项目后评估分析要点

一、项目立项阶段的回顾与评价

(一)投资管理评价

1、投资决策分析

项目可行性研究、项目决策过程的依据是否充分合理，程序是否合法合规等。

2、以财务指标为主要依据的项目综合评价

由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益，明确项目是否达到预期投资目的。

所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。

3、投资标准化建设

简述投资管理标准化建设情况。

二、项目实施阶段的回顾与评价

(一)产品定位评价

1、产品定位与实际实现结果的对比分析

包括产品功能、区域划分（比如配套商业、会所、餐饮等）、产品结构等方面的对比。

2、目标客户和实际客户对比分析

比较实际消费群和目标客户群的差别。

3、产品定位标准化建设

简述产品定位标准化建设情况（公司针对产品定位所限定的基本内容，分析产品定位分析是否齐全、完善、定位分析逻辑性等）。

(二)设计管理评价

1、设计计划完成情况

介绍主要设计、出图时间节点等。

检讨本项目设计计划完成情况，通过项目启动时确定的设计计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素。

将实际设计工期与公司标准工期（如有）、行业标准工期进行比较，分析工期延长或缩短的原因，研究完善公司标准工期。

如果项目启动时没有明确的设计出图计划，以年度《项目重点工作计划》中相关时间节点作为

分析依据。

2、图纸质量

在项目实施过程中，由于设计疏漏造成的变更增量费用占设计变更总造价增量的××，约××万元。其中主要部分为××××××。

3、设计变更

（1）设计变更数量，产生原因，设计变更造成的影响；

（2）设计变更操作模式：设计变更的相关信息的及时传达、变更审批效率及执行效率。

4、限额设计执行及成本优化情况

分析评价限额设计执行情况、设计阶段成本优化、材料设备成本优化情况。

5、售后使用情况

交房入住户后客户满意度调查反馈的产品设计满意度情况，包括建筑单体部分、室外部分、以及主要公建配套设施等。

总结客户使用、物业管理和地产售后服务过程中反馈的设计方面的问题和意见，分析研究这些问题意见产生的原因和源头。

6、设计供方管理

对设计类供方选择方式、选择过程的合理性、设计交流频率及效果、设计费分期支付情况、设计后期配合管理情况、设计类供方履约、设计合同条款等进行分析评价。

7、产品标准化建设

简述产品标准化建设情况。

(三)报建（含配套）工作评价

1.报建（含配套）计划完成情况，办证时间和窗口时间的对比分析。

2.政策优惠的争取情况。

3.报建标准化建设。

(四)招标采购评价

1、招标采购方式选择

简述所采用的采购方式、供应方式，招标采购方式分判的合理性及合规性。

2、招标采购计划的完成

分析招标采购工作、施工图出图计划、工程量清单编制计划的制定是否科学合理，相互之间是否有效衔接；

介绍招标采购计划完成情况，分析计划未能按时完成的原因。

3、招标采购合法合规及监督机制

在招标文件编制、资格预审、考察、入围名单确定、开标、评标、定标等招标采购过程是否合法合规，是否公开透明，部门间的协同是否高效。

招标采购过程中是否建立相应的监督机制，监督机制是否合理有效。

4、招标竞争力度和招标效果

评价分析招标过程当中的入围单位数量是否足够，竞争是否充分有效。

评价分析中标单位能力素质是否满足工程需要，通过哪些方面的改进可以更好的提升招标效果。

5、招标采购标准化建设

简述招标采购标准化建设情况。

(五)成本合约管理评价

1、项目发展各阶段成本对比情况

表：项目发展个四阶段成本对比表

本表应附下面两个附件，作为项目成本明细统计。

附件：项目成本明细表，应包括成本各细项科目单位造价指标、实物量指标等。

附件：项目建筑面积计算汇总表。

（1）项目成本总量及构成分析：分析项目成本总额变动情况，项目成本总额构成。

（2）各科目成本变动原因分析。

（3）建安成本分析。建安成本各细项科目是否达到预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果。

2、合约规划

简述合同包分解、合同范围、标段划分、目标成本设置情况、执行情况。

3、合同管理

分析主要合同的谈判、签订的程序是否合法合规，合同条款是否存在明显漏洞，过程监督机制是否健全。

简述合同履约及执行情况，包括合同变更量，合同变化情况。如有违约，分析违约责任、原因及违约处理的合理性。

表：重大合同变更一览表

4、成本合约标准化建设

简述成本信息库建设情况，对比既往评价成本信息库的完善程度，评价信息库更新的及时性，对成本管理工作的指导意义。

简述合约标准化情况，统计合约标准化率，对比既往评价合约标准化程度。

(六)进度、工程管理评价

1、项目进度计划完成情况

检讨本项目按照计划分期发展情况，通过项目计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，分析控制节点没有按期完成的原因，影响项目节点的主要因素。

2、工程施工进度计划完成情况

通过项目施工进度计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，分析控制节点没有按期完成的原因，影响项目节点进度的主要因素。

将实际工期与公司标准工期（如有）、行业标准工期进行比较，分析工期延长或缩短的原因，研究完善公司标准工期。

3、售楼处或示范区计划完成情况

检讨售楼处或会所、样板房、室外售楼环境三方面计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，分析控制节点没有按期完成的原因，影响项目节点进度的主要因素。

