投资全过程第六讲-房地产投资分类(自持物业)-改

之前直接先跨过第六讲，主要是因为本章所探讨的经营性物业是一个相对销售类物业来说，比较冷门的方向，平常的关注度也不及销售物业。因此，在做总结的时候有一些困难。

不过到底是做出来了，原则还是尽可能的深入浅出，便于大家理解。

讲之前，先提几个问题：

经营性物业究竟指的是哪些物业？

它的开发盈利模式与住宅有什么不同？

对应经营性物业的特点，企业的投拓方向和范围怎么把握？

最重要的，在市场中，经营性的资产核心竞争力在哪，怎么体现？

带着这些问题，我们可以开始装逼了

一、经营性物业的覆盖范围

谈及经营性物业，脑子的第一反应我估计80%的人都是商业（mall）、写字楼、酒店。其他的可能涉猎的相对较少。

教科书的概念是这样的：

是指房地产市场上公开出租、出售后用于生产经营活动的物业。主要包括办公类、商业类、工业类、酒店类、综合类等几种类型的物业。

这里有两种情况，一种是出售，例如一些社区沿街商业，出售后是由业主来决定如何经营（出租、仓储、自己经营等等）；另一种是自持出租，这一种即是与我们业务关联性更强。

而我们本章想要谈的，主要是一些商办类项目，毕竟，对工业、科研、综合，文教类用地感

兴趣的企业还是比较少的。不过，去年开始的租售并举的政策，也罢住宅租赁经营业务推向了行业的风口浪尖，那么本章自然是少不了它的。

二、盈利模式对比

销售物业一句话总结：

销售物业：开发利润途径单一，是由一次性开发销售总收入扣减总开发成本所得。

自持物业相对来说较为复杂一些，在测算利润之前，我们首先把自持物业的成本弄清楚。一般性的，自持物业的成本包括固定成本和变动成本

固定成本：土地费用，开发成本、折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修、酒店业态支付给管理公司的管理费。

变动成本：经营成本、业务宣传费、人工成本、行政费用。

固定成本本身与销售物业相差不大，多了一个折旧摊销及维修费用。此外，由于是自持物业，项目在税金方面的支出也要比自持物业来的少，增值税、土增税是不用缴了。

相比销售物业，自持物业的项目利润主要来自于经营期的经营性收入（租金），而在经营期产生的成本主要就是一些变动的成本了，这里不做赘述。需要强调的是，对于自持物业，需要缴纳一笔房产税，一般按照租金收入的12%计税。

自持物业的收入虽然可持续，但产生收入的方式同样也比较单一，主要是租赁收入。

此外，做过营销的同志们肯定知道，广告收入也是这类物业中非常重要的一部分，楼梯广告、电梯灯箱、地下停车场广告等等，每年能创造不少的价值。

综上，对于一个自持经营的项目，利润主要产生方式如下：

相对销售物业开发来说，企业自持经营性物业除了在经营期间有这个可观的利润以外，对于公司来说，在实现营收的前提下，此类物业还可以用作经营性物业贷，为企业后续其他项目开发带来大量的现金流。

投资收益率（ROI）

投资收益率是描述一个自持项目盈利能力的重要指标，因为对于一个长期经营的项目，因此，我们可以通过ROI来进行评估。

在物业管理范畴来说：

酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额

商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值

开发企业的相对有所区别：

用函数可以表达为：

投资收益率=(EBIT/TI)×100%

其中，EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润，TI=项目总投资；两种方式的区别在于物业管理亿净收益作为被除数，而开发企业通常用息税前利润。两者的差异在于后者未扣除利息、所得税。

那ROI大于多少项目是可以做的呢？通常来说，我们在考虑风险的前提想，ROI需要大于另一个指标：项目基准收益率

项目基准收益率（RC）：

这个值可能大家会比较陌生，想要计算的难度也很大，可以先看一下计算公式

Rc≥i1+i2+i3

其中，i1= max（单位资金成本，单位投资机会成本），i2=风险补贴率，i3=年通货膨胀率。上述公式中的变量很难进行确定一个符合目前水平的值，因此现成的RC值一般没有，但土地价格越高，规模大，周期长带来的项目高昂的资金成本、投资机会成本、风险补贴率和通胀率，会使项目的RC值相对应的升高。一般的RC值在房地产市场开发中，按照8%确定。理解了ROI和RC之后，项目的盈利能力基本上就能够有个判断。

当ROI远远大于RC时，项目的盈利能力出色，项目的可行性比较高；

当ROI略大于RC时，项目的盈利能力一般，收益风险较大；

当ROI小于等于RC时，放弃吧，孩子。

三、投拓方向和范围

对于目前国内的开发企业来说，对于经营性物业（即需要自持的项目），除招拍挂期间形成的特殊要求以外，一般我们能够考虑的项目大概包含商业（综合体、mall、商业街）、办公（写字楼、科研基地、孵化中心），以及最近市场新增的支持租赁住宅。

虽然种类繁多，但万变不离其宗，经营性物业，能不能做，最重要的一项因素——位置。

比起住宅，自持项目变现周期长，前期投入多，项目资金回正时间往往需要几年，因此，提高项目的变现能力变得尤为重要。

那么无论你是做商业、还是做办公、又或者是做最近很热的租赁住宅，位置，就决定了他的交通便利都，人流量即人流集散程度，进而影响项目的出租率及单位租金。

对于位置偏远或尚处于开发阶段的区域，往往需要面临很大的招商难度。毕竟，不是每家企业都是万达、绿地，没有这么强的品牌吸引能力，达不到造中心的效果。

既然说到了租赁住宅，顺带着说一句题外话。租赁住宅是目前政府为缓解国内住房需求旺盛、抑制房价的一种调控性手段，不同于之前的廉租房及经济适用房。后者解决的问题是低收入群体的刚性需求，而前者则更加贴近一种市场行为。

要问未来这方面市场的前景，主要还是看两点：

第一，政策贯彻的决心和持续性。眼下我们已经鲜有听闻廉租房和经济适用房方面的新闻消息。可以说，之前这两项举措的施行是较为失败的。而租赁住宅在实施的时候还有一项并行的举措——租售同权。再看近期的市场反应，北京某项目十年180万的租金，某地区2018年土地供应要求30%以上的租赁用地，各大银行纷纷在热点地区推动租赁住宅贷款业务。第二，可以说，至少目前阶段来看，决心是很充足的。不过此方面的市场容量真的很大么？我看不见得，后期对于租赁住宅我会开专题讲。现在简单说说，目前国内能够开展这样业务的地区屈指可数，都是人口净流入的一二线城市，而中国未来的城市集群发展方向也是基本固定的，撇开客户接受程度来说，你还指望买不起房的人未来脸租房都住在都市圈么？四、资产的核心竞争力

对于国内房企而言，经营性资产作为主营业务的已经少之又少，成规模集团化后，至少都是两条腿走路（销售物业、自持物业）。经营性物业相比销售物业的缺点也很明显，变现能力差、投资周期长。那为什么企业还是愿意做这项业务呢？