西咸新区房地产调查报告.pptx
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41
2011-8-11
240㎡三室三层叠拼 ㎡ 优点： 1、分三层设计，各区功能分区 明显，使用自如，体现豪宅品 质； 2、一层设计有主卧、餐厅客 厅、厨房、卫生间、阳台和花园应 有尽有； 3、二层设计的主次两个卧室都 带有卫生间和阳台，并且主卧还配 备了书房； 4、三层为休闲活动区，有休息 厅、会客厅和桌球区域； 缺点： 整个房子为东西向布局，采光效 果不够理想。
2011-8-11
项目规划
项目产品概况：西西安小镇，主要产品由西班牙联排以及英伦叠加组 成，对于建筑风格细节的把控做得很细致，西班牙风格的联排别墅表现 尤为突出。项目是阳光城国际社区的一期，目前在售为第五批次房源。
36
2011-8-11
西班牙联排效果图
英伦叠加效果图
37
2011-8-11
联排210套，叠拼435套
东至包茂高速
西至茂陵及涝河 入渭口 南至京昆高速
5
2011-8-11泾河新城规划范
空港新城规划范围141平 方公里，以临空产业为主， 重点发展空港物流，飞机 维修，国际商贸等产业
围146平方公里， 以低碳产业为主， 重点发展节能环 保，高端制造业， 测绘，新能源等 产业
沣西新城规划范围 143平方公里，遗址 保护区面积8.6平方 公里，重点发展信息 技术，物联网，新材 料，生物医学等新兴 产业
26
奥林匹克花园周边配套
项目周边医疗设施 项目所在地
2011-8-11
地铁直通于此， 地铁直通于此，公交 线路很多
本区域目前周边配套总体来 说比较匮乏，金融网点便民 说比较匮乏， 服务等设施偏少
文化遗址
27
2011-8-11
奥林匹克花园社区内部配套
奥园的社区内部配套完善，教育配套齐全，其中陕西师范大学奥林匹 克学校，从幼儿园到高中都包括其中，社区内部更有商业街区，星级 酒店，会所，游泳馆等设施。
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2011-8-11
二
西咸新区房地产发展分析
15
2011-8-11
区域主要项目区位
16
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亿龙金河湾 世纪优盘 先河国际社区 奥林匹克花园 世纪大道 加州一号 西西安小镇
金泰丝路花城
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主要项目的基础信息
18
2011-8-11
均价大多数 在6000以下
区域主要项目基础信息
西西安小镇 奥林匹克花园 西安客户比例 咸阳客户比例 加州一号 陕北客户比例 亿龙金河湾
0%
20
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区域主要推广方式
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区域各主要项目推广方式
项目名称 西西安小镇 奥林匹克花园 加州一号 亿龙金河湾 报纸宣传 华商报 华商报 无 咸阳日报 网络宣传 搜房 搜狐焦点 800J 800J 短信宣传 少量 少量 大量 少量 户外宣传 户外大立柱， 户外大立柱，公交宣 传牌 户外大幅平面广告 沿街发传单 大立柱
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西西安小镇
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西西安小镇项目概况
开发商 陕西上林苑投资开发有限公司 均价 13000
占地面积 525亩 容积率 小于1.2
建筑面积 25万方 绿化率 45%
开盘时间 2010.11.26 总户数 645
主力户型 240-390 产品形态 联排，叠拼别墅
35
从客户比例来看，奥林匹克花园的客户多来自西安和咸阳，据调查，西 安地区的客户主要集中在高新和城西。西咸新区目前不在限购范围之 内，相对投资占比较大。
31
2011-8-11
奥林匹克花园推广方式调查情况
奥林匹克花园
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 报纸 网络 户外 奥林匹克花园
西咸新区房地产市场调查报告
2011.8.2
2011-8-11
一 西咸新区概况
二 西咸新区房地产市场发展分析
三
重点个案分析
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2011-8-11
一
西咸新区概况
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2011-8-11
西咸新区规划分析
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2011-8-11
总占地882平方公里， 建筑用地272平方公 里，人口90万
北至规划中的 西咸环线
秦汉新城规划范 围是291平方公 里，遗址保护区 面积104平方公 里，以生态，文 化和商业为主， 重点发展文化旅 游和都市农业等 产业 沣东新城规划范围161 平方公里，遗址保护区 13.3平方公里，重点发 展高新科技产业研发， 体育会展商务等产业
