八一射击场项目初步提案

年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。 1、小产权房只所以受欢迎，在地产市场推出来基本就销售一空，主要因
素就是价格便宜，所以老百姓为了贪图小便宜，不怕它受不受法律保护，有没 有合法手续，没有考虑几年后或几十年后的事情，反正我就住着，没人轰我就 行被。
2、在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建 设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的 城市中低收入家庭。购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心 态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。
楼盘个案剖析研究
针对楼盘的投放时间、规模大小、位置等因素将下面楼盘作为竞争性楼盘来进行研究分析。
太玉园楼盘分析表
项目名称
太玉园
项目位置
通洲区轻轨土桥站南1公里
开发商
北京太玉园房地产开发有限 公司
规划设计
物业管理
建筑风格
欧式板楼、 叠墅风格
占地面积
2000多亩
建筑面积 交通 均价
240多万平方 米
938、轻轨、 小公共11、
北京市建委数据显示，07年12月，北京市共批准商品房销售许可 证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长 2.1%；其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38.4 %； 批准销售面积136.9万平方米，同比增加18.1%。
(二)
最新数据表明，07年北京房价一路上扬，12月，北京五环内 商品住宅预售均价已经超过14000元/平方米。这意味着，在北京 城里，100万元也难以买到一套像样的两居室住房。而1至11月， 北京市城镇居民家庭人均可支配收入为20185元。收入和房价的 极大反差，已经严重挫伤了北京居民的自住性购房需求。另一方 面，二套房新政和其他调控政策正在增加房产投资的风险，投资 和投机性购房需求也受到了抑制。
涨的又一重要因素。
综述： 目前北京市区房价的疯狂上涨，以及北京市“两轴―两带―多中
心”的城市规划的进一步实施，市郊住宅逐渐由第一居所向第二居所 转变。郊区楼盘的销售价格逐年走高，并且产品户型、景观规划、物 业服务等方面表现越来越优秀，显示出良好的发展势头，这必将拉动 长辛店郊区板块的发展。预计未来将形成以改变人口和产业过于集中 在市区的状况，从现在起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略 转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇， 实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的 协调发展。 这就为本项目的顺利开发奠定了良好的市场基础，相信通 过各方面的共同努力，本案必将成为西部区域品质楼盘的引领者，同 时也将成为西部住宅的一大亮点。
项目位置好，紧邻京通快速、京沈高速，驱车20分钟可到 达国贸，出行公共交通便利，规模庞大，集别墅、 公寓、住宅、商场、5星级酒店为一体，可与世纪 城、望京等大型综合社区并驾齐驱。
项目劣势
项目项目周边同类项目多，市场竞争激烈。
依澜晓镇楼盘分析表
项目名称 开发商 物业管理 建筑面积
交通
均价
依澜晓镇
北京市房山区琉璃河镇洄 城村委会
用地才会投向“狼多肉少”的商品房市场，所以，“地荒”仍将困扰开发商。 北京近年供地都没有超过1000万平米，但每年房产销售面积却2-3倍于土地供应, 开发商有强烈的土地需求。
奥运会使北京楼市“火烧浇油”，名利双收。 奥运会后北京的房价是涨是跌的辩论已经很久了，我认为奥运后全世界全中
国的人会蜂拥北京旅游，会极大的拉动北京经济。奥运会对北京来说，象一个 秀才中了状元，好日子才开头。
二、北京市房地产发展趋势
国土局供地会强调“民生”，保障性供地会占主流。 不管是从国土资源部还是市国土局出台的政策与近期实际操作看，强调住房
保障已然定性，虽然文件中没有大于70%供地必须保证廉租房、限价房、经济适 用房的指标索定，但2008年保障性住房供地会占主流。
北京房价“涨”势不改，但涨幅受压。 2007年下半年，北京房价象脱僵的野马，每个月窜升10%左右，4环内房价闯
