关于土地增值税筹划的几个方法
【老会计经验】九大土地增值税税收筹划常见方法
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】九大土地增值税税收筹划常见方法土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。
房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。
企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。
作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。
房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。
房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。
运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。
笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。
一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。
对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。
深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指对土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等一系列交易活动中的差价进行征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指在土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等交易活动中，对土地增值税进行合理规划，以减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
土地增值税清算税收筹划的目的是合法避税，减少纳税负担，并提高税收效益。
通常采取以下几种税收筹划方法：一、合理规避土地增值税合理规避土地增值税是指通过合法手段，使土地增值税从高利润的活动转移到低利润或无利润的活动上，以减少纳税负担。
如通过转让土地上的建筑物或其他附着物，将土地增值部分减少。
可以通过分别转让土地的所有权和土地的有偿使用权，降低土地增值税的税率。
二、合理使用税务政策土地增值税清算税收筹划还可以通过合理使用税务政策，降低纳税负担。
在土地转让时选择不动产税代替土地增值税进行纳税，由于不动产税的税率相对较低，可以减少纳税负担。
还可以选择适用免税政策或减免政策，减少土地增值税的纳税额。
土地增值税有一个过渡税额，即在土地所有权转移或有偿使用权转让时，根据过渡税额确定纳税金额。
合理规避过渡税额是指通过优化土地交易方式，减少土地增值税的过渡税额，达到减少纳税负担的目的。
比如通过分期支付的方式转让土地所有权，可以分散过渡税额的纳税压力。
土地增值税清算税收筹划是在土地交易活动中采取合法手段，减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
通过合理规避土地增值税、合理使用税务政策和合理规避过渡税额等方法，可以达到减少纳税负担的目的，提高税收效益。
但需要注意的是，税收筹划要在法律的框架内进行，不能违法逃税。
土增税策划的8个技巧
土增税策划的8个技巧土地增值税是指对土地增值所得征收的一种税收，旨在限制土地投机行为和促进土地资源的合理利用。
土地增值税策划是指通过合理利用税收优惠政策和合法手段，降低土地增值税负，达到最大程度地保护利益的一种策划方式。
下面介绍土地增值税策划的8个技巧。
一、引入资本家引入资本家是土地增值税策划的重要一环。
通过与资本家合作，将土地转让的利益转化为股权分配的方式，以此规避土地增值税的征税。
资本家将投资资金注入企业，企业以购买土地并转让的形式来为资本家提供收益。
二、土地再开发土地再开发是一种常见的土地增值税策划手段。
通过对已有土地进行再开发，提升土地的利用价值，从而带来土地价值的增加。
在再开发过程中，可通过技术改造和增加土地利用率等方式实现利润最大化，并通过合理运用税收优惠政策降低土地增值税负担。
三、土地转移土地转移是土地增值税策划的一种常见方式。
通过将土地转让给其他个人或企业，将土地增值所得的权益转让给其他人，以此规避土地增值税的征税。
转移土地时需注意避免触犯土地转让相关的法律法规。
四、土地与资产挂钩将土地与其他资产挂钩是土地增值税策划的一种策略。
通过将土地合并入其他资产管理中，如房屋、企业等，使土地增值所得的税负得以降低。
这种策略需要考虑土地增值税法规的规定和合理合法的操作手段。
五、土地开发平衡土地开发平衡是降低土地增值税的重要一环。
通过合理规划土地开发步骤、控制开发速度等方式，使得土地增值税负得以减少。
合理平衡土地开发过程中的投资和收益，同时满足法律法规的要求。
六、合理规避税款合理规避税款是土地增值税策划的一种重要手段。
通过合理合法的财务操作，如减少土地资产评估价值、采取分期、分批缴税等方式，将土地增值税税款得以降低。
但需注意，在规避税款过程中遵守相关法律法规，避免违法行为。
七、合理选择交易方式在土地交易中，合理选择交易方式是降低土地增值税负的一种手段。
可以选择以转让土地租赁权的方式来规避土地增值税征税，或通过与合作方协商制定租金模式来减少税负。
土地增值税筹划的8个小技巧(干货)
土地增值税筹划的8个小技巧（干货）筹划就是计划,就是事前的规划与谋略,一切筹划都讲究提前性.税务筹划也不例外,项目早期的税务筹划节税效果最大,也最容易实现.到了土地增值税清算阶段,税务筹划的空间已经不大.但合理筹划还是可以获得一定节税效果的.本文探讨了土地增值税的8个筹划技巧.1.合理选定分类方式某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品.若按四类产品分开清算,则该项目应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺车位合计一、收入额9,49415,58111,3696,34642,790二、扣除额11,70819,2154,6416,99142,555三、增值额-2,214-3,6346,728-645235四、增值率-19%-19%145%-9%0.55%五、应税额--2,668-2,668若按三类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺+车位合计一、收入总额9,49415,58117,71542,790二、扣除合计11,70819,21511,63242,555三、增值额-2,214-3,6346,083235四、增值率-19%-19%52%0.55%五、应缴税额--1,8521,852若按两类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,70830,84642,555三、增值额-2,2142,450235四、增值率-19%8%0.55%五、应缴税额-735735从以上计算可以看出,如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗,低增值产品拉低了高增值产品的增值率,项目总体税负越低；分类越细,高增值产品税负高,项目整体税负越高.