《房地产开发管理》试卷及答案

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房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案(测考999版)

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案(测考999版)

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型:判断题如果房地产泡沫产生,就必然会引起房地产过度开发;房地产过度开发是由房地产泡沫引发的;反之亦然。

()A错B对答案A解析正确答案:N答案解析:如果泡沫产生,必然会引起过度开发,但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

也就是说其他因素也可能导致过度开发。

参见教材P54。

该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核2. 题型:单选题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是( )。

(2009年试题)A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期台约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案A解析A选项,空置率提高,可导致有效毛租金收入减少。

B选项,可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动,但仍不能排除通货膨胀的影响。

C选项,权益投资比率高,意味着自有资金所占比例高,则风险小; D选项,要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。

3. 题型:多选题与房地产开发项目相关的债务融资,主要包括( )。

A房地产开发贷款B土地储备贷款C个人住房抵押贷款D个人住房公积金贷款E在建工程抵押贷款答案A,B4. 题型:判断题偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响,必定会导致实际购买行为的发生。

( ) A错B对答案A解析偏好和购买意图并不总是导致实际购买,尽管二者对购买行为有直接影响。

5. 题型:简述题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业,该写字楼的可出租面积为10000m2,购买后立即可以出租。

已知第1-5年的月租金水平为70元m 、出租率为70%,第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%,第11年停止出租,装修后将物业转售。

已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。

【精】《房地产开发与经营》试题及答案

【精】《房地产开发与经营》试题及答案

《房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1. 不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值( A )。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的( D )。

A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性3. 目前,中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( D )。

A.10年B.15年C.20年D.30年4. 1988年我国宪法修正案中规定,“土地使用权可以依照法律的规定(A )”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是(C)。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法,房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节( D )。

A. 签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是(A)。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点,以说明项目的(A)。

A.安全程度B.盈利程度C.资金平衡程度D.资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为(D)。

A. SPC图法B. 因果分析图法C. 直方图法D. 排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是(B)A. 对立关系B. 对立与统一的关系C. 统一关系D.互不影响关系11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。

A.咨询费B.佣金C.好处费D.评估收费12. 房地产直接融资的特征有(C)。

A. 间接性B.集中性C.分散性D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为(B)。

房地产开发与经营试卷标准答案

房地产开发与经营试卷标准答案

房地产开发与经营试卷1标准答案一、单项选择题(每小题只有一个正确答案,每题1分,共20分。

)1—5 CBBAB 6—10 DACCB 11—15 DBBDD 16—20 CCACB评分标准:每小题1分,答错或多选均为0分。

二、多项选择题(每小题2分,共20分)(在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案,多选、少选、错选该小题无分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE 10、ABC评分标准:在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案,全部选对得2分,多选、少选、错选该小题均为0分。

三、简答题(本大题共5小题,每小题8分,共40分)1、答:房地产市场的特性有:(1)房地产市场供给特点:短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛.(2)房地产市场需求特点:具有广泛性、多样性且购置成本大,需要融资。

(3)市场交易特点:交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

(4)市场价格特点:位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

评分标准:答对一条得2分,全对的8分。

2、答:房地产开发主要有四个程序:(1)投资机会选择与决策分析阶段:包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

(2)前期准备阶段:包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、(3)建设阶段:包括施工的质量、成本、工期控制,合同管理、安全管理、竣工验收等。

(4)租售阶段:包括项目投产、租售、后评价等环节。

评分标准:答对一条得2分,全对的8分。

3、答:目的:为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。

(2分)原则:以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向,站在使用者的立场上精打细算,体现以人为本和对人的关怀. (3分)方法:一是明确目标使用者群体;而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力;三是针对目标使用者群体进行设计。

东北财经大学22春“房地产开发与管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版(带答案)试卷号5

东北财经大学22春“房地产开发与管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版(带答案)试卷号5

东北财经大学22春“房地产开发与管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版(带答案)一.综合考核(共50题)1.在消费者日益理性、住房消费需求多元化的背景下,房地产营销策略应当首先运用()理念A.产品推销B.整合营销C.降价促销D.差异化营销参考答案:B2.业主入住并装修住宅时,私改排水管线致使楼下住户漏水,物业企业应当采取的措施有()。

A.从装修押金中先行赔付他人损失B.及时制止私改行为C.积极协调当事人协商损害赔偿D.对私改行为进行罚款E.监督私改业主恢复原状参考答案:ABCE3.在长租公寓市场中,当新产品尚未被市场接受时,租赁机构最可能采取的定价策略是()。

