规程进行，这是公正性的技术基础•资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人，这是公正性的组织基础（3）专业性•评估机构由评估专业人员组成•评估专业人员具有专业化分工•评估专业人员具有专业知识和评估经验（4）咨询性•评估结论是专业化的估价意见•评估结论本身没有强迫履行的效率•评估专业人员不对资产业务定价决策负责1、资产评估的产生发展进程（1）原始评估阶段（2）经验评估阶段（3）规范评估阶段2、中国资产评估的发展进程（1）产生阶段（1988〜1992年）1988年，大连市率先展开了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。
1990年7月，国家国有资产管理局资产评估中心宣布成立。
1991年11月，国务院发布《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基木构成。
（2）出具范围阶段（1993〜1995年）1993年12月，中国资产评估协会成立1995年3月，中国资产评估协会代表中国加入国际评估标准委员会。
1995年5月，建立了注册资产评估师制度。
1996年起国家组织了全国统1的注册资产评估师考试。
（3）规范化阶段（1996年~今）2016年7月，全国人大常委会第2101次会议通过了《X资产评估法》。
12017年9月起，财政部、中评协对原资产评估准则进行了全而修订，构成了包括资产评估基木准则、执业准则、指南、指点意见共27个准则在内的新的资产评估准则体系。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
资产评估服务内容及服务范围
资产评估服务内容及服务范围
资产评估服务是指对各种形式的资产进行评估、鉴定、估价、咨询等服务的一种专业服务。
资产评估服务的范围非常广泛，包括不动产、机器设备、知识产权、股权、债权、金融资产等各种类型的资产。
下面我们来详细了解一下资产评估服务的内容和服务范围。
一、资产评估服务的内容
1.资产鉴定：对资产的真实性、完整性、所有权、使用权等进行鉴定，确定资产的基本情况。
2.资产估价：根据市场行情、资产的实际情况、使用寿命、维修保养等因素，对资产进行估价。
3.资产咨询：为客户提供资产管理、资产增值、资产转让等方面的咨询服务。
4.资产管理：为客户提供资产管理方案，包括资产保值增值、资产风险控制、资产转让等方面的管理服务。
5.资产转让：为客户提供资产转让方案，包括资产评估、资产交易、资产过户等方面的服务。
二、资产评估服务的范围
1.不动产评估：包括房地产、土地、矿产等不动产的评估服务。
2.机器设备评估：包括各种机器设备、工业设备、交通运输设备等的评估服务。
3.知识产权评估：包括专利、商标、著作权等知识产权的评估服务。
4.股权评估：包括上市公司、非上市公司的股权评估服务。
5.债权评估：包括各种债权、债券等的评估服务。
6.金融资产评估：包括各种金融资产、证券等的评估服务。
资产评估服务是一项非常重要的专业服务，可以帮助客户更好地管理和利用自己的资产，实现资产的保值增值和转让。
在选择资产评估服务机构时，应该选择具有资质、信誉良好、专业水平高的机构，以确保评估结果的准确性和可靠性。
土地估价师-土地估价相关知识分等定级总结
土地利用系数计算等过„„看不懂 农用地自然等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件下划分农用地等别 农用地利用等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件和平均土地利用条件下综合评定划分 等别 农用地等别：全国范围内、标准耕作制度、在自然质量条件、平均土地利用条件和平均经济条件下综 合评定划分等别 基准作物：全国比较普遍的主要粮食作物。小麦、水稻、玉米 指定作物：行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物
城镇土地定级方法：多因素综合评价法（结合土地收益和价格等资料验证）
城镇土地定级的程序与城镇土地分等的程序相当，只是多了一步划分定级单元 点、线状因素：点线状因素是对空间上的各点有辐射作用产生影响E=100*F*(1-R) 面状因素：是对该面状范围内有影响，对其之外无影响或影响较小E=100*(F-Fmin）/(Fmax-Fmin） 商服中心考点：分市级中心、区级中心、小区级中心、街区级中心。在有多个同级商服中心对其产生 影响时，同级商服中心规模指数取大者。In=Fn-Fn+1高一级商服中心分值=本级商服中心指数-次一级商 服中心指数。商服中心最高指数为100 商服中心距离对住在和工业按直线衰减，商业按指数衰减E=F^(1-r) 道路通达度制表分析中，道路影响距离=建成区面积/主或次干道长度的2倍 城镇土地定级中因素因子权重确定方法：特尔非法、因素成对比较法、层次分析法（AHP方法） 城镇土地级别划分方法：数轴法、总分频率曲线统计判断法、剖面图法、多元统计聚类-判别法
农用地定级单元划分方法：叠置法、地块法、网格法、多边形法
农用地分等是修正法定级的基础,但是级别不是等别的细分,价是等和级的具体量化
城镇土地分等(多因素综合评价)
城镇土地分等的内容：准备工作及外业调查、以及下面的技术程序、成果应用和更新
资产评估名词解释
资产评估：是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估要素：资产评估应当包括评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、评估假设和资产评估基准日等十大要素，它们构成了资产评估活动的有机整体。
资产评估目的：资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。
资产评估假设:资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。
资产评估原则：资产评估原则是规范评估行为和业务的准则，包括工作原则和经济技术原则。
第二单元资产评估程序: 是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围、双方的权利和义务等相关重要事项的合同。
资产评估计划是资产评估机构和评估人员为执行资产评估业务拟定的评估思路和实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员调度、按时完成资产评估业务具有重要意义。
资产评估核准制（备案制）见书上。
第三单元市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
现行市价法：又称市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
价格指数法：评估资产重置成本的一种方法。
土地估价土地登记相关知识