所以,合理选择分类方式,是可以节税的.企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况,选择对自己最有利的方式进行清算.2.合理选定成本分摊方法一些公共开发成本,需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去,例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等.不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生较大影响.比如,某地税务局考虑到商铺的层高较大,规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算.若按此规定,上述楼盘按两类产品清算方式下,普通住宅的土地成本将减少200万,非普通住宅分摊的土地成本增加200万,税负可减少72万：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,46831,08642,5551、土地成本4331,4421,8752、建安成本7,89620,15728,0533、开发费用9493,3304,2794、有关的税金5241,8382,3625、加计20%1,6664,3208,978三、增值额-1,9742,210235四、增值率-17%7%0.55%五、应缴税额-663663因此,在进行土地增值税清算时,预先进行多种测算,清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果,选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本,是可以有效实现节税效果的.3.合理归类直接成本在进行开发成本核算时,将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本,避免错误分摊,也可以节约税金.例如在本案例中,底商外墙为干挂石材,上面住宅外墙为磁砖,此前底商石材成本被作为公共成本,按建筑面积在不同产品之间进行分摊.修正这个错误,普通住宅建安成本减少200万,商铺的建安成本增加200万,项目总税负又减少72万.4.延伸产业价值链,跨行业利润转化对民营和外资房地产企业来说,土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链,多造“壳”,将利润向上下游延伸.比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润,一方面,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负的目的；另一方面,由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税,而其他行业则没有强制要查账征收的要求,分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一.富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表,从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑.5.多制造“利润调节器”,进行关联交易要想做好税务筹划,那就得将简单问题复杂化,在原有公司外围多打造几个“壳公司”,这些壳有的可能是有税收优惠政策的,有的可能是亏损的,有的可能处于低税负地区.再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易,利用价格的高与低进行转让定价,人为地创造出节税空间来.否则如只在一间公司内部做筹划,筹划的空间、手段、效果都会有限.更重要的是,这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效,因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”.6.分解房地产销售价格,降低房地产增值率房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税.土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高.因此,如果可以分解房地产销售价格,就可以降低房地产的增值率,从而降低企业的税收负担.运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化,常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离.当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.7.期间费用转移到房地产成本房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除.按照规定,属于公司总部发生的期间费用,如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目,其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响.但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支,则可增加扣除项目数额,从而减少应缴纳的土地增值税.企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去.例如,总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去.期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额,从而达到节税目的.8.利息支出筹划法房地产企业在进行房地产开发业务过程中,一般都会因借款产生大量利息费用,计算土地增值税时,利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响.房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率,即5%或10%.假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A,为该项目借款发生的利息支出为B.若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能够提供金融机构贷款证明时,允许扣除的开发费用为（5%×A＋B）,否则允许扣除的开发费用为10%×A,令两者相等就可以得出：B＝5%×A.