浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。
其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。
无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。
若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。
同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。
鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。
5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。
有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。
房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。
而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。
2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。
滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。
但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。
鄂尔多斯市房价上升影响因素分析及相关政策建议——基于微观经济学原理
微观经济学原理在房价分析 中的应用
市场供需原理
供需关系：价格与需求量之间的关系 价格弹性：价格变动对需求量的影响程度 供求平衡：市场达到均衡状态时的价格和需求量 市场失灵：市场无法有效配置资源的情况，如垄断、外部性等
价格弹性原理
价格弹性的定义：商品价格变动对需求量变动的敏感程度
价格弹性的类型：需求价格弹性、供给价格弹性、交叉价格弹性等
房地产税的实 施对政府财政 收入的影响
调整公积金政策
放宽公积金贷款条件，扩大 覆盖范围
提高公积金贷款额度，降低 首付比例
调整公积金贷款利率，降低 购房成本
加强公积金监管，防止违规 提取和使用
建立房地产市场预警机制
设立专门的房地产市场监测机构，定期发布市场报告 建立房价波动预警指标体系，及时预警市场风险 加强政策协调，避免政策叠加导致市场波动 加强信息公开，提高市场透明度，增强市场信心
鄂尔多斯市房价上升影 响因素分析及相关政策 建议
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01 添加目录标题 02 房价上升影响因素 03 政策建议 04 微观经济学原理在房价分析中的应用
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房价上升影响因素
人口增长与迁移
鄂尔多斯市人 口增长情况
外来人口迁移 情况
人口增长对房 价的影响
政策建议：加强 人口管理，控制 人口增长速度， 引导人口合理分 布
价格弹性在房价分析中的应用：分析房价变动对需求量的影响，以及政府政策对房价 的影响
价格弹性与政策建议：根据价格弹性原理，提出相应的政策建议，如调整房价、调整 税收政策等
消费者行为理论
需求定律：价格 与需求量成反比
消费者偏好：影 响消费者购买决
策的因素
预算约束：消费 者的购买力受到 收入和价格的限
浅谈如何走出鄂尔多斯房地产困局
且危及集 团企业的正常运转 甚至导致集 团企业破产 。
三、 发 挥 人 力 资 本 是 转 变 经济 增 长 方 式 的 原 动 力
经济学 专家吴敬 琏认为所谓转变经 济增长方式 ， 就是要 发 挥人力资本 ， 也就是人 的知识和技能的作用 。经济增长模式转 变并不一定会减少就业 ， 但 前提是要提高现有劳动 者的知识水
那么为什么从鄂尔多斯房地产市场着手？原 因有 以下几方 面： 首先 ， 房 地产是拉 动经济发展的主要 力量 ， 是城市化 进程的 关 键环节 ， 房地产 停滞不前就 意味着经 济发展迟 缓 ， 而且 预示 着城市化止 步不前。其次 ， 当前鄂尔多斯房地产冰封着 巨额财
【 关键 词 】 鄂 尔 多斯 房 地 产 经 济 增 长 人 力 资 本 购 房
当前鄂尔多斯经济受国际经济环境 、 低迷煤炭 行情和疲软
的房地产市场影响 ， 经济增长乏力 。这种大环境下 唯一可以影
