星海湾壹号房地产项目个案分析报告
星海湾壹号2013年执行传播策略0221
阶段重点事件1：
星海湾壹号精装发布会暨实景样板间开放
建议活动属于华润·星海湾壹号“海宴盛典”系列大 活动，活动主题建议与去年“悦”字系列形成统一。
活动主题：
悦极
华润·星海湾壹号鼎级精装发布会 暨悦府极海实景样板间开放
1、媒体炒作之短信。
发布时间：
根据活动节点，建议与7月16日、7月19日进行两轮投放。 短信内容规划：
因为:
中国十大超级豪宅——接受客群 并不神秘低调，在乎别人对本圈层 的看法。作为营销细节之战，加大 谈资和口碑传播的可能。
关键是如何利用这一节点:
持续强化星海湾一号形象，
真正启势2013年销售，
促进尾货去化并储备更多客户。
媒体炒作：
（1 ） 华润· 星海湾壹号 豪宅的传世与传奇 三度蝉联中国十大超级豪宅前三甲，封鼎大东北 （2 ） 三度蝉联的事实，让他们坚信不疑！ 160位业主见证星海湾壹号再度蝉联中国十大超级豪宅前三甲 （3 ） 华润· 星海湾壹号 三度蝉联“中国十大超级豪宅”前三甲 鉴证200位顶级富豪的选择 （4 ） 7载品质成就星海传奇 用三度蝉联“中国十大超级豪宅”证言 华润· 星海湾壹号封鼎星海，三度蝉联“中国十大超级豪宅”前三甲
线下媒体：网络、软文…
重点事件： 1）实景样板间开放炒作
2）星海湾壹号精装发布会
3）25-2开盘仪式 4）客户会推广与运营
阶段传播主题：
悦府产品传播语“物极 心悦 ”继续坚持，
同时需要传达的是星海湾壹号7年经历的传奇。
物极心悦
星海传奇
阶段输出内容：
传播核心：以实景样板间入市为主，发布全新产品单位。
第二阶段重要节点（实景样板间开放）
5-6月悦府实景样板间开放
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计
高品质观海住宅设计体验——论星海广场华润星海湾壹号项目设计作者：柳云明来源：《中国房地产业》 2019年第15期文/ 柳云明、刘亚峥大连市建筑设计研究院有限公司辽宁大连 116000【摘要】住宅产品区间跨越300-1800 平，类型包括别墅、低层洋房、多层住宅以及超高层住宅的观海豪宅设计心得汇总。
【关键词】高品质观海住宅设计大连市有着“北方香港”的美名，其最著名的集商业、旅游及居住区为一体的CBD 区为星海广场，我司设计的项目-- 星海广场华润星海湾壹号项目就位于这里。
项目包括：C 区的3栋超高层豪华精装修观海住宅、B 区的多栋别墅、低层洋房和多层住宅，以及若干配套住宅区的公建建筑和地下车库等。
该项目已竣工并交付使用，并获得2016 年辽宁省优秀工程勘察设计二等奖的殊荣。
本文从住宅产品的规划布局、户型设计、立面设计，以及特殊的结构机电配套四个方面具体介绍本项目的独特设计。
1、规划布局华润星海湾壹号项目中的住宅，定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业，基地地块呈长方形状，面积约12 公顷，两区建筑面积约12 万平方米。
基地向南面对星海湾浴场，可眺望大连星海湾海景，东临星海广场，西侧不远处为国家4A 景区-- 星海公园。
本项目住宅品种非常丰富，基地东侧设计了三栋超高层住宅（另有一栋超高层酒店），可将周围海景、山景尽收眼底；其余部分将开发成为低密度海景豪宅区。
住宅全部为南北向，由南至北呈阵列式布置。
建筑之间留有30-107 米的间距，地块中的建筑自然围合出大面积的集中绿化空间，使阳光和自然风流畅地穿过整个小区，到达每一户居民房中。
2、平面设计住宅户型多样，产品区间跨越300-1800平多元化高端户型，住宅类型包括别墅、低层洋房、多层住宅，以及超高层住宅。
为争取最大的景观、日照资源，住宅全部为南北向，所有户型均为南客厅、南主卧，南北通透、五明设计。
户型均为卧室设计卫生间和主卧衣帽间，每种户型产品均拥有家庭室空间，并且体型方正，平面利用率高，达到高尚住宅的品质要求。
新海湾小区主体总结
新海湾小区主体总结第一篇：新海湾小区主体总结新海湾小区一期工程15#16#17#18#21#楼主体验收监理总结一、工程概况：1、工程名称：星海湾住宅小区工程。
2、建设地点：连云港市开发区新光路北侧，神泉路西侧。
3、建设单位：连云港连昆创劲建设开发有限公司。
4、勘察单位：连云港浩源岩土工程勘察有限公司。
5、管桩施工单位：连云港金柱桩基工程有限公司。
6、土建施工单位：连云港东盛建设工程有限公司。
7、监理单位：江苏航宇工程管理有限公司。
8、设计单位：连云港市建筑设计院有限责任公司。
9、设计参数：抗震设防烈度 7 度，设计地震分组第三组，基本地震加速度值 0.10g，建筑场地类别为 III类，结构的设计使用年限为50年。
10、本工程为连云港连昆创劲建设开发公司在开发区新建的星海湾住宅小区一期工程，工程由15#、16#、17#、18#、21#和幼儿园六个单体工程组成一个单位工程。