土地估价土地登记相关知识导语：我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。
行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。
市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是估价。
(一)土地登记的概念土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要法律制度。
(二)土地登记的特点1.统一性土地登记既然是对土地权利的公示，其最主要的是要公示两个内容：一是每宗地的土地权属状况;二是相邻地的相互关系。
在我国，目前主要是按行政区划分管辖区的。
2.唯一性3.完整性和连续性4.强制性5.可信性凡经土地登记的土地使用权、所有权和他项权利都能保证真实可靠，具有很强的公信力。
例题：土地登记的特点[ ]A.统一性B.多样性C.完整性和连续性D.强制性答案：A、C、D、E分析：土地登记的特点(三)土地登记的基本原则1.依法原则2.申请原则土地权利人要求政府土地管理部门保护自己的合法权益必须要有明确的意思表示，即提出登记的申请。
由于土地登记是受国家强制力支持的行政管理措施，所以，不申请登记的土地权利非但不受法律保护，而且对于逾期不申请登记的权利人还要给予处罚。
除法律另有规定外，一般都要由土地权利人和义务人提出申请，并经审查合格后受理登记，申请方式有权利人单独申请和权利人与义务人共同申请两种。
初始土地登记通常要用单独申请的方式，变更土地登记和他项权利登记则通常采用共同申请的方式。
3.审查原则土地登记规定的审查有三个层次：一是初审，由土地登记工作人员负责;二是审核，由土地管理部门负责人负责;三是批准，由政府负责人负责。
不经过审查的土地权利不能登记。
4.公示原则土地登记具有广泛的社会性。
确认和保护地产的合法权益，对于权利人和义务人都是十分严肃而又至关重要的。
资产评估知识点详解：资产评估的假设与原则
资产评估知识点详解：资产评估的假设与原则资产评估知识点详解：资产评估的假设与原则导语：店铺整理了资产评估的假设与原则这节的知识点，详细讲解了几个涉及的假设和相关原则的意义。
希望这些对想考注册资产评估师的同学们有帮助。
一、资产评估的假设资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
(一)交易假设1.含义交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.意义(1)为资产评估得以进行创造了条件。
(2)限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。
(二)公开市场假设1.含义(1)公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
(2)公开市场的含义指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。
(3)公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。
(4)资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
3.意义其他假设(持续使用假设和清算假设)都是以公开市场假设为基本参照。
(三)持续使用假设1.含义持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
3.分类该假设细分为三种情况：在用续用;转用续用;移地续用。
最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准
最新房地产评估、土地评估、资产评估收费标准引言随着经济的发展和市场的活跃，房地产、土地和资产评估服务在各类经济活动中发挥着越来越重要的作用。
了解最新的评估收费标准，对于保障交易的公平性、维护各方利益具有重要意义。
本文将详细介绍这三种评估服务的收费标准及其相关事项。
一、评估服务简介房地产评估：指专业机构对房地产的价值、用途、收益等进行科学分析和评估，为投资、交易、抵押贷款等提供参考依据。
土地评估：针对土地资源的价值、使用属性、开发潜力等进行的专业评估，服务于土地出让、转让、征收等经济活动。
资产评估：对企业或个人拥有的各类资产进行价值评估，涉及固定资产、流动资产等，为资产交易、投资提供决策依据。
二、房地产评估收费标准按评估价值分档：根据房地产评估价值的不同区间，收费标准相应调整。
一般来说，价值越高，费率越高。
按项目复杂程度：评估涉及的要素越复杂，如地理位置、建筑结构等，收费相应增加。
参考依据与附加费用：依据房地产评估目的（如贷款、交易等），可能产生的附加费用需额外说明。
三、土地评估收费标准土地用途与等级：根据土地用途（如住宅、商业等）和地理位置的优劣程度，确定不同的费率标准。
土地面积与价值：评估面积越大，价值越高，收费相应增加。
土地评估目的：不同的土地评估目的（如出让、征收等）对应不同的收费标准。
四、资产评估收费标准资产规模与类型：资产规模越大，类型越复杂，收费相应增加。
评估目的与服务内容：根据资产评估的目的（如投资决策、转让等）和具体服务内容，制定不同的收费标准。
专业程度与附加费用：资产评估涉及的专业知识较为丰富，需综合考虑各项因素制定收费标准，同时可能需要支付一些附加费用。
五、评估费用支付与发票开具费用支付方式：通常采用预付款方式，客户需在评估开始前支付部分费用。
完成后，根据实际工作量和约定费率结算余款。
发票开具：评估机构应在完成评估后及时为客户开具正规发票，并确保发票内容准确无误。
客户需妥善保管发票，以便在需要时提供相关凭证。
土地估价师土地估价相关知识考试要点
1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。
他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。
2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。
城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。
第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。
第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。
第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。
第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。
以及城市在整个国民经济中地位的提高。
供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。
