小产权房投资分析.pptx
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小产权房投资分析
三、不管出于何种投资目的，在购买之后要尽快形成“实 际占有”的事实，一旦诉诸法院，这对维护自己的权利很 重要；
四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收 回担保物的形式出现；
五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信 息，遇到拆迁， 作为权利人要及早申报。
小产权房的交易方式
以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是 明码实价的房屋买卖。
小产权房的产生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领
小产权房的产生背景
政治因素 经济因素 心理因素
小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称
小产权房的投资价值（-）
支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失
以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。 这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了 规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上 流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法” 为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50 年或70年相同。
以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以 “租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”, 其租赁年限仍与“售房合同”相同。
小产权房的投资要领
形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.1320.10.13Tuesday, October 13, 2020
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。22:44:5822:44:5822:4410/13/2020 10:44:58 PM
小产权房投资分析
四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收 回担保物的形式出现；
五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信 息，遇到拆迁， 作为权利人要及早申报。
小产权房的交易方式
以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是 明码实价的房屋买卖。
小产权房的产生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领
小产权房的产生背景
政治因素 经济因素 心理因素
小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称
小产权房的投资价值（-）
支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失
以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。 这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了 规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上 流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法” 为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50 年或70年相同。
以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以 “租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”, 其租赁年限仍与“售房合同”相同。
小产权房的投资要领
形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.1320.10.13Tuesday, October 13, 2020
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。22:44:5822:44:5822:4410/13/2020 10:44:58 PM
小产权房投资分析
房地产投资分析第5章房地产投资项目基础数据的分析估算PPT幻灯片PPT
经营资金
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
2021/5/13
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
课件
估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
2021/5/13
课件3表5-1项目总资估算表序号项目
1 开发建设投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
2021/5/13
课件
11
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地 使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土 地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市 基础设施建设费或征地费等 。
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
2021/5/13
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
课件
估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
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课件3表5-1项目总资估算表序号项目
1 开发建设投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
2021/5/13
课件
11
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地 使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土 地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市 基础设施建设费或征地费等 。
《房产投资分析》PPT课件
南岸区房产投资策划书
2020/11/24
2020/11/24
内容概要
宏观环境与房地产市场分析 南岸区房地产市场分析 楼盘评分系统建立 目标楼盘的确定
投资策略分析
2
一、重庆市宏观环境与房地产市场分析
重 庆 市 概 况
2020/11/24
重庆市 房地产 投资情 况分析 及预测
房地 产相 关政 策分 析及 预测
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
2020/11/24
10
房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
2000.00
1000.00
0.00
1
3
5
7
9
11 13
2020/11/24
13
住宅价格现状分析及预测
• 对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测
2020/11/24
14
