房地产开发基础知识

房地产开发基础知识

一、房地产基本概念

1、核心因素——权利束

（法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证）

2、市场形态——资金流

（商品特性决定）

3、价值表现——资产价值与使用价值

【

二、房地产开发的基本程序

注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证；

施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证；

验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。

~

1、签订土地合同前：

项目选择——市场供求的实际状况

可行性分析——利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润

预期

2、签订土地合同后

1）申请签发宗地图（蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→

规

划要点→方案设计→（扩初设计）施工图设计）2）！

3）申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析—主要价值点、主要

劣势、景观、竞争楼盘）

4）

5）启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押）

6）设计任务书（前期策划成果—户型比例，建筑风格、容积率、建筑

高度、功能比例、配套设施）

3、销售准备（现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略）

【

销售实施（现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办理）

4、竣工验收

入伙手续（验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续）

办证手续

物业管理

三、`

四、建筑专业名词

1、建筑图纸—→方案图—→初步设计图—→施工图——→施工组织图

施工图：说明性文件（目录、总说明）

建筑施工图（总图、详图）

结构施工图（总图、详图）

机电施工图（水、电、照明、通风）

其它文件（园林、装饰）

】

2、建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构

总平面图：位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标

建筑面积：建筑物各层外墙或外柱外围以水平，投影面积之和

容积率：总建筑面积/建设用地面积（＜，～，～）

覆盖率：基底面积/用地面积

建筑分类：多层（26米以下）8层

^

高层（100米以下）9-12层（小高层）

13-18（中高层）

19-33（高层）

超高层（100米以上）

建筑结构：（地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面）

…

分类：（承重物件）木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼

（受力类型）框架、框剪、框筒、筒体

五、项目开发过程（高层为例）

立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平（前期1年）—→临时设施→地下连续墙—→基坑—→基础—→地下室（基础施工6个月）—→

主体（6个月）—→外装修—→装修—→竣工验收（安装工程1年）（施工期2年）

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工程投资比例：土建：安装：装修=4：3：3（一般）

土建：安装：装修=3：3：4（高档）

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*

策划基础知识

一、基本概念

策划：给开发商的决策提供有效的资讯支撑体系。（全程策划、营销策划）

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全程策划（市场调查——产品设计——包装推广——产品销售——售后服务）营销策划（包装推广——产品销售——售后服务）

策划的目的：实现销售

作用：设计最佳产品、营造最佳卖场、实现最佳效果

手段：把握市场、实施操作、反馈收集

商品的销售是策划的最终目标，为客户提供的最终服务是销售业绩，市场是检验策划成功与否的唯一标准。

!

二、策划的容：用地指标（容积率、覆盖率、层数、用途、比例）

规划方案（地块最佳价值点）

建筑方案（户型、建筑形式、出入口、结构的可变通性）

施工组织（工程形象展示、看楼路线安排）

售卖实施（现场包装、广告宣传、价格策略、团队组织）

三、；

四、策划的形式

1、需求型（以销定产）：了解市场——总量：大势分析

——竞争者：关键点= 产品

——消费者：购买意向

缺陷——数据的准确性（只有参考价值）

——发布的时差性（不具现实价值）

——竞争调查的片面性（只有不可行

性，不具成功性）

!

——消费者调查（可信度低）

2、定位型（以产促销）：

特别的客户特别的产品——形象清晰

只研究目标客户，简化问题

节省推广费用（针对性强）

明确的定价策略

难度在于寻找没有竞争者的细分市场，风在在于市场的容量是否足够

%

3、时尚型（听天由命）：

流行时尚——沉寂之后突然出现（不可预知性）

引发情绪渴望（市场推动的投入大）

市场容量比看上去小得多（跟风者因素）

消失的速度很快（少数先行者获利）

房地产的时间周期决定了难以确定准确的时机。

￥

4、概念型（创造需求）：

营造新概念——非常有吸引力的鲜明形象

概念统领销售过程，与竞争者产生距离

容易造势，领导时尚

存在问题——概念是如何产生的（整合或强加）

推广成本巨大（易引发争论的话题）

、

概念如何展示（易产生落差）

避免将概念推向极致

5、综合型（降低风险）——市场的详细分析

产品的准确定位

有效的整合策略

具体的执行方案

中介存在的价值：市场操作的熟练程度——降低风险与成本

（

市场信息的占有量——更全面、更专业

市场敏感度与应变力——更有效、更灵活

市场研究与定位原则

一、市场分析原则

1、房地产市场参与者

政府（主要供应者（土地、房产）操纵者）——开发商（开发者、供应者）——消费者（购买者）——银行（资金供应者）——物业管理人（长期服