A.低价策略B.温和定价策略C.高价策略D.以上都有可能参考答案:A4.房地产开发企业向商业银行申请的贷款类型中,贷款期限低于1年的是()。

A.流动资金贷款B.固定资产贷款C.开发项目贷款参考答案:A5.在项目规划设计技术经济指标中,平均每户居住建筑面积的计算方法是()。

A.总建筑面积/总户数B.居住建筑面积/总人口C.总人口/居住建筑用地面积D.居住建筑面积/总户数参考答案:D6.抵押合同若要具备对抗善意第三人的效力,必须经过的程序是()A.合同经过公证B.合同本身不违法C.合同经过不动产登记D.合同包含土地和房屋的抵押内容参考答案:C7.房地产开发项目定位包括的内容主要有()。

A.客户定位B.产品定位C.市场定位D.价格定位E.形象定位参考答案:ABE8.解决施工合同纠纷属于房地产开发中合同谈判及协议签署阶段的工作内容。

()A.正确B.错误参考答案:B9.房地产项目可行性研究的最终目的是()A.拟定开发方案B.项目财务评价C.多方案比选得到最优方案D.市场调研参考答案:C10.房地产开发经营的风险性决策最为常用的方法是()。

A.大中取大法B.小中取大法C.决策树法D.效益费用分析法参考答案:C11.房地产项目定价策略参考的因素有()A.本项目替代品定价B.项目所在城市销售均价C.同期同类项目定价D.购房人的心理价位E.本产品的开发成本参考答案:ACDE12.房地产开发项目初步竣工验收的组织主体是()A.施工企业B.开发企业C.设计单位D.工程质量监督站参考答案:B为()A.B-CB.B/CC.(B-C0)/CD.(B-C)/C参考答案:B14.大型居住社区可以不必设置中心公共绿地。

【精】《房地产开发与经营》试题及答案

【精】《房地产开发与经营》试题及答案

房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1. 不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值(A )。

A. 下降B.上升C不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的( D )。

A. 位置固定性B.不一致性C适应性D相互影响性3. 目前,中国个人住房抵押贷款期限最长不超过(D )。

A. 10 年B.15 年C.20年D.30 年4. 1988 年我国宪法修正案中规定,“土地使用权可以依照法律的规定( A )”A. 转让B.出租C买卖D拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是(C )。

A. 策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法,房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节A.签字与公证B.谈判与协商( D )。

C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是(A )。

A. 平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点,以说明项目的( A )。

A. 安全程度B. 盈利程度C. 资金平衡程度D. 资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为(D )。

A. SPC图法B.因果分析图法C.直方图法D.排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是( B )A. 对立关系B. 对立与统一的关系C.统一关系D互不影响关系11 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。

A.咨询费B.佣金D.评估收费C好处费12. 房地产直接融资的特征有(C )。

A.间接性B.集中性C分散性 D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为(B)。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间:120分钟试卷总分:100分姓名:_______________ 成绩:______________第一套一.单选题(共20题)1.通常情况下,()以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

A.AAB.AC.BBBD.BB2.下列关于房地产市场划分的说法,不正确的是()。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B.三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式,将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D.按照增量存量的方式,房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场3.下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。

A.容积率B.租金水平C.利息备付率D.成本利润率4.【真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析,是房地产市场的()分析。

A.总量结构B.产品结构C.投资结构D.区域结构5.相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率6.以下收集一手资料的方法中,适用于描述性调查的是()。

B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法7.关于流动比率,下列说法不正确的是()。

A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%B.又称之为"银行家比率"C.又称之为"二对一比率"D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上8.先近似匡算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,再近似计算项目投资,这种估算方法称为()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法9.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月2500元等额还款。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间:120分钟试卷总分:100分姓名:_______________ 成绩:______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高,()和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式:主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.()和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨,是要经()以上人民政府依法批准。

《房地产开发》期末试题

《房地产开发》期末试题

房地产开发理论一、填空题1、房地产开发与经营活动包括房地产领域的商品买卖,租赁和管理,开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费四个部分。

2、房地产开发的主要特征包括难度较大、风险较大、政策性强、专业性强。

3、SWOT分析主要是指分析企业的优势、劣势、机会和威胁。

4、房地产市场运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境和国际环境。

5、房地产开发项目管理的三大核心是成本管理、质量管理、进度管理。

6、在我国,特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权而不是所有权。

7、可行性研究的全部过程分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策四个阶段。

8、土地使用权的转让过程中出让方缴纳的税费为土地转让费和土地增值税。

9、划拨土地使用权的基本特征是行政性、无偿性、无期限性、流转具有限制性。

10、房地产市场调研的原则有真实性原则、时效性原则、全面性原则、计划性原则。

二、单项选择题1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同,租金400元/m2年,则其面临(D )。