企业在对房地产开发项目进行预算时,如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资,借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时,应对利息支出进行详细记录,以便在转让房地产时计算分摊利息支出.此外,应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料,以使利息支出能够作为单独扣除项目.相反,预计开发过程中借款不多,利息费用率较低,预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时,企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除.企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时,应根据具体情况从多方面加以考虑.如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例（该比例不是一定的,税法规定计算开发费用扣除率的比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定）.还应明确,企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除,企业在安排资金周转时,应按规定使用贷款,尽量避免贷款逾期和罚息发生.例如,某房地产开发企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元,不超过商业银行同期同类贷款利率.通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明,不将利息支出据实扣除,则该企业能扣除开发费用最高限额为：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；如果提供金融机构证明,将利息费用作为单独项目据实扣除,该企业所能扣除开发费用的最高限额为：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）.可见,在这种情况下,该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择.总之,房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时,要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响,并根据企业自身特点和开发项目特点,选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法,从而达到降低企业税负,使企业价值最大化的目的.。
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算为了减少土地增值税的支付，可以采取以下筹划方法：1.合理确定土地购买成本：土地购买成本包括购地款和相关税费。
合理确定土地购买成本，可以通过正当合理的手段，尽量减少购地款和税费的支出，从而减少土地增值税的计算基数。
2.合理设置土地转让价款：土地转让价款包括地价和建筑物价款。
在土地转让时，合理设置土地转让价款，可以通过与买方进行合理的谈判，将土地转让价款设定为合理的水平，从而减少土地增值税的计算基数。
3.利用土地增值税优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，对于符合条件的情况可以享受相应的减免或免征土地增值税的优惠。
比如，在农村土地使用权转让时，可以根据不同情况享受土地增值税减免或免征的政策。
4.分批转让土地：如果土地转让发生在多个时段，可以采取分批转让的方式，将土地转让时间拉长，从而分散土地增值税的支付压力。
5.利用地归地规定：土地增值税法规定，如果取得土地使用权的方式是出让，且在取得土地使用权5年内将土地转让给出让方，可以按照购地的价格缴纳土地增值税。
通过这个规定，可以尽量减少土地增值税的支付。
6.通过法律手段避免土地增值税：在土地转让时，可以通过合法的法律手段，例如采取股权转让、资产评估等方式，合理避免或减少土地增值税的支付。
需要注意的是，减少土地增值税的支付必须是合法的，不得采取违法手段进行逃税行为。
同时，纳税人在进行土地增值税筹划时，应了解相关法律政策，遵守相关规定，确保自身权益和合法权益不受侵害。
综上所述，土地增值税的纳税筹划是通过合理设定土地转让价款、合理确定土地购买成本、利用土地增值税优惠政策等手段，合法地减少土地增值税的支付。
但是，需要注意的是遵守相关法律政策的前提下进行筹划，不得采取违法手段进行逃税行为。
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税是指在土地转让或者房产出售时，根据土地增值的部分征
收的税费。
对于购房者或者房地产开发商来说，如何进行土地增值税筹划，能够合法合规地减少税负，提高收益。
下面将介绍三种常用的土地增值税
筹划技巧。
第一，合理选择计税方法。
土地增值税有两种计税方法，一种是一般
计税方法，即按照土地增值额的80%来计算；另一种是简易计税方法，即
按照土地转让收入的20%来计算。
合理选择计税方法能够有效减少土地增
值税的缴纳额度。
一般计税方法适用于土地增值幅度较高的情况，可以减
少缴税金额；简易计税方法适用于土地增值幅度较低的情况，可以避免支
付过高的税费。
第二，优化土地增值税税务处理。
在土地转让或房产出售时，需要按
照税法规定进行申报纳税。
在税务处理上，可以通过合理安排交易时间、
选择闲置土地转让等方式，减少土地增值的计算基数，降低纳税金额。
同时，尽可能利用税收优惠政策，比如购买新房置换，避免交纳土地增值税。
第三，进行税收规划筹划。
通过税收规划筹划，可以合理利用税收政
策来减少税负。
比如，购买房产时可以选择非团购方式，减少土地增值税
的计算基数；利用房屋拆迁赔偿等方式，将土地增值税转移为其他税费，
如土地使用税等。
同时，应根据税法规定，合理规避和规范处理关联交易、资本金及欠款等税收规划行为，避免触犯税法。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种，也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一.房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策，在遵守现行税收法规的前提下，通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比,从而实现税后收益最大化。
本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧。