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2011-8-11
西咸新区区域发展优势
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源自文库
2011-8-11
据调查了解，报纸宣传和网络宣传效果最 为明显，特别是前期宣传阶段其效果尤为 突出
22
2011-8-11
总结：
西咸新区楼盘价格相比西安优势明显，且宣传渠道多样，在区域未来巨大 的升值潜力的推动下，已经吸引了大批西安及部分陕北客群来此置业，受 到了许多置业者的关注，西咸新区正逐渐成为未来楼市瞩目的焦点。
2010年12月，《国 家主体功能区规划》 明确西咸新区为国家 重点开发区之一，西 咸新区建设随之也上 升为国家战略。
8
交通优势
2011-8-11
咸阳国际机场
通往西安的公交：K606，K630， 912路
地铁一号线后围寨站口
通往咸阳的公交：59，21路 规划中的地铁5号线经过此地
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2011-8-11
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2011-8-11
商业氛围不够浓厚
西咸新区规划的五个组团中，商业氛围不够浓厚，世纪大道是西咸新 区的发展前沿，其周边的商业配套缺乏，直接导致其写字楼市场的空 白。商业氛围的营造是未来西咸新区房地产市场应该解决的问题。
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区域概况小结
2011-8-11
在目前楼市政策调控力度不断加码及金融市场趋紧的背 景下，房地产市场受到冲击，新区的规划实施却将给区 域房地产市场带来新的机遇与挑战。
开盘时间 2010年11月 28日
均价
开盘 2011年3月28 频繁 日
2011年5月底
2010年12月 25
均价相比西 叠加8500，联排10000 安较低， 安较低，处 叠加8500，联排10000 稳步上升态 势 叠加8500，联排11000
叠加9000，联排13000
叠加7500，联排9000
目前在售的是55号联排别 墅，价格区间是13000到 18000
35栋英伦风格的叠拼 35栋英伦风格的叠拼 别墅
40栋西班牙风格的联排别墅 40栋西班牙风格的联排别墅
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2011-8-11
西西安小镇分批次销售情况
总体去 化率
销售批次 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次
总套数 89 56 50 60
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THANKS！
47
文化与生态优势
渭河、沣河、泾河，为西咸新区 的生态环境增色不少，良好的人 居环境已见雏形。
秦汉历史文化在这里演绎的淋 漓尽致，西咸新区彰显生态宜 居的特质。
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2011-8-11
西咸新区区域发展劣势
11
2011-8-11
入驻大型企业偏少
以世纪大道为例，周边的大型企业很少，只有西电集团搬迁至此，目 前尚未完成搬迁，没有大型企业的拉动，西咸新区的全面发展会受到 抑制，进而阻碍房地产市场的发展。
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2011-8-11
三室两厅两卫102平米 优点： 户型方正，南北通透，动静分 离，各功能分区设计合理，实 用性较强，餐客一体设计提升 了客厅的空间感，客厅带有景 观阳台，增强景观性，主卧纯 南，采光很好。 缺点： 没有入户玄关，缺乏私密性。
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奥林匹克花园客户分析
奥林匹克花园客户分布比例 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 西安 咸阳 奥林匹克花园客户分布比例 陕北
60%
目前在售 2011年7月15 5套 日
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2011-8-11
项目周边配套
医疗设施 项目所在地
地铁一号线和多条公交线路 历史遗址公园
本区域金融网点， 本区域金融网点，便民设施比较匮 乏，周边的配套比较薄弱
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2011-8-11
项目户型分析
250㎡联排四室三层 ㎡ 优点： 1、一层为生活功能区，餐厅 厨房、客厅及卫生间齐备，并 且还配有停车区及入户花园； 从容入住、彰显尊贵； 2、二层为一个主卧两个次卧， 主卧有独立配有卫生间和阳台， 两个次卧公用一个卫生间； 3、三层为一室设计，带有独 立卫生间，私塾书房；还有大 阳台可以简易会客厅使用，私 密性极强； 4、整体户型布局方正，分区 合理，功能性当完善。 缺点： 户型为东西向设计，采光性 略有影响。