特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。
(3)曲线具有连续性。
(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。
2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。
需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。
3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。
资产评估知识点
第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
土地使用权评估的方法_资产评估学--理论、方法与实务_[共10页]
![土地使用权评估的方法_资产评估学--理论、方法与实务_[共10页]](https://img.taocdn.com/s3/m/94fc1a39aeaad1f347933f03.png)
第四章房地产评估（2）土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
如地块的建筑密度、容积率等。
地产评估一般选择地块的最有效使用强度。
（3）应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。
而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平来预测未来的土地价格。
在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能合理地估价。
（四）供需原则在完全竞争市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。
需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。
土地也是一样，其价格也是由需求与供给的相互关系而定的。
但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则。
其表现为：（1）价格独占性较强。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。
即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。
（2）替代性有限。
由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。
可见，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（五）贡献原则按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
土地估价相关知识：资产评估内容
土地估价相关知识：资产评估内容一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%2、在统计分析中，相关系数r的取值范围为。
A：一13、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。
A．收益还原法B．成本逼近法C．市场比较法D．剩余法4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。
A：实行地价冻结B：停止交易C：提高交易税金比例D：政府回收土地E：时间因素5、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。
A．国有企业破产B．国有企业兼并国有企业C．非国有企业兼并国有企业D．外资企业兼并国有企业6、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。
A．管理费B．修理费C．折旧费D．以直接归属土地负担部分为限的土地税7、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性8、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是__。
A．包含与被包含的关系B．概念上存在本质差别，相互问没有关系C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。
常用土地价值评估方法
常用土地价值评估方法一、土地估值概念土地估价就是依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
二、常用土地价值评估方法（1）市场比较法基本原理：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
适用范围：主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
测算公式：PD= PBxAxBxDxE式中:PD--待估宗地价格;PB--比较案例价格;A- - 待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B-- -待估宗地估价期日地价掇数/比较案例宗地交易日期搦数D--待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E--待估宗地个别因素条件报数/比较案例宗地个别因素条件报数操作步骤1.广泛搜集宗地交易实例:2.选取比较实例(一般2-3个为宜) ;3.建立价恪可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正:8.求出比准价格。
（2）收益还原法基本原理：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。
当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以-定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
其简单意义就是，投资购买-块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
资产评估知识点整理_4360
第一章总论本章是财产评估的理论性、方法性、基本观点的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，财产评估是指经过对财产某一时点价值的估量2财产评估的特色：现实性、市场性、展望性、公正性、咨询性3财产评估与会计计价的差别：发生的前提条件不一样、目的不一样、履行操作者不一样。
自然，财产评估与会计计价也是有联系的，两者相辅相成。
