某商城营销策划推广方案
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交叉口东50米南
7.4万 平方米
约800套
5.5万平方米
河北泰丰房 泰丰时代城 地产开发有
限公司
2010.5
承德市双滦区 三岔口处
40万 平方米
约4200套
9万平方米
顺发鑫顺 家园
河北顺发房 地产开发有
限公司
2009.12
承德市双滦区大三岔 18万
口
平方米
约2000套
宝鼎花园
荣信房地产 公司
御水花园
1月份 2580 2768 2600 2980
2800
2180
2月份 2800 2870 2800 3080
3090
2180
3月份 3000 3100 3080 3160
3160
2500
4—5月份 3100 3160 3080 3160 3200 2500 2800
6—7月 3080 3160 3080 3160 3180 2760 2960
多层8栋，高层10栋，高层 正在建设中，多层已经封
顶，10月份交房
2.5万平方米 17万平方米 1.8万平方米
0 0
目前未定 3560起价 起价3600
3100 无
多层10栋，高层7栋，多层 六层，高层11、13、15、17
前一阵处于官司之中，现已 解决，售楼处正对外开放
4栋，140户 先没有正式对外销售
8月份 2980 3100 3150 3680 3200 2760 2960
9月份 3650 3358-4200 3150 3580-4380 3100-3350
2760 2960
• 2010年双滦房地产市场情况呈稳步上升趋势，各个楼盘的销售价格在三月份有 较大幅度的提升，4-7月份期间价格持稳，到9月份黄金销售期又呈上升趋势。
65%
•由此可见，本项目市场供应量为53%，市场销售量为71.4%，在本项目 上半年执行低价团购的策略下，市场占有量不错。
•双滦区竞争对手分析：
•【市场分析篇】
项目名称
项目开发商
首次开盘 时间
项目位置
项目总 项目总 面积 套数
销售量 万平米
河北天悦房 悦城华府 地产开发有 2008.12
限公司
承德市双滦区滨河 西大街与滦河大街
➢区内驻有承德钢铁公司、承德输送机集团、滦河电厂、承德黄麻化纤总厂、丝绸 厂等省市属大中型企业，整体居住需求比较旺盛。
•【市场分析篇】
•双滦区近年房地产市场状况
时间
200
200 7 年
8年2009年
201
0 年
现
有 合 计
2011年 201 2年
市场
放
量 （万
平
42. 8
80
160
382
100
.
8
唐山华育房 地产公司
名佳花园 名嘉房地产 (一、二期) 公司
承德双滦溢 枫林绿洲 丰房地产开
发有限公司
2008.4
承德市双滦区滦河 大街与滦河 西大街
交叉口
10万 平方米
2008.7
承德市双滦区应营子
40万 平方米
2008.12 二期 未定
承德市双滦区双塔 山中心大街
1.8万 平方米
2009.6
承德市双滦区元宝 17万
•二手存量房 •本项目
•市场需求
•其他项目
市场需求就像一块“饼”，怎样利用有限的资源去抢占最大的份额，是本项 目后期营销的关键。
【市场分析篇】
2010年上半年本项目市场占有情况：
楼盘名称
总面积 销售套数 总套数 物业类型 销售均价
御水花园
40万平米
221
3800
住宅
2900
宝鼎花园
26万平米
20
2700
0
剩余量 万平米
本月销售价格
项目的概况
1.9万平方米 31万平方米
3150 3100
5栋高层，1、2、3、4号几乎 销售完毕，5号楼因发生过 事故导致房源销售缓慢
现在正在建设一栋，其他高 层大概9月份动工，年底开 盘，20多栋高层，多层是回 迁户的，多层正准备交工
11.5万平方米
多层3880起价 高层3300
山沟口对面
平方米
约1200套 约4200套 约140套 约1600套
君盛家园
君盛房地产 公司
2008.8
双滦区金色家园 小区对过
1.5万 平方米
约130套
承德翠兴房 福溪帝苑 地产开发有 时间未定
限公司
双滦区应营子 向南50米
13.6万 平方米
约1500套
6.5万平方米
7.5万平方米 23万平方米
0 17万平方米 1.8万平方米
•【市场分析篇】
本项目2010年上半年住宅及商业销售价格走势：
• 本项目2010年上半年销售价格呈稳步上升趋势，5-8月基本上呈平稳趋势，同市场 整体价格走向一致，与区域平均价格相比，本项目做差异化产品有一定价格优势。
285
米
）
➢已根售据调查统计，截止到2010年，双滦区拥有未售存量房112.8万平米。
面
