房地产投资分析课件

3. 年金终值的计算
(1 i ) n 1 F A A( F / A, i, n) i
4. 偿债资金的计算
i A F F ( A / F , i , n) n (1 i ) 1
5. 资本回收的计算
i (1 i ) n A P P ( A / P, i, n) n (1 i ) 1
（五）预售或预租 （六）融资方案分析
1、资金来源可靠性分析
2、融资结构分析 3、融资成本分析 4、融资风险分析
二、金融机构对项目贷款的审查 （一）企业资信等级评价 （二）贷款项目评估 （三）房地产贷款担保方式评价 1、保证 2、抵押 3、质押 4、贷款综合评价
第五章 房地产开发项目投资估算
第一节 房地产投资与成本构成
第二节 房地产开发项目投资与成 本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用估算的 依据与要求 二、房地产开发项目投资与成本估算 （一）土地费用估算 1、土地征用拆迁费 （1）农村土地征用拆迁费
（2）城镇土地拆迁费 2、土地出让地价款 3、土地转让费 4、土地租用费 5、土地投资折价 （二）前期工程费估算 （三）基础设施建设费估算 1、单元估算法
3、财务净现值指标的优缺点 财务净现值的优点是： • 考虑了项目寿命期内各年现金流量的时间 价值，并且，全面考虑了项目在整个计算 期内的情况； • 经济意义明确，能够直接货币额表示项目 的盈利水平； • 评价标准容易确定，判断直观。
不足之处有： • 不适用于投资额不相等的投资项目比较； • 折现率（基准收益率）不易确定； • 虽然能够反映项目在整个计算期内的绝对效 果，但不能反映单位投资的效果。为了克服 这一缺点，我们有了净现值率这一指标； • 即使知道了净现值大于零，我们也无法判断 项目的预期收益率真正是多少。
一、静态财务评价指标分析 （一）静态投资回收期
1、含义
2、确定静态投资回收期指标的方法 • 公式法
不包括建设期的投资回收期（PP’） =原始投资合计÷投产后前若干年每年相等的 净现金流量 包括建设期的投资回收期（PP ） =不包括建设期的投资回收期+建设期 • 列表法 包括建设期的投资回收期（PP） = (累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上 期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)
第三节 现金流量与现金流量图
一、现金流量的相关概念
二、现金流量图及其绘制
（一）现金流量图的含义 （二）现金流量图的绘制规则
第三章 房地产投资环境及市场分析
第一节 房地产投资环境分析
一、投资环境的含义及其特征 （一）投资环境含义 （二）投资环境的特征 • 系统性 • 动态性 • 主导性 • 区域性
（二）计息形式——单利与复利
1、单利计息 F =P(1+ni)
2、复利计息 F＝P(1+i)n
（三）名义利率与实际利率 1、名义利率
r i m
2、实际利率
i = = (1+r/m) m -1
第二节 资金的等值计算
一、资金等值的相关概念
二、资金等值的计算
1. 复利终值的计算 F＝P（1＋ i ）n=P（F/P，i，n） 2. 复利现值的计算 P＝F（1＋ i ）-n=F（P/F，i，n）
税率 （%） 30 40 50 60
速算扣除系数 （%） 0 5 15 35
扣除项目：
1、取得土地使用权所支付金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、其他扣除项目 6、旧房及建筑物的评估价格。
第六章 房地产开发项目财务评价
第一节 财务评价基本概念 和评价指标的确定
二、房地产投资环境要素分析 • • • • • • 政治因素 法律因素 经济环境因素 自然环境因素 基础设施因素 社会文化因素
三、房地产投资环境分析方法
• 冷热对比法
• 等级尺度法 • 道氏评估法
• 闵氏评价法
第二节 房地产投资市场分析
一、房地产投资市场分析的含义
二、房地产市场分析的作用
三、房地产市场分析的主要内容 1.市场分析的三个层面
非生产性建设项目总投资构成：
工程费用 建设投资 建设项目总投资 建设期利息 工程建设其他费用 预备费
房地产投资费用及成本费用组成：
