房地产投资分析计算题、综合题

房地产投资分析计算题、综合题

1 •有一项投资，投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，租期10年。租约规定每

年年初收租，第一年租金为10万元，每二年租金增加10%，在租约期满后将物业售出,

得到收益90万元，折现率12%，计算净现值和内部收益率。(注：基准收益率10%，

计算可利用下表进行)

计算表单位：万元

2已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/m 2，商品房平均售价为2000元/ m2,投资商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为16%试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。

解：(1 )收入函数F(x) =2000x

成本函数C(x) =3500000+920x

令F(x) =C(x)得：

2000x =3500000+920x

x =3500000/1080

x =3240.7 (m2)

即当x =3240.7时，盈亏平衡。

令F(x) -C(x) =5300000 得：

x =8148.1 (m2)

所以，该项目目标利润开发量为8148.1平方米。

(2 )收入函数F(x) =2000x

成本函数C(x) =3500000+920x+16%*2000x

令F(x) =C(x)得：

2000x =3500000+920x+320x

x =4605.3 (m2)

即综合税率为16%时，x =4605.1盈亏平衡。

令F(x) -C(x) =5300000 得：

x =11578.9 （m2）

所以，综合税率为16%时，项目利润开发量为 11578.9平方米。

3某房地产投资公司年利润资料如下： （单位：万元）

2000 年 100

2001 年 112

2002 年 125 2003 年 140 2004 年 155 2005 年

168

2006 年 180

2007 年

194

试预测 2009年的利润额

解：列表如下

年份 x y

y 的一次差

2000 -7 100

2001

-5 112 12 2002 -3 125 13 2003 -1 140 15 2004 1 155 15 2005 3 168 13 2006 5

180

12

2007 7 194 14

刀x =0

刀 y =1174

刀 xy =1142 刀 x2=168

Y 的一次差接近一个常数，故用 y =a+bx 求解 刀 y =na+b 刀 x 刀xy =a 刀x+b 刀x2 解得 a=146.75

b=6.80

即 y =146.75+6.80x 当 x =11 时，y =221.5

所以你，2009年的利润额为221.5万元。

年 份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 销售收入 5 10

12 15 15 20 25 28 30 30 利

润

0.48

1

1.2

2

2.2

2.5

2.5

2.8

3

3

解：用回归分析法进行分析，列回归计算表如下，

销售收入x 利润y

x2

y2 xy

5

0.48 25

0.23 2.4

10

1

100 1 10

12 1.2 144

1.44 14.4 15

2 225

4 30 15

2.2 225

4.84 33

20

2.5 400 6.25 50

25 2.5 625

6.25 62.5 28 2.8 784

7.84 78.4 30 3 900

9 90

30

3

900

9

90

4某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表（单位：百万元） 。试预测2009

年的利润额。

刀x=185 刀y=20.68 刀x2=4328 刀y2=49.85 刀xy=460.7

利用公式计算：

r = (10*460.7-185*20.68 ) /800.90 得

r = 0.975 即表明x与y具有高度的正相关关系。

设回归方程y =a+bx ,利用公式计算求得：

b =0.086

a =0.472

y =0.472+0.086x

5举例说明反映资金时间价值的八大系数。有A、B银行均提供12%的年利率贷款，A银行按半年计息B银行按季度计息。你选择哪家银行？

解：设i为有效利率，r为名义利率，c为计息次数，则有如下公式：

i =(1+r/c)c-1

A 银行：i =(1 + 12%/2) 2-1=12.36%

B 银行：i =(1+12%/4) 4-1=12.55%

贷款应选择利息较低的银行，所以选择A银行。

6说明房地产财务分析的概念，净现值、内部收益率计算公式。

解：房地产投资财务分析是一项相对复杂、具体的工作，涉及项目的投资、成本、税金和利润等多项基础数据的计算和估算，还要编制财务报表，计算相应的技术经济指标，并与有

关标准进行比较，判断项目是否可行或选择最佳方案。

FNPV=V：1_「：1: 1 t(1+ic)-t

'字_i ■：' -「门t(1+FIRR)-t=0

7开发商某地块投入300万，增值700万，政府应征收土地增值税为多少？

解：土地增值税=150*30%+150*40%+300*50%+100*60%

=315 (万元)

所以，政府应征收土地增值税315万元。

8某投资项目征地12000m 2,城市规划要求该地块容积率不得超过 1.3。投资方案确定的固定成本费用为1800万元，单位变动成本(建筑安装工程费)为1000元/ m 2,市场调查显

示，项目建成后，平均单位售价可达3000元/ m 2。试计算该项目的保本开发量。若该项

目拟获利1200万元，则规划的容积率是否受到影响。由于市场原因，单位售价可能下降10%单位变动成本提高10%固定成本费用提高10%试分析要维持目标利润，规划的容积率是否受到影响，敏感性因素如何排序。

解：(1 )收入函数F(x)=3000x

成本函数C(x)=18000000+1000x

令F(x)=C(x) 得：

3000x=18000000+1000x

解得x=9000 ( m 2)

即该项目的保本开发量为9000平方米。