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华商报2010年10月12日 华商报2010年10月12日 整版首次亮相 2010 世纪大道路口户外广告
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项目总结
项目总体优势： 项目的价格优势是其畅销的重要原因，另建筑风格做 的也比较扎实。项目地处市郊，符合别墅的基本要 求，生活氛围比较清静。 项目总体劣势： 陕北的投资客户偏多，将会导致其空置率升高，项目 周边配套不是很完善。 解决方法： 随着西咸新区的稳步推进，项目周边配套会逐步完 善，未来升值潜力将会凸显。
项目名称 西西安小 镇 物业类 型 别墅 项目区位 总占地面积 总建面（万 目前均 户型面 总套 在售 户型 （亩） 方） 价（元） 积区间 数 套数 525 828 50 333 25 100 11 31 13000 6100 5200 5700 五室 240-435 320 5
西安市沣渭新区世纪 大道北侧 西咸新区绕城高速与 奥林匹克 普通住 世纪大道交汇处西北 花园 宅 角 普通住 世纪大道东段北侧， 加州一号 宅 东邻奥林匹克花园 西咸新区世纪大道蓝 亿龙金河 普通住 马啤酒场环岛北200 湾 宅 米
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项目客户分析
20%
45%
35%
陕北客户比例
西安客户比例
咸阳客户比例
据调查，西西安小镇的主要置业客户是来自陕北的投资客户，西安和咸阳 的自主兼投资客户，客户职业大多为个体老板，政府官员，大学教授。年 龄为45岁以上。
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2011-8-11
项目推广分析
1、报纸广告（华商报整版） 2、户外广告牌——机场/世纪大道/唐延路/蓝马啤酒厂（项 目地附近） 五龙车城门口/太白南路/南三环/西二环/北二环/科技六路 3、外展——高新金花/赛高金花 4、候车亭广告（曲江） 5、杂志——《长安客》/《西安豪宅》 6、短信 7、网络
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奥林匹克花园4.2期79、102平户型分析
79平米两室两厅一卫 优点： 户型方正，动静分离，南向 采光，光照条件好，赠送面 积较多，主卧连通生活阳台， 在增强空间的同时，也使得 居所的舒适度得到了提升。 缺点： 缺乏入户玄关设计，私密性 较差，暗厨暗卫设计，不利 于油烟和浊气的及时排出，
奥园的推广方式多样，且推广定位明确，良好的推广效果为奥园 赢得了不少客户。
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项目总结
项目总体优点： 奥园以其良好的市场定位，合理的户型设置，完善的社区配套，成 熟的营销手段，赢得了部分客群的认可。 项目总体不足： 项目周边商业配套不够，生活配套欠缺，居住氛围不够浓烈，西安 的置业客群往返不便。 解决方法： 随着西咸新区的逐步发展，产业结构的不断升级，项目周边的商业 配套会逐步的完善。
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2011-8-11
三 重点个案分析
奥林匹克花园
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项目概况
产品逐 渐趋于 多元化
价 格 涨 幅 明 显
项目分为六期开发，目前在售为四期，开发商是陕西泰盈环达通房 产 开发有限公司，总占地828亩，总建面100万，容积率为2.0。
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奥林匹克花园项目定位
整体形象定位：以包 含体育，教育的身份 亮相，以奥运的精髓 为铺垫，极力升腾奥 运生活。 项目档次定位：中高 档次 物业类型定位：普通 住宅，包括多层，小 高层，LOFT。 目标客群定位：西安 咸阳的城市中产阶 级。
两室， 79-三室 102 三室 三室 99-130
未统 400 计 800 未定
118-2000 17 125
项目多以普通 住宅为主，高 端项目较少
总建面大多数 在30万一下
户型两室三 室为主
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区域主要客户来源
80%
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70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
从调查情况来 看，区域目前 的主要客户集 中在西安和咸 阳地区，少数 高端项目有陕 北客户介入。 其中西安占一 半以上的比 例。
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240㎡三室三层叠拼 ㎡ 优点： 1、分三层设计，各区功能分区 明显，使用自如，体现豪宅品 质； 2、一层设计有主卧、餐厅客 厅、厨房、卫生间、阳台和花园应 有尽有； 3、二层设计的主次两个卧室都 带有卫生间和阳台，并且主卧还配 备了书房； 4、三层为休闲活动区，有休息 厅、会客厅和桌球区域； 缺点： 整个房子为东西向布局，采光效 果不够理想。
