案例分析美国房地产
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• 在库存方面，以现在的市场需求速度，假设在不建 造任何新房的情况下，大约只需要4个月便可以消 化完所有的房屋库存。
美国五大建商
• 这些大建商都还蛮有历史的，其中前面三家都是偏向建 造一般平价住宅为主，毕德欧夫团队列出了各家的产品 平均单价，读者可以比较一下。 • 所以大约750万台币就可以购得一个中产阶级家庭需要 的house，大多是平房，跟台湾比一下，就觉得美国房 子真的是蛮便宜的。 • 前面三家的市场同质性比较高，不过这些建商都有在地 性，各据一方，然后慢慢往别州开拓新的市场。 • 这边我们要特别把后面两家挑出来讲，因为他们都各自 有自己特殊的地方。
• Again，这边我们再次看到了PHM低落的企 业执行效率，以及NVR的杰出表现，我们估 计他在接下来几年中的ROE（股东权益报酬 率）将会逐步上升。
• 可怜的PHM，房地产泡沫破裂之后的第三 年终于发不出股利了，到现在元气尚未完 全恢复。反观NVR以及TOL，他们并没有定 期发放股利的政策，而将现金留作回购股 票以及其他更有收益的战略用途。
• 目前由于房价已经确定落底，而且房贷利率是处于美国 历史上的低点，短时间内，FED的褐皮书内容，也充分 表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的。如 果确实如此，那买房置产就显得非常划算而且安全， （相较于已经飙破历史新高的一堆美国飙股），将来房 价上涨的空间也会十分可观。 • 毕竟在低利率的大环境之下，无论对买房的人来说，或 是对建商来说都是好处多多；一方面买房的人利率负担 低，而建商也可以较低的利率筹得工程款项。不过目前 银行对于放款审核仍然较严，因此对于财务体质以及信 用良好的个人或建商便可以抢占先机取得贷款。
• 从2006年末开始，经过了六年的消化过多的房屋库 存之后，接下来建商必须积极建设新屋来满足市场 的需求。 • 讲一下一个约略的数据，美国在1990年到2007年之 间，每年大约建造150万间新房，但是经过了这一 波熊市，每年新建房屋数量不断下滑，在2012年整 年，美国只建造了73万间新房。
五分钟看懂美国房地产 投资攻略
撰文者：毕德欧夫
• 台北市的房价与美国相比，到底是如何呢？ 美国的房地产类股是否有投资的价值呢？ 关心美股操作的投资人，是否可以布局美 国房地产个股来享受未来的利润呢？
• 我们首先来看看大趋势，这一波房地产熊 市约略是从2006年开始，持续到2012年底， 美国房价目前已经落底，目前房屋的价位 差不多是处在2003年左右时的价位，从去 年下半年就已经开始稳定，并且在今年稳 步上扬。
• 首先，NVR。NVR是推较高一点价位的平价住宅，仍然 是主攻中产阶级市场。 • 这家公司与其他建商最大的不同之处在于，他们不做土 地开发；他们与土地开发商签订合约，合约允许他们在 房屋卖出后才完成建地的购买过程，如此可以大量降低 风险。而且这样做的话，企业运作所需的资本也比其他 建商来的低，进而达成较高的资本报酬率。同时在危机 来临时，可以有资金出手收购。 • 这家建商的作风非常保守，并且极其重视降低营运风险， 我们在接下来的图表中可以看到他们这样做的好处。
• 看了上表的历年每股获利不知道有没有被 这家NVR公司给吓一跳！这家公司自ห้องสมุดไป่ตู้局以 来还没有亏过钱！这种情况在属于大景气 循环股的公司来说很不寻常，也展现了他 们公司保守策略的杰出之处。
• 对TOL来说似乎情况也不差，房市大衰退的 第一年居然还能获利，而且到2010年就几 乎打平了。
• 在还没看过其他数据的情况下，端看EPS就 似乎觉得最弱的是PHM这家公司了。虽然 是最大的公司，但是对于风险的抵御能力 却显得十分薄弱。
• 很可惜的，或许市场早已经看到了NVR的杰 出之处，给予极高的本益比，只有在房地 产危机发生的初期（2006年底），在市场 的恐慌之下，出现了极好的买点；而虚胖 孱弱的PHM却显得过于昂贵，不过这是由 于在企业复苏的早期，EPS还在低档，因此 造成了高本益比的现象，像DHI以及LEN已 经早于PHM两年恢复获利，在EPS逐渐上升 之下，本益比已经降低到正常的水准了。
• 近几年来NVR以及TOL都进行了可观的股票 回购计画，巴菲特最喜欢这一味了。
• [快速结论]
• 台北市地狭人稠相较于美国而言，房价似乎已 经高不可攀，未来是否继续走高，没人知道。 而美国自从08年金融海啸后的调整，美国的房 市似乎才正要发动，如果想要搭上美国房地产 的顺风车，不需要亲自前往美国购屋，只需要 好好人在台湾把美国房地产类股作一番研究， 你也可以在未来几年享受获利的果实。
• 最后一家Toll Brothes比较特殊一点，他专攻luxury homes，也就 是台湾人特爱的豪宅，平均价格约在台币1700万左右。这家公 司是全美国唯一只专营豪宅的大型建商。 • 美国房地产最大的消费者是中产阶级，所以绝大部分的建商都 选择以营造平价房屋为主。但是TOL这样做的好处是他提升了竞 争门槛，并且与其他竞争者区隔开来，同时他们也成功地营造 了豪宅市场中良好的口碑信誉。 • 另外在年报中他们特别对自己的良好商业信用贷款能力感到自 豪，由于企业本身长期稳定的良好财务体质，因此得以较低的 利率发债，筹得资金来进行战略性布局。想当然，豪宅相对于 平价房来说价值较高，债权人想必也放心许多。