4财产的价值是由财产所拥有的赢利能力决定的。
5按财产存在的形态能够分为有形财产和无形财产。
6有形财产是指那些拥有实体形态的财产，包含机器设备、房子建筑物、流动财产等。
按财产可否独立存在能够分为可确指的财产和不行确指的财产。
7不行确指的财产是指不可以独立于有形财产而独自存在的财产，如商誉。
当前不行确指的财产只有商誉。
8价值种类限制财产评估方法的选择。
主要价值种类有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定财产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指财产关于拥有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所拥有的价值。
9财产评估的假定：持续使用假定公然市场假定：公然市场是指发达与完美的市场条件。
公然市场假定是鉴于市场客观存在的现实，即财产在市场上能够公然买卖，无论财产的买者或卖者都希望获取财产最大最正确功效。
清理（清账）假定10财产评估的原则包含两个层次的内容，即财产评估的工作原则和财产评估的经济原则。
财产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则财产评估的经济原则：贡献原则、代替原则、预期原则11财产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章财产评估的基本方法要求掌握财产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标确实定。
第一节市场法市场法是指经过比较被评估财产与近来售出近似财产的异同，并将近似财产的市场价钱进行调整，进而确立被评估财产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充足发育的活跃的公正的财产交易市场；被评估财产的市场参照物及其对比较的指标、技术参数等资料是能够采集的。
土地估价相关知识：会计知识(题库版)
土地估价相关知识：会计知识（题库版）1、单选下列不属于企业或有负债的有（）A、未决诉讼B、产品质量保证C、应收账款抵押D、应付票据正确答案：D2、单选利润表是根据()会计等式编制的。
A.资产一负债+所有者（江南博哥）权益B.收入一费用一利润C.资产一负债+所有者权益+收入一费用D.期末余额一期初余额+本期增加发生额一本期减少发生额正确答案：B3、单选经批准，属于非常损失所造成的存货毁损净损失应计入()。
A.管理费用B.制造费用C.销售费用D.营业外支出正确答案：D4、单选采用复式记账的方法主要是为了（）。
A.便于登记账簿B.如实反映经济业务的来龙去脉C.提高会计的工作效率D.便于会计的分工协作正确答案：B5、单选企业应交教育费附加应通过()账户核算。
A.应交税金B.其他应交款C.应付利润D.其他应付款正确答案：B6、单选企业为生产商品和提供劳务而发生的各种间接费用，应按一定的标准分配计入()。
A.生产经营成本B.销售费用C.管理费用D.财务费用正确答案：A7、判断题负债是由于已经发生的和将要发生的交易或事项引起的企业现有义务。
()正确答案：错8、单选（）是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
A.所有者权益B.利润C.资产D.负债正确答案：C9、多选以下会计科目中属于流动负债的有（）。
A.短期借款B.应付账款C.预付账款D.其他应付款E.应收票据正确答案：A, B, D10、判断题在法定盈余公积金和公益金提取之前企业不得向投资者分配利润。
()正确答案：对11、单选（）是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
A.所有者权益B.利润C.收入D.负债正确答案：D12、判断题盘盈的存货按照同类存货的实际成本或市价计价。
()正确答案：对13、判断题对固定资产在原有基础上进行的扩建支出应作为收益性支出。
() 正确答案：错14、判断题在会计实务中，对短期投资作出判断应以1年内变现为标准。
最新土地估价师相关知识总结
土地估价师相关知识总结2.1保险概念1、保险的含义：保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的保险行为。
一般保险中的当事人包括投保人和保险人。
投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。
保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
2、保险形成的条件(1)可保危险的存在(危险的存在是保险产生的必要条件)(2)多个经济单位的结合(3)随机事件的科学化2.2保险的职能1、保险的基本职能：风险损失分摊和给付补偿。
(1) 风险损失分摊保险是通过投保人缴纳保险费，建立保险基金，以有效的运作基金，来实现对遭受损失的被保险人或受益人提供经济保障。
保险是将在一定时期可能发生的风险损失的总额，在有共同风险的投保人之间平均化，由所有投保人平均分担，从而把个别单位或个人难以承受的风险损失，变成多数人能够承担的风险损失。
这实际上就是把风险损失均摊给所有保险人。
(2) 给付补偿保险基金的基本用途，就是根据投保人和保险人的约定，在特定风险发生后对被保险人所遭受的风险损失进行经济补偿。
2、保险的派生职能：融资职能、防灾防损职能、投资职能等。
(3) 投资职能由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性，这就为保险人进行投资活动提供了可能性。
同时保险人为了使保险经营稳定，必须保证保险基金保值增值，这就派生了保险投资的职能。
2.3保险合同保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。
投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。
保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
保险合同应当包括下列事项：（一）保险人的名称和住所；（二）投保人、被保险人的姓名或者名称、住所，以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所；（三）保险标的；（四）保险责任和责任免除；（五）保险期间和保险责任开始时间；（六）保险金额；（七）保险费以及支付办法；（八）保险金赔偿或者给付办法；（九）违约责任和争议处理；（十）订立合同的年、月、日。
资产评估：资产评估对象和评估范围
第四章资产评估基本事项第03讲资产评估对象和评估范围三、资产评估对象和评估范围【掌握】（一）资产评估对象1.概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的。
