国内外CBD案例研究成果及借鉴汇编
国内CBD项目发展历程研究及其案例借鉴_70页
2010-8
三房：180－200四房：220－280
住宅集中在06－08年推出市场，是CBD基本建成的前5年；产品线跨度较大，主要三、四房为主；三房130－140，四房150－160、170－180，为主要供应面积
CBD住宅发展对我们的启示
建设时间
0－5年
6－10年
11－15年
深圳（1990－2004）
北京是以金融办公为主导，在国内较为成功，商务办公发达，有着国家政策的全力扶持，资源得天独厚；深圳、广州、杭州是以政府主导市政设施、发展会展经济，住宅启动紧随其后，形成了以居住为带动的商务办公区域。考虑到广州在2000年初期规划调整，开发并不太成功。故：选取深圳、杭州CBD对作为下一步研究对象。
第二部分：国内CBD住宅产品发展研究
商业项目开发
基本成型
2005－2010年
规划完成
城市
启动
历时
占地（平方公里）
规模（万㎡）
北京
1993年
15年
4.02
911
深圳
1990年
14年
4.13
750
广州
1993年
12年
6.6
——
杭州
2001年
10年
4
650
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
东部新城发展历程
2002年，东部新城规划编制工作启动。2004年，东部新城区总体规划和核心区城市设计框架基本确定。东部新城指挥部成立，毛市长任总指挥。2005年，东部新城基础设施开工启动，正式拉开了新城的建设序幕。2007年初，首块住宅用地被雅戈尔获取，楼板价3030元/平方米。2008年底，东部新城对整体规划进行了调整，并确定“五年成形，十年建成”的目标。2009年，会展中心一期基本完工。2010年，总完成投资124.2亿元，总投资390亿元的34个项目正在加快推进。2011年，主要路网已经施工完成，基础设施建设中，预计2012年投入使用。
国内外CBD案例研究成果及借鉴 共74页
周边区域 功能延续 动态发展
D区
F区
餐饮娱乐、
混 及临时 A区 合 居住区
B区 居家
次级 住宅区
区
零售区
高档
C区
零售区
商务 办公区
E区
公共管理及 办公机构区
功能延续区
本报告是严格保密的。
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CBD规律与模型
D区 A区 B区 F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
第三类 国家级 天津等
300万M2
结论：城市级别决合肥定、C长B沙D、规模。
第四类 地区级 大连等
150~250万M2
约0.4人/平米 约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动 成30年
城市 启动 历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常 位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
大开连发新强市度中心指区标容积率2.多2 在2.5左右。400
容积率
1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8
深圳中心区CBD
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
本报告是严格保密的。
华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
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都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
CBD研究及案例分析
完善的交通系统。人车分流的独特设计， 线路和停车场为人流的集散提供便利。
行政办公 商业
城市综合 服务中心
商务
深圳中心区北依莲花山，南 地413.86公顷。分为南北两 功能主要是以金融、贸易、 为主的城市商务中心；北片 办公、科技文化、会议等为 心；四周主要为高层住宅区
会展 运动休闲
文化娱乐
福田中心区的行政文化中心 中心内，其内容包括政府办 业展览馆，档案馆，会堂以 场等。
集办公、商务、购物、生活和休闲于一体 也是世界上最具代表性的城市综合体。目 215万平方米、公园区32万平方米；住宅 容纳3.93万人。
欧洲最大的公交换乘中心，高速地铁、号 交汇。停车场设有2.6万个停车位。开辟 统，地面步行，车辆全部在地下三层的交
强调街道空间的设计。拉德方斯的主轴线 特别是巨门建成后，极大增强了其吸引力
城市副中心随着城市主轴发展的不同，各类用 基本上都包含下面的功能：
工业 城市副 中心 仓储 批发业
办公 商业 金融业 服务业 交通 行政管理 工业 仓储批发 居住
通过聚集众多国内外跨国公司总部， 策划和生产经营决策的中枢作用，发 和生产组织的各项指令，实现对辐射 济运行控制。
集散功能。
通过吸引国内外跨国金融保险机构、 和各类专业服务机构，建立便捷的国 加速信息的中转和使用，汇集众多国 人才，使商务中心区成为集散各种经 要素的重要地区。
服务功能。
提高公共服务的效率和水平，完善各 系，培育市场经营主体，提供信息、 培训、会展和物流等服务，降低企业 在商务中心区内构筑高度发达的服务
强调生态性的塑造。中央公园的设立为居
新宿区位于东京都中心区以西，距银 是东京市内主要繁华区之一。
50年代，为控制、缓解东京原都心过 同时结合周边地区发展需要，东京都 宿、涩谷、池袋建设副都心。
CBD案例研究20110121
案例1：巴黎——拉德方斯
区位：巴黎西北部，城市主轴线西端 背景：1965年 位置/规模：距旧的巴黎中央商务区2公里，总占地面积达7.5平方公里 用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米 进驻企业：共有3600家公司, 50%为外国公司, 26%全球前50大公司的总 部, 70%法国前20大公司的总部, IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、 ELF等 规划就业：12万人/1200个公司 目前规模：办公：250万平方米
园建成；
中 心 区 基 和黄、中海、 础 市 政 设 深业、居住项 施 “ 七 通 目开工； 一 平 ” 基 六大政府工程 本完成； （ 市 民 中 心 、 成 功 拍 卖 图书馆、音乐 出 让 一 块 厅等）同时开 居 住 用 地 ； 工；；
中心区进入高 速发展期； 高交会馆正式 起用； 新中心区地位 已经确立； 居住项目竣工 投入使用； 江苏大厦、国 际商会大厦等 高级写字楼也 相继落成；
多克兰区——40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施 建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼 形象定位：伦敦领先的现代化金融区
堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心