响或调整的是本市的房地产市场 ， 鄂尔多斯房地产 发展融资规 模在 ２ ０ ０ ０亿元 左右 ， 而其 中有 ８ ０ ％ 来源 于民间借贷 ， 低迷的房 地产市场使众 多民间资金变成钢筋混凝 头 ， 紧 绷的资金链不仅 使房地产企业甚至企业集 团步履维艰 ， 更抑制 了当地民众的消 费和 资金再融通 。总之 ， 在（ 影响鄂尔 多斯市经 济发展 的因素 中） 可 影响的因素中房地产低迷的市场行情极大地 制约了鄂尔 多斯市经济的发展 。对个别房地产进行收购而改建为保障 『 生住 房， 仅仅 只是 将房地产 从左手倒 到右 手 ， 收 益 的仅 仅是有 限的 几家企业 ， 而且其对经济的杠 杆效应几乎为零 。解救 鄂尔多斯 经济的根本方式就是注入新鲜血液 ， 而 当前相对稀 缺的信贷资 源， 对 经济的影响极 为有限。那么房地产冰封 的巨额 资金若能 逐步转化为可流动的资金 ， 对整个鄂尔 多斯市经 济发展 意义重 大。那么是否存在可操作方法将冰封在房地产的资金融化而且
民间借贷与房地产泡沫――以鄂尔多斯为例
民间借贷与房地产泡沫――以鄂尔多斯为例一、引言近年来，内蒙古鄂尔多斯依托其丰富的资源，经济得到迅猛发展。
2002年时鄂尔多斯GDP规模仅为204亿元，到2011年则达到3218亿元，GDP增长速度多年维持在20%以上，令其他地区望尘莫及。
依赖资源开采，以及城市化过程中的拆迁补偿，鄂尔多斯人实现了财富的迅速积累。
一方面，随着收入水平的提高，鄂尔多斯人不仅提高了自己消费水平，也增加了他们对资产增值保值的需求。
另一方面，由于消费水平的提高，三次产业在鄂尔多斯得到了迅速发展。
产业的发展，需要大量的资金支持，因而企业贷款在当地得到迅速发展。
处于起步初期的中小企业很难提供符合贷款条件的抵押担保品，因而转向其他途径获得企业发展所需资金，即民间借贷。
然而前几年的大规模征地使鄂尔多斯人拥有了巨额财富，一些农牧民一夜之间成为千万富豪。
鄂尔多斯人手中聚集的大量资金使人们不仅仅满足于豪车、奢侈品等的消费，人们更希望资产保值增值，因而滋生了鄂尔多斯繁荣的民间借贷和离奇的住房消费。
关于住房消费、住房价格上涨等方面的问题，国内外有很多学者做过相关研究。
第一种解释是通过利用人口普查数据对人口结构转变和中国住房需求的关系进行实证研究，其结果表明“婴儿潮”很可能是推动中国住房价格快速上涨的重要原因（陈斌开等，2012）[1] 。
然而文章假定土地供给、货币政策等诸多外部宏观因素不变，这与现实不符，因而必定造成一定的误差。
第二种解释从土地供给的角度分析，认为地方政府的土地政策市住房价格的“推手”（郑思齐、师展，2011）[2] 。
然而，我们也很难辩证土地供给、住房需求与住房价格上涨之间的关系。
第三种解释从预期和投机角度分析中国住房价格上涨的原因（况伟大，2010b）[3] 。
预期本身很难度量，也难以独立的解释房价上涨，但预期房价上涨是大多数购置第二套、第三套住房的消费者的购买动机，因而我们应更好的理解并深入研究房价上涨预期产生的原因。
鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析
鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析作者：雷方苏来源：《大众理财顾问》2016年第02期摘要：近些年来，外界对鄂尔多斯一直有着不同的社会评论，这个不知名的小城市以其特有的“羊煤土气”方式令地区经济飞速发展，在以煤炭为资源消耗主体的经济增长模式下，GDP增长更是势不可挡，大有赶超沿海发达城市的趋势。
然而在短短几年内却发生了戏剧化的房地产泡沫，所有的财富被“烂尾楼”套牢，再无见光之日。
鉴于此，本文通过对鄂尔多斯市房地产泡沫发展历程的梳理分析，从内因、外因两个角度对房地产泡沫形成动因进行深入探析，在此基础上，提出切实可行的破解对策。
关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源——煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。
如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。
巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。
房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。
一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。
当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。
然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。
房地产市场的泡沫现象及其对策研究
房地产市场的泡沫现象及其对策研究近年来，中国房地产市场的泡沫现象逐渐浮出水面，引起了社会各界的广泛关注。
房价飞涨、楼市投机泛滥、房贷风险不断增加等问题严重影响了经济和社会的稳定发展。
如何有效应对和解决当前的房地产泡沫风险，成为了急需探讨和研究的重要课题。
