【房地产】世联：郊区大盘开发模式研究
世联地产 度假大盘开发模式研究
案例总结－启动战略案例总结：产品线策略案例总结－客户特征案例总结－启动区选址案例总结－其他－区域规划案例总结－其他－区域规划路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B 地块资源差，造成开发价值扁损路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A ，B 资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售案例总结－其他－住宅区排布海案例总结－其他－配套案例内容东海岸研究总结v启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气v产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展v客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势v规划:充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型v启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面v配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差•区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里•交通：通过盐坝高速与市内相连•地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园•规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8•产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸v开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差v属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸开发历程万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化v 迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v 战略概括：高形象+稳健路线•启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市•二线海景资源•整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系•一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好•二期选址为项目次好区域•三期选址为项目为最优资源区域东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站•启动区紧邻外环路，昭示性较好•通过高层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有•度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应•连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性开发周期2003—20042004—20052005—东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多小高层/高联排、独产品类型一期产品策略：•多元化产品线，分散市场风险•依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：•区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：•产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹10203040506070投资第二居所第一居所儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%开发周期2003—20042004—20052005—多小高层/高联排、独产品类型一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低万科17英里总结v启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价v产品线策略：单一顶级产品v客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户v规划:1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究
世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。
本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。
一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。
在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。
2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。
通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。
在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。
3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。
根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。
在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。
4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。
加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。
二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。
通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。
同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。
2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。
同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。
3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。
同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。
4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。
通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
【房地产】世联新城开发模式研究及案例
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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【房地产】世联二三线城市新区大盘开发模式研究
•宽景花园洋房 •3房
•134m2
•宽景小高层 •3房 •137m2 •宽景花园洋房 •3房 •135m2
•宽景花园洋房 •3房
•143m2 【房地产】世联二三线城市新区大盘
开发模式研究
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澜溪镇项目核心价值
项目核心价值：
•展示
项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限 度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围； 通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质 与模式。
【房地产】世联二、三 线城市新区大盘开发模
式研究
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2020/10/30
【房地产】世联二三线城市新区大盘 开发模式研究
[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
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•启动区 •回迁区
开发周期：分三期三年开发
项目启动：2003年启动，2004年 9
【房地产】世联二月三一线期城市开新盘区大盘
开发模式研究
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
u主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
房地产大盘开发模式及策略思考-精品
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
本报告严格保密
3
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老
年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急
救助完备。
本报告严格保密
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健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
郑州
南昌
济南 上海
南宁
昆明
广州
深圳
本报告严格保密
9
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考随着现代化程度的提高，大盘开发成为各地政府和企业重要的发展方向之一、大盘开发以其广阔的发展前景和巨大的经济效益，受到了广大投资者的关注。
在大盘开发的过程中，选择适合的开发模式和制定科学合理的策略是至关重要的。
本文将对大盘开发模式及策略进行思考。