一、收入分散筹划法房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。
土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高。
因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。
运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分(如房屋里的设施）从整个房地产中分离。
当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.二、费用转移筹划法房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。
按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如:管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。
但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。
企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。
例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。
期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
房地产开发企业土地增值税筹划三法
房地产开发企业土地增值税筹划三法在完善现行税法相关政策的背景下，房地产开发企业土地增值税筹划成为了当前热门的税务优化方法之一。
土地增值税是指在土地使用权转让中，根据土地增值额征收的一种税收。
通过巧妙地运用税法，房地产开发企业可以降低土地增值税负担，提高盈利能力。
本文将为您详细介绍房地产开发企业土地增值税筹划的三法。
第一法：土地分拆筹划土地分拆筹划是指房地产开发企业将原本单一的土地进行拆分，将其分为多个独立的地块，再分别进行独立交易。
这样一来，土地的价值将会被拆分，并分别计算土地增值税，从而实现对土地增值税的优化。
例如，某房地产开发企业拥有一块面积较大、地理位置较好的土地。
通过将整块土地分为两个地块，将其中一个地块独立变更土地用途并进行转让。
这样，原本属于一块土地的增值部分被拆分为两部分，每一部分都可以单独计算土地增值税。
相比将整块土地一次性转让，通过土地分拆筹划可以有效降低土地增值税额。
第二法：土地入股筹划土地入股筹划是指房地产开发企业将其所拥有的土地入股到其他与房地产业务不直接相关的企业中。
通常情况下，这些企业是享受税收优惠政策的高新技术企业或者石油、化工等行业的龙头企业。
通过土地入股筹划，房地产开发企业可以将土地的所有权转移到其他企业名下，自身只保留土地使用权。
这样一来，房地产开发企业在土地转让时无需缴纳土地增值税，而受让企业可以享受到相应的税收优惠政策。
然而，值得注意的是，土地入股筹划需要符合一定的条件和程序，否则容易被税务部门认定为偷漏税行为。
因此，在进行土地入股筹划时，房地产开发企业需要咨询专业的税务顾问，并确保筹划合规合法。
第三法：土地租赁筹划土地租赁筹划是指房地产开发企业将土地的所有权转化为土地租赁权，通过租赁的方式获得土地的使用权。
在土地转让时，房地产开发企业只需缴纳土地租赁费，并无需缴纳土地增值税。
土地租赁筹划的优势在于，在土地转让过程中避免了土地增值税的高额支付。
此外，由于土地租赁费可以作为税前扣除项目，房地产开发企业还可以减少其他税种的负担。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土增税五种纳税筹划技巧
土增税五种纳税筹划技巧土增税是指由国家根据经济发展情况，对土地使用权转让、土地出让、房地产交易等相关行为征收的税收。
针对土增税，纳税筹划是指通过合法手段来减少纳税负担的一种方法。
下面将介绍五种土增税的纳税筹划技巧。
1.合理确定资产评估价值资产评估价值是土增税的基础，合理决定资产评估价值可以减少土增税负担。
对于土地使用权转让、土地出让等业务，可以通过合理计算土地的实际价值，避免将其评估价值过高，从而减少土增税的额度。
2.合理安排税款支付时间土增税的税款可以根据法律规定分期缴纳。
通过合理安排税款支付时间，可以将税款分散到多个年度，减少一次性缴纳所带来的负担。
此外，可以根据土增税的政策规定，选择在税收优惠政策实施期间缴纳税款，以减少税额。
3.选择适用的减免政策针对土增税，国家有一些减免政策可供申请，纳税人可以根据自身情况选择适用的减免政策来降低土增税负担。
例如，对于符合条件的科技企业，可以享受土增税减免政策；对于农村土地集体经济组织出让土地进行农村建设的，可以享受土增税减免等。
4.利用税收法律空白进行筹划税收法律存在一定的空白，纳税人可以通过合法手段来利用这些空白进行纳税筹划。
例如，可以选择在土增税政策实施前提前转让土地使用权，从而避免土增税的征收；可以选择以股权转让、资产重组等方式来转移土地使用权，减少土增税的征收。
5.合理进行土地使用权转让土地使用权转让是土增税的主要对象，合理进行土地使用权转让可以减少土增税负担。
可以通过将土地使用权转让分批进行，以减少单次交易额度；可以将土地使用权转让与其他交易捆绑，以减少土增税的金额等。
总结来说，土增税的纳税筹划技巧包括合理确定资产评估价值、合理安排税款支付时间、选择适用的减免政策、利用税收法律空白进行筹划以及合理进行土地使用权转让等。
通过合理使用这些技巧，可以降低土增税负担，合法减少纳税额度。
在进行纳税筹划的过程中，纳税人应当依法依规进行，确保符合税法的要求。
土地增值税筹划的几种方法
土地增值税筹划的几种方法据统计，房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
在预征阶段，各项税负已达销售额的8%～12%;项目结束进行清算，则普遍高达15%～25%，一线城市会达到25%以上。
如何降低税负，并且控制相应的风险?这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。
针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
土地增值税的筹划方法主要有以下几种：1、利用临界点按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。
从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。
由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。
企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
2、收入分散对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。
经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。