一、房地产泡沫的形成原因房地产泡沫的形成原因复杂，但是主要可以总结为以下几个方面：1.资本过度涌入。
大量投资资金流入房地产市场，推动了房价的不断上涨。
由于土地资源和房屋供应的短缺，资本市场有着较高的回报率和收益空间，进一步刺激了房价的上涨。
2.政策放松。
政府为了刺激经济发展和促进就业，会采取一些政策措施支持房地产市场。
例如，通过增加流动性和贷款方便程度来刺激房地产投资。
这些政策虽然能够短期内促进经济增长，但是会导致市场过度依赖政策干预，房地产泡沫风险加大。
3.炒作和投机。
许多投资者将房地产作为一种炒作和投机的手段，而不是一种投资的形式。
他们通过炒作和投机来快速赚取高额利润，导致供需不平衡和房价的过度上涨。
4.房地产开发商利润追求。
房地产开发商为了获取更高的利润，会通过人为控制供应来推高房价。
在短期内取得的巨大收益，迫使其他房地产公司也加入进来，最终导致整个市场的供应减少、需求持续增加，房价迅速飙升。
二、房地产泡沫对经济和社会的危害房地产泡沫不仅会导致房价的过度上涨和贸易的不平衡，同时会给经济和社会带来严重的危害：1.造成资源浪费。
大量的资金聚集在房地产市场，导致资源的过度浪费和社会投资成本的提高。
同时，房地产泡沫形成后，许多不良炒作和投机现象也随之出现，进一步浪费了国内资源。
2.财富分配不公。
长期的房价上涨会导致价格太高，许多人无法购买房屋。
同时，由于房地产泡沫，经济和财富分配不公问题愈加明显，会导致社会不稳定和经济发展的不平衡。
3.金融风险。
房地产泡沫不仅会危及房地产行业，也对整个金融市场带来了比较大的风险。
由于房价上涨，并且贷款过高，如果房地产泡沫破灭，银行和金融机构将会面临较大的风险。
从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测
从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近10余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。
但2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。
通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了研究，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。
鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。
近10余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在5年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。
然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价10000元/平方米暴跌至现在3000多元，购房者依然稀缺。
本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。
1房价泡沫与房价波动之间的关系所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。
但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。
差别主要表现在：1.1偏离原因与偏离量的差别在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。
在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。
举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。
因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。
分析房地产行业泡沫化的原因与对策 (3)
分析房地产行业泡沫化的原因与对策一、引言房地产行业泡沫化是指在一定时期内，房地产市场出现过度投资、价格虚高和交易量异常增长的现象。
这种泡沫化不仅给经济带来负面影响，还可能引发金融危机。
本文将分析导致房地产行业泡沫化的主要原因，并提出相应的对策。
二、原因分析1.低利率政策导致资金过剩近年来，许多国家实施了宽松货币政策，降低了利率水平。
低利率环境下，银行贷款成本降低，企业获得资金更加容易，促进了房地产投资。
然而，当资金流入房地产市场过多时，容易造成泡沫性扩张。
2.投机炒作推动价格上涨房地产市场存在大量投机需求和恶意炒作行为。
一些投资者追求短期利润最大化，在高杠杆操作下进行频繁交易和购买。
这种投机炒作会推高房价，并形成预期性的上涨循环。
3.缺乏有效的监管措施一些国家在监管房地产市场方面存在不足，导致市场失去了平衡和稳定性。