首先，大盘开发模式可以分为传统开发模式和创新开发模式两种。
传统开发模式主要通过大规模土地开发和房地产投资来实现经济增长。
这种模式的优势是开发周期短，投资回报快，但同时也带来了土地资源的大量浪费和环境污染问题。
创新开发模式则主要通过科技创新和产业升级来推动经济增长，以创造知识经济为目标。
这种模式相对于传统开发模式更加可持续，但同时也需要较长的投资周期和较高的创新成本。
其次，制定科学合理的开发策略也是大盘开发的关键。
在选择开发模式的同时，还需要考虑到当地的资源环境和经济条件，以及市场需求和政府政策等因素。
比如，在资源丰富的地区可以选择传统开发模式，并结合当地的产业特点发展相关产业链；而在资源匮乏的地区，则应更加注重科技创新和提高资源利用效率。
另外，大盘开发还需要注重生态环保，以保护生态环境和可持续发展为前提，避免资源过度开发和环境破坏。
此外，大盘开发还需要注重培养和引进人才，提高整体开发水平和创新能力。
在大盘开发中，人才是最重要的资源，只有有能力的人才才能推动大盘的发展。
因此，政府和企业应加大人才培养和引进的力度，为大盘开发提供坚实的人才保障。
另外，还应进一步完善人才培养和引进的机制，吸引更多优秀的人才参与到大盘开发中。
最后，大盘开发还需要注重与周边地区的合作和互利共赢。
在大盘开发中，与周边地区的合作是非常重要的，可以通过共同开展项目合作、资源共享和市场拓展等方式实现互利共赢。
同时，也可以在大盘开发中借鉴周边地区的经验和成功案例，推动大盘开发向更高水平发展。
综上所述，大盘开发模式及策略的选择对于大盘的发展至关重要。
在选择开发模式时，需要充分考虑当地资源环境和经济条件，并注重可持续发展；在制定开发策略时，需要注重人才培养和引进，建立合作共赢的机制。
【房地产】世联：郊区大盘开发模式研究
天泰•奥林匹克花园-----分期及销售率
•一期韩国村为 7栋小高层，专 为韩国人定制， 销售结束
•一期一五组团 共400套，3个 月售完
•一期二、三、 一期韩国村 四组团共800套， 8个月销售率达 93%
一期一五组团
一期二、三、四组团
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天泰•奥林匹克花园-----配套设施
配套指标
设施 教育
物业类型 Townhouse 宽景house
情景洋房 小高层
品牌策略
Loft
产品配比及销售情况
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
220-269
1200017000
137-205 7000-8000
70-130
5000-6500
70-125
4600-6000
68+20
5000-6000
总价 (万元）
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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物业类型
Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： 坡地
天泰奥园
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天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
❖项目定位：运动、健康社区
❖目标客户：
•高级白领 •中产阶层
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
世联-大盘启动模式分析模型和案例佐证共18页文档
世联-大盘启动模式分析模 型和案例佐证
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
房地产大盘开发模式专题研究
模式一：主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的 影响力，支撑项目开发
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等 的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主 题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社 区环境消除消费者的心理抗性。
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键 是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： ➢ 体育场、体育馆、名牌学校的
➢边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区
深圳华侨城
观澜湖大宅
总部基地
产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要 总体规划，确定前后期开发关系
适用条件
休闲产业社区发展：
※ 第一阶段：单一大中 型文化主题园；
※ 第二阶段：综合性、 区域性开发；
※ 第三阶段大型旅游休 闲区的出现。
引进健---康-体育、中运心；动
➢ 宾馆、写字楼的开发、引进大 卖场----商贸中心
➢ 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。
桃源居的教育主题：
➢ 大 精规 力模 放教清 在育华 建学 设、校 学文， 校发 上化展 ；商大量的
➢ 投入大，做一个不可复制的核心 竞争力。
绿地21城尊老社区主题
➢具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异；
世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全
核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
本报告是严格保密的。
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
本报告是严格保密的。
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素 惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成 本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
本报告是严格保密的。
营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖 点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
本报告是严格保密的。
制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定 本报告是严格保密的。
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
20050609_郊区地产发展模式及案例研究@郊区、
重视公共空间 （Importance of Open space) 案例：Seaside（滨海镇）、Laguna West（西拉古纳）
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世联案例
滨海镇
Seaside, Walton County, Florida
建成于1980年，新都市主义的重要里程碑之一，TND的实践模 型。 面积约32万平方公里，包括300栋独户式的住宅建筑和300个其 他类型的住宅建筑，如旅馆、公寓等。公共设施包括学校、市政 府、露天市场、网球俱乐部、带顶棚的露天剧院、邮政局、商店 等。 居住人口约2000人，与美国传统城镇规模类似。
世联研究案例
郊区地产发展模式及案 例研究
2011-1-19
世联案例
[关键字]： 关键字] 郊区、开发模式 郊区、
[简介]： 简介] 介绍了郊区地产的发展模式：卧城、新都市主义城镇、复合地产、 介绍了郊区地产的发展模式：卧城、新都市主义城镇、复合地产、 实验地产，并分别研究了相应案例。 实验地产，并分别研究了相应案例。
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世联案例
郊区地产发展模式（ 郊区地产发展模式（二）
新都市主义城镇（ 新都市主义城镇（New Urbanism Town)
适用于郊区新镇建设或旧城改造 功能复合 紧凑发展 步行尺度 珍视环境 （Mixed land-use) （Compact) (Pedestrian-friendly) （Environment-caring)
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世联案例
西拉古纳
Laguna West, Sacramento County,California
1990年由Peter Calthorpe设计，是新都市主义在美国的 一个典型案例，是“步行口袋”的典型作品。 占地420万平方公里拥有3400个住宅单位的比较高级的郊 区住宅小区 住宅每户面积约102-372平方米 商业面积约21.4万平方米 写字楼面积约38.4万平方米 后来成为影响全美的，富裕的高科技地区内的新住宅区的 经典开发模式之一
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中海怡美山庄-----建筑及园林风格
❖建筑风格：拉丁风格
•立面造型典雅、建筑线条优美 •色彩欢快、亮丽 •加勒比风情等拉丁风格元素应用
❖园林风格：
一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心） 园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情
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中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情
8
中海怡美山庄-----启动模式
文 化 活 动
商业
医疗
项目 9班幼儿园 18班幼儿园 奥体健康运动中心 奥体酒店新闻中心 二期社区中心会所 镇长官邸 一期商业街 社区购物中心（超市） 三期保健会所 一期诊所
面积 2500 12000 11700 21000 2500 800 5000 1800 1000 200
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天泰•奥林匹克花园-----配套
物业类型 Townhouse 宽景house
情景洋房 小高层
品牌策略
Loft
产品配比及销售情况
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
220-269
1200017000
137-205 7000-8000
70-130
5000-6500
