股权类信托风险控制措施

股权类信托风险控制措施

一、加强项目成本收益的测算

对于项目的相关房地产专业测算（主要是开发成本、收益等），咨询具有良好合作关系的房地产公司，由该公司专业人员进行了复核测算。

二、加强法律结构合规性设计

项目为无固定期限的长期股权投资项目，由信托公司受让股权或增资扩股，进行工商登记变更，实施主动管理，不违反目前的监管规定。

三、加强股权控制

在项目中，信托资金以股权投资的形式进入项目，信托公司代表委托人成为项目公司的大股东，与开发商一起合作开发目标项目，并享受项目收益。信托公司作为项目大股东，对公司实际控制力较强。

四、防范经济风险

1、资金风险

为保证项目前期资金的充足，股权1号要求一般受益人（开发商）以全部配套自有资金同步认购基金的一般受益权，保证全部前期资金同步及时到位，并全部处于监管下，防止资金的挤占挪用。同时在资金规模上，确保资金涵盖全部项目前期所需资金。

2、市场风险

为防范市场情况变化可能对项目产生的影响，信托公司有权根据

房地产市场的变化情况，在任何时候通过主动转让持有的全部项目股权的形式提前将信托财产变现。而根据信托结构的设计，转让股权时只要以项目实际价值50%左右的价格出让就可以收回信托本金和收益，信托计划风险较小。

3、信托计划变现风险

为进一步降低项目的经济风险，增强信托计划变现能力，与具有良好合作关系的开发商协商，选中其中一家实力强、有资金能力购买的公司书面承诺信托计划在2年内的任何时间点转让项目公司股权，该公司以一定价格优惠（低于目前市场价格30-50%）购得项目公司股权，同时该价格足以保证信托收益的实现。事实上，由于价格优惠比较大，除该公司外我们也咨询了其他开发商，均无例外的同意届时以上述价格甚至更高一些的价格受让项目股权，以作为股权购买方的备选。

五、管理风险

为更加专业、更加细致的实施项目管理，就项目进行中的财务结算、审计监督、资金监管、法律顾问等事宜，分别引入专门的会计师事务所、律师事务所以及监管银行等中介机构作为本信托基金的管理支持方，分别对项目运行中的以下问题进行监控并提供咨询服务：

1、财务结算及审计监督

聘请专业的会计审计中介机构（具备房地产评估资质）作为财务顾问，由其指派专人实施对项目公司的财务监督及跟踪审计，并对项目公司的工程结算成本、管理费用支出、往来款项、融资成本等提供

审核意见，作为公司管理项目，控制风险的依据与手段。

2、资金监管

除聘请商业银行按照保管协议对股权1号的资金募集、资金使用履行保管义务外，对项目运行过程中项目公司的各种资金往来，也由银行负责全程监管，包括但不限于对项目公司账户、往来款项、资金调拨等实施监督，发现异常情况可先暂停相关款项的拨付。

3、法律咨询

聘请本地具有丰富经验律师事务所担任本基金的全程法律顾问，负责落实信托结构设计、文本起草、项目运行中的法律咨询、尽职调查、过户登记等一切法律事宜，并对项目公司增资、起草相关章程、股权转让等过程中均由法律顾问全程代理。