政府对开发商的准入、土地供应以及购房者的信贷条件等缺乏严格的监管，容易滋生投机行为和过度投资。
4.资源错配导致供需失衡由于城镇化进程加快，人口向城市聚集，房地产需求大幅增加。
但由于规划不合理、土地供应不足以及开发速度跟不上需求增长等原因，造成供需失衡。
这种资源错配往往推动价格继续上涨并引发泡沫。
三、对策建议1.加强宏观调控政府应通过调控货币政策、贷款额度和利率水平来遏制资金过剩。
同时，要完善相关法律规范与政策措施，提高银行对房地产贷款的审查力度和风险防范能力。
2.建立健全市场风险防范机制加强对房地产市场的监管力度，建立完善的信息公示与交易登记系统，提高市场透明度。
同时，加大对炒房、虚假宣传和非法操作的打击力度，维护正常的市场秩序。
3.优化土地供应机制政府应通过合理规划土地资源，并及时增加供应量，以满足市场需求。
同时，要鼓励多元化的住房建设，推进公共租赁住房和经济适用住房等保障性住房项目，在满足居民基本居住需求的同时，减少投资属性需求。
4.加强城市规划管理政府要制定科学合理的城市规划方案，并严格执行。
房地产市场泡沫的形成和破灭
房地产市场泡沫的形成和破灭随着城市化的发展，房地产市场越来越成为人们投资的首选。
然而，房地产市场的泡沫则成为了这个市场的一大隐患。
本文将探讨房地产市场泡沫的形成和破灭的原因，并从多个角度分析其影响。
一、房地产市场泡沫的形成房地产市场泡沫的形成可以归结为“供需失衡”、“资本驱动”以及“政策调控不力”三个方面。
首先，供需失衡是房地产市场泡沫形成的主要原因。
在城市化高峰期，由于人口流入的大量需求，持续的房地产开发并不能满足市场的需求，因此房价被持续推高。
此外，政府在城市化进程中的“卖地”政策也导致了土地供应的不足，从而增加了房价的上涨。
与此同时，由于限购、限售等措施的实施，市场上流通的房源越来越少，进一步导致了房价的上涨。
其次，资本驱动也是房地产市场泡沫形成的重要原因。
由于投资回报率高、周期短、价格上涨快等原因，房地产市场成为资本追逐的热点。
大量的“大妈式”资本加入到房地产市场后，导致了投机行为的增加，从而形成了房地产市场泡沫。
再者，政策调控不力也是导致房地产市场泡沫形成的重要原因。
虽然政府一直在对房地产市场进行调控，但是监管部门的力度和执行力度以及政策的制定和实施效果并不尽如人意。
此外，过分重视对地方财政的利益驱动，也导致了政府调控房地产市场的失效。
二、房地产市场泡沫的破灭房地产市场泡沫的破灭，主要可以归结为“资金链断裂”、“政策调控力度加强”和“市场调整”的三个方面。
首先，资金链断裂是导致房地产市场泡沫破灭的主要原因。
由于资本对房地产市场的追逐，大量资本涌入到房地产市场，形成了房地产市场的泡沫。
但是由于房地产市场的泡沫并非真实的经济增长，而是依赖于大量的“杠杆”资金或者说无法循环的虚拟资产，因此当市场形势出现变故时，资金链便容易断裂，从而导致了房地产市场泡沫的破灭。
其次，政策调控力度加强也是导致房地产市场泡沫破灭的原因之一。
政府对房地产市场调控力度加大，强化了市场的监管和规范化。
通过限制购房，调整房贷政策等方式，有效地遏制了房地产市场泡沫的持续膨胀。
房地产泡沫之怪现状—鄂尔多斯鬼城
房地产泡沫之怪现状之—内蒙古鄂尔多斯鬼城“鬼城”谜局—造城运动，鄂尔多斯尽管新区人气逐年增加，在鄂尔多斯康巴什北区“雍景紫臺”等3个小区，早报记者看到的夜晚亮灯情况仍参差不齐，有的小区每单元(基本为10-12户的多层)有2-6户亮灯，但有些平均只有一户，多个单元没有一户亮灯。
“买个衣服、电器什么的，还得赶到25公里外的东胜去，这里只能买到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。
”康巴什采访居民时最多的抱怨，就是新区配套不足。
图：房地产泡沫下的内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区成吉思汗广场。
李素洁为3年前的决定而庆幸，她在鄂尔多斯市康巴什新区市府南街租了间70平方米街面房开饭店，当初的合同定死租金3年不变，这为她并不兴隆的生意压缩了最大的成本。
外媒此前连发报道，质疑康巴什是座现代化的空城，计划作为100万人新家的新区却鲜有人居住，将这个北方小城推入聚光灯下，令其陷入“鬼城”质疑的沙尘暴中。
虽然康巴什的人气在逐渐增加，李素洁也认为自己这家小店最荒凉的营业期已经过去，可新区人气能否在短时期内赶上老城区，她心里并没有底。
“鄂尔多斯”意为“众多的宫殿”。
13世纪，成吉思汗途经此处，将这里定为他的长眠之地。
2009年，鄂尔多斯市经济总量突破2000亿元大关，人均地区生产总值为13.44万元，直逼香港。
雄厚的财政成为康巴什这座沙漠中崛起的新城的背后推手。
中国房产泡沫的样本？外媒这样描写：“康巴什是最荒凉的鬼城。
最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。
