房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-64
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-60阅读理解1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。
经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。
在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。
经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为()万元。
A、7500B、9600C、12000D、18000<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为()。
A、施工单位工程款B、银行贷款C、第三方欠款D、拍卖变现时的费用及税金<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括()。
A、拍卖佣金B、营业税及附加C、评估费D、房地产税2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是()。
A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。
A、估价委托书载明的房屋坐落地址B、房屋权属证书记载的坐落地址C、实地查勘显示的房屋门牌号地址D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于()。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-69
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-69(一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。
价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。
当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。
甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。
经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。
请问：1.甲机构书面回复的致函对象是谁?2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?【参考答案】1.甲机构的致函对象是人民法院。
因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。
②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。
③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。
④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。
⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
主要考点：1.强制拍卖的委托人。
这个考过很多次，问答题考过3次，改错题考过，单选题考过。
2.评估结果价格异议的分析。
考过很多次。
3.本题主要从产品自身找不同。
和以往不同。
(二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案
2023年-2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库及精品答案单选题（共45题）1、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B2、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】 D3、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】 D4、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为（）。
A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】 A5、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为( )。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 A6、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。
A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】 B7、在面向对象方法中，( )定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。
A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】 B8、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-61
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-61
黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？
答案：
这样确定估价结论不正确。
因为：
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共45题）1、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。
按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。
例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致为二次多项式，则f(3)大致为( )。
A.2B.3C.5D.4【答案】 D2、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。
A.Java语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML主要用于编写操作系统内核【答案】 C3、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用 ( ) 进行系统开发。
A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】 A4、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答案】 C5、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。
（）是稳定的排序方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交换。
A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】 A6、程序以解释方式运行时，不（）。
A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D7、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】 C8、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。
2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析练习题库附带答案
2023-2024年房地产估价师之房地产案例与分析练习题库附带答案单选题（共20题）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B2. 采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。
采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。
A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂【答案】 A3. 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A4. 若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2023年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共60题）1、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】 D2、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B3、在获取与处理音频信号的过程中，正确的处理顺序是（）。
A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D变换C.编码、采样、量化、存储、解码、A/D变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A变换【答案】 A4、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05【答案】 B5、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。
A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】 B6、白盒测试中，( )覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序，使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-59
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-59
(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为( )亿元。
A 10
B .11 C.13 D 15
2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。
A. 12
B. 14
C. 15
D.16
3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。
A.征收补偿方案
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
(二)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格, 经调查：甲公司债务情况如下：拖。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-61
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-612014年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
问题：1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?考点分析：比较法的可比实例的选取+收益法价值形成过程的注意问题【参考答案】1.不能直接将其选作可比实例(1分)。
理由如下：(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同;(2)商场与临街商铺的规模不相当;(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚;(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚;(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚;(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚;(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
(2分)《房地产估价理论与方法》教材182～183页。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
(1)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
(2分)(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入或应考虑是否存在无形收益。
(2分)《房地产估价理论与方法》教材257～258页。
3.(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(实际和客观的差别)(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
(5)还要注意正常商业利润的合理剥离。
(3分)《房地产估价理论与方法》教材254页。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-65
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-65阅读理解房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
<1> 、下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是()。
A、句子简洁，概括性强B、搭配得当C、逻辑严密D、用词简练、标准<2> 、房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是()。
A、句子应简洁B、句子搭配要得当C、句子逻辑性严密D、可运用非标准词汇<3> 、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是()。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引参考答案【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
估价报告对语句的要求包括：(1)句子简洁，概括性强;(2)搭配得当;(3)逻辑严密。
选项D属于估价报告对词义的要求。
参见教材P3～5。
【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
选项D 错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。
参见教材P4。
【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。
选项A 错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间;选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情;选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。
参见教材P3～4。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-51
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-511、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m 2 ，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m 2 ，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m 2 ，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用()。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是()。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应()。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是()。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是()。
A、建立受法律保护的委托与受托关系B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C、载明估价的有关事项D、作为估价机构内部存档管理的凭据<3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-60
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-60
问答题(共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机
和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
答案
一、问答题
(一)评分要点：
1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
(2分)
(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)
2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
(2分)。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-45
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-45阅读理解抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。
现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
<1> 、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿()万元。
A、70B、60C、40D、30<2> 、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按()分别受偿。
A、所欠债务的总额比例B、所欠债务的先后顺序C、尚欠债务的比例D、债权人索债的急缓程度<3> 、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿()万元。
A、70B、60C、40D、30<4> 、该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为()。
A、抵押价值B、处分抵押物时的市场价值C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费参考答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。
《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。
《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。
抵押人一共欠债80+20=100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-75
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-75阅读理解某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。
其中甲厂区于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。
现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。
该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。
现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
<1> 、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。
A、将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B、将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C、两个厂区分别估价，出具一份估价报告D、视委托人要求进行估价并出具估价报告<2> 、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。
估价机构认为()。
A、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B、只能对两个厂区的土地进行估价C、可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D、可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价<3> 、对乙厂区的土地估价的思路应当是()。
A、按出让土地使用权评估其公开市场价值B、按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C、用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D、用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是估价方法。
在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告。
【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房屋和土地估价。
划拨土地使用权不可以单独抵押，但连同地上建筑物是可以抵押的。
所以选C。
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房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1215-64
阅读理解
估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。
<1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是()。
A、估价委托人
B、房地产估价机构
C、估价报告编号
D、估价作业期
<2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是()。
A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其
他印章代替公章
B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外
C、致估价委托人函中应写明估价作业日期
D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价
<3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是()。
A、一般假设
B、未定事项假设
C、背离事实假设
D、不相一致假设
<4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是()。
A、估价委托书复印件
B、专业帮助情况和相关专业意见
C、估价对象变现能力分析
D、估价对象法定优先受偿款调查情况
参考答案
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是封面的写作。
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。
参见教材P6～7。
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。
选项B
错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内;选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期;选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。
参见教材P8。
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。
不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。
参见教材P11。
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。
选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。
参见教材P23。