二、南岸区房地产市场分析
南 岸 区 概 况
2020/11/24
南岸 区经 济水 平研 究
南岸 区板 块发 展潜 力研 究
D
Group
成本再次增加。
• 加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被 迫产生观望的态度，推迟购房计划，但是刚性购房需求仍 然大量存在。
• 相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减 少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的 局面。
2020/11/24
2020/11/24
内容概要
宏观环境与房地产市场分析 南岸区房地产市场分析 楼盘评分系统建立 目标楼盘的确定
投资策略分析
2
一、重庆市宏观环境与房地产市场分析
重 庆 市 概 况
2020/11/24
重庆市 房地产 投资情 况分析 及预测
房地 产相 关政 策分 析及 预测
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
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10
房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
2000.00
1000.00
0.00
1
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2020/11/24
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住宅价格现状分析及预测
• 对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测
2020/11/24
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二、南岸区房地产市场分析
南 岸 区 概 况
2020/11/24
南岸 区经 济水 平研 究
南岸 区板 块发 展潜 力研 究
D
Group
成本再次增加。
• 加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被 迫产生观望的态度，推迟购房计划，但是刚性购房需求仍 然大量存在。
• 相比9月底到10月中上旬的密集供应，新房供应量出现减 少现象，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的 局面。
第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分解项目可能出现的风险程度，以便集 中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制 定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的 可靠性。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．1敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变
化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生 变动的敏感程度的一种分析方法。
在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、 内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面 介绍的八项因素。
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．3敏感性分析的方法 1．单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变 参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指 标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单 因素敏感性分析。
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第七章房地产投资分析全套课件
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第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．4单变量敏感性分析 1．单变量敏感性分析的步骤 1）确定分析指标。 2）选择需要分析的变量。 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不 同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几 种状态。 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度， 建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。
第七章房地产投资分析全套课件
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，
在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。
《房产投资分析》PPT课件
2020/11/24
一季度
二季度
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南岸区经济水平分析
• （1）GDP水平及工业产值比较
由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。
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南岸区经济水平分析
• （2）消费水平比较
南岸区2008年社会消费品零售总额为123.5亿元，零售指数 为125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。
南岸区城镇居民人均 可支配收入 重庆城镇居民人均可 支配收入
南岸区农村居民人均 现金收入
15.1% 1158..56%%
158%.19.3%
17.6%
10.0% 10.7%
10.0% 10.9%
156.31.6%%
16181..825.%5%%
重庆农村居民人均现 金收入
12.6% 15.8141.8%3.%5%
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
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房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
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住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
6000.00
5000.00 4000.00 3000.00
房地产投资分析第8章房地产投资项目风险分析幻灯片PPT
8．3．3风险分析的步骤
1．选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。
2．列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有 因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。
3．分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性 因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率， 列出概率分布表。
4．根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、 标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项 目的风险大小和盈利的把握程度。