”鄂尔多斯位于内蒙古中部，境内分布库布齐、毛乌素两大沙漠，曾一度为国家贫困地区，2000年时地区生产总值为150亿元，财政收入15.7亿元，城镇居民人均可支配收入为5502元，农牧民人均纯收入为2453元。
后来因“羊、煤、土、气”而扬眉吐气，鄂尔多斯煤炭探明储量1676亿吨，占全国储量的1/6。
按鄂尔多斯2009年约3.38亿吨的煤炭总产量计，该市的煤能挖约500年。
房地产市场泡沫的形成机制及调控对策
房地产市场泡沫的形成机制及调控对策房地产市场是一个重要的经济领域，对国家经济发展具有重要影响。
然而，随着房地产市场的快速发展，泡沫现象愈发突出，给经济稳定带来了一定的风险。
本文将分析房地产市场泡沫的形成机制，并提出相应的调控对策。
首先，房地产市场泡沫的形成机制有多方面的原因。
首要原因是供求失衡。
随着城市化进程的推进和人口的集聚，人们对住房需求的增加导致了房价的上涨。
而土地供应的不足、开发商垄断以及政府限购政策等因素使得房地产供应无法满足需求，从而进一步推高房价。
其次，低利率环境也是泡沫形成的重要因素。
低利率政策刺激了购房者的信贷需求，使得房屋贷款成本降低，从而促进了购房热潮。
此外，投资房地产的预期收益也是泡沫形成的推动因素。
投资者普遍认为房地产是一种稳定的投资标的，并且预期未来房价会继续上涨，这促使他们纷纷涌入房地产市场，刺激了房价的进一步上涨。
为了调控房地产市场泡沫，政府需要采取一系列的对策。
首先，应加大土地供应。
政府应该加快土地供应速度，通过增加土地出让面积、扩大土地使用范围等方式，增加房地产市场的供应量，从源头上疏导市场供需关系。
其次，应推进城镇化进程，加快人口流入城市的速度。
这样一方面可以增加房地产市场的需求量，另一方面可以优化城市资源配置，减轻一线城市的压力。
再次，应改革购房限制政策。
政府可以通过调整限购政策，降低购房门槛，放松限购范围，从而促进市场需求的释放，稳定市场预期。
此外，政府还可以引导去杠杆，加强金融监管。
鼓励金融机构提高房贷利率，加大对购房者的审查力度，降低购房者的杠杆水平，减少投机行为。
最后，政府应该加强监管执法力度，打击违法违规行为。
对于恶意炒房、虚假房源等违法行为，应严肃处理，增加违法成本，维护市场秩序。
除了政府的调控对策，社会机构也可以发挥作用。
首先，金融机构应加强自律，加强风控能力，严禁乱发房贷，严格审核购房者的还款能力，从而降低房地产市场的信用风险。
其次，开发商应加强透明度，提高产品质量，提供真实的房源信息，避免误导消费者。
房地产泡沫形成原因以及防范措施
汇报人： 2024-01-09
目录
• 房地产泡沫形成原因 • 房地产泡沫的危害 • 防范房地产泡沫的措施 • 国际经验教训 • 结论
01
房地产泡沫形成原因
金融过度支持
总结词
金融过度支持是房地产泡沫形成的重要原因之一。金融机构 过度放贷或降低贷款标准，导致大量资金流入房地产市场， 推高了房价。
投资者应了解房地产市场的规律和趋势，根据自身经济实力和投资目标进行理性决 策。
投资者应注重长期价值投资，避免短期炒作和过度借贷，降低杠杆风险。
加强政府监管力度
政府应建立健全的房地产市场 监管体系，加强对房地产市场 的监测和分析。
政府应制定科学合理的土地、 税收、金融等政策，抑制投机 和过度借贷行为。
产业结构失衡
房地产泡沫破裂会导致资 源过度集中于房地产行业 ，影响其他产业的发展。
社会稳定风险
社会矛盾激化
房地产泡沫破裂会导致社 会财富差距进一步拉大， 加剧社会矛盾和不满情绪 。
社会信任危机
房地产泡沫破裂会导致政 府和金融机构公信力下降 ，引发社会信任危机。
社会秩序混乱
房地产泡沫破裂会导致社 会不稳定因素增加，可能 引发社会秩序混乱。
详细描述
由于土地资源的有限性和国家对土地政策的控制，土地供应往往不能满足市场 需求。这导致了土地价格的持续上涨，进一步推动了房价的攀升，从而形成了 房地产泡沫。
投资投机过度
总结词
投资投机过度是房地产泡沫形成的另一个重要原因。投资者和投机者大量涌入房 地产市场，推高了房价，造成了市场的虚假繁荣。
详细描述
03
防范房地产泡沫的措施
金融政策调整
调整房贷政策
内蒙古房地产经济泡沫问题探讨
内蒙古房地产经济泡沫问题探讨一、内蒙古房地产经济泡沫问题现状房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利动机的驱使下，使得房地产总市值中被过度需求拉高，大大超过其真实需求决定的实际总市值。
其中的超过部分就是房地产经济泡沫。
内蒙古自治区商品房平均售价从2001年到2022年十年期间，呈现出持续上涨的趋势，从2001年每平方米1235元上升到2022年每平方米3783元，期间无下降趋势。
从数据看，内蒙古房地产产业整体的发展并没有出现商品房的平均价格整体上上涨和回落的过程，即泡沫的产生和塌缩的过程。
但是从微观来看，内蒙古的鄂尔多斯市在2022年出现了房地产产业崩盘的现象，出现了价格整体上涨和回落的过程，所以目前内蒙古房地产经济局部存在着经济泡沫的问题。
