市 项目复盘报告 正式版

财务总结
资金平衡周期 内部收益率
实际
计划
财务总结-财务指标完成情况
财务指标完成情况对比表
指标 销售总收入
峰值投入 税前成本 土地增值税 营业税及附加
所得税 净利润 净利润率 净资产收益率 资金平衡周期 总融资额 融资周期 融资成本
单位 初始目标值 实际情况 变动值 变动比例 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元
营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价
赠送空间
赠送空间 赠送一 半空间
赠 送 一 半 空 间
赠送空 间
赠送一 半 空间
赠送一 半空间
赠送一半空 赠
间
送 空
赠送空间
C2 118平 三室二厅一卫 赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）
总评：利润低，去化情况不理想。 优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。 不足： 1.产品同比面积偏大，总价偏高。 2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接
3、受监地块建筑主体完成一半后付10%； 4、受监地块主体验收全部合格后付20%； 5、受监地块项目全部竣工验收合格后付20%；
2013-2-28前按4.9万元/月，2014年3 月1日以后按3万元/月执行。
6、全部受监地块总体验收合格后付15%； 7、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。
合同总额
% % 月 万元 月 万元
单位：万元 说明
成本总结
项目开发总成本 预算达成率
实际
计划
成本总结-开发成本构成比对
项目开发成本构成与对比表
成本项目
预算金额
土地获得价款
开发前期工程费
主体建安费
基础设施费
配套设施费
开发间接费
销售费用
管理费用
财务费用
政府配套工程
合计
预算占比 100%
实际金额
实际占比 100%
占比合理，面积适中
如A1户型后期升级为三房，则 建议适当减少A2户型的配比。
110-120
41.2%
C2住宅 （2+1） 118㎡
37.4%
去化速度一般，去化周期17个月。 利润率较低（-30.09%） 客户认可度一般。
占比较高，户型布局 较差，与市场同类产 品无竞争力
建议对该户型做优化升级，变 三房为四房。
营销总结
总销售收入 销售均价
实际
计划
营销总结-营销费用构成比对
项目营销费用构成及占比情况
成本项目
销售设施建造费 销售管理费用 物业服务费 品牌建设费
（预万算元数） 预算占比
实际数 （万元）
实际占比
变动 （万元）
变动比例
说明
市场研究费 公共关系维护费用
客户会费用 媒介广告费 广告设计、策划费
推广活动费 销售代理费 销售资料及礼品 促销费用 现场包装费用
××市××项目复盘报告
—yyyy.mm
目录
➢ 项目概述 ➢ 财务总结 ➢ 成本总结 ➢ 营销总结 ➢ 工程总结 ➢ 设计总结 ➢ 物业总结 ➢ 结案反思
项目概述
科目 净利润 净利率
实际
计划
项目概述-项目所在地概况
所在地城区总图
本案
城区基础数据表
项目
期初 期末
城市名称
城区人口
城市GDP
人均可支配
90%去化速度 （套/月）
6套/月
销售均价 （元/㎡）
8000
利润率 （%）
12%
同类产 品占比
20%
营销总结-对户型及产品结构的评价
面积区间
面积 占比
户型 套数占比
产品评价
产品结构评价
产品线建议
总结： 建议：
营销总结-对户型及产品结构的评价
面积区间 90以下 90-110
面积 占比 9.5%
29.8%
营销总结-问题产品解读
3.客源少，客户认可度不高
私营业主 占比35%
D1
公职人员 占比24%
优质再改 （钱多）
三代同堂 （人多）
客户敏感点
地段 周边休闲配套
品质
教育、生活配套 户型私密性 园林景观
房间数量 总价
生活、交通配套
项目情况
地段不好 配套缺失 品质还行
周边配套不全 私密性不好 环境还行
数量相同 总价略高 没有菜场
合计
2.实际完成情况
节点
时间
节点
时间
摘牌时间 2014年1月19日
交付时间
2016年9月7日
开盘时间 2014年9月21日
售罄时间
2016年7月9日
开工时间 2014年6月20日
竣工时间
2016年4月9日
节点达成率
节点
项目总开发周期 销售周期 建设周期
计划时间
33个月 24个月 24个月
项目总开发周期 销售周期 建设周期
一期 二期 全盘