• • • • • • • • 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用
• • • •
财务费用 其他费用 开发期间税费 不可预见费
第一节 房地产投资
一、投资概述 （一）投资含义：投资主体 、投资目的、投 资方式 、投资的行为过程
（二）投资的特性 二、房地产及其特性 （一）房地产的含义:房产+地产
（二）房地产的特性
• • • • • 不可移动性 价格高昂 相关性 保值与增值性 投资风险性
三、房地产投资概述
（一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的构成 • 投资主体的构成 • 投资的资金构成 （三）房地产投资的要素 时机 、地段 、质量
3、静态投资回收期的运用 （二）累计净现金流量 （三）投资利润率（ROI） 1、含义与计算公式 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷ 总投资×100% 2、投资利润率的应用和应注意的问题
（四）投资利税率 1、含义与计算公式 投资利税率=年利税总额÷总投资×100% 2、投资利税率的运用 （五）资本金利润率 1、含义与计算公式 资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%
一、 财务评价的基本概念
二、财务评价指标的确定
项目财务评价主要指标和方法参照表
指 标 收益额 盈利能力 投资利润率 内部收益率 投资回收能力 静态回收期 动态回收期
方
法
利润 净现值
静态法 动态法
第二节 房地产开发项目 财务报表的编制
一、 辅助报表的编制 （一）投资计划与资金筹措表 1、资金筹措来源 • 资本金（股本金）
2、单位指标估算法 3、工程量近似匡算法 4、概算指标法 （四）建筑安装工程费估算 （五）公共配套设施建设费估算 （六）开发间接费用估算
（七）管理费用估算
（八）财务费用估算
（九）销售费用估算 （十）开发期间税费估算 （十一）其他费用估算 （十二）不可预见费估算
第三节 房地产开发项目收入估算
一、租售方案 二、租售价格
（六）房地产投资过程
• • • • 投资分析 土地开发权的获得 房地产开发建造 房地产销售经营
（七）房地产投资的作用
• • • • 带动相关产业的发展 促进家庭合理消费 改善城市环境 抵御通货膨胀影响
第二节 房地产投资分析
一、房地产投资分析概述
（一）房地产投资分析的概念 • 房地产投资环境分析 • 房地产投资市场分析 • 房地产投资成本估算 • 房地产投资经济评价 • 房地产投资不确定性分析 • 房地产投资风险分析 • 房地产投资决策分析
二、房地产投资分析的必要性 三、房地产投资分析的作用
为投资者指出投资方向 • 为投资者提供运作方式 • 为投资者估计投资收益 • 为投资者分析风险及提供避险策略
第二章 房地产投资分析基本知识
第一节 资金的时间价值及其计算
一、资金时间价值的含义
二、资金时间价值的计算 （一）利息与利率的概念
R期 期利息 利率＝ 100 % ， 即， i 本金 P
房地产投资分析
第一章 房地产投资分析概述 第二章 房地产投资分析基本知识 第三章 房地产投资环境及市场分析 第四章 房地产筹资与融资 第五章 房地产开发项目投资估算 第六章 房地产开发项目财务评价
第七章 不确定性分析与风险分析
第八章 房地产开发项目投资分析报告
第一章 房地产投资分析概述
6. 年金现值的计算
(1 Байду номын сангаас i ) n 1 P A A( P / A, i, n) n i (1 i )
三、资金等值计算注意事项 1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发 生； 2、F是在考察期期末发生； 3、各期的等额支付A，发生在各期期末； 4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。 即P发生在A的前一期； 5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一 个A与F同时发生。