其次，内蒙古房地产产业发展速度太快。
按国际标准，房价和居民年收入之比一般在4－6倍之间，而内蒙古自治区部分地区之比达到了6－8倍。
内蒙古房地产经济泡沫问题需要引起我们的注意。
二、房地产经济泡沫形成原因分析2．1土地的稀缺性土地的自然供给是固定不变的。
内蒙古自治区土地资源是不可再生的，也是相对有限的，但是随着内蒙古自治区的不断扩张，人口不断增加，人们对土地的需求有着无限扩大的趋势。
土地是房地产产业发展的载体，而土地的稀缺性以及其价格的虚构性使得土地可以脱离实际价格从而产生泡沫。
由图1可以分析得到，土地的供给弹性小，几乎为刚性，而需求弹性大，刚性供给S和需求D1共同形成了价格P1，但是，当人们的需求量增加，土地供给不变，需求函数由D1移动到D2决定了价格P2，从而使得土地的价格上涨，这就为房地产经济泡沫的形成提供了理论基础。
2．2房地产市场信息不对称房地产市场是一个不充分市场。
房地产市场因其特殊性无法将其看作完全竞争市场，并且买卖者双方信息是不对称的，许多房地产交易和定价是暗中进行，并且不排除房地厂商之间存在卡特尔这种情况，所以，在这种情况下成交价不能反映成交物业的真实价值。
5000字房地产论文,鄂尔多斯房地产泡沫
鄂尔多斯鬼城与房地产泡沫我来自于内蒙古，很多人对于内蒙古的了解关注，很大一部分来自于一个城市——鄂尔多斯，还有一个话题性的词——鬼城。
虽然不是亲身经历，但是鄂尔多斯的发展和衰落我都有所感触。
2004年以前，康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
那时，整个鄂尔多斯还被我们称为东胜。
一度是内蒙古最为贫困的地区。
直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国1/3。
因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气。
2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP为13.44万元，超过香港。
2010年，鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元，是2005年的8.7倍，年均增长54.1%。
2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元，是2005年的5.71倍，年均增长41.7%；各项贷款余额1561.97亿元，是2005年的5.65倍，年均增长41.7%。
2010年，金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元，高利贷资金2000亿元左右（主要来自煤炭）。
从2006年起，在煤炭产业带来的资金支撑下，鄂尔多斯房地产开始爆发，房地产商刚拿下土地，做完规划，就能卖房。
鄂尔多斯疯狂时，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套甚至一栋楼。
在这个全国三线城市，在泡沫破灭前，房价已经炒到了均价1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。
但是这种繁荣瞬间就烟消云散了。
2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右，2006年时大约在1500元，到2007年时均价5000多元，平均涨幅约3倍。
而2009年时，房价再次大幅度上涨，达到7000-8000元左右，2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600-700元，当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万－－3万每平米。
鄂尔多斯房地产泡沫现状、原因及对策研究
来， 累计完成房地产开发投资 ７ ６ ６ ． ３ 亿元， 今却 卖不 出去 。对 于很多 房地 产商来 说 ， 少民间融资 的负作用 ， 就 要从 根本 上解决
是“ 十 五 ”时 期 的 ２ ２ ．２倍 ， 年 均 增 长 压在 他们 身上最重 的石头 ， 不是楼盘积压 ， 中小企业贷款难的问题 。商业银行要加快 ４ ７ ． ２ ％， 建设 规模 也 在不 断扩 大 。有 数据 而是 高额的还 款利 息 ， 从 而进 一步 扩大 了 信贷管理体制 改革 ， 建立 专 门为 中小企业
文章编 号 ： Ｃ Ｎ ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ —０ ０ １ ２ ０ ０ ０亿 元 。 截 至 ２ ０ １ ２年 ５月 末 ， 鄂 尔 多 投资领域 ， 导致房地产 开发量巨大 、 房价 连
Ｏ１
作