美国五大建商
• 这些大建商都还蛮有历史的，其中前面三家都是偏向建 造一般平价住宅为主，毕德欧夫团队列出了各家的产品 平均单价，读者可以比较一下。 • 所以大约750万台币就可以购得一个中产阶级家庭需要 的house，大多是平房，跟台湾比一下，就觉得美国房 子真的是蛮便宜的。 • 前面三家的市场同质性比较高，不过这些建商都有在地 性，各据一方，然后慢慢往别州开拓新的市场。 • 这边我们要特别把后面两家挑出来讲，因为他们都各自 有自己特殊的地方。
• Again，这边我们再次看到了PHM低落的企 业执行效率，以及NVR的杰出表现，我们估 计他在接下来几年中的ROE（股东权益报酬 率）将会逐步上升。
• 可怜的PHM，房地产泡沫破裂之后的第三 年终于发不出股利了，到现在元气尚未完 全恢复。反观NVR以及TOL，他们并没有定 期发放股利的政策，而将现金留作回购股 票以及其他更有收益的战略用途。
• 目前由于房价已经确定落底，而且房贷利率是处于美国 历史上的低点，短时间内，FED的褐皮书内容，也充分 表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的。如 果确实如此，那买房置产就显得非常划算而且安全， （相较于已经飙破历史新高的一堆美国飙股），将来房 价上涨的空间也会十分可观。 • 毕竟在低利率的大环境之下，无论对买房的人来说，或 是对建商来说都是好处多多；一方面买房的人利率负担 低，而建商也可以较低的利率筹得工程款项。不过目前 银行对于放款审核仍然较严，因此对于财务体质以及信 用良好的个人或建商便可以抢占先机取得贷款。
• 从2006年末开始，经过了六年的消化过多的房屋库 存之后，接下来建商必须积极建设新屋来满足市场 的需求。 • 讲一下一个约略的数据，美国在1990年到2007年之 间，每年大约建造150万间新房，但是经过了这一 波熊市，每年新建房屋数量不断下滑，在2012年整 年，美国只建造了73万间新房。
五分钟看懂美国房地产 投资攻略
撰文者：毕德欧夫
• 台北市的房价与美国相比，到底是如何呢？ 美国的房地产类股是否有投资的价值呢？ 关心美股操作的投资人，是否可以布局美 国房地产个股来享受未来的利润呢？
• 我们首先来看看大趋势，这一波房地产熊 市约略是从2006年开始，持续到2012年底， 美国房价目前已经落底，目前房屋的价位 差不多是处在2003年左右时的价位，从去 年下半年就已经开始稳定，并且在今年稳 步上扬。
• 首先，NVR。NVR是推较高一点价位的平价住宅，仍然 是主攻中产阶级市场。 • 这家公司与其他建商最大的不同之处在于，他们不做土 地开发；他们与土地开发商签订合约，合约允许他们在 房屋卖出后才完成建地的购买过程，如此可以大量降低 风险。而且这样做的话，企业运作所需的资本也比其他 建商来的低，进而达成较高的资本报酬率。同时在危机 来临时，可以有资金出手收购。 • 这家建商的作风非常保守，并且极其重视降低营运风险， 我们在接下来的图表中可以看到他们这样做的好处。
• 看了上表的历年每股获利不知道有没有被 这家NVR公司给吓一跳！这家公司自ห้องสมุดไป่ตู้局以 来还没有亏过钱！这种情况在属于大景气 循环股的公司来说很不寻常，也展现了他 们公司保守策略的杰出之处。
• 对TOL来说似乎情况也不差，房市大衰退的 第一年居然还能获利，而且到2010年就几 乎打平了。
• 在还没看过其他数据的情况下，端看EPS就 似乎觉得最弱的是PHM这家公司了。虽然 是最大的公司，但是对于风险的抵御能力 却显得十分薄弱。
• 很可惜的，或许市场早已经看到了NVR的杰 出之处，给予极高的本益比，只有在房地 产危机发生的初期（2006年底），在市场 的恐慌之下，出现了极好的买点；而虚胖 孱弱的PHM却显得过于昂贵，不过这是由 于在企业复苏的早期，EPS还在低档，因此 造成了高本益比的现象，像DHI以及LEN已 经早于PHM两年恢复获利，在EPS逐渐上升 之下，本益比已经降低到正常的水准了。
• 近几年来NVR以及TOL都进行了可观的股票 回购计画，巴菲特最喜欢这一味了。
• [快速结论]
• 台北市地狭人稠相较于美国而言，房价似乎已 经高不可攀，未来是否继续走高，没人知道。 而美国自从08年金融海啸后的调整，美国的房 市似乎才正要发动，如果想要搭上美国房地产 的顺风车，不需要亲自前往美国购屋，只需要 好好人在台湾把美国房地产类股作一番研究， 你也可以在未来几年享受获利的果实。
• 最后一家Toll Brothes比较特殊一点，他专攻luxury homes，也就 是台湾人特爱的豪宅，平均价格约在台币1700万左右。这家公 司是全美国唯一只专营豪宅的大型建商。 • 美国房地产最大的消费者是中产阶级，所以绝大部分的建商都 选择以营造平价房屋为主。但是TOL这样做的好处是他提升了竞 争门槛，并且与其他竞争者区隔开来，同时他们也成功地营造 了豪宅市场中良好的口碑信誉。 • 另外在年报中他们特别对自己的良好商业信用贷款能力感到自 豪，由于企业本身长期稳定的良好财务体质，因此得以较低的 利率发债，筹得资金来进行战略性布局。想当然，豪宅相对于 平价房来说价值较高，债权人想必也放心许多。