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项目规划
项目产品概况：西西安小镇，主要产品由西班牙联排以及英伦叠加组 成，对于建筑风格细节的把控做得很细致，西班牙风格的联排别墅表现 尤为突出。项目是阳光城国际社区的一期，目前在售为第五批次房源。
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西班牙联排效果图
英伦叠加效果图
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联排210套，叠拼435套
东至包茂高速
西至茂陵及涝河 入渭口 南至京昆高速
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2011-8-11泾河新城规划范
空港新城规划范围141平 方公里，以临空产业为主， 重点发展空港物流，飞机 维修，国际商贸等产业
围146平方公里， 以低碳产业为主， 重点发展节能环 保，高端制造业， 测绘，新能源等 产业
沣西新城规划范围 143平方公里，遗址 保护区面积8.6平方 公里，重点发展信息 技术，物联网，新材 料，生物医学等新兴 产业
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奥林匹克花园周边配套
项目周边医疗设施 项目所在地
2011-8-11
地铁直通于此， 地铁直通于此，公交 线路很多
本区域目前周边配套总体来 说比较匮乏，金融网点便民 说比较匮乏， 服务等设施偏少
文化遗址
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奥林匹克花园社区内部配套
奥园的社区内部配套完善，教育配套齐全，其中陕西师范大学奥林匹 克学校，从幼儿园到高中都包括其中，社区内部更有商业街区，星级 酒店，会所，游泳馆等设施。
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二
西咸新区房地产发展分析
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区域主要项目区位
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亿龙金河湾 世纪优盘 先河国际社区 奥林匹克花园 世纪大道 加州一号 西西安小镇
金泰丝路花城
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主要项目的基础信息
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均价大多数 在6000以下
区域主要项目基础信息
西西安小镇 奥林匹克花园 西安客户比例 咸阳客户比例 加州一号 陕北客户比例 亿龙金河湾
0%
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区域主要推广方式
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区域各主要项目推广方式
项目名称 西西安小镇 奥林匹克花园 加州一号 亿龙金河湾 报纸宣传 华商报 华商报 无 咸阳日报 网络宣传 搜房 搜狐焦点 800J 800J 短信宣传 少量 少量 大量 少量 户外宣传 户外大立柱， 户外大立柱，公交宣 传牌 户外大幅平面广告 沿街发传单 大立柱
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西西安小镇
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西西安小镇项目概况
开发商 陕西上林苑投资开发有限公司 均价 13000
占地面积 525亩 容积率 小于1.2
建筑面积 25万方 绿化率 45%
开盘时间 2010.11.26 总户数 645
主力户型 240-390 产品形态 联排，叠拼别墅
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从客户比例来看，奥林匹克花园的客户多来自西安和咸阳，据调查，西 安地区的客户主要集中在高新和城西。西咸新区目前不在限购范围之 内，相对投资占比较大。
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奥林匹克花园推广方式调查情况
奥林匹克花园
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 报纸 网络 户外 奥林匹克花园
西咸新区房地产市场调查报告
2011.8.2
2011-8-11
一 西咸新区概况
二 西咸新区房地产市场发展分析
三
重点个案分析
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一
西咸新区概况
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西咸新区规划分析
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总占地882平方公里， 建筑用地272平方公 里，人口90万
北至规划中的 西咸环线