3、选择适当的利息扣除方法房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。
4、代收费用并入房价很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。
这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。
对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。
以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。
这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。
2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。
可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。
3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。
企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。
4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。
这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。
5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。
6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。
收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。
7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。
8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。
需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。
建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。
土地增值税节税筹划的六种方法
土地增值税节税筹划的六种方法
1.土地出租权转让：土地出租权转让是一种常见的土地增值税节税筹
划方法。
通过将土地出租给他人使用，而不是直接转让土地使用权或产权，可以避免产生土地增值税。
该方法适用于有土地出租需求的业主，可以通
过长期租赁土地来获得租金收入，同时避免支付土地增值税。
2.分期转让土地使用权：土地增值税的征收是按照土地的增值额计算的。
通过将土地使用权分期转让，可以减少每次转让的增值额，从而降低
土地增值税的税负。
这种方法通常适用于土地增值较大、转让期间比较长
的情况。
3.利用土地增值税扣除项目：土地增值税法规定了一些可以扣除的项目，如土地开发费、土地出让收入中支付给农民的土地补偿费等。
通过合
理利用这些扣除项目，可以减少纳税基础，从而减少土地增值税的税负。
4.土地增值税延迟缴纳：土地增值税可以在合同约定的转让款到期交
付后的两个月内缴纳。
通过与买方协商，并在合同中约定土地增值税的缴
纳时间延迟，可以延缓土地增值税的支付，从而实现节税的目的。
5.土地使用权转让方式优化：土地使用权的转让方式包括整体转让、
部分转让、股权转让等。
不同的转让方式对土地增值税的税负有着不同的
影响。
通过合理选择转让方式，可以降低土地增值税的税负。
6.土地增值税的跨省调整：不同地区的土地增值税税率存在差异，通
过跨省调整土地的归口关系，可以降低土地增值税的税负。
这种方法通常
适用于跨省转让土地使用权的情况，需要与相关部门协商，并按照相关法
规进行操作。
土地增值税税务筹划方案
土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，
尽可能增加可扣除项目方法：
1、分解收入法；（如：分别签定合同）
2、增加扣除项目法（增加装修成本、代收费用计收入）
房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额
＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）
分析：
如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利
息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融
机构证明；如果前者小于后者，则企业可不计算
分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可
以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据
减少。 1、利用利息支出进行纳税筹划
增值税下金融机构和金融企业的口径：
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（
财税〔2016〕36号）
（一）金融机构是指：
（1）银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。
（2）信用合作社。
3、利息测算选取法（选择实际或虚拟扣除）
4、成本均分法（成本在高低增值率项目间转移）
5、费用迁移法（费用转成本，增加开发成本）
6、利用地价分摊模式（开发类别、单价、首层占地面
积较大差异时经常用到）
7、建设模式法（合作建房模式）
8、选择成本核算方法（不同类别项目清算时可选择） 1 、利用利息支出扣除进行
得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的
5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用
权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以
内） 1、利用利息支出进行纳税筹划
房地产土地增值税5大筹划方案
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
房地产土地增值税5大筹划方案在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。
土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3.房地产入股免税。
以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4.合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下5大税务筹划方案：一、“临界点”筹划方案房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。