堪萨斯城CBD的主要特点 位置和规模
堪萨斯城中心 —占地面积2.5平方公里 —120万平方米的办公空间
入驻企业 —Sprint（电话服务中心） —AT&T（电话服务中心） —DST（负责保管金融服务记录）
可借鉴之处： 1、先进的交通设施与交通组织； 2、政府主导对基础设施的建设； 3、科技园、机场、会议中心等的建设提升新区价值。
案例6：深圳
区位：深圳地理中心； 背景：新城市中心 用地/建筑面积：2.33平方公里/450万平方米 北区为行政文化区，南区为中央商务区 进驻企业：金融/保险/信息咨询/法律/会计/网络/管理等 公共建筑：六大市政工程
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
华夏柏欣_国内外经典综合体案例研究(万达、万象城、六本木、华贸)P29
•
案例 — 日本福冈博多运河 城
内部交通
不同标高上的通道和天桥将该项目的各 个组成部分有机地连接起来
定义特性
立体的内部交通架构， 立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础
•
案例 — 深圳华润万象城
定义特性
内部架构
项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二 层、三层之间的廊桥连接。
内部空间的立体架构， 内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件
高密度建筑群，土地集约利用 高密度建筑群， 办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。 办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 8.9公顷 18 19 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 办公、居住、商业、酒店、剧院等。 办公 R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层
酒店
销售/外包经营
写字楼 公寓 （居住） 商 场 商 业 商 铺
销售 销售 销售/出租
销售/出租
功能化体系
商 业 功 能
商 务 功 能
酒 店
居 住 功 能
购 • 功能 物 中 心
商 业 街
写 字 楼
国 际 公 寓
酒 店 式 公 寓
物业类型 组合特点
相互支持关系
相互限制的， 相互限制的，同时也是相互支持的 相互限制
物业功能 比例分析
案例 日本福冈博多运河城 深圳华润中心 南京新街口核心区
CBD案例分析学习
案例1——美国纽约曼哈顿华尔街
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第四页，编辑于星期五：十三点 三十六分。
案例1——美国纽约曼哈顿华尔街
项目简介
位于美国 东岸的 纽约市 曼哈顿 区，总 面积57. 9平方 公里， 占纽约 市总面 积的70%，人口150万 。毛容 积率达 到4.1。
功能构成
集中了纽 约证券 交易所 、联邦 储备银 行等金 融机构 和美国 洛克菲 勒、摩 根、杜 邦等大 财团开 设的银 行、保 险、铁 路、航 运等大 公司的 总管理 处。各 公用事 业和保 险公司 的总部 以及棉 花、咖 啡、糖 、可可 等商品 交易所 。
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案例5——东京新宿CBD
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案例3——东京新宿CBD
项目简介
新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，
是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野，
为东京副都心。
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第二十四页，编辑于星期五：十三点 三十六分 。
但无明确的对外快速交通联系干道；
• 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼 城”。
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案例2——法国拉德芳斯
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案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎
城市主轴线的西端。全区规划用地750 公顷，先期开发250公顷，商务区160公 顷，公园区90公顷。
路及其他用地84公顷。
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第十五页，编辑于星期五：十三点 三十六分。
城市综合体研究案例2015.01全
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2010年8月目录Contents1国内城市综合体案例►深圳华润中心 ►上海西郊百联 ►上海万达广场2►青衣城 ►朗豪坊香港城市综合体案例►太古广场3日本城市综合体案例►东京中城 ►福冈博多运河城 ►大阪难波城深圳华润中心3深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体，深圳规模最大，品质 最高的综合建筑群。
物业形态： 万象城 5A甲级写字楼——华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币深圳唯一的 SUPER HOPSCA 不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式18.8万平米深圳商业航母 四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验 时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳 City Value奥林匹克标准 真冰溜冰场万象城： 已接待顾客2000多万人次， 商场出租率达97％，一年销售总额达到10亿元。
顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力 的购物、休闲、娱乐场所之一 华润大厦： 出租率接近100％ 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约， 包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等 世界500强企业。
