长沙房地产市场分析报告

2008年3月份房地产市场

分析报告

2008年3月

目录/CONTENTS

一、3月全国时事动态 (3)

二、长沙土地市场分析 (6)

三、长沙时事动态追踪 (11)

四、项目关注楼盘追踪 (16)

五、总结 (20)

附件 (21)

一、3月全国时事动态

（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下

建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。

观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。

（二）、房贷首付比例不会降低

银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。

观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系

建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。

观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，

随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。

（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告

温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。

观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。

（五）、建筑节能条例即将出台

建设部科技司司长赖明７日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。

观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。

（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导

3月8日，《城市拆迁条例 (草稿)》已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。

观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。

（七）、据称建设部拟出台限价房新规

建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。

观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。

（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。

观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。

（九）、住房和城乡建设部：《住房保障条例》将面世

17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露《住房保障条例》将面世。

观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。

（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市

18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。

观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。

（十一）、个人购买经适房契税减半2008年8月1日起执行

据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10％等。

观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。

（十二）、建设部出台房屋登记办法

建设部19日发布了《房屋登记办法》，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。

观点：《房屋登记办法》的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。

二、长沙土地市场分析