乐陵市房地产市场调研报告

乐陵市住宅房地产市场调研报告

目录：

一、乐陵市概况

二、乐陵市环境分析

三、乐陵市房地产现状

四、乐陵市楼盘调研情况

五、综合结论

一、乐陵市概况

1、人口地理

东接庆云县、阳信县，西邻宁津县，南靠商河县、惠民县，北连河北省盐山县。面积1172.2平方公里，人口70万，其中市区人口约25万。

辖8 镇，4乡和4个街道办事处和1088个村委会。市人民政府驻地市中街道办事处。在省会济南北方向100公里处，为德州市辖县级市。

北临天津滨海新区，东依山东半岛城市群，地处环渤海经济圈与山东半岛制造业基地（半岛城市群）结合部，现又在“黄河三角洲”规划之列。北京、天津、济南经济龙脉的中心位置，是山东省的北大门和主要进京门户，素有“齐燕要塞”、“鲁冀枢纽”之称。 2006年被列为鲁北沿海开发城市。境内有省级公路4条，干线公路19条，分别与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相接。

（乐陵环京津、济南、青岛）

◆地貌突出特点

水域湖泊资源丰富

本市有马颊河、漳卫新河、德惠新河横穿市境，总流域面积为1，116.8平方公里。市内还有控制流域面积超过30平方公里的河（沟）21条。全市年径流总量5,528.1万立方米，人均109立方米/年。

城市中心形成城心湖景观带，翠湖、元宝湖等几个内湖的有序组合排列，为乐陵美化了环境，提升了城市生活质量，增添了众多无形价值。

2、经济发展

◆优良的经济发展位置

◆经济发展指标

乐陵市在市政府的有力指导下科学发展，不断谋划经济发展战略，取得了优异的成果。政府思想开明，经常组织项目招商路演，赶赴京津、周边重点城市做投资洽谈，收到了广泛关注。

◆市内主要产业及经营形态

培育了体育、五金机械装备制造、农副产品（食品）深加工、现代服务业四大主导产业和新能源、循环化工、再生资源三大先导产业，培植了340家规模以上企业，其中3家亚洲最大，8家全国最大，3家入选全国1000家最具成长性企业。

走出了“科技型、品牌型、外向型”特色新型工业发展之路，全市拥有国家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技术研究中心等4家国家级研发机构，5项产品技术世界领先、17项国内领先；

拥有“中国驰名商标”、“中国名牌产品”、“国家免检产品”等“国字号”品牌16件、省级品牌29件，被评为“山东十大品牌之都”；拥有自营进出口企业109家，金麒麟集团95%以上的产品出口欧美等国家，泰山集团生产的人工草皮80%销往国外、篮球打入美国NBA赛场。瑞祥机械生产的6FY-40P皮芯分离面粉机获得国家专利产品。

3、城区规划

城市按照政府“西拓、南进”的城市发展格局，结合本地优势，积极运筹帷幄，成功在吸引众多投资商前来加入到新城市建设中。

目前城市发展方向为西南方向，该区域形成了集商贸园区、中高档住宅小区，以及银座商厦、客运汽车站、购物中心、休闲娱乐中心等多业态城区发展面貌。

城市中北部由于沿湖及中心河的有利影响，城市“北上”势头初见锋芒，未来几年成为新的城市发展热点和投资热点。政府部门会积极吸引并规划相应的住宅及商业房地产发展以及各项经济发展。

二、乐陵市环境分析

◆经济总量及人均收入

1）经济总量及发展趋势

乐陵市的经济发展增长快速，人均收入不断提升，增长率在15%以上。城乡发展和谐，但城乡人均经济收入有一定差距。

2）乐陵居民购买力

◆政策环境

由于近期国家对房地产的宏观调控，先后出台了各项政策，对房地产市场造成了一定的影响。全国普遍经历了一段时间的低潮期，对土地政策以及人群购买欲望和需求有了不确定因素。

就目前乐陵房产市场来说，买房者多为本市居民，很多外来经商者以及外地投资者，房地产市场未出现滞销现象，价格仍在稳步上扬，受国条影响较小。

◆发展环境

近几年乐陵市发展速度平均高出周边县市平均增速，并高于乐陵历史上最快增速，在市政府大力的支持下，乐陵市平稳快速发展，带来了很多的机遇；同时也存在很多的客观因素，对房产市场造成不利影响。

三、乐陵市房地产住宅市场现状

◆乐陵市房地产发展

1）据了解，乐陵市2008年房价约为1200-1300元/平米，在2010年左右房价涨到1700-1800元左右，涨幅较为平稳，至2012年底，房价增长迅速，整体均价涨至3000元左右。

经过2013年3月18日的走访调查，了解到目前乐陵市均价在3200元左右，并有继续上涨的趋势。

2）通过实地了解以及与售楼人员了解，发现其整体房产迅猛发展期集中在2008年后，基本分为三个阶段，2008-2010年平稳过渡期，2010-2012年快速发展期，2013年以后进入稳步增长期。

◆城市住房及固定投资

◆竣工施工面积

◆目前市区片区商品房情况

◆新城区发展及商品房建设

乐陵市区内的地理环境和整体经济环境集中度和规模化程度较高，再加上城内优越的湖心生活状态，拉动了各方面发展建设。

乐陵市楼市房产供求整体相对平稳，市场开发进入快速发展期，市场供求表现平稳，供求接近1:1；随着城市版图的扩大和城市中心的转移，带来了大量人口和吸引各方投资建设及各项需求的产生，催生房产楼市急剧发展。

◆乐陵市土地情况

经过查找相关资料以及了解近期一年内的几宗土地成交价格，目前乐陵招牌挂土地价格在40万至50万每亩，部分商业用地出让价格最低为12万每亩。

（以下部分价格信息）

土地交易信息图1（住宅用地）

土地交易信息图2（住宅用地）

四、乐陵市楼盘调研情况

1）楼盘调研表