2021/5/13
课件
16
8．3房地产投资风险分析
8．3．4风险的测量与分析
1．概率论基本知识回顾
1）概率
概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值。 概率分为主观概率和客观概率。
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课件
18
8．3房地产投资风险分析
4）期望值
随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权 平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均 值。
5）离散度测定
（1）方差
n
2 x
(xi x)2pi
i1
2021/5/13
课件
19
8．3房地产投资风险分析
（2）标准偏差
n
x 2 (xix)2pi i1
2021/5/13
课件
8
8．2房地产投资风险的种类与控制方法
8．2．1房地产投资风险的主要类型
1．自然风险与意外风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本 身发生异常所造成的损失。
2．财务风险
财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用 贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时 也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿 还债务的可能性。
房地产投资经济分析——房地产投资风险分析.pptx
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
❖ 回收期调整法 如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元
，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元 。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元 。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的 租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年 后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定 租约----这是一件不确定性很大的事件。假如租 户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租 金费率寻找到一个同等租户的能力。
传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。 现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
❖ 风险测量——概率大小 风险与不确定性区别: 决策情形分为三种：确定性、风险、不确定
性 确定性：决策只有一种结果； 不确定性：各种可能结果的数目是不可知的； 风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可 测的
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
例：某购物中心的评估人员，根据从好到 坏的各种经济条件下的百分比租金率， 分有竞争对象和无竞争对象两种情况， 进行了年净现金流量的估测：
是否有竟争 对象？
一般经营条件下的现金流量
好
中
差
无
＄250，000 ＄200，000 ＄150，000
–项目拆除阶段的投资风险 ➢土地再开发：类似于第一阶段风险 ➢收入：残值收入+土地再利用收入
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
– 结论 ➢房地产寿命周期的不同阶段，投资风 险与报酬都不一样 ➢越接近地面阶段，风险越大 ➢在不同阶段投资，所需条件不同，投 资方式不同，追求目标不同 ➢利润分布规律为：
❖ 回收期调整法 如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元
，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元 。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元 。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的 租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年 后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定 租约----这是一件不确定性很大的事件。假如租 户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租 金费率寻找到一个同等租户的能力。
传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。 现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
❖ 风险测量——概率大小 风险与不确定性区别: 决策情形分为三种：确定性、风险、不确定
性 确定性：决策只有一种结果； 不确定性：各种可能结果的数目是不可知的； 风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可 测的
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
例：某购物中心的评估人员，根据从好到 坏的各种经济条件下的百分比租金率， 分有竞争对象和无竞争对象两种情况， 进行了年净现金流量的估测：
是否有竟争 对象？
一般经营条件下的现金流量
好
中
差
无
＄250，000 ＄200，000 ＄150，000
–项目拆除阶段的投资风险 ➢土地再开发：类似于第一阶段风险 ➢收入：残值收入+土地再利用收入
2000房管本科用 Copy Right ®Cui Shijuan
– 结论 ➢房地产寿命周期的不同阶段，投资风 险与报酬都不一样 ➢越接近地面阶段，风险越大 ➢在不同阶段投资，所需条件不同，投 资方式不同，追求目标不同 ➢利润分布规律为：
房地产项目投资决策分析 PPT课件( 30页)
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
项目选择的标准
主观判断
宏观环境
项目背景
投资规模
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
地理区位
客观评价
创新性、独特性 前景预测
成熟性
资源优势
深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 用途：
对项目开发计划的系统思考与研究 政府审批-《可行性研究报告》 招商引资-《商业计划书》 项目融资-《项目融资申请报告》
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
小产权房法律问题的研究pptx
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等相关税费，由 乡政府或村委会颁发产权证书，持有小产权房的居民对房屋享有使用、转让、继 承等权利，但无法进行正常的买卖和交易。
小产权房的特点
小产权房具有价格低廉、建设标准低、无正规交易程序和产权证明等优势，但同 时也存在无法办理合法产权、无法进行银行抵押贷款、无法享受正规房产保险等 风险。
小产权房的历史和现状
小产权房的历史起源
小产权房最早出现于20世纪80年代末期，由于当时城市住房 制度改革和农村土地制度改革的双重影响，一些农民开始利 用集体土地建设住房并以较低的价格出售给城市居民。
小产权房的现状问题
随着城市化进程的加速，小产权房问题逐渐凸显，政府也加 大了对小产权房的整治力度，但仍存在数量庞大、情况复杂 、整治难度大等问题。
建立有效的监管体系