三、 房产税 1、从价计征 房产税＝应税房产原值×（1－扣除比例% ） ×1.2% 2、从租计征 房产税＝租金收入×12%
四、土地增值税
土地增值税＝增值额×税率－扣除项目× 速算扣除系数 税率：
土地增值税四级超率累进税率
级数
1 2 3 4
增值额与扣除项目金额的比率
不超过50%的部分 超过50%-100%的部分 超过100%-200%的部分 超过200%的部分
2、资本金利润率的运用 （六）借款偿还期 借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份 数-开始借款年份+当年偿还借款额÷当年可 用于还款的资金额 （七）还本付息比率 还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还 本付息总额
（八）资产负债率 1、含义与计算公式 资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 2、资产负债率的分析 （九）流动比率 流动比率=流动资产÷流动负债×100%
（四）房地产投资的类型
• • • • 按投资方式划分 按房地产投资经营方式划分 按房地产投资对象划分 按房地产投资的用途划分
（五）房地产投资的特征
• • • • • • 房地产投资对象的固定性或不可移动性 房地产投资的高投入和高成本性 房地产投资的回收期长、周期性长 房地产投资的高风险性 房地产投资的环境约束性 房地产投资的低流动性
（十）速动比率 速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付 账款）÷流动负债×100% 二、动态财务评价指标分析 （一）财务净现值（FNPV） 1、含义与计算公式
FNPV (CI CO) (1 ic ) t
t 0 t n
2、财务净现值的作用 • 当净现值大于零时，表明投资项目的预 期收益率不仅可以达到基准收益率所预 定的收益水平，而且尚有盈余。 • 当净现值等于零时，表明投资项目的收 益率想起恰好等于基准收益率所预定的 收益水平。 • 当净现值小于零时，表明投资项目收益 率达不到基准收益率所预定的投资，导 致项目可能出现亏损。此时，项目不可 行。
三、租售收入 四、自营收入
第四节 房地产开发项目税金估算
一、营业税金及附加
（一）营业税 营业税＝应纳税收入×税率 （二）城市维护建设税 城市维护建设税＝营业税税额×税率
（三）教育费附加 教育费附加＝营业税税额×税率 二、土地使用税 土地使用税＝实际占用应税土地面积（平 方米)×适用税额
适用税额： 大城市（人口50万以上）1.5-30元； 中等城市（人口20万-50万）1.2-24元； 小城市（20万以下）0.9-18； 县城、建制镇、工矿区 0.6-12元
• 预售收入
• 银行贷款
2、资金筹措计划 3、资金投资使用计划
（二）借款还本付息表 1、还本付息的资金来源 2、关于利息的计算 （1）借款时的利息计算 每年应计利息＝（年初借款本息累计+本年 借款÷2）×利率
（2）还款时的利息计算
• 等额还本付息的计息
i (1 i ) n A Ic (等同于年金公式） n (1 i ) 1
（四）房地产抵押贷款
1、个人住房抵押贷款 2、在建工程抵押贷款
二、证券融资 三、房地产信托
四、房地产抵押贷款证券化
五、 房地产基金 六、其他方式：联建、参建融资；房地产典 当融资；利用外资
第三节 房地产项目融资
一、房地产融资方案 （一）融资组织形式选择 （二）资金来源选择
（三）资本金筹措 （四）债务资金筹措
• 等额本金偿还
At Ic t 1 I c (1 )i n n
3. 借款还本付息表
二、基本报表的编制 （一）现金流量表 1、全部投资现金流量表
2、资本金现金流量表
3. 投资者各方现金流量表
（二）损益表
（三）资金来源与运用表
（四）资产负债表
三、报表之间的关系与编制要求
第三节 房地产开发项目 财务评价方法
2. 房地产市场分析的内容
第三章 房地产投资与融资
第一节 房地产企业资金筹集的方式
一、直接融资
二、间接融资 三、权益融资 四、债务融资
第二节 常见的房地产融资方式介绍
一、房地产信贷
（一）土地开发贷款 1、土地购置贷款 2、土地开发贷款 3、土地储备贷款
（二）商品房开发贷款
（三）持有经营性物业贷款