秦汉新城规划范 围是291平方公 里，遗址保护区 面积104平方公 里，以生态，文 化和商业为主， 重点发展文化旅 游和都市农业等 产业 沣东新城规划范围161 平方公里，遗址保护区 13.3平方公里，重点发 展高新科技产业研发， 体育会展商务等产业
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西咸新区区域发展优势
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源自文库
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据调查了解，报纸宣传和网络宣传效果最 为明显，特别是前期宣传阶段其效果尤为 突出
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总结：
西咸新区楼盘价格相比西安优势明显，且宣传渠道多样，在区域未来巨大 的升值潜力的推动下，已经吸引了大批西安及部分陕北客群来此置业，受 到了许多置业者的关注，西咸新区正逐渐成为未来楼市瞩目的焦点。
2010年12月，《国 家主体功能区规划》 明确西咸新区为国家 重点开发区之一，西 咸新区建设随之也上 升为国家战略。
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交通优势
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咸阳国际机场
通往西安的公交：K606，K630， 912路
地铁一号线后围寨站口
通往咸阳的公交：59，21路 规划中的地铁5号线经过此地
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商业氛围不够浓厚
西咸新区规划的五个组团中，商业氛围不够浓厚，世纪大道是西咸新 区的发展前沿，其周边的商业配套缺乏，直接导致其写字楼市场的空 白。商业氛围的营造是未来西咸新区房地产市场应该解决的问题。
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区域概况小结
2011-8-11
在目前楼市政策调控力度不断加码及金融市场趋紧的背 景下，房地产市场受到冲击，新区的规划实施却将给区 域房地产市场带来新的机遇与挑战。
开盘时间 2010年11月 28日
均价
开盘 2011年3月28 频繁 日
2011年5月底
2010年12月 25
均价相比西 叠加8500，联排10000 安较低， 安较低，处 叠加8500，联排10000 稳步上升态 势 叠加8500，联排11000
叠加9000，联排13000
叠加7500，联排9000
目前在售的是55号联排别 墅，价格区间是13000到 18000
35栋英伦风格的叠拼 35栋英伦风格的叠拼 别墅
40栋西班牙风格的联排别墅 40栋西班牙风格的联排别墅
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西西安小镇分批次销售情况
总体去 化率
销售批次 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次 第五批次
总套数 89 56 50 60
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THANKS！
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文化与生态优势
渭河、沣河、泾河，为西咸新区 的生态环境增色不少，良好的人 居环境已见雏形。
秦汉历史文化在这里演绎的淋 漓尽致，西咸新区彰显生态宜 居的特质。
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西咸新区区域发展劣势
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入驻大型企业偏少
以世纪大道为例，周边的大型企业很少，只有西电集团搬迁至此，目 前尚未完成搬迁，没有大型企业的拉动，西咸新区的全面发展会受到 抑制，进而阻碍房地产市场的发展。
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三室两厅两卫102平米 优点： 户型方正，南北通透，动静分 离，各功能分区设计合理，实 用性较强，餐客一体设计提升 了客厅的空间感，客厅带有景 观阳台，增强景观性，主卧纯 南，采光很好。 缺点： 没有入户玄关，缺乏私密性。
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奥林匹克花园客户分析
奥林匹克花园客户分布比例 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 西安 咸阳 奥林匹克花园客户分布比例 陕北
60%
目前在售 2011年7月15 5套 日
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项目周边配套
医疗设施 项目所在地
地铁一号线和多条公交线路 历史遗址公园
本区域金融网点， 本区域金融网点，便民设施比较匮 乏，周边的配套比较薄弱
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项目户型分析
