小产权房投资分析.pptx
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三、不管出于何种投资目的，在购买之后要尽快形成“实 际占有”的事实，一旦诉诸法院，这对维护自己的权利很 重要；
四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收 回担保物的形式出现；
五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信 息，遇到拆迁， 作为权利人要及早申报。
小产权房的交易方式
以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是 明码实价的房屋买卖。
• 13、志不立，天下无可成之事。20.9.520.9.518:09:4118:09:41September 5, 2020
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
小产权房的产生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领
小产权房的产生背景
政治因素 经济因素 心理因素
小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称
小产权Baidu Nhomakorabea的投资价值（-）
支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失
。2020年9月5日星期六下午6时9分41秒18:09:4120.9.5
• •
T H E E N D 15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年9月下午6时9分20.9.518:09September 5, 2020
16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020年9月5日星期六6时9分41秒18:09:415 September 2020
第一，按上述第三种情况处理的，双方当 事人应各自返还房屋及购房款。
第二，按上述第四种情况处理的，如果系 争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的， 应在扣除
政策与对策的博弈（对策）
一、为防止出卖人反悔，“违约责任”和“损失计算方式” 的条款不可少，增加出卖人的违约成本是防止违约发生的 好办法；
二、不能拿到产证是必然的，但要尽可能地获得镇政府或 村委会的认可；
小产权房的投资要领
形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 9.520.9.5Saturday, September 05, 2020
小产权房投资分析
0801178 郭振华 0801204 林津舟 0801250 吴绮
什么是小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在 社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等 费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府 或村政府颁发，所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的 所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权。这种房没有 国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房 管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的 产权证。由于没有合法的房产证，一旦国家征地拆迁，购 房者将得不到补偿，而且也不能上市交易。这类房屋一般 由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以保证， 入住后的物业管理也极易出现问题。
以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。 这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了 规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上 流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法” 为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50 年或70年相同。
以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以 “租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”, 其租赁年限仍与“售房合同”相同。
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。18:09:4118:09:4118:099/5/2020 6:09:41 PM
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.9.518:09:4118:09Sep-205-Sep-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:09:4118:09:4118:09Saturday, September 05, 2020
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午6时9分41秒下午6时9分18:09:4120.9.5
谢谢观看
第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织 和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际 居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应 本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现 状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
政策与对策的博弈（政策）
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
小产权房的投资风险
政策风险 合同风险 流通性风险
政策与对策的博弈(政策)
第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间 的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有 关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组 织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实 际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收 回担保物的形式出现；
五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信 息，遇到拆迁， 作为权利人要及早申报。
小产权房的交易方式
以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是 明码实价的房屋买卖。
• 13、志不立，天下无可成之事。20.9.520.9.518:09:4118:09:41September 5, 2020
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
小产权房的产生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领
小产权房的产生背景
政治因素 经济因素 心理因素
小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称
小产权Baidu Nhomakorabea的投资价值（-）
支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失
。2020年9月5日星期六下午6时9分41秒18:09:4120.9.5
• •
T H E E N D 15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年9月下午6时9分20.9.518:09September 5, 2020
16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020年9月5日星期六6时9分41秒18:09:415 September 2020
第一，按上述第三种情况处理的，双方当 事人应各自返还房屋及购房款。
第二，按上述第四种情况处理的，如果系 争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的， 应在扣除
政策与对策的博弈（对策）
一、为防止出卖人反悔，“违约责任”和“损失计算方式” 的条款不可少，增加出卖人的违约成本是防止违约发生的 好办法；
二、不能拿到产证是必然的，但要尽可能地获得镇政府或 村委会的认可；
小产权房的投资要领
形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 9.520.9.5Saturday, September 05, 2020
小产权房投资分析
0801178 郭振华 0801204 林津舟 0801250 吴绮
什么是小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在 社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等 费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府 或村政府颁发，所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的 所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权。这种房没有 国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房 管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的 产权证。由于没有合法的房产证，一旦国家征地拆迁，购 房者将得不到补偿，而且也不能上市交易。这类房屋一般 由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以保证， 入住后的物业管理也极易出现问题。
以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。 这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了 规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上 流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法” 为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50 年或70年相同。
以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以 “租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”, 其租赁年限仍与“售房合同”相同。
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。18:09:4118:09:4118:099/5/2020 6:09:41 PM
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.9.518:09:4118:09Sep-205-Sep-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:09:4118:09:4118:09Saturday, September 05, 2020
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午6时9分41秒下午6时9分18:09:4120.9.5
谢谢观看
第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织 和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际 居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应 本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现 状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
政策与对策的博弈（政策）
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
小产权房的投资风险
政策风险 合同风险 流通性风险
政策与对策的博弈(政策)
第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间 的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有 关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组 织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实 际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。