《资产评估法》所表述的评估对象包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
《资产评估行业财政监督管理办法》所表述的评估对象包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。
不动产、动产和无形资产均属于单项资产，企业价值的评估对象除了整体企业，也可以是资产组合或业务板块，两者对评估对象的表述具有相同的内涵。
评估对象既可以是完整权利形态，即资产的所有权，也可以是资产的部分权利，如租赁权、特许权、经营权等。
资产权可以是物权、知识产权或债权。
《民法典》规范的物权包括所有权、用益物权、担保物权。
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权；担保物权包括抵押权、质权、留置权。
知识产权包括专利、商标、著作权、商业秘密、集成电路布图设计、植物新品种、地理标志等。
债权包括存款和贷款活动中形成的债权、商品交换中形成的债权和其他经济活动中形成的债权。
单项资产、资产组合、整体企业。
（1）单项资产常见的单项资产评估对象通常包括流动资产、建筑物、机器设备以及无形资产等。
资产评估中所述的“单项资产”，并不一定表示是“一项资产”，也可表示若干项以独立形态存在、可以单独发挥作用或以个体形式进行销售、转让和出租的资产。
(2）资产组合资产组合（或资产组）是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。
在评估业务中，评估对象可能是一个资产组合，也可能由若干个资产组合构成，称之为资产组组合。
根据不同的目的，资产组合的划分原则和标准是不同的。
①对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象除了是单项资产之外，也可以是资产组或资产组组合。
资产组（或称现金流产出单位CGU),是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。
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土地估价相关知识：资产评估内容一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%2、在统计分析中，相关系数r的取值范围为。
A：一13、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。
A．收益还原法B．成本逼近法C．市场比较法D．剩余法4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。
A：实行地价冻结B：停止交易C：提高交易税金比例D：政府回收土地E：时间因素5、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。
A．国有企业破产B．国有企业兼并国有企业C．非国有企业兼并国有企业D．外资企业兼并国有企业6、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。
A．管理费B．修理费C．折旧费D．以直接归属土地负担部分为限的土地税7、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性8、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是__。
A．包含与被包含的关系B．概念上存在本质差别，相互问没有关系C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。
A．耕地B．农用地C．农用地和农村建设用地D．农用地和宜农未利用地10、我国土地价格是和收益的购买价格。
【2008年考试真题】A：土地价值B：土地所有权C：土地使用价值D：土地权利E：时间因素11、下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是。
A：自然供给B：社会需求C：经济支持D：计划和规划E：合法性12、某市2009年上半年，挂牌出让工业用地总面积35公顷，平均出让价格为900元／平方米．以上两项统计指标依次为．【2009年考试真题】A：质量指标和数量指标B：总量指标和相对指标C：数量指标和质量指标D：客观指标和主观指标E：土地13、下列不属于“水域及水利设施用地”的是__。
A．坑塘水面B．沿海滩涂C．沟渠D．田坎14、《物权法》中所规定的土地用益物权包括__。
A．土地承包经营权B．建设用地使用权C．抵押权D．地役权E．宅基地使用权15、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。
【2004年考试真题】A：物业开发总价值B：房地价格C：熟地价格D：房地总收益E：时间因素16、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的对比较案例估价期日进行修正。
【2009年考试真题】A：全国综合地价指数B：该市综合地价指数C：全国写字楼地价指数D：该市写字楼地价指数E：时间因素17、在下列城市规划中，可以作为城市开发建设及管理的直接依据的是。
A：详细规划B：分区规划C：总体规划D：城镇体系规划E：土地18、将标准深度100英尺分为四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％、12．3％的路线法则是。
A：慎格尔法则B：苏慕斯法则C：霍夫曼法则D：哈柏法则E：时间因素19、统计学是以客观现象的数量特征和__为其研究对象的。
A．数量规模B．数量关系C．数量对比D．数量精确20、根据我国《保险法》的有关规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为亿元人民币。
A：1B：2C：3D：10E：土地21、在路线价估价法中，标准深度是指。
A：标准宗地的深度B：道路对土地利用价值影响为零的深度C：各宗地临街深度平均值D：城市规划确定的道路红线深度E：时间因素22、在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为。
A：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率B：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费+利息)×利润率C：投资利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率D：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×贷款利率E：合法性23、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点。