250㎡联排四室三层 ㎡ 优点： 1、一层为生活功能区，餐厅 厨房、客厅及卫生间齐备，并 且还配有停车区及入户花园； 从容入住、彰显尊贵； 2、二层为一个主卧两个次卧， 主卧有独立配有卫生间和阳台， 两个次卧公用一个卫生间； 3、三层为一室设计，带有独 立卫生间，私塾书房；还有大 阳台可以简易会客厅使用，私 密性极强； 4、整体户型布局方正，分区 合理，功能性当完善。 缺点： 户型为东西向设计，采光性 略有影响。
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华商报2010年10月12日 华商报2010年10月12日 整版首次亮相 2010 世纪大道路口户外广告
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项目总结
项目总体优势： 项目的价格优势是其畅销的重要原因，另建筑风格做 的也比较扎实。项目地处市郊，符合别墅的基本要 求，生活氛围比较清静。 项目总体劣势： 陕北的投资客户偏多，将会导致其空置率升高，项目 周边配套不是很完善。 解决方法： 随着西咸新区的稳步推进，项目周边配套会逐步完 善，未来升值潜力将会凸显。
项目名称 西西安小 镇 物业类 型 别墅 项目区位 总占地面积 总建面（万 目前均 户型面 总套 在售 户型 （亩） 方） 价（元） 积区间 数 套数 525 828 50 333 25 100 11 31 13000 6100 5200 5700 五室 240-435 320 5
西安市沣渭新区世纪 大道北侧 西咸新区绕城高速与 奥林匹克 普通住 世纪大道交汇处西北 花园 宅 角 普通住 世纪大道东段北侧， 加州一号 宅 东邻奥林匹克花园 西咸新区世纪大道蓝 亿龙金河 普通住 马啤酒场环岛北200 湾 宅 米
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项目客户分析
20%
45%
35%
陕北客户比例
西安客户比例
咸阳客户比例
据调查，西西安小镇的主要置业客户是来自陕北的投资客户，西安和咸阳 的自主兼投资客户，客户职业大多为个体老板，政府官员，大学教授。年 龄为45岁以上。
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项目推广分析
1、报纸广告（华商报整版） 2、户外广告牌——机场/世纪大道/唐延路/蓝马啤酒厂（项 目地附近） 五龙车城门口/太白南路/南三环/西二环/北二环/科技六路 3、外展——高新金花/赛高金花 4、候车亭广告（曲江） 5、杂志——《长安客》/《西安豪宅》 6、短信 7、网络
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奥林匹克花园4.2期79、102平户型分析
79平米两室两厅一卫 优点： 户型方正，动静分离，南向 采光，光照条件好，赠送面 积较多，主卧连通生活阳台， 在增强空间的同时，也使得 居所的舒适度得到了提升。 缺点： 缺乏入户玄关设计，私密性 较差，暗厨暗卫设计，不利 于油烟和浊气的及时排出，
奥园的推广方式多样，且推广定位明确，良好的推广效果为奥园 赢得了不少客户。
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项目总结
项目总体优点： 奥园以其良好的市场定位，合理的户型设置，完善的社区配套，成 熟的营销手段，赢得了部分客群的认可。 项目总体不足： 项目周边商业配套不够，生活配套欠缺，居住氛围不够浓烈，西安 的置业客群往返不便。 解决方法： 随着西咸新区的逐步发展，产业结构的不断升级，项目周边的商业 配套会逐步的完善。
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三 重点个案分析
奥林匹克花园
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项目概况
产品逐 渐趋于 多元化
价 格 涨 幅 明 显
项目分为六期开发，目前在售为四期，开发商是陕西泰盈环达通房 产 开发有限公司，总占地828亩，总建面100万，容积率为2.0。
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奥林匹克花园项目定位
整体形象定位：以包 含体育，教育的身份 亮相，以奥运的精髓 为铺垫，极力升腾奥 运生活。 项目档次定位：中高 档次 物业类型定位：普通 住宅，包括多层，小 高层，LOFT。 目标客群定位：西安 咸阳的城市中产阶 级。
两室， 79-三室 102 三室 三室 99-130
未统 400 计 800 未定
118-2000 17 125
项目多以普通 住宅为主，高 端项目较少
总建面大多数 在30万一下
户型两室三 室为主
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区域主要客户来源
80%
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70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
从调查情况来 看，区域目前 的主要客户集 中在西安和咸 阳地区，少数 高端项目有陕 北客户介入。 其中西安占一 半以上的比 例。