冯仑的一个采访实录

冯仑的一个采访实录

20年前，他离职下海，在莽荒之地的海南，赚取了300万元——人生的第一桶金；当海南房地产如火如荼的时候，他却选择挥师北上，不到十年，就建立了拥有30亿资产的万通帝国。他，就是冯仑。

20年后，冯仑辞去万通地产(3.84,-0.05,-1.29%)董事长的职位，只留任万通控股的董事长。这是继王石游学、任志强退职、万达王健林重操足球后，中国的中坚地产商又一位淡出一线舞台。

评王石游学任志强退职：只是睡觉换了个姿势

主持人权静：辞任了万通地产的董事长之后，现在的工作跟生活跟以前会有什么不一样？

冯仑：更多是我想做的事和我喜欢做的事情，从忙的程度上没什么不一样，但是具体开会的内容不一样，万通地产的会我目前只是一个月开一次，我就跟高管开一次会，听一听他们这一个月的一些想法还有进展。剩下的就是例行的这些工作、这些事都不参加了，但是更多了其它的内容，立体城市的事，包括海外拓展的事。所以，也仍然跟过去一样。我上半年已经飞了将近一百次。

主持人权静：最近可以说你们这一波地产商大家觉得变动还是蛮大的，王石去上学了，任志强老人也退休了，然后您也辞任了万通地产的董事长。您觉得背后是否意味着地产第一批的黄金时代已经过去？

冯仑：就我来说我没任何变化，老任说得很对，只是睡觉换个姿势而已，还在这个床上，没有什么变化。我一会儿去芝加哥是跟王总会合，我们要有几天的一个旅行。他思考的问题是怎么样把万科代入到一个全球范围内做一个令人尊敬的国际化的公司，这也是准备爬另一个珠峰。所以，他在中间稍微再喘息一下，学习一下。所以，我觉得也没有离开发展的主轨道。他仍然是万科最主要甚至惟一的指引方向的一个人。

主持人权静：老任的变化比较大。

冯仑：任总因为它是国企，他是辞了爹留了儿子，我是把儿子公司辞了，继续当爹，没什么改变。所以，每一个人略有不同。但是任总我觉得也没有根本改变，因为上市公司在华远里边占了非常大重要的部分。另外，上市公司，任总仍然是我们中城联盟这一任的轮值主席。另外，他仍然负责我们行业最重要的一个智库，就是REICO工作室的研究，组织这个研究。还有他仍然在这个行业内，像过去一样有着巨大的影响力。所以，应该说叫做改换跑道，改换运动场，但运动员的本性没有任何变化。所以，也可以这么讲，是意味着下一轮房地产向着更健康、更广阔、更具有竞争性、更具有创造性和创新性的领域在发展。比如说我集中精力在做立体城市，王石在想一个国际化的万科和令全球尊敬的一个万科。老任来研究更深邃的长期的政策和行业的发展。一幕传统的房地产差不多要告别了，但是新一轮的更好、更

健康、更宽广的，比如像立体城市，像万科的住宅产业化，这些东西都是推动下一轮房地产和整个城市化更重要的力量。

冯仑的“立体城市”，就是在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万-600万平方米、可容纳10万-15万人口的高密度绿色建筑群，并集合大部分城市功能，城市里可以发展农业，有医院学校，解决城中60%居民的就业问题。

在冯仑的设想中，地主加工头、厂家加资本家、导演加制片是房地产行业发展的三个阶段。在过去的很多年里，中国的房地产更多是地主加工头的模式，从而导致了整个城市生态的不平衡，而立体城市则可以很好的解决这一难题，带动整个城市的良性发展。

主持人权静：你说的传统的是否就是盖个房子就赚钱的暴利时代已经结束？

冯仑：过去的时代比较简单，大部分商业模式都是地主加工头，反正买块地把房子盖起来卖了。另外，城市化整个过程造成了空气污染、交通不便、功能混乱，另外房价极高，城市化带来了整体社会生态的一个紊乱和所有在城市当中人的焦虑。所以，我们现在更大的一个责任，前两天我跟一个投资人在讲，说包括立体城市，包括住宅产业化这样的一些东西，我们都是使命驱动，不是机会导向。就是说做这件事情，比如三年前开始做立体城市，根本不知道怎么赚钱，但是我们觉得城市化这四大疾病，作为一个持续发展的企业，你必须面对这个问题，要解决这个问题。所以，我们花了很多的研发费用，然后就是去做。今天当然我们看到了非常好的一个成果，也有一个城市在规委会批准了，我们应该不出意外，今年年内要开工这件事情，立体城市就做到了解决这四个问题，实际上就是告诉大家未来的城市形态应该是这样。这样的城市生活，你会改变我们目前城市化的一个发展，摊大饼的一个模式，以房地产驱动的城市化这是不对的，应该是以产业推动的城市化。重要的是发展一个城市的经济，来带动房地产，而不应该是说把房地产作为城市化的一个，拉大城市，修两条路就盖一堆房子。里边商业谁在这儿用，整个什么产业没有支持，结果这个房子就被虚高。所以，这些问题我觉得都是我们能够把原来的工作转换一下，现在集中精力来冲刺下一个高峰。