因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。
“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。
土地增值税筹划(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是我国税收体系中的重要组成部分，旨在调节土地收益分配，抑制房地产市场的投机行为，保障国家财政收入。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收日益受到关注。
本文将从土地增值税筹划的角度，探讨如何降低企业土地增值税负担，提高企业经济效益。
二、土地增值税筹划概述土地增值税筹划是指在合法合规的前提下，通过对土地交易、房地产开发等环节的合理规划，降低企业土地增值税负担的一种行为。
土地增值税筹划的主要方法包括：1. 合理确定土地取得成本土地取得成本是计算土地增值税的基础，合理确定土地取得成本可以降低土地增值税负担。
企业在取得土地时，应充分了解土地的实际情况，如土地使用权性质、土地用途、土地面积等，确保土地取得成本的准确性。
2. 优化土地开发方案优化土地开发方案，提高土地利用率，降低土地增值额。
企业在进行土地开发时，应充分考虑市场需求，合理规划土地用途，提高土地利用率，降低土地增值额。
3. 选用合适的土地增值税计税方法我国土地增值税计税方法主要有两种：按销售收入计税和按增值额计税。
企业在选择计税方法时，应根据自身实际情况，选用合适的计税方法，以降低土地增值税负担。
4. 利用税收优惠政策我国对土地增值税实行一定的税收优惠政策，如减免税、税收抵扣等。
企业应充分利用这些优惠政策，降低土地增值税负担。
5. 合理避税在合法合规的前提下，企业可以通过一些手段合理避税，如利用土地增值税纳税义务发生时间的延迟、土地增值税清算期限的延长等。
三、土地增值税筹划具体措施1. 合理确定土地取得成本（1）核实土地取得成本的真实性、合规性，确保成本准确。
（2）充分利用土地增值税相关政策，如土地增值税扣除项目、扣除比例等，降低土地取得成本。
2. 优化土地开发方案（1）根据市场需求，合理规划土地用途，提高土地利用率。
（2）采用先进的技术和管理手段，降低土地开发成本。
（3）合理确定土地开发进度，确保项目按时完工。
3. 选用合适的土地增值税计税方法（1）根据企业实际情况，选择合适的计税方法。
土地增值税筹划的8个小技巧
土地增值税筹划的8个小技巧1.土地使用权转让筹划：在土地使用权转让过程中，可以通过合理的构建交易安排，将土地增值转移到其他环节，从而避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以通过与其他项目的拆旧立新或商品房住宅工业园区的土地成本计算规则相结合，降低土地增值税的税负。
2.土地出让合同筹划：在土地出让合同中，可以通过灵活掌握合同条款，减少土地增值税的应缴额度。
可以采用分期支付的方式，将土地价款在税务年度分摊到多个年度中，以减少单年土地增值额的计算。
同时，也可以将土地支付方式调整为非货币的付款方式，比如交换其他不动产或提供劳务等，以减少土地增值税的缴纳。
3.土地规划和用途筹划：在规划土地用途时，可以选择缴纳土地增值税较低的用途或区域进行开发，比如地下室开发等。
同时，在土地规划过程中，可以合理安排土地利用率和建筑面积，以减少土地增值税的计算基数。
4.土地增值税税务筹划：可以通过合理的税务筹划，降低土地增值税的应缴额度。
比如可以结合政策，选取适合的税负计算方法，减少应纳税所得额。
5.土地增值税法律筹划：可以通过法律手段，在合法范围内避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以合理运用法律规定的减免、免税等优惠政策，降低土地增值税的税负。
6.土地投资筹划：在进行土地投资时，可以通过合理的投资结构安排，减少土地增值税的应缴额度。
可以选择将土地投资作为资本或股权投资的一部分，以减少土地增值税的纳税额。
7.土地增值税风险管理筹划：在涉及到土地增值税计算和缴纳的风险管理时，可以采取相应的管理策略，减少税务风险。
比如及时跟踪相关政策法规的变化，避免因政策调整导致的纳税风险。
8.土地增值税合规筹划：在进行土地增值税筹划时，必须保持合规性，不能违反相关法律法规。
因此，在筹划过程中，需要选择合适的筹划方式和手段，确保在法律允许的范围内进行操作。
土地增值税纳税筹划的各种方法
土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。
2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。
房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。
当前．对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。
因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。
一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。
例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签。
200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。
这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
二、费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。
那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在土地转让、出租、赠与、抵押或者以其他方式处分时，取得的所得需要缴纳的税款。
对于土地经营者来说，通过合理的筹划和规划，可以有效减少土地增值税的负担。
下面列举了五种纳税筹划技巧：1.合理规避转让土地增值税在土地转让时，经营者可以利用法律的空白和漏洞，通过合理的规避手段来减少土地增值税的纳税额。
例如，可以通过土地流转、土地租赁等方式，实现土地价值的转移而避免实际的土地交易。
2.对土地进行分割或定级土地增值税的税率会根据土地的面积和等级来确定，不同地区和不同等级的土地纳税标准也会有所不同。
经营者可以对土地进行分割或定级，将土地划分成多个小块或者将原本较高等级的土地转变为较低等级的土地，从而降低土地增值税的税负。
3.利用转让企业间接转移土地有时候，土地增值税的纳税对象是转让土地的企业，而不是土地的实际拥有者。
在这种情况下，经营者可以通过设立多个企业来间接转移土地的所有权，从而将土地增值税的纳税主体由高税率的企业转移到低税率的企业，达到减税的目的。
4.合理使用土地增值税优惠政策土地增值税的法规和政策会不断变化和更新，在制定土地经营策略时，经营者可以结合当前的土地增值税政策，合理利用各种优惠政策来减轻土地增值税的负担。