A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险解析:以固定租金方式出租的物业租期越长,那么投资者所承担的购买力风险(通货膨胀风险)就越大。

2、房地产开发的程序主要分为(D )四个阶段。

A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售3、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本,房地产供给增量的主要来源是( B )。

A、房地产开发B、房地产投资C、建筑工地开发D、建筑物的出租4、房地产开发项目竣工,经(B )后,方可交付使用。

A、检查质量B、验收合格C、建设单位认可D、办理产权登记解析:《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)1 2021 年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库(含答案)单选题1.一写字楼单元的租赁期为20 年,预计第一年净租金收入为 4 万元,且每年递增6%,年租金均发生在年初,若年折现率为6%,则该写字楼净租金收入的现值为()万元。

A、72B、75.47C、76D、80 答案:D 解析:本题考查的是复利系数的应用。

第一年末净租金收入为A1=4×(1+6%)=4.24 万元,该写字楼净租金收入现值为:4+[19×4.24/(1+6%)]=80(万元)。

2.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会()。

A、减少B、增加C、不变D、同步递减答案:B 解析:考点:房地产市场的功能。

某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高,对出租住宅的需求就会增加。

3.(2015 年真题)某商品住宅开发项目土地取得费用为__ 万元,规划建筑面积为__m2,除土地取得费用外的其他成本费用为3500 元/m2,项目销售均价为8500 元/m2,营业税及附加为销售收入的 5.5%,则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为()万平方米。

A、2.60B、2.87C、3.59D、3.80 答案:D 解析:本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。

设最低销售收入为 A 万平方米。

利润为零时正好回收全部成本费用。

8500×A×(1-5.5%)-__-3500×5=0,8032.5A=__,A=3.797。

4.下述各项,属于房地产需求分析内容的是()。

A、相关房地产类型的在建数量B、吸纳率分析C、相关房地产类型的存量D、改变用途数量答案:B 解析:本题考查的是房地产市场分析的内容。

选项A、C、D 属于供给分析。

5.企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是()。

A、选择专业化B、产品专业化C、市场专业化D、市场集中化答案:C 解析:本题考查的是目标市场选择。

2024年《-房地产开发经营与管理》试题

2024年《-房地产开发经营与管理》试题

2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题(共35题,题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意,请在答案卡上涂黑其相应的编号)(史记:单纯按分值安排考试时间的话,本题安排53分钟,每道小题平均1.5分钟,建议肯定要留出10~15分钟涂卡和检查的时间,以上计算未包含此部分内容,提请大家留意!)1.房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其缘由分析,错误的是()。

A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地运用权年限较长答案:C 见教材P72.房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的()。

A.增量供应B.存量供应C.潜在供应D.总量供应答案:A 见教材P103.关于房地产投资特性的说法,错误的是()。

A.区位选择异样重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响答案:B 见教材P6~94.商品房开发市场通常是典型的()市场。

A.完全竞争B.垄断竞争C.寡头垄断D.完全垄断解析:由于房地产具有明显的不行移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分,假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少,就简单形成区域性垄断,导致垄断多于竞争。

5.某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米,其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米,复原施工的面积为200万平方米。

该城市2024年商品住房新开工面积是()万平方米。

A.500B.700C.800D.1000答案:A 见教材P39解析:房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积,不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。

1000-(300+200)=500(万平方米)。

6.从房地产市场的投资周期来看,房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段B.其次阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案:B 见教材P51解析:在自然周期其次阶段的后半段,由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发,资本流量显著增加。

房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷A卷附答案

房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷A卷附答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷A卷附答案单选题(共60题)1、某房地产开发项目总投资为10000万元,其中自有资金为4000万元,通过发行债券获得2000万元,其余为银行贷款,该项目开发投资杠杆率为()。

A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】 C2、在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。

A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量【答案】 A3、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。

A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】 D4、将短期借款视为现金流入的基本报表是()。

A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B5、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房,贷款期限为3年,年利率为6%,按月计息,采用到期一次付清的还款方式,问3年后,该家庭应向银行还息为()万元。

A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】 B6、在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。

A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】 B7、房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。

A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标【答案】 D8、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。

A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】 B9、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最后一个月的还款额为()元。

《房地产开发与经营管理》测试题

《房地产开发与经营管理》测试题

《房地产开发与经营管理》测试题试卷总分:100 得分:100一、单选题(共10 道试题,共20 分)1.前期物业管理阶段不包括()环节。

A.物业的接管验收B.用户入住C.选聘物业服务企业D.首次业主大会召开正确答案:C2.建设单位或个人按照设计方案通知书的要求完成施工图设计后,将注明勘察设计证号的初步设计文件报城市规划行政主管部门审查。