分析：
能有个住的地方
比普通商品便宜很多
法不责众
综合上述原因，所以 消费者’明知山有虎， 偏向虎山行’，用预 期利益赌国家的政策 动向改变，赌国家的 政策执行力。
三、北京市有代表性小产权楼盘分析
产品价格对比分析
项目名称 太玉园(通州) 佑民雅居(通州) 祥和乐园(通州) 依谰 晓镇(房山) 城铁边上的家(房山)
交房日期 交房标准
2007年10月底 毛坯房
周边配套
琉璃河中心小学、中学、高中，镇中心综合商贸广场，小区配套3000m2商业街，工行、邮政，琉璃河镇中心医院。
项目优势
项目地处琉璃河镇中心位置，南临琉璃河，东南３０ ０亩绿化广场环绕，紧邻京石高速、１０７国道 ，公交出行便利。
项目劣势
项目周边配套落后，与市区距离较远，发展商项目 经验不足。
过2万元大关，4环与5环间达到1.5万元，5环外房价达到1万，连燕郊的河北房 子也搭车涨到了5000元。2007年底，国家开始实行从紧的货币政策，虽然使房 价上涨幅度受到抑制，但因为土地供应不足，以及北京人口还在增加，供不应 求现状没有根本改变，房价仍会上行。
“地荒”仍将困扰开发商，助推地价，从而助推房价。 既然70%以上土地做为政策性有条件的保障性住房了，只有余下的30%商品房
建筑风格
一期9万平 方米
京石高速、 107国道、 917、933、 23路公交车
2700元/平 方米
绿化率 公摊
面积区间
项目位置
规划设计 现代简约风
格 35%
15％（多层 ）
65-120平米
房山区琉璃河（西南五环至 六环）
占地面积 容积率
一期14万平方 米wk.baidu.com
待定
开盘日期
2006-10-06
户型
一室一厅/三室 两厅
14路
3800元/平方 米
绿化率 公摊
面积区间
35%
15％（多层 ）
80—130平 米
容积率 开盘日期
户型
1.2
2005-6-18 二室二厅/三室
两厅
交房日期 交房标准
2005年12月底 毛坯房
周边配套
张湾小学、潞河中学、高中，物美、易初莲花综合商场，农行、工行、邮政，张家湾镇医院、海军总医院分院
项目优势
物业管理
建筑风格
建筑面积 交通 均价
50万平方米
京通快速、 ９３８、小 ９路、京津
“人口红利”仍是助推北京房价主因。 北京人口的官方统计数据是1500万，加上250万左右流动人口,总计为1750
万左右.但据我观察，很多从外地流动到北京的人口，都未体现在官方的统计数 据中,外国人、外地人、大学毕业生等持续涌入首都，这些人口红利构成了北京 住房需求的主要来源。
国家在商品房质量、工期、配套、交房、物业等方面加强监管。 从08年1月1日起，业主就可以先验房再收房了。象这样的房产新政，在
2008年会逐加快实施.在北京，对于开发商建房验收后向物业的移交，也会由居 委会一同参加，同时，居委会还将担起负责组建业委会的工作，以改变物业公 司无监管的现状，国家对开发商的开发行为监控力度在2008年会加大。
分析: 目前北京市房地产消费者持观望态度，北京市主城区的房地
产价格虽然上扬空间不大，但受土地供应不足的影响，依然具有 上涨的趋势。
（二）
2007年6月18日,国家建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提 示》，就目前房地产市场出现的虚假承诺、无证售房、无证建房、非法转 让集体土地房屋、合同欺诈五类侵害购房者权益的不规范现象进行风险提 示。“小产权房”问题变的“严肃”起来。紧接着，6月25日第17个全国土 地日，北京市国土资源局颁布禁令：北京已经部署开展在全市范围内调查 “乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停 售。“小产权房”被彻底地推向风口浪尖。
项目优势
项目地处北京市区与房山中间的周口店，是西南的交通 枢纽，三面环山，冬暖夏晾，公交直达小区，商 业配套齐全。
项目劣势
项目所处于城乡结合部欠发达地区，整体房地产开 发落后。
佑民雅居楼盘分析表
项目名称
佑民雅居
开发商
通洲经济开发区张家湾里 二泗村委会
项目位置 规划设计
通洲经济开发区张家湾里二泗(东六 环以外)
城铁边上的家楼盘分析表
项目名称 开发商 物业管理 建筑面积
交通 均价 周边配套
城铁边上的家
北京德川房地产开发有限 公司
项目位置 规划设计
房山区周口店（西南六环以 外）
北京仙人居 物业管理有
限公司
建筑风格
现代简约风格
占地面积
26万平方米
5１万平方 米
绿化率