斯市房地产 贷款余 额 ３ １ ５ ． ５亿 元 ， 同 比增 年攀升等恶 果 。另一 方 面， 鄂 尔多斯 畸 形 者： 广 东技 术 师 范学 院天 河 学 院 ； 广 加 ９ １ 亿元 ， 增长 ４ ０ ． ５ ， 增速下 降 ４ ． ５个 的楼市完全违 背供求 规律 ， 没 有太 多外 来
显示 ， ２ ０ １ １ 年前 １ １个 月 ， 鄂 尔 多 斯 市 新 开 鄂尔多斯市房地产泡沫经济形成 的风险。 服务的信贷机构 ， 建立快 速便 捷 的信贷 审 ４ ．土 地 价 格 上 涨 推动 了建 房 成 本 。 批流程 ， 工 １ ０ ０ ５ ． ９万平方米住宅 ， 加 上前两年 的续 加大对 中小企业 的信贷 支持力度 ， 房 地产 开发 成本 的上升 满 足大部分 中小 企业 的信 贷需求 ， 促 进鄂 建项 目， 共有 ２ ２ ２ ５ ． ３万平方米 。房价却一 从鄂 尔多斯来看 ，
民间借贷与房地产泡沫--以鄂尔多斯为例
民间借贷与房地产泡沫--以鄂尔多斯为例
刘甜; 张丽娜
【期刊名称】《《中国外资（下半月）》》
【年(卷),期】2013(000)005
【摘要】本文从民间借贷角度分析鄂尔多斯地区房地产泡沫产生的原因。
由于民间借贷资本的充裕,为鄂尔多斯地区房地产发展提供有利资金支持;另一方面,不少资金充裕的个人或组织投资房地产,推动鄂尔多斯地区房地产的快速发展。
通过分析,本文认为政府和个人对此次房地产泡沫破裂都负有不可推卸的责任。
货币资本的过度供给是导致鄂尔多斯房地产泡沫的直接原因。
【总页数】2页(P140-141)
【作者】刘甜; 张丽娜
【作者单位】内蒙古大学经济管理学院呼和浩特市 010021
【正文语种】中文
【相关文献】
1.浅析房地产泡沫发生的原因——以鄂尔多斯为例 [J], 任艳;赵荣;王引弟
2.我国民间借贷及其监管对策研究——以鄂尔多斯地区为例 [J], 贾玢
3.我国民间借贷的起因、发展及对策研究——以鄂尔多斯地区民间借贷为例 [J], 孙玮
4.中国民间借贷的现状、问题及出路——以温州、鄂尔多斯为例 [J], 董玉华
5.民间借贷与房地产泡沫——以鄂尔多斯为例 [J], 刘甜;张丽娜;
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浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析
房地产泡沫产生于房地产投资市场中，房地产泡沫形成的核心问题不在于是否存在着传统分析中提及的房地产投机现象，而在于投资市场中形成的虚拟需求是否有消费市场中形成的真实需求作为基础。
标签房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控
一、鄂尔多斯市房地产泡沫产生原因
（一）房地产泡沫的含义
“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。
它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。
通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。
（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因
1.房地产市场秩序的不规范
目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。
由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。
鄂尔多斯市房地产亦如此。
房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。
2.金融体制的不健全
房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。
金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。
以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。
在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。
对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。
也就是必须进行金融体制的改革。
好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。
二、鄂尔多斯市房地产泡沫对策分析
（一）要健全房地产机制
要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。
确立本地政府在房地产市场中的地位和作用。
地方调控是对房地产产业进行微观的直接的控制。
调控的主要对象是房屋的供给。
1.密切关注房价收入比
