江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题

江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题

江苏省高级人民法院执行局

关于印发《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知

各市中级人民法院执行局、各基层人民法院执行局：为解决执行实践中较为突出的问题，统一全省法院的执行尺度，省法院执行局在充分调研的基础上制定了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分

查封房地产等相关问题的解答》、《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。现印发给你们，供办案时参考。实践中如有问题，请及时报告我局。

附件：

1、关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答

2、关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答

3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答

4、关于执行“唯一住房”相关问题的解答

江苏省高级人民法院执行局2015年11月24日

附件1：关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答

执行实务中首查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执行费用、优先债权后无剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，而进入执行程序的在先轮候优先债权执行法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权

只能等待首查封普通债权法院处分，所涉执行案件中止执行程序，导致有财产可供执行案件债权人的债权无法得到清偿，如何打破这种执行僵局，公平保护各方债权人的合法利益和提高执行效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执行。

一、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？

普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进入执行程序且享有优先债权的在先轮候执行法院负

责查封房屋的处分。

普通债权法院已经启动房地产评估或拍卖程序且处分

房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。

二、优先债权法院取得房地产处分权有哪些内容？

优先债权法院取得房地产的处分权包括对查封房地产

的续封、评估、拍卖、变卖、过户等内容。

三、普通债权法院与优先债权法院之间如何办理房地产处分权移送手续？

优先债权法院向普通债权法院发请求移送函，并附能够证明债权人享有抵押、质押、留置等优先债权的相关材料，普通债权法院应当在收到函件后15日内作出回函并将查封房地产移送优先债权法院处分；普通债权法院在15日内不予回函的视为不同意移送处分；普通债权法院在15日内回函不同意移送处分及不予回函的，优先债权法院在收到回函或15日届满后7日内与普通债权法院进行协商处理或逐级报请共同的上级法院协调处理，上级法院在收到请求协调函后15日内依据上述第一条规定处理。优先债权法院在取得房地产处分权后应当及时启动处分程序。

普通债权法院的债权人与债务人达成和解协议或债权

人不同意移送处分权的，不影响房地产处分权的移送。

四、优先债权法院对房地产的续封和解封如何操作？

优先债权法院取得房地产处分权的，可以对房地产行使续封手续。优先债权法院需要解除查封的，应当向普通债权法院发送解除查封函，普通债权法院在收函7日内解除查封或委托优先债权法院解除查封。普通债权法院不予解除查封或委托解除查封的，优先债权法院直接报请上级法院或共同的上级法院解除查封。上级法院接受报请后在3日内立案监

督，并在立案后15日内直接裁定解除查封。

五、优先债权法院在执行变价后如何处理？

优先债权法院在扣除执行费用并清偿优先债权后有剩

余变价款的，应当将剩余变价款移交给普通债权法院，由普通债权法院依法处理，普通债权法院案件尚在诉讼程序的，由优先债权法院予以留存，待审判确定后依法处理。

六、涉及外省普通债权法院、同一法院普通债权审判庭对查封房地产处分权移送问题如何协调？

涉及外省普通债权法院移送房地产处分权的，我省优先债权法院逐级向省法院执行局提出申请，由省法院执行局参照本解答协调外省法院移送房地产处分权；同一法院普通债权审判庭对房地产处分权移送参照本解答执行。

七、涉及其他不动产、动产及其他财产权利的普通债权法院与优先债权法院之间处分查封财产问题如何适用？

涉及其他不动产、动产及其他财产权利的普通债权法院与优先债权法院之间处分查封财产问题参照本解答执行。

附件2：关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答

执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占

有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。

一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有

使用该不动产的，法院如何处置？

承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。

被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。

二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？

这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在