营口市房地产市场调研报告

营口市房地产市场调研报告

市场部

2008年9月26日

第一部分、营口宏观情况

一、城市基本情况

(１)自然地理

(２)行政区划

(３)交通状况

(４)人口结构及受教育情况

二、宏观经济环境

(１)综合实力

(２)宏观经济数据分析

三、城市规划及建设

(１)总体规划布局及理念

(２). 城市结构功能

(３) 居住用地规划布局

(４) 城市道路交通

四、宏观环境综述

第二部分、营口市宏观房地产市场分析

第一部分、营口宏观情况

一、城市基本情况

1、自然地理

营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。

营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。

2、行政区划

截至2005

年12月31日，

营口市辖四区

(站前区、西市

区、老边区、鲅

鱼圈区)，两市

(大石桥市、盖

州市)，市域总

人口2229139

人，其中站前区

260071人，西

市区159904

人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。

3、交通情况

营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。营口港已与40多个

国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。

营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。

4、人口结构

全市共有26个民族，即汉、满、回、朝鲜、蒙古、锡伯、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、侗、瑶、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、达斡尔、羌、俄罗斯、鄂温克、鄂伦春、赫哲族。

2007年末，全市总人口达到232.5万人。其中，非农业人口104.7万人。人口自然增长率2.37％0。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.8%，比上年下降0.4个百分点。

据抽样调查统计，全年城市居民人均可支配收入1.2143万元，比上年增长19.8%；农村居民人均纯收入5791元，比上年增长15.8%。全部在岗职工年平均工资2.0626万元，比上年增长26.5%。

社会保障事业不断完善。全市参加养老保险人数37.3万人，参保缴费率为92.6%，社会化发放率为100%。为失业人员发放失业保险金4087万元。参加城镇职工基本医疗保险的单位3415个，参保人数49.2万人。为8万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。

表一：2007年底全市的人口分布

二、宏观经济环境

1、综合实力

连续几年来，营口市的国民生产总值增幅在全省各市中一直处于前列。2007年，营口市预计实现国民生产总值568.87亿元，同去年相比，ＧＤＰ增幅在21％。初步统计，目前营口市上报省级部门的重点项目大致有220项，总投资2340亿元，其中，“十一五”期间的投资约为2285亿元，这些重点项目的基础准备工作正在紧锣密鼓地筹备中。

2、宏观经济数据分析

（1）国民生产总值

表二：营口社会国民生产总值（单位：亿元）

营口国民生产总值从2002年的180.5亿元增长到2006年的540.9亿元，4年翻了3倍。每年的增长率大于20%，略高于全国平均水平，且GDP的增幅每年都在递增，反映出近几年营口国民经济的持续、强劲的发展。2008年706亿，辽宁省排名第四；

图三：2006年辽宁省部分地区国民生产总值对比（单位：亿元）

虽然近几年营口的经济有了持续、强劲的发展，但是2005年营口的年GDP总量只有接近不到大连的1/5，相当于鞍山的1/3，与锦州接近，可见营口的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平，要赶上沈阳、大连等发达城市还有很长的路要走。

（2）人均可支配收入

表四：营口人均可支配收入情况（单位：元）

居民生活水平不断提高。2005年城镇居民人均可支配收入完成12394元，年均增长11.6%。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给营口房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了营口房地产市场的良性发展。

3、2009年，营口迎来新的跨越：

营口按照中央和省委的要求，以深入学习实践科学发展观活动为载体，立足于“树信心、保增长，调结构、上水平，抓民生、促和谐”，大力实施“以港兴市”、“工业强市”战略。

年初以来，开展了以“凝心聚力科学发展、建设沿海经济强市”为主题的解放思想大讨论活动，提出了今年要保持全市经济发展“增幅不降、增速不减”的工作目标。今年上半年，营口市地区生产总值实现380亿元，同比增长18.5%，增幅居全省第一位；财政一般预算收入实现32.1亿元，同比增长36.1%，增幅居全省第二位；全市固定资产投资、城市人均可支配收入、农民人均现金收入等主要经济指标同比增长均超过10%。展“项目建设年”活动，全力实施“5227”工程。把投资作为非常时期拉动经济增长最有效、最直接的手段，创造更多就业岗位，激发更多消费，确保全年经济增长目标的实现。上半年，开工建设投资超千万元项目638项，完成投资290.6亿元，乐购超市、新东北电器等一批重大项目相继开工建设，华能营口热电厂、辽河特大桥等重大项目正按计划推进。尤为瞩目的是，民生项目投入加大，投资3亿元的营北公路进展顺利，“民兴河整治工程”正在顺利推进，25条新建及改造城区道路已开工建设，“改造旧小区和住宅楼”、“改造农村厕所”工作也已开始施工。

培养新的经济增长极。从实际出发，深入贯彻“五点一线”发展战略，全力推进营口沿海经济带开发建设，营口港、开发区、沿海产业基地、高新区、仙人岛能源化工区和中小企业创业园发展不断加快。上半年，港口货物吞吐量和集装箱运量分别达到8814万吨和121万标箱，同比增长13.9%和20%。沿海经济带各重点区域共完成地区生产总值149.9亿元，占全市的39.4%；引进外资1.19亿美元，内资178亿元，分别占全市的52%和85%；开工建设投资千万元以上项目310项，其中亿元以上项目136项，分别占全市的48.6%和63.2%，对全市经济发展的支撑作用日益突出。

争取政策资金支持。上半年，营口共争取到国债及省各专项补助资金2.96亿元。加大与金融部门的战略合作力度，争取各金融机构授信额度560亿元，排在全省第3位；域内银行贷款余额602亿元，同比增加44%，列全省第2位，总量居全省第4位；域外银行贷款余额230亿元；银行存贷比例居全省第4位。

三、城市规划及建设