40%
容积率
１.99
917、45、 环2路公交
进入第四季度，“有价无市”景象愈演愈烈，出现 “卖房
的人多，买房的人少了”的奇特现象。
分析: 在政府严格的控制调控措施下， 2007年，北京楼市既感受了
房价飙升的“火热”，又感受了成交萎缩的“冷清”；
在调控政策的作用下，当前房地产市场已经出现了一些积极 的变化。但调控的效果并不明显，存在的问题仍很突出，主要是 当前住房结构调整工作还处于起步阶段、房地产开发投资增速维 持高位、中心城市住房价格涨幅仍然偏高、部分地区住房保障制 度建设滞后等。总体看，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之 下依旧繁荣。
对于不同区域来说，房价的涨幅将会更加的明显。
三、北京市小产权房现状
（一）
在北京房价急剧攀升的情况下，一些售价仅为商品房价格1/3的小产权 楼盘格外引人注目。07年以来，小产权房以占北京商品房交易量近20%的惊 人比例，一举成为楼市关注的焦点。目前，北京“小产权房”主要集中在 通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之 间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。而中大恒基的一份 统计将这一数据更加具体化：目前北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约 占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘72个，按照每个项目平 均10万平米来计算，一共就有720万平米，而北京市房地产交易管理网上的 数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平米，两者对比，小产权项 目的面积相当于北京可售房屋面积的1/3。
车
公摊
15％（多层） 开盘日期
2007-10-31
交房日期
2007年11月底
1680元/平 方米
面积区间
65-120平米
户型
二室一厅/三 室两厅
交房标准
毛坯房
新街民族小学、周口店中心小学、中心中学 ，华冠超市、美廉美超市、大中电器、百信鞋业，农行、工行、建行、邮局，新街 医疗中心、周口店医院、房山第二医院、房山中医院
07年6月，市国土资源局曾就“小产权房”问题表示，北京已在全市范 围内对“乡产权”、“小产权”住宅进行调查。违规开发建设的要停工停 售，非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也将受到处理。
综述：小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题 在国家叫停“小产权房”之前，北京市区各周边“村证房”外售率高达当
八一射击场住宅区前期策划提案
目录
1
市场研究篇
2
前期研究篇
第一部分—市场研究篇
一、北京市房地产现状
(一) 北京市统计局的数据表明，在房地产开发投资增速方面，2007年1
至11月，北京完成房地产开发投资1626.1亿元，比去年同期增长19.4%, 增幅同比提高4.3个百分点。其中，1至5月，投资增速为今年以来的最低 点10.8%；但是，从下半年开始，投资增幅较快回升，1至11月比前三季 度提高1.9个百分点。
销售均价 3800元/平方米 3500元/平方米 4350/平方米 2700元/平方米 1680元/平方米
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性、分期 一次性、分期 一次性付款
分析：就价格而言，通州区域楼盘价格增长幅度较大。祥和乐园由最初开 盘1750元/平方米，到现在4350元大关，而新开项目均价也都在2800—3500 元/平方米之间。价格上涨的因素除了受大的宏观环境影响外，主要还是受 市区房价上涨过快 。而促使一大批工薪阶层购房郊区化的影响，这说明消 费者的消费理念正在逐步转变，同时政府政策导向也是该区域房价快速上
小产权房销售火暴的因素
因素一
因素二
因素三
因素四
房地产开发 的郊区化， 拉近了商品 房和小产权 房地理位置 上的差异。
房价的整体 上涨趋势放 大了小产权 房的价格优 势。
二手房的价 格与一手房 相比也几乎 没有什么明 显的优势。
房地产开发产品比 例的“7090”政策， 使得许多房产项目 因为调整规划而推 迟了入市时间，造 成了一定的产品供 应空档。