冯仑谈房地产暴利

主持人权静：很多老百姓他其实对于，尤其是房地产商们的这个角色是有很多，觉得你们都是追求利润，暴利行业的印象。

冯仑：整个行业是双重暴利，主要政府是暴利行业。因为地方政府和中央政府从房地产中拿到的税比股东要多。所以，首先是老百姓，大家媒体公众应该(认为)这是政府的暴利行业，因为是政府的暴利行业才推动了房地产这样的一个发展模式，你想政府如果不拿走这么多税，没有这么高的暴利，那企业怎么能活下去？连续十年上市公司A股的报告你去看，所有都是税比利润多，我们拿到一块钱利润，政府拿走1.4到1.6元的税。所以，首先政府是暴利。

主持人权静：你觉得地产商是给政府打工的？

冯仑：当然，我们最主要就是给政府打工的。因为这个行业今天已经变成一个极无市场效率的行业，变成政府在里边单方面取利的一个行业。你比如说资本金全球第一高，30%，买地不能够贷款，市场经济国家没有见过。买了地当下就要付钱，市场经济国家全都没有。更没有拿到地了还不能贷款，更没有拿到地贷款了以后钱要国有银行说了算怎么用。更没有说这个价钱是政府来一房一价。在这样一个游戏下，更没有卖了房1/3的钱建委管。更没有在这样的游戏下，你玩的是一个70年的使用权，税还是政府先收的，最有意思的是所有这些事弄完了，如果你两年没把它干完政府又收回去了。

主持人权静：它有一系列的荒谬。

冯仑：所以在这样一些里头，你想是谁得利了？这已经是非市场化的功能了。在这样的情况下，肯定是政府得利，政府要用它来解决，第一是地方财政，预算外的财政绝大多数靠的是卖地，土地财政。另外一个，用它来解决政府应该做的事。比如说保障房，政府应该做的事，第一收入的事都是政府的事，他拿了这么多事从房地产去，他不做，让政府去解决这个问题，也就是说男人生病去看妇科，那哪儿行。等于政府从房地产行业已经收了这么多税，你本来就应该直接拿钱去解决保障房，但政府没做好，然后又让地产商的房价，全部让市场去替政府解决保障问题，保障是个公共政策，是公平问题，是政府的事，所以整个这个过程当中，当然是政府暴利，政府拿到的暴利最多。正因为政府在房地产上面拿到这么多东西，有这么高的利益驱动，才导致企业才能吃一口饭，在后边跟着走。所以，应该说这是一个很不好的发展模式，也就是说我们是在一个非常不市场的环境下替政府，比如说现在代建，万科1/3是给政府在代建，做保障房，牺牲别墅，牺牲大户型，牺牲中高收入人的利益，然后强行来达成政府为它自己过去的失误，让市场买单。所以，整个过去的这个模式是政府在这个行业里牟取暴利。

主持人权静：这一轮新政出台之后，是否您说的这种趋势反而更加加剧？

冯仑：不是，它现在整个等于把市场效率大大降低，逐渐的去市场化，然后变成一个行政管制的生产过程。所以在这样一个过程下，没效率了，市场效率高的地方是以一当百，市场效率低的地方百不及一。第二个市场失灵的地方在哪儿呢？对企业家的创新不能给予定价，好的市场经济会给企业家的能力和创新给予定价，就是说创新者会得到更大的利益。那么现在创新是没有利益了，为什么呢？你比如你节能环保，你多花了钱，最后政府有关税务部门是不认的。他认为你是垫高成本，那大家就按照最低标准做，就是过去政府给的所有建筑，反正及格就行。本来我们可以做到优秀，做到优秀去得到一个市场上客户给我的奖励，比如说价格比别人高5%，然后我在行业竞争中还可以领先。现在你去看去，没有人愿意做创新，创新不得到回报，税务部门不认，而且价格不能涨。所以，在这种情况下，市场失灵，权力不受约束，而行政权力去破坏市场秩序，最后的结果都会像高铁一样，都会追尾。

政府出台政策不受约束地产进入不可预期的时代

2011年7月，在继一线城市限购令之后，国务院出台了新一轮的限购政策，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。