20世纪90年代世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德在进行中国住房制度改革研究时，曾经提出了一个比较理想的经验比例，认为房價应该为居民家庭年收入的3～4倍。
当房价收入比过大时，有关政府部门应该注意房价，并适时采用相应的措施。
2.整顿住房金融市场秩序
整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。
首先，要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理.住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）.其次，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款.商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%.商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险.最后，规范个人商业用房贷款管理.借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房.
（二）要改善房地产的供应结构
政府应调整房地产开发投资结构，适度控制别墅和高档住宅项目的开发建设，增加普通商品房和经济适用房等建设的投放量。
加强住房需求管理，培养住房梯度消费。
1.关注住宅空置率
一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，空置率10%～20%为空置危险区，空置率超过20%以上则是商品房严重积压区。
由住建部联合高和投资发布的《民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯住宅空置率已经达到30%～40%。
2.充分运用税收杠杆调节供应
全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费.近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费
环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。
下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力.同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（三）要优化土地供应结构
要想加强对土地市场的调控管理加大土地供应的调控力度，优化土地供应结构。
应从以下几点入手：
1.抓好闲置土地的清理和利用
在我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。
近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2001年增长38.5%，2002年1～11月份就增长45.3%，2003～2004年增长也不很大，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区还出现了圈地热，更是助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上升，也就导致房价上升。
此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方法。
2.规范土地市场秩序
为了保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，国土资源部最近就清理各种类园区用地，加强土地调控的有关问题发出了紧急通知，要求清理违规设立的各类园区。
凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，都必须进行认真清理，严禁违法下发土地审批权。
综合多种情况分析，目前鄂尔多斯金融泡沫是非常复杂的，楼市风险仅仅是其中一个环节。
投机型资金推高的房价、大宗商品暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧、难以统计的民间资本对鄂尔多斯楼市的渗入，以及信托公司背负着如此多不确定因素前行，风险实在难料。
因此，市政府要健全金融体制、规范房地产市场秩序、抑制投机行为已迫在眉睫。
参考文献：
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[5]华伟.房地产经济学[M].复旦大学出版社，2004.
康峰（1977.12），女，汉族，内蒙古呼和浩特市人天津大学土木工程硕士，高级经济师，从事房地产、物业管理、经济管理类等研究。