经审查批准后,将核发()。

A.选址意见书B.施工许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证正确答案:C3.基本农田征收,必须由()批准。

A.国务院B.国土资源部C.省政府D.市政府正确答案:A4.土地使用权的出让方式有多种,其中()方式有利于公平竞争,适用于需要优化土地布局以及用于重大工程的较大地块土地的出让。

A.协议出让B.招标出让C.拍卖出让D.挂牌出让正确答案:B5.投资估算的精确度为±20%,研究费用通常占总投资的0.25%~1.5%,该阶段为()。

A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策6.在现金流量表中不应出现()。

A.借款利息B.折旧C.所得税D.出租收入7.房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地()同时转让。

A.使用权B.所有权C.租赁权D.经营权8.证明建设用地位置、面积、界限的法律凭证的是()。

A.选址意见书B.施工许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证9.一般情况下,投入开发建设的基金应达到投资总额的(),土地使用权才能转让。

A.20%B.25%C.30%D.35%10.房地产开发项目评标人中,招标人意外的专家不得少于成员总数的()。

A.2/3B.1/3C.1/2D.1/4二、多选题(共10 道试题,共20 分)1.房地产宏观调控的手段主要有()。

A.计划手段B.经济手段C.行政手段D.法制手段2.房地产经济周期波动具体分为()阶段。

A.复苏与增长B.繁荣C.危机与衰退D.萧条E.波谷3.引起房地产价格上升的原因有()A.对房地产本身进行的投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济或相互影响4.下列关于物业管理的日常运作阶段的特点,说法正确的是()。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间:120分钟试卷总分:100分姓名:_______________ 成绩:______________第一套一.单选题(共20题)1.服务人口1万~5万人,年营业额在3000万~10000万元的居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,这种商业物业类型称为()。

A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店2.单利计息与复利计息的区别在于()。

A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率3.下列费用中,不属于管理费用的是()。

A.办公费B.管理人员工资C.审计费D.代理费4.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系,都是以()为核心。

A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低5.【真题】市场条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。

A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系6.下列融资渠道中,属于公众市场债务融资渠道的是()。

A.抵押贷款支持证券B.退休基金C.保险公司D.银行类金融机构7.【真题】房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指()。

A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别8.小区内停车场建设费属于()。

A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金9.房地产开发投资的经济效果主要表现为()。

A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率10.某开发商向银行申请了年利率为16%,期限为10年,按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则开发商第一年的还本收益为()万元。

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房地产开发与经营试卷 (B 卷)一、单项选择题(每小题只有一个正确答案)(共20题,每题1分。

)1.房地产的______是房地产投资最重要的一个特性,房地产不能脱离周围的环境而存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

(C )A、适应性B、对专业管理的的依赖性C、位置的固定性D、相互之间的影响性2.落实开发资金是______阶段的主要工作内容。

( B )A.投资决策分析 B.前期工作C.建设 D.营销3.关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( B ) 。

A 、(P / A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n)4.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,该阶段为( A )阶段。

A、投资机会研究B、预可行性研究C、初步可行性研究D、详细可行性研究5.对个人住房贷款的的还款能力,国家规定,每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在( B )以下。

A 、40% B、50% C、60% D、70%6.邀请招标是非公开招标方式的一种。

被邀请参加投标的承包商通常在( D )。

A、3个以上B、5-10个之间C、5个以上D、3-10个之间7.房地产投资项目的成本利润率等于( A )乘以100%A、开发商利润/总开发成本B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本C、开发商利润/总开发价值D、正常经营年份的经营收入/总开发成本8.房地产开发项目的建设阶段是指( C )所经过的过程.A、房地产开发B、获得土地后到全部工程竣工C、从工程开工到工程竣工验收D、从工程开工到项目租售完毕9.可行性研究报告中,一般不包括( C )A、封面B、摘要 C 、初步设计方案 D、附表10.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元,预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ,甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是( B )A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲 .乙两个物业投资风险相同D、无法判断11.已知某笔贷款的年利率为15%,借贷双方约定按季度计息,该笔贷款的实际利率是( D )A、3.75%B、7.5%C、15%D、15.87%12.在房地产周期循环周期过程中,控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的( B ) .A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段13.已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( B )作为计息周期的。