5、工程质量管理

简述工程质量管理目标的实现情况。

简述工程质量事故发生情况，分析质量事故处理预案制定是否合理、处理过程是否及时有效、质量事故产生的原因是什么。

分析工程施工方案是否合理有效，是否得到有效执行。

就实物工程质量以及交房入住后客户使用、物业管理和地产售后服务过程中发现的工程质量问题，分析工程质量管理控制体系运行效果。

6、工程安全文明管理

简述工程安全文明管理目标的实现情况。

简述工程安全事故发生情况，分析安全事故处理预案制定是否合理、处理过程是否及时有效、安全事故产生的原因是什么。

分析工程安全方案是否合理有效，是否得到有效执行。

就过程中发现的安全文明问题，分析工程安全文明管理控制体系运行效果。

7、进度、工程管理标准化建设

简述工程管理标准化建设情况。

(七)营销管理评价

1、销售收入与销售回款实现情况

分析项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标。

通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。

通过对项目实际回款与计划回款的对比，分析项目销售回款完成情况及影响的主要因素。

2、预期销售价格与实际价格的对比分析

简述预期销售价格确定后本项目市场价格变化情况，并对比竞争项目销售价格变动情况，验证公司在定价方面本项目掌握当地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。

3、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析

检讨销售期的划分，对比计划与实际销售速度产生的差距和原因分析；

检讨销售价格与销售速度的关系，如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响，评估销售价格与销售速度的最佳平衡点。

4、项目销售时机

根据项目启动时确定的计划开始销售时间与实际销售时间进行分析对比，以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳，评价各期开盘的效果，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后项目销售有何启示。

5、营销费用执行情况

简述营销费用执行情况，各细项科目所占比例，并与营销费用目标成本对比分析，与竞争项目营销费用总额相对比。

6、策划推广分析

通过分析策划推广与来电、来访的关系，不同策划推广方式的性价比等，验证策划推广活动的效果，为后续类似项目的宣传推广提供借鉴。

7、项目的销售模式

如果采用了代理、自销等不同销售模式，结合项目自身状况对比分析不同销售模式的优劣势，为后续项目提供建议。

8、综合评述本项目的销售策略

根据销售情况分析与总结公司品牌建设对本项目预期和实际销售效果产生的影响，总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影响，综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响，包括：

销售价格的确定、销售时机的选择、广告宣传的衔接、卖场的包装策略（包括：售楼处、样板房、售楼环境、效果等方面）、开盘和促销活动的策划等。

9、营销供方管理

对营销类供方选择方式、选择过程的合理性、过程控制效果、费用支付情况、营销类供方履约、合同条款等进行分析评价。

10、营销标准化建设

简述营销策划和销售管理标准化建设情况。

(八)财务管理评价

1、融资计划完成

简述融资计划的完成情况，分析未能完成的原因。

2、预算编制及执行

简述财务预算的控制执行情况，分析预算编制是否科学合理、预算过程监控措施是否及时有效，分析预算未能得到有效控制的原因。

3、资金计划完成

简述资金计划的完成情况，分析未能完成的原因。

4、财务支付程序的严谨性以及资金使用的合规性

综合评价财务支付、资金使用的程序是否合法合规，是否科学严谨。

5、财务标准化建设。

简述财务标准化建设情况。

三、项目竣工验收阶段的回顾与评价

(一)工程验收评价

全面回顾分部分项工程验收、竣工验收、交付前验收的情况，评价验收工作的合规性与程序的完善性，分析工程验收顺利通过或不能通过的原因。

简述资料归档移交的情况，提出资料管理的建议。

(二)客户服务评价

1、交房入住工作评价

简述交房情况，如交房套数，一次交房成功率，分析交房入住准备工作是否充分，各部门间的配合是否协调，交房后整改工作是否及时，交房成功率不高的原因都有哪些。

2、客户评价

（1）客户满意度。简述业主对项目的总体满意度、业主最满意项、业主体验与购买预期是否吻合。

（2）产品评价。业主对规划设计、公共景观、单元公共部位以及私家部位的评价。对配套、工程质量等方面的评价。

（3）服务评价。业主对购房阶段服务、竣工入住之后服务的评价。

3、客户投诉

统计客户投诉数量，内容及原因等。

客户投诉处理是否及时。

4、客户服务标准化建设。

简述客户服务标准化建设情况。

四、项目经济目标评价

1、项目营业收入（销售收入）指标完成情况

营业收入（销售收入）指标完成情况，是否达到预期的收入目标，对项目营业收入（销售收入总额）和单位租金（售价）的实际数与可研预期数（如有）进行对比。

2、项目运营成本费用发生情况

3、项目现金流量变化情况和资金使用效益

统计项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况；同时检讨资金的调

度、使用情况。

4、项目经济效益实现情况（财务评价指标）

检讨项目经济效益的实现情况，对项目盈利能力、偿债能力进行评价，并通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。

若项目经营利润低于原规划设计指标时，应对产生原因进行分析论证，并提出改进建议意见。

5、项目纳税情况

（1）项目纳税金额统计。

（2）检讨项目的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果。