建立多部门联动的监管体系，加强对小产 权房开发、销售等环节的监管。
推行土地制度改革
推进土地制度改革，解决小产权房所涉及 的土地问题，保障农民权益。
强化宣传教育
加强对小产权房相关法律法规的宣传教育 ，提高公众的法律意识。
06
结论和建议
研究结论和亮点
明确了小产权房的概念和分类 深入探讨了小产权房的法律问题
05
小产权房法律规制的完善
小产权房法律规制存在的问题和原因
法规不健全
01
小产权房相关法律法规存在空白和冲突，缺乏完善的规制体系
。
监管漏洞
02
小产权房监管涉及多个部门，存在监管漏洞和职责不清的问题
。
利益失衡
03
小产权房开发成本低，供应量较大，导致市场利益失衡，影响
法律规制的实施。
小产权房法律规制的原则和重点
小产权房的特点
小产权房具有价格低廉、建设标准低、无正规交易程序和产权证明等优势，但同 时也存在无法办理合法产权、无法进行银行抵押贷款、无法享受正规房产保险等 风险。
小产权房的历史和现状
小产权房的历史起源
小产权房最早出现于20世纪80年代末期，由于当时城市住房 制度改革和农村土地制度改革的双重影响，一些农民开始利 用集体土地建设住房并以较低的价格出售给城市居民。
小产权房的现状问题
随着城市化进程的加速，小产权房问题逐渐凸显，政府也加 大了对小产权房的整治力度，但仍存在数量庞大、情况复杂 、整治难度大等问题。
建立有效的监管体系
建立多部门联动的监管体系，加强对小产 权房开发、销售等环节的监管。
推行土地制度改革
推进土地制度改革，解决小产权房所涉及 的土地问题，保障农民权益。
强化宣传教育
加强对小产权房相关法律法规的宣传教育 ，提高公众的法律意识。
06
结论和建议
研究结论和亮点
明确了小产权房的概念和分类 深入探讨了小产权房的法律问题
05
小产权房法律规制的完善
小产权房法律规制存在的问题和原因
法规不健全
01
小产权房相关法律法规存在空白和冲突，缺乏完善的规制体系
。
监管漏洞
02
小产权房监管涉及多个部门，存在监管漏洞和职责不清的问题
。
利益失衡
03
小产权房开发成本低，供应量较大，导致市场利益失衡，影响
法律规制的实施。
小产权房法律规制的原则和重点
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。2020年9月5日星期六下午6时9分41秒18:09:4120.9.5
• •
T H E E N D 15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年9月下午6时9分20.9.518:09September 5, 2020
16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020年9月5日星期六6时9分41秒18:09:415 September 2020
小产权房投资分析
0801178 郭振华 0801204 林津舟 0801250 吴绮
什么是小产权房
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在 社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等 费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府 或村政府颁发，所以又叫做“乡产权房”。乡镇政府发的 所谓小产权房产证，实际上没有真正的产权。这种房没有 国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房 管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的 产权证。由于没有合法的房产证，一旦国家征地拆迁，购 房者将得不到补偿，而且也不能上市交易。这类房屋一般 由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后维修难以保证， 入住后的物业管理也极易出现问题。
第一，按上述第三种情况处理的，双方当 事人应各自返还房屋及购房款。
第二，按上述第四种情况处理的，如果系 争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的， 应在扣除
政策与对策的博弈（对策）
一、为防止出卖人反悔，“违约责任”和“损失计算方式” 的条款不可少，增加出卖人的违约成本是防止违约发生的 好办法；
二、不能拿到产证是必然的，但要尽可能地获得镇政府或 村委会的认可；
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。18:09:4118:09:4118:099/5/2020 6:09:41 PM
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.9.518:09:4118:09Sep-205-Sep-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:09:4118:09:4118:09Saturday, September 05, 2020
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午6时9分41秒下午6时9分18:09:4120.9.5
谢谢观看
以“物权转让合同”进行交易的“小产权房”。 这是在国家对“小产权房”一再风险警示下,为了 规避政策风险,将“小产权房”变着花样在社会上 流转的做法,即改“售房”为“转让”,改“非法” 为“合法”,其转让期限与“售房合同”规定的50 年或70年相同。
以“产权租赁合同”进行交易的“小产权房”,以 “租房合同”代替“售房合同”,即“以租代售”, 其租赁年生背景 小产权房的投资价值 小产权房的投资风险 小产权房的风险控制 小产权房的投资要领
小产权房的产生背景
政治因素 经济因素 心理因素
小产权房的投资价值（+）
租赁市场的无差异性 天然的价格优势 拆迁补偿 信息不对称
小产权房的投资价值（-）
支付方式单一 物业管理水平低下 房屋质量及配套设施难以满足顾客需求 投资客的关注度不高 物权权益缺失
三、不管出于何种投资目的，在购买之后要尽快形成“实 际占有”的事实，一旦诉诸法院，这对维护自己的权利很 重要；
四、未必一定要以买卖的形式出现，也可以抵债、借贷收 回担保物的形式出现；
五、密切关注房屋所在地区公共事业建设或商业开发等信 息，遇到拆迁， 作为权利人要及早申报。
小产权房的交易方式
以“购房合同”进行交易的“小产权房”。这是 明码实价的房屋买卖。
• 13、志不立，天下无可成之事。20.9.520.9.518:09:4118:09:41September 5, 2020
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
小产权房的投资要领
形成利益共同体 法律知识储备 市场信息储备 区域性投资理念 政策解读能力
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 9.520.9.5Saturday, September 05, 2020
小产权房的投资风险
政策风险 合同风险 流通性风险
政策与对策的博弈(政策)
第一，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间 的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有 关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组 织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实 际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织 和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际 居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应 本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现 状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
政策与对策的博弈（政策）
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：