A、年B、半年 C季度 D、月14.以下调查中,不属于不可控调查的是( D )A、市场容量调查B、消费行为调查C、市场环境调查D、营销因素调查15.房地产投资的缺点是( D )A、相对较高的收益水平B、易于获得金融机构的支持C、抵销通货膨胀的影响D、投资回收期较长16.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是( C ) A、认知价值定价法 B、领导定价法C、目标定价法D、成本加成定价法17.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( C )A、房屋出租B、房地产抵押C、土地使用权出让D、土地使用权转让18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( A )A、当每年计息周期数m>1时,实际利率小于名义利率B、当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D、名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大19.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( C )A、通货膨胀风险B、周期风险C、比较风险D、变现风险20.物业管理工作中的每一部分工作,都应以( B )为中心。

A、物业的保值增值B、满足当前的租户和新租户C、物业的安全D、实现物业的管理目标二、多项选择题(每小题2分,共20分)(在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案,多选、少选、错选该小题无分。

)1.投资者可以控制的风险包括( CD )。

A、利率风险B、政策性风险C、资本价值风险D、持有期风险2.按用途的不同,物业可以分为( ABC )。

A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业 E、土地3.房地产投资较一般投资,具有( AC )优点。

A、相对较高的收益B、投资回收期长C、提高投资者的资信等级D、良好的流动性 E、投资数额巨大4.房地产开发的4个阶段包括( ABDE )。

A、投资机会选择与决策B、前期工作C、招标阶段D、建设阶段 E、租售阶段5.可行性研究的作用有(ABCD )A、是项目投资决策的依据B、是筹集建设资金的依据C、是开发商与有关部门签订协议、合同的依据D、是编制下阶段规划设计的依据E、是对项目进行经济评价的依据6.市场调查计划一般要包括(ABCDE)。

A、资料来源B、调查方法C、调查手段D、抽样方案 E、联系方法7.房屋开发费包括( ADE )。

A、建安工程费B、“三通一平”费C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费E、基础设施建设费8.房地产贷款担保的形式有(ACD )A、保证B、保险C、质押D、抵押E、信用9.下列投资行为属于房地产间接投资的有( BDE )A、房地产开发投资B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资D、购买住房抵押证券E、购买房地产投资信托基金10.项目竣工档案中的技术资料的内容包括(ABC)A、前期工程资料B、土建资料C、安装方面的资料D、设计文件E、变更资料三、简答题(本大题共5小题,每小题8分,共40分)1、简述房地产市场的特性。

2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。

3、房地产产品功能定位的目的、原则及方法。

4、什么是敏感性分析?敏感性分析的步骤如何?5、房地产开发的资金来源有哪些?1、答:房地产市场的特性有:(1)房地产市场供给特点:短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。

(2)房地产市场需求特点:具有广泛性、多样性且购置成本大,需要融资。

(3)市场交易特点:交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。

(4)市场价格特点:位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。

2、答:房地产开发主要有四个程序:(1)投资机会选择与决策分析阶段:包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。

(2)前期准备阶段:包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、(3)建设阶段:包括施工的质量、成本、工期控制,合同管理、安全管理、竣工验收等。

(4)租售阶段:包括项目投产、租售、后评价等环节。

3、答: 目的:为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。

(2分)原则:以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向,站在使用者的立场上精打细算,体现以人为本和对人的关怀。

(3分)方法:一是明确目标使用者群体;而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力;三是针对目标使用者群体进行设计。

(3分)4、答:敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标,并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度,进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

(4分)步骤:(1)确定用于敏感性分析的经济评价指标。

(2)确定不确定性因素可能的变动范围。

(3)计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。

(4)通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,做出进一步的分析。

(共4条,每条1分)5、答:资金来源主要有:自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

答出几个主要来源,相应展开即可。

4、计算题(20分,要求列出算式、计算过程,需按公式计算的要写出公式。

无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留小数点两面位。

)某人准备购买套价格为15万元的住宅,首期付款为25%直接支付,其余申请抵押贷款,期限为8年,利率为15%,按月等额偿还,问月还款额是多少?如果该人40%月收入可用于住房消费,该人月收入应为多少?若抵押贷款宽限两年,(还息不还本,)剩余6年内按月等[额偿还,则月还款额是多少?月收入应为多少?答案:(1)贷款数额P= 15×(1-25%)=112500元, (3分)i=15%/12=1.25%, (2分)n=12×8=96月 (1分)n,=12×6=72月 (1分)(2) 月还款额为:A=P•i•(1+i)n/[(1+i)n-1] (4分)=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元该人月收入为2018.86/40%=5047.15元 (2分)(3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则A=P•i•(1+i)n,/[(1+i)n,-1] (2分)=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元 (2分)该人月收入为2378.81/40%=5947.04元 (3分)。

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