华润中心一期获得巨大成功！定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室 内购物中心¾深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为“深 圳最大、华南最好、中国最具示范效应 的超大型室内购物中心项目简介•发展商：华润集团 •设计单位：美国RTKL建筑师事物所 •规模：总建筑面积18.8万平方米，营 业面积12万平方米，地下2层、地上5 层、停车位1030个；商铺近300家 •定位：深圳最大、华南最好、中国最 具示范效应的超大型购物及娱乐中心 •开业时间：2004年12月开业万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作 的良好外部条件商圈简介万象城地处深圳金融商贸核心区域， 与深圳市标志性建筑“地王大厦”隔 街相对，毗邻深圳证券交易所、中国 人民银行、深圳发展银行、香格里拉、 彭年希尔顿、丽晶等酒店；•核心商圈 内人流量大，以收入较高的写字楼人 群为主万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮 和娱乐综合需求的时尚购物中心目标消费者 •周边写字楼白领 •中高收入的深圳居民 •外地游客市场定位 •中上档次的现代化购物中心 •协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素 •文化要素：自由、时尚、和谐、共享娱乐 目标消费群构成 深圳高收入居民 周边写字楼白领 外地游客 低档 高档万象城购物宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光 效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物 需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所各商业功能面积比餐饮, 31%,各商业功能商户数量比餐饮,11%购物, 52%购物,80%娱乐, 17%,娱乐, 9%万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其 面积占比为52%主力店、次主力店面积占比主力店主力店、次主力店业态及楼层业态 购物 餐饮 休闲娱乐 休闲娱乐 购物 楼层 B1-3F 5F 3-4F 4F B1 芮欧百货 王子饭店 嘉禾影城其他 48%冰纷万象冰场 Ole'次主力店 13% 主力店39%次主力店 顺电 运动100 生活本色 美乐汇美食广场 NOVO Esprit 万宁 购物 购物 购物 餐饮 购物 购物 购物 4F 4F 4F 5F 1F 1-2F B1F通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有 效补充华润中心成功原因分析地理 位置 华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润— 帝王财富圈，未来可持续发展。
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
的理念。
入园 企业
偏重于基于科 学研发的企业
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
关于国际著名CBD的细致分析范文
关于国际著名CBD的细致分析，CBD论文写作必看！中央商务区（Central Business District，CBD）是大城市中聚集大量金融、贸易、信息及中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通条件，便于现代商务活动的黄金地带。
它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的重要标志。
国际上著名的CBD有纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、东京的新宿等。
一、纽约曼哈顿中央商务区（一）曼哈顿中央商务区概况与特点曼哈顿（Manhattan）位于纽约市的中心区，总面积57.91 平方公里，占纽约市总面积的7%，人口超过150万。
曼哈顿CBD形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。
老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。
20世纪初，随着纽约市区范围的扩大，老城发展空间不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。
一些著名的建筑如帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等也纷纷在中城落成；许多非盈利性的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等也在中城集中；房地产、广告业、税务等相关专职服务机构，以及原来设在下城的银行和保险机构等也被吸引过来。
一个综合性、多功能，集金融、商务、商业、文化、娱乐为一体的CBD在曼哈顿岛下城和中城逐渐形成。
作为世界发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿CBD是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。
第一，产业、人口、文化娱乐等高度集中。
曼哈顿的就业人口占纽约各类经济活动就业职位的70%左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90%。
曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65%以上。
此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。
cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例
共七十二页
发展(fāzhǎn)历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业
(gōngyè)城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业(gōngyè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，
；B、建筑面积在500万平方米以下
(yǐxià)；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
共七十二页
CBD内房地产开发(kāifā)的物业
构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储 公共建筑
住宅 总计
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
2、金融市场运作功能聚集