例如，可以通过建房、开发项目、土地整理和建设等方式，享受政府提供的税收减免、税率优惠和退税等政策。
5.合理的贷款结构和债务管理在土地经营过程中，通过合理的贷款结构和债务管理，可以将土地的购买成本和贷款利息计入成本，从而降低实际的纳税额。
此外，通过合理的债务安排和税务筹划，也可以将土地增值收入的纳税时机推迟或分散，减少短期内的纳税额。
需要注意的是，上述纳税筹划技巧应在合法和合规的前提下进行，避免违反相关税收法规和法律规定。
此外，纳税筹划应兼顾经济效益和税收合规，合理的税收筹划有助于提高企业税负的合理性和有效性，但不宜过度逃避或操纵税收，以免影响企业的信誉和发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
税法规定:房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即:可扣除的房地产开发费用=利息(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)€?%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)€?0%以内。
一、土地增值税的计算方法
根据国家规定：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额€姿奥?
1.公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，当增值率低于20%的国家优惠免征，那么，土地增值税有哪些可以减少的方法呢？我们根据国家税法、相关规定和税收政策总结有以下几个方法。
六、确定适当的房地产销售价格减少土地增值税
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢?
对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。
应纳税额=增值额€资视盟奥士鄢钅拷鸲顎姿偎憧鄢凳?
方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。
方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则:
两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
第一种方式：房产销售收入为5500万元，扣除项目金额为3500万元；
第二种方式：房产销售收入为5000万元，扣除项目金额为3000万元；
从中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、设立独立核算的销售公司减少土地增值税
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
例如，某房地产开发企业出售楼房，售价5000万元，准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
七、利用合理控制土地增值率减少土地增值税
税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可加计扣除项目=利息费用(300+ 500)€?%=利息费用40(万元);
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可加计扣除项=(300+ 500)€?0%=80(万元)。
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目：成本可加计扣除20%、利息费用可加计扣除5%、其他期间费用可加计扣除5%，三项共可加计扣除30%。
2.土地增值税实行四级超率累进税率
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额;反之同理。
三、利用代收费用并入房价减少土地增值税
税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
例如:某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式:
增值率=增值额€骺鄢钅拷鸲顎?00% =(收入额扣除项目金额)€骺鄢钅拷鸲顎?00%
土地增值税纳税筹划的市场空间和理论空间都更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的利用最大化。
八、利用合作建房减少土地增值税
税法规定:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
五、将销售与装修分开核算减少土地增值税
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。
假设某房地产的成本是100万元，方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。
方案一:增值率=（200万100万）/ 100万=100%;
方案二:增值率=200万（120万* 130%）/120万=36%;
从中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值
本文对房地产开发不同阶段的特点，提出了与土地增值税相应的纳税筹划方法，并通过具体实例对纳税筹划方法进行了分析，将有助于房地产企业合理合法地减轻税负、降低其运营成本，以达到降低房屋售价、增强市场竞争力的目的。
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:
一是可以免缴土地增值税;
二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。
如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。
方案一:增值率=（100万60万）/60万=67%;
方案二:增值率=（80万60万）/60万=30%;
从中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成纳税的最大化节约。
根据税法规定，房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额€?0%－扣除项目金额€?5%
（4）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额€?0%－扣除项目金额€?5%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数
二、利用利息支出的扣除减少土地增值税
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额€?0%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额€?0%－扣除项目金额€?%