固安九鼎集团项目思路报告(1)解析

籍的本地城镇人口仅有几万人，但依托紧邻北京的区位优势和便利的交通优 势，这里成为北京上班族（在北京工作但为外地人）外溢居住的首选地区之 一，以至于在这里安家来自北京的人口比本地户籍人口还要多。预计未来3-5 年内，伴随大量商品住宅的竣工及入住，这里的常住人口将达到20万左右， 且以知识型年轻一族为主。
当前市场状态，无论何种方案的确立和实施， 都离不开强大的执行团队和彼此坚定不移的合作信 任！而强大的策略执行能力正式绿兴的价值所在。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
PART1:我们是绿兴
真诚的合作源于不断的自我介绍
绿兴地产简介
公司全称 绿兴嘉业房地产经纪有限公司
公司概述 华北区运营部办公地点劲松桥富顿中心A座002室，注册资金500万。
绿兴地产是一家年轻、活力、奋斗、拼搏、蓬勃向上的公司。致力于一手楼盘的 销售及投资业务。是一家集地产业投资、策划、销售于一体的多元化的地产公司。 为地产开发商提供完善的策划、推广方案及一流的销售团队；为有理想的年青一 代提供一个发展自己、展现自己、实现人生价值的平台。 总销售面积几百万平方米，为数以千计的家庭提供满意的住房。在房地产开发商， 投资者及公司自身取得了三赢的局面。
居住人口发展概况
人口结构发展趋势（购房者来源的构成）：
• 65%的购房者来自于北京（在北京工作的知识型年轻一族，小白领）； • 18%的购房者为固安本地居民； • 9%的购房者来自于廊坊市其他地区； • 8%的购房者来自于北京、固安、廊坊以外的地区。 • 由此可见，固安的主城区人口构成，类似于北京东部的燕郊，虽然持固安户
沧州财富壹号
2万多平写字楼商业项 目，尾房接盘，现已 售罄，周期3个月，累 计销售5000平米。
筹备中项目——沧州星耀城
23万平米高层住宅、写字楼、商业项目。2014年9月认筹，截止目前 销完成销售额2.4 个亿。
青县天鹅堡
沧州青县天鹅堡小区，50万平米法式综合社区。2014年5月项目二期进 场销售，截止目前销售682套，近七万平米。
黄骅半岛国际
黄骅滨海新区半岛国际小区，45万平米综合社区。2014年7月项目二期进 场销售，截止目前销售328套，近四万平米。
销售团队剪影
PART2:绿兴市场观
对目前固安房地产市场整体理解
商品房发展概况
商品房开发区域：
固安县城住宅主要在南北向 的永定路、东西向的新昌街、新 中街、新源街之间修建，地图上 是一个大大的“丰”字，现在新 的住宅项目也多在这个区域建造， 而城市改造主要沿永定路的东西 侧展开。如右图所示：
固安商品房以住宅开发为主，不乏多个几十万平米的大盘住宅出现
商品房发展概况
价格趋势：
• 2005年，固安县商品住宅均价不超过2000元/㎡； • 2011年4月时，均价涨到了6500元/㎡左右，个别项目达到7500元/㎡； • 即使2011年下半年受到严格的地产调控政策影响，各住宅项目的销售均价仍维持
廊坊壹公馆
180-300平米大户型公寓，销售面 积1.5万平米，月销售30套。
廊坊幸福城
建筑80万平米，4期开发， 月销售30套，竞争团队月度以 及季度第一名。
肃宁盛世花园
建筑面积3.5万平米，销售 周期4个月。
肃宁云锋世都
销售面积20万平米，目前尾 房商业在售。
易县易水名苑 销售面积15万平米，根据开发节奏，到销售阶段房源均基本售罄。
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广 平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须 经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策 略等工作，均需严谨地执行。
鉴于贵公司项目前期已成功推广运营，本策略仅针对绿兴对销售模式、 销售渠道的理解，做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
在5000-6000元/㎡。 • 2013年随着市场不断持续回调目前主力价格集中在8500元/㎡ • 六年时间房价上涨近3倍，均价平均每年上涨约500-600元/㎡。 • 固安县的房地产价格自09年开始始终在高位运行，许多项目的售楼处在周末挤满
了看房者；即使去年下半年成交量有所减少，但关注度依然很高，购房者仍然看 好此地区的发展前景。
公司规模 销售及销代人员200名，策划3名，销售总监2名，销售经理5名。
企业文化 “人才至上、客户至上”，是我们公司核心价值。“诚信、团结、无私奉献、激 情、担当、乐观”是我们的人才要求。“物竞天择，强者生存”，是我们的立世 之本。
销售案例
燕郊潮白人家 建筑面积40万平米，月销售额9000万。
涞水金润家园 建筑面积10万，销售周期11个月。
走向未来，更决定未来走向 !
——九鼎集团项目营销思路报告
引言
——绿兴与您风雨同路
对于北京周边项目的营销思路的研究应用，是 一件富有激情与创造力的事。尤其目前的正处于风 口浪尖上的房地产市场，其生俱来的魅力及复杂性， 决定了本次《九鼎集团固安项目营销思路报告》也 如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击 力，但我们从不期望顺丰顺水的航程，激荡澎湃的 轨迹才会有绿兴与您牵手的轨迹，才是我们价值所 在。
北京大兴区
永定路（106国道） 育才路
新昌街
新中街
商品住宅主要居住区和开发区
新源街
商品房发展概况
商品房开发量统计：
截至2011年初，固安县商品房开发总 量已经达到了126万平米，10465套房屋， 其中约10000套住宅，且基本售罄。
2011年-2013年，固安主城区已知新 入市或即将入市的商品住宅房开发量即超 过400万平米，约40000套住宅。。
。
商品房发展概况
目前在售代表项目住宅项目（不完全统计）建筑面积如下：
项目名称
孔雀大卫城 孔雀英国宫
国泉城 中宏新界 龙TOWN 面积合计
价格（元/平方
9000 9200 6000 7500 8500 ——
占地面积（万平） 建筑面积（万平）
46
82.8
4.9
9.4
19
60
14
50
43
100
——
302.2