A：贯彻区域是城市存在基础的思想B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量C：反映人与人的相互作用与交往D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性E：土地24、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为（）。
A．20B．66．7C．75D．5025、土地价格的高低取决于可以获取的高低。
A：价值B：地租C：成本D：劳动产品E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人只有，才能取得转让的合法权利。
A：向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同B：缴付土地出让金C：办理土地出让登记手续D：提出改变土地利用方式及理由E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元2、所得课税是以__取得要素收入为税基的税收。
A．消费者B．使用者C．政府D．纳税人3、下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是__。
A．“鸟巢”场馆建设用地B．国家大剧院建设用地C．地方政协办公用地D．上市公司办公用地4、下列属于沉积岩主要特征的是。
A：沉积岩中常含古代生物遗迹，经石化作用即成化石B：大部分沉积岩都是块状结晶的岩石C：层理构造显著D：主要由硅酸盐矿物组成，此外，还常含微量磁铁矿等副矿物E：有的具有干裂、孔隙、结核等5、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括。
A：基准地价表B：基准地价成果图件C：基准地价因素修正系数表D：基准地价评估方案E：基准地价成果应用说明6、在下列选项中，__是编制土地利用总体规划的主要依据。
A．土地价格水平B．土地供需状况C．国民经济和社会发展规划D．上一级土地利用总体规划E．土地质量特征7、新企业所得税法规定实行的是法人税制，同时明确不适用本法。
A：有限责任公司B：个人独资企业C：合伙企业D：股份公司E：以上均不对8、在房地产开发经营风险中，（）属于总体风险。
A．企业管理不善B．财务坏账C．人员变更D．地震9、在较大的建设项目中，设计概算的文件包括以及其他工程费用概算。
A：建设项目总概算B：单项工程综合概算C：单位工程概算D：分部工程概算E：分项工程概算10、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用__。
A．征用土地B．农村集体土地C．乡镇集体土地D．国有土地11、关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项，下列观点正确的有。
A：因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近B：在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同C：工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小D：商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低12、根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为__。
A．综合定级B．分类定级C．多项定级D．多用途定级E．单项定级13、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发E2008]131号)规定，下列表述正确的是。
A：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题B：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准C：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税D：个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税E：取消城市房地产税14、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，__有优先购买权。
A．省级人民政府B．贫困地区政府C．国家军事机构D．市县人民政府15、下列属于租赁建设用地使用权转让和抵押要件的是__。
A．按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成B．已办理租赁建设用地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书C．经国有土地所有者代表同意D．租赁建设用地使用权，非随其地上物可以发生转让、抵押E．租赁建设用地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押16、常用的统计平均指标主要有。
A：算术平均数B：几何平均数C：方差D：中位数E：众数17、关于土地使用权转让，下列说法正确的有。
【2008年考试真题】A：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地的，经有关部门批准后，可以转让土地使用权B：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县级人民政府有优先购买权C：土地使用权转让经双方当事人同意可以不签订土地转让合同D：无偿转让地上建筑物，其使用范围内的土地使用权可以不随之转让E：土地使用权转让包括出售、交换和赠与18、剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为__。
A．不动产的总价B．预付总资本C．建筑费专业费D．房地产售价19、土地登记以为单位进行。
A：土地使用者B：土地所有者C：宗地D：地块E：35％～50％20、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力B．城市集聚C．提供活动场所D．社区服务E．提供社会增值21、依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城乡规划包括等。
A：城镇体系规划B：全国土地利用总体规划C：城市土地利用总体规划D：乡(镇)土地利用总体规划E：35％～50％22、房屋测量是为服务的。
A：房屋产权登记B：房地产开发C：房产交易D：不动产税收E：土地评价23、甲公司与乙公司就甲享有所有权的位于A县县城的某大厦以及该大厦占用范围内的建设用地使用权达成了转让协议，甲、乙两公司应当。