70-125
4600-6000
68+20
5000-6000
总价 (万元）
沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发 大众化生活社区
打造一座城 大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活
核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客
启动区目标
极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
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万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
用地构成
构成 住宅用地 公共设施用地 道路用地 公共绿地 总用地
经济指标
总建筑面积 87.76万平米
住宅平均层数 6.7层
容积率 建筑密度
面积（万平米） 50.79 18.84 10.45 12.3 92.37
比例（%） 54.98 20.4 11.31 13.31
住宅 配套 高层住宅 多层住宅 0.95 16.5%
81.41万平米 6.35万平米 31.1% 68.9%
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天泰•奥林匹克花园-----规划布局
❖多中心、多组团式布局 ❖多层为主，小高层与高层为辅 ❖水系景观和中央景观轴构成园林景观体系 ❖多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化 ❖整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分
运动会所
水系 镇长官邸 一期
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
问题 2
如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？
问题 3
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物，。
260-460 110-165
42-78 32-75 34-41
套数
40多 余套
100
多套
200
多套
100 多套
80 余套
销售情况
已售95%
全部售完 剩沿街10套左
右 仅剩一二层 临水景的售完
一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％
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什么样的市场定位？
产品定位 形象定位 客户定位
世联研究理论
郊区大盘模式
引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》 2021/3/6
大盘社区
❖案例1：深圳---中海怡美山庄 ❖案例2：青岛---天泰•奥林匹克花园 ❖案例3：深圳---万科城
2
案例一：中海怡美山庄
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖面临交通改善等大机会 ❖规模大盘，小镇模式
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： ห้องสมุดไป่ตู้地
天泰奥园
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天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
❖项目定位：运动、健康社区
❖目标客户：
•高级白领 •中产阶层
❖实际客户：
•90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老 •10%外地人， •另有部分韩国人
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天泰•奥林匹克花园-----规划指标
广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，进一步 带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
商业中心； Loft
吸引客户置业的驱动因素
❖郊区项目的价格优势 ❖郊区物业未来的升值潜力 ❖郊区良好的空气质量或景观资源
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郊区大盘案例总结
大盘分期规律
❖低开高走，小步快跑 适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 ❖规模优势，成本领先 适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈
启动期位置
❖临近周边成熟区，交通条件成熟区 ❖位于项目中利于展示的位置 ❖便于后期的分期延续
启动物业类型
❖试探市场型：物业类型丰富，启动所有物业类型 ❖抢占市场型：启动最核心物业类型
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The End
31
无悔无愧于昨天，丰硕殷实 的今天，充满希望的明天。
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案例三：万科城案例分析
——万科在造一座城
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区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。
该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。
情
景
宽景house
洋
房
总占地
总建面
商业面 积 会所
容积率
车位比
一期总 户数
39.7万平米 43.7万平米 3万平米 3000平米 1.1 1:1 726户
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建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、 大尺度阳光露台、连廊、拱 形花窗等细节特征，以西班 牙典型建筑符号装饰的南加 州建筑风格，写意浪漫中透 出古朴素雅的贵气
❖2500平米体育会所 •游泳池 •咖啡巴、酒巴 •羽毛球场 •乒乓球场 ❖幼儿园 ❖网球场
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天泰•奥林匹克花园的启示
❖以运动主题定位客户 ❖天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 ❖配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 ❖25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 ❖韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 ❖产品注重细节，但品质一般 ❖多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间
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中海怡美山庄对本项目的启示
❖建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位
❖陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感
❖资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处
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小高层
户型组合
Townhouse
情景洋房
宽景洋房
Loft
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营销策略及执行结果
营销策略
产品策略 提出ToHo亲地社区概念
价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下 迅速提价以实现利润的最大 化。价格平均上涨达1000元
形象策略 3万M2配套先行，并引进 了一些知名商业（如丹桂轩、 华润万家），同时幼儿园和 九年制学校已开建；
未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。
政策导向下大力发展基 础配套设施 迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
交通
西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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物业类型
Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
❖项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活
❖目标客户： •高级白领 •中产阶层
❖实际客户： •50%横岗人 •20%龙山岗人 •20%深圳市内投资者
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中海怡美山庄-----规划
❖规划指标： •总占地：40万平米中（共2块地） •建面：50万平米 •容积率1.25 ❖规划布局： •中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 •小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 •大户型沿社区中央水景布置
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案例二：天泰•奥林匹克花园
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖规模大盘，小镇模式
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天泰•奥林匹克花园-----区域及交通
❖区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处， 属于效区地产 ❖交通：交通略有不便 •距市中心区约25分钟车程 •现有3条公交线路 •交通有待改善