在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出 地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中 不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银 行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担 着管理与控制功能。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品 服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐 为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业 中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
(huólì) 经验表明：1、活力
四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；
(huólì) 2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力
国内外城市综合体之研究
完善的配套与内部功能， 完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈 儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐 儿童广场
或购物时可以充分利用。
轮椅、 轮椅、婴儿车休 憩场所 公共交通 租车服务
六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的 顾客可以放心休憩 都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户 线、南北线等。 ORIX租车公司 ORIX租车公司：提供24小时租车服务 租车公司
日本福冈博多运河城 五星级酒店
购 物 中 心
剧 场
最 大 程 度 借 景
东京六本木新城
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场
物业功能 比例分析
案例 日本福冈博多运河城 深圳华润中心 南京新街口核心区
通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市 核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比
规模 占地面积：3.44万㎡ 占地面积：7.73万平方米 占地面积：约30万平米 占地面积：约20万平米 占地面积：约23万平米
功能配比 商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2 商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2 商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1 商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3
核心区
物业功能 比例案例二
以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、 最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身
人民路中山 广场、 广场、三八 广场商务区
核心区占地约23万平米 容积率约 7～8。 核心区功能配比 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3 公寓： 公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、 宏孚旺苑、中山九号 写字楼： 写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天 安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、 心悦大酒店、大连国际酒店
CBD案例研究20110121
上表中，巴黎德方斯办公比例最高达到71%；广州珠江新城最低仅31%；多数CBD办公建筑比 例占50％左右；少数在 1／3以上。
小结——
推荐CBD功能比例： （1）商务办公大于1／3
办公功能是CBD的核心功能。CBD中的办公建筑比例应占1／3～1／2以上。
（2）商业娱乐小于l／4 CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，由于各城市的发展
小结—— 国际性城市CBD地区的公共交通是最为重要的交通方式，承担约60%以上的交
通出行。
CBD案例总结
——国内外CBD停车配建经验
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近十几年来美国城市配建指标值的变化趋势是：一部分城市降低了最小停车泊位指标；一部分城市 对于中心区建筑不设最小停车泊位指标要求，转而设置停车场供应的平均值和上限。如芝加哥市中心 区110 层西尔斯大厦只建有150 个泊位。
水平和阶段差异，具体应视CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。
（3）公共设施量力而行 比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要
体现，其建设总量在CBD中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。
（4）居住小于1／3 合理安排一定比例的住宅、公寓等用地，既缓解CBD上下班交通的通勤压力，
土地使用性质办公商业酒店计算单位100建筑面积100建筑面积每套客房天津渤海新区cbd0506060040天津市0815081504北京一类区0406040602504上海内环06030805广州a区050705060304国内主要城市中心区域停车配建指标对比车位100建筑物类型计算单位一类区二类区三类区行政办公车位100m2建筑面积040080100120其它办公车位100建筑面积040080080100北京市停车配建标准小结cbd地区容积率较高地块建筑面积较大如果按常规停车配建标准需要大量停车位以至于要求建筑需要向地下开发4层以上空间作为停车场地即增加建设成本又不利于停车组织同时充足的停车供应吸引更多小汽车出行加剧路网交通拥堵
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500万M2
300万M2
约0.4~1.6人/平米
约0.4人/平米 约0.3人/平米
结论：城市级别决定 CBD规模。 合肥的。
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13
CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度（容积率）
单中心城市 CBD规模及容积率 比较表：
单一中心CBD 用地面积 KM2