➢调查积数据显示，未来两年双滦区新增房地产开发量为285万平米。
（万 40 64 120 46 270 平 米 ）
现有
•【市场分析篇】
•双滦区近年房地产市场状况
➢从上表统计数据可看出，市场放量逐年递增，后期放量更大。 ➢从上表数据显示，市场消化量逐年放缓，与开发量的差距越来越大。
住宅
3160
鑫顺家园
18.11万平米 236
2000
住宅
3200
悦城华府
7.4万平米
127
800
住宅
3080
泰丰时代城
40万平米
101
4200
住宅
2980
锦绣城
80万平米
1461
6216
住宅
2600
隆基泰和国际广场 70万平米
298
4056
住宅
3000
本案所占比例 53% 71.4% 43.2%
销售额 （万） 6812.2 594.8 7395.0 4287.Biblioteka Baidu 2432.0 36921.0 8411.7
•【市场分析篇】
综合分析：
需求分析：双滦区人口15人，现人均居住面积为18.5平米/人。
供给分析：双滦区现有存量房为112.8万平米
双滦区未来2年预计开发量285万平米。
由此我们可以想象，建设这么多房子卖给谁？
可以看出，现双滦区市场份额非常有限，怎样占领有限的市场份额是咱们首要任务 。
•【市场分析篇】
2/3是属于国税局，剩余对 市场销售，16栋，10处别墅
型住宅
3栋共130户， 现基本销售完毕
13.6万平方米
无
18栋多层和少部分高层， 还未对外发售
•【市场分析篇】
双滦区2010年1-9月销售价格走势：
项目名称
御水花园
宝鼎花园
泰丰时代城 顺发.鑫顺家
园
跃城华府
锦绣城 （本案） 隆基泰和国际 广场（本案）
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•【报告架构】
•第一章【市场分析篇】 •第二章【本体分析篇】 •第三章【项目定位篇】 •第四章【营销策略篇】 •第五章【推广执行篇】
•第一章
•【市场分析篇】
•双滦区简介
【市场分析篇】
➢双滦区位于承德市西郊，距市区11.5千米，辖区面积338平方千米，总人口15万人 。辖4个镇、1个乡、2个街道。
7.4万 平方米
约800套
5.5万平方米
河北泰丰房 泰丰时代城 地产开发有
限公司
2010.5
承德市双滦区 三岔口处
40万 平方米
约4200套
9万平方米
顺发鑫顺 家园
河北顺发房 地产开发有
限公司
2009.12
承德市双滦区大三岔 18万
口
平方米
约2000套
宝鼎花园
荣信房地产 公司
御水花园
1月份 2580 2768 2600 2980
2800
2180
2月份 2800 2870 2800 3080
3090
2180
3月份 3000 3100 3080 3160
3160
2500
4—5月份 3100 3160 3080 3160 3200 2500 2800
6—7月 3080 3160 3080 3160 3180 2760 2960
多层8栋，高层10栋，高层 正在建设中，多层已经封
顶，10月份交房
2.5万平方米 17万平方米 1.8万平方米
0 0
目前未定 3560起价 起价3600
3100 无
多层10栋，高层7栋，多层 六层，高层11、13、15、17
前一阵处于官司之中，现已 解决，售楼处正对外开放
4栋，140户 先没有正式对外销售
8月份 2980 3100 3150 3680 3200 2760 2960
9月份 3650 3358-4200 3150 3580-4380 3100-3350
2760 2960
• 2010年双滦房地产市场情况呈稳步上升趋势，各个楼盘的销售价格在三月份有 较大幅度的提升，4-7月份期间价格持稳，到9月份黄金销售期又呈上升趋势。
65%
•由此可见，本项目市场供应量为53%，市场销售量为71.4%，在本项目 上半年执行低价团购的策略下，市场占有量不错。
•双滦区竞争对手分析：
•【市场分析篇】
项目名称
项目开发商
首次开盘 时间
项目位置
项目总 项目总 面积 套数
销售量 万平米
河北天悦房 悦城华府 地产开发有 2008.12
限公司
承德市双滦区滨河 西大街与滦河大街
➢区内驻有承德钢铁公司、承德输送机集团、滦河电厂、承德黄麻化纤总厂、丝绸 厂等省市属大中型企业，整体居住需求比较旺盛。
•【市场分析篇】
•双滦区近年房地产市场状况
时间
200
200 7 年
8年2009年
201
0 年
现
有 合 计
2011年 201 2年
市场
放
量 （万
平
42. 8
80
160
382
100
.
