成都地铁天府广场商业定位规划评估报告(61页)

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华联
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仁和春天
数码体验＋休闲＋娱乐＋特色餐饮（约 占70％）
购物为辅（约占30％）
“城市客厅”业态规划依据
业态规划依据
周边业态
消费群体结构
消费习惯
自身因素
错位经营 业态互补
以需求 定业态
迎合、引导 消费习惯
突出特色 扬长避短
附近商圈业态主要为百货
序号 1
调研项目 王府井百货
2
太平洋百货
3
伊藤洋华堂
4
九龙城
5
人民商场
江剧场、成都市杂技团、市图书馆……
目标消费群—全层消费
天府广场作为成都的政治、经济、文化、交通枢纽中心及成 都著名旅游景点，集多种功能于一身，吸引国内外各个阶层 的人群，决定本项目的目标消费群的全层性。
周边业态—与周边百货业态形成互补
周边商业以百货为主，为了降低经营风险，确保投资回报最 大化，本项目业态规划应与周边商业错位经营，业态互补。
成都地铁天府广场商业定位规划评估 报告（61页）
目录 第一部分：方案陈述 第二部分：定位规划依据 第三部分：方案具体规划 第四部分：方案比较及评估
第一部分 方案陈述
天府广场
项目简介
天府广场位于成都南北中线和东西轴线交叉点交叉点， 是成都市标志之一，也是成都市的“心脏”位置。广场四周 被各种功能的大型公共建筑合围，城市道路及公共交通四通 八达。本站为地铁1、2号线换乘站，广场地下一层作为地 下商业层、公共交通层、自行车停车场，地下二层作为汽车 停车场和地铁站厅转换层，1、2号线站台为地下三层和地 下四层。
3.天府广场是成都的“城市客厅”
天府广场是成都的几何中心 天府广场是成都的政治经济文化中心 天府广场是成都的交通枢纽中心 天府广场是成都知名旅游景点
天府广场具有客厅的相似功能
聚会Hale Waihona Puke Baidu
休闲 客厅
娱乐
地铁 枢纽
休闲
天府广场
娱乐
会客
聚会
旅游 景点
天府广场与客厅有相似功能，客厅主要为家庭服务，并接待宾客，而天府广场 作为成都的客厅，除了能给成都人民提供一个更立体的休闲娱乐空间之外，更 以其现代文明包装下的深厚文化底蕴，吸引巴蜀乡亲、中国乃至全世界宾朋前 来聚会，分享一段美好时光。
广场有11个地面出口，8个过街通道。
工程进度备忘
地下主体土建工程： 2006年5月
地下工程机电设备工程：2006年6月
地面广场景观工程： 2006年6月
附属配套工程过街通道：2006年8月
地铁通车时间：
2010年
商业课题
天府广场地下负一层商业部分 定位规划、营销推广、招商代理、运营管理
06年天府广场市场调研结果 近期区域针对性调研结果 商户消费者摸底访谈结果
综上所述，天府广场具有不可复制的地理优势，不仅 是成都的交通枢纽，更是成都的政治、文化和旅游的核心 区域，是一个承载着整个四川人民的集体智慧和巴蜀文化 精髓的文化场所，同时也向来自五湖四海的游客展示四川 的深厚文化和城市风貌。所以我们将天府广场定位为成都 的城市客厅是准确和适当的。
“城市客厅”的业态规划
其他参考经验
通过前期对国内外地铁商业调研，有如下定位规划参考经验：
地铁商业物业需要与地上商业形成业态互补，否则仅依靠地 铁商业单体项目进行自营自存将无法保障地铁商业长远稳健地 发展。
地铁商业因其特殊的交通载体及地下物业的局限性决定了很 多商业业态不适合在其内经营，只能适合小件、冲动性、便利 性商品与服务。
我们认为“城市客厅”的主题定位 符合本项目长期的可持续性发展。
第二部分 定位规划依据
整体定位依据
地段价值 目标消费群结构 周边业态布局 本地居民消费习惯 地铁因素
地段—政治、经济、文化中心
天府广场1公里半径内，45个党政机关、20多个社团、机构。 ➢ 省政协、省人大、市政协、市人大、市政府…… ➢ 市文化局、文化宫、图书馆、美术展览馆、锦城艺术宫、锦
北京天安门广场
深圳市民中心广场
青岛汇泉广场
2.寻找成都的客厅
作为成都的城市客厅，应该是： ➢代表成都生活形态 ➢展示成都发展水平 ➢彰显巴蜀文化底蕴 ➢象征成都精神风貌
那么，成都的城市客厅在哪里呢？
成都市区示意图
锦绣工场
天府广场。无可辩驳地成为“成都之心”， 作为城市客厅，无可替代，无可挑剔。
消费习惯—不愿到地下消费购物
从目前情况看，成都地下商城（如顺城街人防工程）整体经 营状况都不理想，市民对去地下商场消费尚不习惯，在业态 规划上需考虑引导、转变这种消费习惯。
地铁因素—带来的大量人流
➢ 天府广场高峰小时客流量约10万人次 ➢ 天府广场公共交通高峰小时运量约6万人次 ➢ 天府广场站地铁1、2号线运量约2.5~3万人次/小时 ➢ 天府广场公交、出租车承担约3~3.5万人次/小时
地下商业因其弱势于地上商业，所以在定位上一定要保持有 别与地上商业的特点，否则无法与其竞争，也无法有效吸引消 费者。
“城市客厅”的规划定位依据
1. 客厅释义
每个人的家里都有客厅，客厅是一个供家人娱乐、休息、会客 的的生活场所，体现一个家庭的文化品位和精神风貌。同样， 每个城市也有自己的客厅，它是一个能为广大居民及游客提供 娱乐、休闲、会客及展示地方文化和城市风貌的独特场所。
形成定位规划方案
通过详尽的市场调研及近期对本项目所在区域市场所作的 针对性调研，结合商户和消费者访谈结果，项目组对于天 府广场商业定位规划，提出完整方案供决策。
方案：城市客厅
—集数码体验中心、休闲、娱乐、餐饮、购物于 一体的城市会客厅
“城市客厅”是我们项目小组通过补充性、针对性调研提出的，是目前 最新鲜的城市商业发展创新业态，该方案将整个城市作为一个家，打 造一个独具特色的“个性化客厅”，项目组建议在天府广场打造一个 以数码体验、休闲、娱乐、餐饮为主（占70％）、购物为辅（30％）， 汇聚数码体验、特色餐饮、运动品等国际国内中高端品牌，面向广大 市民及各地游客的城市客厅。
主要技术指标
占地面积
46000 ㎡
地下主体建筑面积
90000 ㎡
下沉式广场建筑面积 10000㎡
自行车停车场建筑面积 2620㎡（场位1720辆）
负一楼商业面积
23114 ㎡
净高3.8米，装修净高3.0米，通道宽度 10米 ，柱距10米
广场有自动楼扶梯：15部，其中出入地面12部
5台电梯，出入地面2台（无障碍设计），其余3台为货梯