星海湾壹号房地产项目个案分析报告

物业类型 高层住宅
多层 双拼 4联排 独栋 总计
套数
建筑面积
225
72800
280
78000
14
7350
8
3840
1Байду номын сангаас
1050
600
24万㎡（含 酒店）
Part2 星海湾壹号规划特点分析
安全与私密设计
2000㎡公建
与海岸间隔达 到30-50米
高出海平 面5米
作为一款高端物业，安 全性与私密性极其重要，项 目与海岸接壤部分，整体加 高5米，外层通过大面积公 建更加提高了项目的相对位 置，项目与海岸线的距离达 到了30-50米，将项目与外 界有效分割，保障了小区内 的安全性，同时，小区内部 通过大量种植绿色高大植被， 使用镀膜玻璃，保证了业主 的隐私，而每栋建筑之间超 过30米的楼间距在保障了隐 私的同时，更开阔了项目的 视野。
Part2 规划设计
产品价格分析
物业类 型 高层
多层
4联排别 墅
双拼
独栋
套数 225 280
8 14 1
总建筑面积 户型区间 72800 280-350 78000 188-310
3840 410-430
7350 1050
535 1050
均价
主力总房 款（万元）
交房时间
不详
不详
不详
4万/㎡ —— ——
4联排别墅 ➢楼号：9-1,9-2 ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:4 ➢车位：1：2
双拼别墅 ➢楼号：7-1,7-2， 8-1,8-2（一期）1 到3号（三期） ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:2 ➢车位：1：2
Part2 规划设计
产品细化
高层 ➢楼号：25-26 ➢地上层数：不详 ➢地下层数：不详 ➢层高：3.3 ➢梯户比：1T2 ➢标准层户数:2
➢顶楼:平层，中间户 350㎡，端户280㎡
➢车位配比：1：1
多层 ➢楼号：5-8（三期） 10-24（一期） ➢地上层数：5 ➢地下层数：1 ➢层高：3.3 ➢梯户比：2T2 ➢标准层户数:2-4 ➢车位：1：1.5
交通 Ø528路、711路、533路、22路 、23路、18路、
404路 、202路、25路等多路公交
教育 Ø大学：东北财经大学、大连医科大学 Ø中学：辽师大附中、大连四十六中学 Ø小学：星海小学
医疗 Ø医科大学附属医院
【游艇码头】
公园绿地 Ø星海公园、星海广场
商业 Ø和平广场、乐购、银泰百货、国美电器
星海湾壹号项目个案分析报告
2011年3月
关于开发商
【开发商实力】
►华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内 地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2009年底，公司总资产超过960亿 港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产 行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截至目前，华润置地已进入中 国内地35个城市，正在发展项目超过60个。 ►华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，目前公司已形成橡树湾学 府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列、百万平米城中城系列、低密 度大平层系列和特色高端产品等六大产品线。
Part2 星海湾壹号规划特点分析
行走动线
项目整体采用人车分流 的小区动线，共设有4处地 下车库出入口，3处车行出 入口，3处人行出入口，同 时，小区内设立来访接待车 位。
地下车库出入口 车行出入口 人行出入口
Part2 规划设计
产品细化
独栋 ➢楼号：4#（三期） ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:1 ➢车位配比：1：4
➢联排及双拼： 位于项目最南侧，观海效果极佳，同时 大面积的花园及露台使得视野更加广阔。
➢独栋： 处于项目的中央位置，是本项目的“楼 王”，观海效果最为震撼。
7521240 4000— —4500
6000
2011-7（1期， 三期不详）
2011-7
2011-7（1期， 三期不详）
——
2.5亿
不详
由于占据景观资源及城市核心位置，别墅价格均在4000万以上，楼王达到2亿， 二期及三期价格现阶段尚未公布。
Part2 规划设计
产品景观分析
➢高层： 北向俯瞰星海广场，南向直面星海湾； 同时饱览项目整体规划。
Part1 项目概述
Part1 项目概述
项目名称
星海湾壹号
【项目规划效果】
项目地址
沙河口星海湾广场西南侧，百年 城雕旁
占地面积
12万㎡
建筑类别
独栋 、双拼、联排、多层、高 层
装修标准
别墅、多层清水，高层精装
建筑面积
24万㎡
容积率 绿化率
2 40%
【项目位置】
总户数
600
开盘时间
2008.9.10
入住时间
2010.6.30
面积区间
独栋1050，双拼535，联排 410-430，多层188-310㎡，高
层280-350
地理位置优越，城市地标性地段，尽览城市最佳海 景
Part1 项目概述
周边配套
星海湾壹号坐拥星海广场成熟的城市配套优势——邻星海会展中心、世界博览广 场、游艇码头等高端文化、商业汇集区。周边3公里内集结包括教育、金融、医 疗、商业娱乐等在内的所有城市资源。
物业公司： ➢华润物业（大连）
国际知名团队精心打造，彰显实力与地位
Part2 规划设计
Part2 规划设计
规划效果
项目的规划在满足既定的容积率的基础上，充分利用城市中心土地的稀缺 性与高端性，打造出了相当体量的高端豪宅。
Part2 星海湾壹号规划特点分析
规划图
二 期 高 层
一期多层
三期多层
三期独栋
关于开发商
【成功案例】
华润·公元九里
星海湾壹号
华润·西山九里
北 其他 京 ……
大沈 连阳
华润中心悦府
华润·海中国
华润置地凯旋门
目录
Part1 项目概述 Part2 规划设计 Part3 户型分析 Part4 产品配套 Part5 园林景观
Part6 客户分析 Part7 推售状况 Part8 推广手段 Part9 SWOT分析 Part10 营销思考
金融 Ø中国银行、工商银行、浦发银行、大连银行
【地理区位图】
Part1 项目概述
开发商： ➢华润置地（大连）
投资商： ➢华润置地（大连）
广告顾问： ➢北京红鹤 ➢深圳及时沟通
建筑设计： ➢澳大利亚PEDDLE
THORP（佰韬 ）
合作团队
景观设计：
➢新加坡柏景（AEP）
室内设计：
➢台湾scenic
建筑施工： ➢大连阿尔滨集团