住宅 商业 车位 其他 小计 住宅 商业 车位 其他 小计 住宅 商业 车位 其他 合计
说明：请在此简短说明总建面与总销售面积的差值部分房屋属性及其面积。
营销总结-产品利润及去化完成情况
产品利润及去化完成情况统计表
序号 1
户型
A1住宅 （2+1）
面积 (㎡）
89+11
套数 （套）
36
百度文库
空间
通道
静
区
动
区
D1户型：140平 四房两厅二卫（赠送24平米）
1.面积大，总价高，但未增加房间。 2.赠送分散、不易利用，且印象不深。 3.分区混乱，私密性不好。
中南 125平 四室两厅两卫（赠送11平米）
1.同为四房两厅，但面积小，总价低。 2.赠送集中、有效，客户对赠送的印象更深。 3.动静适宜，排布紧凑。
利润率 利润率
营销总结-产品类型分布
全案产品分布情况
30%
A1
25%
F
金牛
20%
明星
A1
15%
10%
问题D
5%
E
G
H C1
瘦狗
0%
0
10
20
30
平均利润率：15.1%
平均去化速度：33.2套/月
情况说明：
40
50
60
70
去化速度（套/月）
住宅产品分布情况
30%
A1
25%
F
金牛
20%
明星
A1
15%
10%
130-140
15.8%
D1住宅 （3+1） 140㎡
12.6%
去化速度慢，去化周期为20个月。 利润率较低（-29.91%） 客户认可度一般。
占比略高，面积过大 建议后期将该产品面积控制在
与定位不符
130平米内。
总结：
➢一期产品线较为单一，建议后期丰富产品线，增设100-110㎡之间的三房产品，120-130 ㎡之间的四房产品。 ➢一期118㎡三房户型占比较多，考虑到市场上同面积段产品优势明显，建议后期取消该户型产品，或提升该户型竞争力。 ➢降低140㎡以上的户型配比，同时对140 ㎡户型做升级优化。 建议:相同面积段可增设多种户型，以满足不同客户的需求。
人均住房
土地供应
住宅供应
住宅去化
主力产业
项目概述-项目关键指标及完成情况
项目鸟瞰图
项目关键指标完成情况表
科目
计划 实际
总投资额 总销售额 融资总额 资金峰值投入 全盘均价 税前成本 净利润 净利润率 内部收益率 资金平衡周期 项目总开发周期
项目概述-项目规划指标及完成情况
项目总平面图
售楼处
规划指标对照表
节超
单位：万元 节超比例
成本总结-建安成本比对
建安成本比较分析表
成本科目 一、前期工程 二、地下室或独立车 库 三、主体住宅楼 四、主体商业楼 五、基础设施费 六、配套设施费 七、工程管理费 八、工程后续成本 建安成本合计 单方造价（元/㎡）
预算金额 结算金额
1
2
节超 3=1-2
节超比例 4=3/1
问题D
5%
E
G
H C1
瘦狗
0%
0
10
20
30
平均利润率：15.1%
平均去化速度：33.2套/月
情况说明：
40
50
60
70
去化速度（套/月）
营销总结-问题产品解读
营销总结-问题产品解读
1.产品竞争力不足
送一 半
送一 半
全送
静区
通道
全 送
动区 静区
送 一
静区 半
全送
送一 半
全送
PK竞品
（中南）
赠送
动区
成本总结-节超分析
成本总结-节超分析
监理费超支原因分析（超支86.9万元）
节超原因
因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。
成本变动
付款条件
原合同
变更后
1、进场后按1目0日前内最付1后0%一； 批交房计划为2016年4月3日。 2、基础工监程理全项部目验收费合用格增后付加2201%；6.9-130=86.9万元。
受监计容面积×9元/㎡=130万元
2011-5至2016-4预计216.9万元
成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元
成本增加消化办法
无
成本管控建议
建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。
成本总结-节超分析
成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）
原石材做法
现石材做法
1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。 2、优化方案：建议采用石材点挂做法。 3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为 例，则可节约成本57.25万元。
项目开发大事记