8
唐山华育房 地产公司
名佳花园 名嘉房地产 (一、二期) 公司
承德双滦溢 枫林绿洲 丰房地产开
发有限公司
2008.4
承德市双滦区滦河 大街与滦河 西大街
交叉口
10万 平方米
2008.7
承德市双滦区应营子
40万 平方米
2008.12 二期 未定
承德市双滦区双塔 山中心大街
1.8万 平方米
2009.6
承德市双滦区元宝 17万
•二手存量房 •本项目
•市场需求
•其他项目
市场需求就像一块“饼”，怎样利用有限的资源去抢占最大的份额，是本项 目后期营销的关键。
【市场分析篇】
2010年上半年本项目市场占有情况：
楼盘名称
总面积 销售套数 总套数 物业类型 销售均价
御水花园
40万平米
221
3800
住宅
2900
宝鼎花园
26万平米
20
2700
0
剩余量 万平米
本月销售价格
项目的概况
1.9万平方米 31万平方米
3150 3100
5栋高层，1、2、3、4号几乎 销售完毕，5号楼因发生过 事故导致房源销售缓慢
现在正在建设一栋，其他高 层大概9月份动工，年底开 盘，20多栋高层，多层是回 迁户的，多层正准备交工
11.5万平方米
多层3880起价 高层3300
山沟口对面
平方米
约1200套 约4200套 约140套 约1600套
君盛家园
君盛房地产 公司
2008.8
双滦区金色家园 小区对过
1.5万 平方米
约130套
承德翠兴房 福溪帝苑 地产开发有 时间未定
限公司
双滦区应营子 向南50米
13.6万 平方米
约1500套
6.5万平方米
7.5万平方米 23万平方米
0 17万平方米 1.8万平方米
•【市场分析篇】
本项目2010年上半年住宅及商业销售价格走势：
• 本项目2010年上半年销售价格呈稳步上升趋势，5-8月基本上呈平稳趋势，同市场 整体价格走向一致，与区域平均价格相比，本项目做差异化产品有一定价格优势。
285
米
）
➢已根售据调查统计，截止到2010年，双滦区拥有未售存量房112.8万平米。
面
➢调查积数据显示，未来两年双滦区新增房地产开发量为285万平米。
（万 40 64 120 46 270 平 米 ）
现有
•【市场分析篇】
•双滦区近年房地产市场状况
➢从上表统计数据可看出，市场放量逐年递增，后期放量更大。 ➢从上表数据显示，市场消化量逐年放缓，与开发量的差距越来越大。
住宅
3160
鑫顺家园
18.11万平米 236
2000
住宅
3200
悦城华府
7.4万平米
127
800
住宅
3080
泰丰时代城
40万平米
101
4200
住宅
2980
锦绣城
80万平米
1461
6216
住宅
2600
隆基泰和国际广场 70万平米
298
4056
住宅
3000
本案所占比例 53% 71.4% 43.2%
销售额 （万） 6812.2 594.8 7395.0 4287.Biblioteka Baidu 2432.0 36921.0 8411.7
•【市场分析篇】
综合分析：
需求分析：双滦区人口15人，现人均居住面积为18.5平米/人。
供给分析：双滦区现有存量房为112.8万平米
双滦区未来2年预计开发量285万平米。
由此我们可以想象，建设这么多房子卖给谁？
可以看出，现双滦区市场份额非常有限，怎样占领有限的市场份额是咱们首要任务 。
•【市场分析篇】
2/3是属于国税局，剩余对 市场销售，16栋，10处别墅
型住宅
3栋共130户， 现基本销售完毕
13.6万平方米
无
18栋多层和少部分高层， 还未对外发售
•【市场分析篇】
双滦区2010年1-9月销售价格走势：
项目名称
御水花园
宝鼎花园
泰丰时代城 顺发.鑫顺家
园
跃城华府
锦绣城 （本案） 隆基泰和国际 广场（本案）
某商城营销策划推广方案
•【报告架构】
•第一章【市场分析篇】 •第二章【本体分析篇】 •第三章【项目定位篇】 •第四章【营销策略篇】 •第五章【推广执行篇】
•第一章
•【市场分析篇】
•双滦区简介
【市场分析篇】
➢双滦区位于承德市西郊，距市区11.5千米，辖区面积338平方千米，总人口15万人 。辖4个镇、1个乡、2个街道。