以TOD为导向的铁路沿线综合开发编制若干问题探讨

城市周刊CHENGSHIZHOUKAN

2019/08

一、背景

为落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁

路建设的意见》,有效减轻铁总负债率，

按照交通导向型进行土地开发，通过“铁路+物业”的模式，对铁路沿线站点及

其周边用地进行综合开发———旨在“以地养路”的铁路综合开发方案研究自2014年起成为了铁路可研报批的必备要素之一

二、铁路综合开发研究中的相关问题探讨

在方案研究文件编制过程中，国内铁路站点周边开发

根据自身特点，

在传统TOD 模式上进行了调整及细化。在站前设置站前区、核心区、影响区，服务半径分别控制在

200米、500—600米（10—15分钟步行路程）

及1000米。图1传统城市TOD 圈层布局与国内铁路站点开发TOD 圈层布局示意图

截至目前，铁路站点及沿线物业开发成效不佳，

难以落地，其原因主要为铁路单位开发经验不足，

编制铁路土地综合开发研究也大多停留在对日本或者香港等成功运用

TOD 模式的站区设计的借鉴上，分析浮于表面，

而忽略了香港与日本铁路的成功有其必然性与特殊性。

首先，国内铁路主要解决的是城市与城市之间的联系，站间距普遍在30公里以上，而非如港铁解决的是城市内部交通联系问题。而且由于城市与城市之间发展不均衡或者

城市本身经济、人口发展相对落后，

国内铁路沿线站点很难形成珠链式发展的氛围，尤其在西南、

西北等相对不发达的区域。因此，铁路沿线综合开发的市场机会主要集中在特大城市和一些大城市。但这些城市经济发展相对较快，铁路客

运枢纽建成时间较早，其周边城市开发已较为完善，

导致了站点周边基本已无地可进行开发。而铁路沿线一些土地相

对充裕的小城市，城市经济、

人口不足以支撑站区开发，且地方政府需以市场化形式出售土地，这无疑是要求负债率本就偏高的铁总再进行为数不小的支出。这与其希望通过铁路沿线土地综合开发减负的目标背道而驰。

其次，部分地方政府寄希望于通过火车站建设所带来

的大量人流与物流建设城市新城或以站房建设为城市新的

地标，因此，相对于日本建设交通综合体为主的站房建设模

式，国内火车站站房面积普遍偏大，

且站房建筑单体中仅有单一的交通功能，导致站房内部大量的建设面积未得到合理利用，站房本身难以形成具有浓厚商业氛围的交通综合

体。而且，站前交通组织多采用地面平铺式，

使得站前广场成为人流混杂的过渡空间，站前广场面积偏大也使得人流需通过该空间步行相对较长的距离，才能到达广场周边的交通换乘点。不能有效的快速疏解人流导致了站前交通秩

序更加紊乱，

不利于广场周边高品质商业街区氛围的形成。单体建筑尺度偏大、采取地面平铺式利用站前广场进行交通衔接，虽然在功能分区上做到了城市型TOD 模式的圈层

式布局，却忽视了建设尺度问题本身已成为了营造商业、

住区氛围的阻碍者。

第三，铁路沿线综合开发在国内尚属起步阶段，

不可回避的是轨道建设、运营主体与物业开发、

管理主体现状是分开的，且短时间内难以改变。两者之间的利益博弈使得前期

规划难以统一，建设成本难以作为整体进行协调，

这也导致了内地移植港铁及日本铁路开发模式仍有不少困难。

三、总结

TOD 模式固然有其优点，但也不是放之四海而皆准。加之体制壁垒及规范限制等种种不利因素，使得铁路沿线土地综合开发方案研究成果流于形式，难以落地。

铁路车站周边及沿线土地的综合开发绝不止于圈地卖

楼如此简单，而是一个需要“长期的持续开发经营过程”。因此，在实践工作中，策划实施者应通过调查实践、

具体站点具体分析，从结合铁路发展与城市发展的角度提出铁路综合开发的思路与方法，推荐、采取诸如置换城市中心用地、入资建设城市项目等多样化的合作模式，已达到铁总“以地养路”与路地双赢的目的。

参考文献:

[1]《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》[Z](国发〔2013〕33号)

[2]《中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知》[Z](计统合资函[2013]40号)

[3]张世升.基于多层面的铁路沿线综合开发研究[J],铁道标准设计,2014(9)

[4]孙翔,田银生.日韩高速铁路客运站建设特点及其借鉴[J],规划师,2010,26(1)

[5]王道军.解开香港地铁盈利之谜:内地城市复制有多难[N],澎湃新闻,2015-08-02

[6]赵坚.铁路土地综合开发的相关问题分析及建议[J],中国铁路,2014(5)

以TOD 为导向的铁路沿线综合开发编制若干问题探讨

黄沙洲

中国中铁二院工程集团有限责任公司

摘要:为落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》,减轻铁路总公司总负债率,铁路沿线站点及其周边用地综合开发成为铁路规划的必备要素之一。本文对铁路沿线土地综合开发方案研究过程中系统布局、运营实施等若干问题进行了分析,提出铁路沿线土地综合开发因因地制宜,具体案例具体分析。

关键词:TOD ;综合开发;

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