– 2011.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书 – 2011.05.26 取得立项批复 – 2011.06.13 项目正式开工（3#楼） – 2011.07.26 签订国有建设用地使用权出让合同 – 2011.09.07 取得建设用地规划许可证 – 2011.10.15 金辉城会所开放暨品牌落地发布会 – 2011.11.17 取得国有土地使用证 – 2012.04.26 取得施工证（1-5#楼） – 2012.05.12 首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56% – 2012.09.26 A2#楼开盘销售，当日去化15 % – 2012.09.30 项目累计净现金流回正(含融资) – 2012.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放 – 2013.01.10 A1#楼开盘销售，当日去化 24% – 2014.06.02 一期住宅售罄 – 2014.06.27 3#、5#楼通过竣工验收 – 2014.06.30 3#、5#楼交付
项目营销费合计
营销总结-项目推广情况
项目推广方式费效比排名
排名
推广方式
来电量 来电费效比 来访转化率 排名
推广方式
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
9
10
10
来访量 来访费效比 成交转化率
营销总结-产品构成情况
项目产品构成及销售情况
分期
科目
销售面积 面积占比 总货值 预期均价 实际均价 计划利润 实际利润 90%去化速度 （万㎡） （%） （万元） （元/㎡） （元/㎡） 率（%） 率 （%） （套/月）
①
②
③ =① -② ④=③/①
单位：万元 说明
成本总结-承供商履约评价
主要承供商履约情况一览表
科目
施工图设计 单位
总包
监理
外装
合同 单位
合同 金额
结算 金额
评审 结论
5535.92
？？元/㎡
★★★★☆
综合 评价
说明：三颗★ 合格，五颗★ 满分。2个☆=1个★
景观
单位：万元 电梯
成本总结-合约规划执行情况
营销总结-问题产品解读
2.产品成本高、售价低
该户型总成本为：84.6万元， 而售价仅为72万元。售价远低 于成本造价，严重亏损。
赠送面积总成本约12.3万元占 该户型总成本的14.6%，占该户 型总价的17.6%。
因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目 平均利润率-28%。
32个月 22个月
22个月
实际时间
32个月 22个月 22个月
摘牌2014/01/19
开盘2014/09/21
开工2014/06/20
交付2016/09/07 竣工2016/04/09
售罄2016/07/09
项目概述-项目开发大事记
项目开发大事记
– yyyy.mm.dd
事件及影响
项目概述-项目开发大事记
➢优化D1户型，将面积控制在130 ㎡内。
➢降低赠送比例，或集中赠送。 ➢对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。
营销总结-面积赠送情况
项目产品面积赠送及成本分摊情况
户型
销售面积 赠送面积 赠送面 单方造价 销售均价 销售总价 （㎡） （㎡） 积比例 （元/㎡） （元/㎡） （元）
计算说明
1
A1住宅 （2+1）
89
E2住宅 （3+1）
128
2
3=2/1
4
11
12.36% 4000
22
17.19% 3500
5 8000 4500
6=1*5 712000 576000
赠送成本 （元） 7=2*4
44000
77000
赠送成本 总价占比
8=7/6
6%
13%
营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价
户型
A1住宅 （1+1）
83㎡
A2住宅 （2+1）
92㎡
套数占比
产品评价
产品结构评价
产品线建议
去化速度快，去化周期为2个月。 12.1% 利润率低（-32.13%）
客户认可度较高。
建议该面积段做优化升级，变 占比合理，面积适中，二如房保为留三两房房。产品，则建议面积
控制在80㎡内。
37.9%
去化速度较快，去化周期10.5个月。 利润率高（-24.92%） 客户认可度高。
单位：万平方米
项目
控规 指标
报规 指标
实际 指标
总用地面积 总建筑面积
▪地上面积 ▪地下面积 计容面积 容积率 住宅面积 商业面积 配套面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 人防面积 车位数量 ▪地上车位 ▪地下车位 配建要求
项目概述-项目开发进度及达成情况
1.节点达成率
节点总数
按时完成数量
一级节点
二级节点