房地产估价之市场比较法

第四章市场比较法

教学时数：6课时

教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取

教学难点：估价对象房地产比较修正

教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。

教学内容：

第一节基本原理

一、市场法的概念

1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产

——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产

——前提：交易市场已经形成——比准价格

3、理论依据：替代原理

4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

二、适用条件与对象

适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：

——没有房地产交易的地方

——在农村等房地产交易较少的地区

——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑

——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙

另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）

三、市场比较法的操作步骤

①搜集交易实例②选取可比实例

③建立价格可比基础④进行交易情况修正

⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正

⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

第二节搜集交易实例

应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。

一、途径

1、查阅政府资料

2、报刊租售信息

3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈

4、交易展示会

5、同行相互提供

6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解

二、搜集交易实例的内容

1、双方交易情况与交易目的

2、交易实例的房地产状况

3、成交价格

4、付款方式

5、成交日期

三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库

第三节选取可比实例

虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：

(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；

(2)交易类型与估价目的吻合；

(3)成交日期与估价时点接近；

(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点：

1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。

3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。

这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。

4．可比实例的规模应与估价对象的规模相当。

5．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。

6．可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。

7．可比实例的成交日期应与估价时点接近。

交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。

8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。

上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。

选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。

例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。

选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

第四节建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径