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
1.6
1.8 1.5
建筑面积 万 M2
250
600 420
容积率
1.6
3.3 2.8
巴黎拉德方斯
芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区 新加坡CBD
结论：单中心城市CBD开发三大规律——
1 250
350 400 600
2.5
2.3 2.6 4.0 1.8 3.7 5.0
14
总用地规模多在2平方公里以下；
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7
CBD意象
曼哈顿CBD
法国拉德方斯
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8
CBD的7大规律与模型
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9
CBD规律与模型
规律1：地价与租金峰值关系
区位经济法——
1 2
规律4：CBD开发规模
不同级别CBD的合理规模：
CBD规模 分类 第一类 级别 世界级 全球 区域级 国家级 地区级 主要城市例举 纽约、巴黎、 伦敦、东京等 多伦多、悉尼、 上海、北京等 深圳、广州、 天津等 大连等
（建筑面积）
人均占有量 约1.2~3.5人/平米
1500~2500万M2
第二类
第三类 第四类
专业零售、娱乐物业 商务办公物业 旅馆、批发业、 临时居住物业
以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位 与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。
峰值地价点与租金峰值的关系—— 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心， 同时也是城市最高租金汇集地。
3
4
居家物业及其它物业
CBD内峰值地价与 物业承租能力模型
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2
CBD的定义、形态和特征
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3
CBD的定义
关键词：
中央商务区 商务中心区 中央商业区
CBD——
英文全称为Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪20年代的美国
现代大都市的CBD——
D区 餐饮娱乐、 及临时 A区 居住区 高档 零售区 F区 B区 次级 零售区
周边区域 功能延续 动态发展
混 合 区
居家 住宅区
C区
商务 办公区 E区 公共管理及 办公机构区
功能延续区
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CBD规律与模型
D区
A区
B区
F区
C区 E区
A区——高档零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。 所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分 布。
上海陆家嘴CBD 北京建外CBD 大连新市中心区
1.7 1.5
1.5
总建筑面积多在500万平方米以下； 开发强度指标容积率多在 2.5左右。 2.2 400
深圳中心区CBD 广州珠江新城 CBD
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本地块经过验证，规划指标基本吻合此三大规律。
1 500
0.8
300
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CBD的产业形态：经济运做管理中心
金融中心
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生产服务中心
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5
CBD的形态
关键词：
CBD对城市的作用——
经济核心
管理、金融、服务的创新使其成为 经济发展的核心和经济变革的发源地。
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6
CBD的特征
是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果；
同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
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4
CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；
现代建筑群 商务设施职能 CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备； 管理与服务中心 CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；
CBD规律与模型
规律6：CBD开发与老城区的距离
新中心区 核心
新 宿
上 海 5公里 20万
广 州 6公里 18万
深 圳 4公里 26万
距老城区距离 5公里 规划人口 30万
结论： 成功CBD与老城区的距离为4~6公里。
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CBD规律与模型
规律7：成熟CBD的功能结构
合理开发时间：
城市 启动 成熟 城市 启动 新宿 1960年 30年 北京 1993年 拉德方斯 1965年 30年 上海 1990年 深圳 1990年 广州 1993年
历时
12年
14年
14年
12年
结论：成型的CBD建设时间在10年以上。
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CBD规律与模型
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10
CBD规律与模型
规律2：城市功能聚集中心
CBD的三种功能聚集中心——
管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚
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CBD规律与模型
规律3：CBD开发成型时间
谨呈：中南控股集团有限公司
世联地产CBD案例研究 成果及借鉴
2018/11/22
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本报告结构
国内外CBD的研究成果
1、CBD的7大规律与模型 2、成功CBD的物业配比研究 3、成功CBD的启动模式研究 附件：CBD典型案例研究
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