11、15#楼建筑面积4095.38平方米；16#楼建筑面积2883.71平方米；17#楼建筑面积4095.38平方米；18#楼建筑面积4095.38平方米；21#楼建筑面积7677.22平方米；幼儿园建筑面积1982.85平方米，总建筑面积为24829.92平方米（包括半地下室车库）。
12、15#、16#、17、18#楼为砖混六层，21#楼为框剪九层。
13、水暖设施：为一般排水设施。
14、电源由电缆从变配器室接入现场总配电箱。
15、施工工期目标：合同工期:总工期暂定300日历天。
16、施工质量目标：合格。
17、本项目幼儿园相对标高±0.000相对于黄海高程4.800米，15#、16#、17#、18#、21#楼相对标高±0.000相对于黄海高程5.800米。
二、监理依据：工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同。
三、工程施工前的预控工作:1、熟悉相关法律法规、规范标准、设计文件、相关合同。
分户验收方案
星海湾壹号一期工程分户验收方案编号：编制：审核：审批：发放号：中国建筑第八工程局2009年3月18日施工方案审核会签表目录1、编制依据 (1)1.1大连市建设委员会文件 (1)1.2分户验收的主要质量标准 (1)2、工程概况 (2)2.1工程项目基本情况 (2)2.2建筑设计概况 (2)2.3户型做法表 (3)3、分户验收流程 (3)4、分户验收内容 (3)4.1建筑结构外观及尺寸偏差 (3)4.2门窗安装质量 (4)4.3墙面、地面和顶棚面层质量 (4)4.4土建工程其他内容 (4)4.5采暖系统安装质量 (4)4.6给水、排水系统安装质量 (4)4.7室内电气工程安装质量 (4)4.8通风专业安装质量 (5)5、分户验收数量及方法 (5)5.1现浇混凝土结构外观及尺寸质量 (5)5.2铝合金门窗安装质量分户验收 (6)5.3木门安装质量分户验收 (7)5.5钢门安装质量分户验收 (8)5.6墙面一般抹灰工程质量分户验收 (9)5.7水性涂料涂饰质量分户验收 (9)5.8地面水泥混凝土面层质量分户验收 (10)5.9地面水泥砂浆面层质量分户验收 (10)5.10墙面饰面砖粘贴质量分户验收 (11)5.12地面砖质量分户验收 (12)5.13护栏和扶手制作与安装质量分户验收 (12)5.14室内采暖管道及配件安装工程质量分户验收 (13)5.15室内给水管道及配件安装工程质量分户验收 (14)5.16室内排水管道及配件安装工程质量分户验收 (16)5.17室内热水管道及配件安装工程质量分户验收 (17)5.18普通灯具安装质量分户验收 (18)5.19开关、插座安装质量分户验收 (18)5.20动力、照明配电箱安装质量分户验收 (19)5.21建筑等电位联结质量分户验收 (20)5.22电线导管、电缆导管和线槽敷设质量分户验收 (20)5.23电线、电缆穿管和线槽敷线质量分户验收 (21)5.24电缆头制作、接线绝缘测试质量分户验收 (22)5.25建筑照明通电试运行质量分户验收 (22)5.27金属风管与配件制作质量分户验收 (24)5.28风管部分与消声器制作质量分户验收 (25)5.29风系统安装质量分户验收 (26)6、分户验收一般规定 (28)6.1分户验收检验批划分 (28)6.2分户验收标准 (28)6.3分户验收检验原则 (28)6.4分户验收实测值 (29)6.5分户验收合格判断原则 (29)6.6分户验收不合格处理 (29)6.7竣工验收的前提 (29)6.8其他 (29)7、住宅分户验收公共部分的划分及规定 (30)7.1公共部分的划分原则 (30)7.2公共部分的划分 (30)7.3公共部分检验批划分 (30)7.4检查数量的确定 (30)7.5公共部分检验批项目的确定及验收 (30)8、分户验收的组织 (30)8.1参建各方的职责 (30)8.2人员配备 (32)8.3分户验收的组织实施 (32)9、表格的填写 (33)9.1填写表格形式 (33)9.2签字人员资格规定 (33)9.3资料收集整理 (33)10、附图 (33)分户验收方案1、编制依据1.1大连市建设委员会文件1.2分户验收的主要质量标准2、工程概况2.1工程项目基本情况2.2建筑设计概况2.3户型做法表见附表。
大连星海湾壹号房地产营销方案
体育会所，完全私有的运动CLUB
商务会所，业主待客礼仪空间， 超五星级专属服务
儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例
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建筑风格
项目建筑风格：ART 筑”之称
DECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
铝板及玻璃挂板幕墙
家居安防系统
每户预设电话线、宽频线路入户及有线 电视线路入户接口
可视对讲系统
闭路电视监控系统
燃气泄露探测 红外幕帘勘测器
紧急按钮
可视对讲系统
顶棚
石膏板
新风系统
—
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户型分析
海 域 别 墅T1户型 面积：410.00㎡ 户型： 4室4厅5卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
户型分析
海 域 别 墅T4户型 面积：525.00㎡ 户型： 6室9厅6卫1厨
车库
一层
二层
三层
阳光娱乐层
建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园， 可设私家泳池，赠送近100平南向观经海典露PPT台模。版 欢迎下载
户型分析
180㎡
220㎡
项目规划 项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
悦府
铭府
君悦酒店
海乾府
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一期 二期 三期
配套
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星海湾壹号二期定位市场研究报告3壹品星海精品PPT课件
现报价 月度消化 未来供应 预计去化周期
88套 11套 77套
5.5套
2
2 13% 12000-18500元/㎡
0（全推） 31.75月
半岛听涛项目现阶段销售不佳，区域品质楼盘竞争为其主要原因，其次楼市 冷淡，经济低迷，财富缩水，户型较为单调等因素也促使该项目市场表现不 佳，而该项目总体供应量较少，当楼市回暖之际，该项目去化周期估计将微 度缩短。
126
14套
比例 15.9%
三房
面积（平米） 套数
140-169
74套
比例 84.1%
产品分析
价格分析
• 单价范围 – 起价：12100-22000/平 米 – 均价：18000元/平米
• 总价 – 总价范围：151万-370万 – 主力总价：252万-304万
销售情况
总供应量 销售情况 总可售量 现去化率
4 3
5 6
2
7
1
8
9 10
11
12
项目基本情况
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型
户型面积配比
销售情况
• 项目在 08 年之前共成交 201 套，08 年度共成交46 套，从 08 年度项目销售 情况来看，市场表现并不理想。年度项目在四月、五月及八月均为零成交， 在一月及七月成交套数仅为2 套，处境较为尴尬。东方圣荷西 9 月成交 6 套， 10 月成交 7 套，传统营销旺季对该项目销售并未产生多少正面影响，市场反 应依旧冷淡。年度成交量及均价走势并无规律。
大连星海案名围档提报090426
而面对“东北亚一线旖旎海景”
• 客户说：“在这里我可以将阳光、沙滩和大海通通收藏了” • 华润说：“看海不是最重要的” • 一方说：“重要的是户户观海是居住者的基本权利”。
而且因为这个，我们台地提高了1米，建筑角度偏转了17度……
星海阳光II期案名定位
面对这片梦想的海岸，面对这星海湾最好的一块土地——
• 9年专筑一方海，实践著就品牌力。
星海阳光II期案名定位
我们定义其——
专筑 海岸豪宅
（定位）
星海阳光II期案名定位
星海阳光II期案名定位
得海岸土地，还海岸珍藏
• 如同我们的理想； • 我们的作品要真正对得起这片海，对得起未来居住在这里的人！ • 拿地两年之后，由热情到理性思考，以及再次过程中我们对海和阳光的把握，对海的
想想,谁懂这片海！
（第一阶段推广语）
星海阳光II期案名定位
纵观中国地产品牌印记的典范：
• 正如在地人文居住之于万科——20年万科最懂人文； • 正如城市广场之于万达——20年万达最懂集合化城市综合体； • 正如星河湾精细化豪宅之于宏宇——9年宏宇最懂精细化豪宅； • 正如重庆的山居之于龙湖——11年龙湖最懂重庆的山； • 正如9年生长于大连的一方，最懂大连的海！
星海阳光II期案名定位
明确项目市场站位
• 从市场战术角认识：
从区域市场的角度看，星海湾一号是星海湾区域自星海国宝之后，不可否认的一面豪宅的旗帜。 所以，我们只要超越了华润，就再没有对手。 可借势发力只要在策略上比华润更加直指人心，必将成为大连乃至北中国海岸豪宅的最高旗帜。
• 从品牌战略角度认识：
星海阳光II期必将要担起一方集团品牌飞跃的重要使命。 打造星海阳光II期，一方集团是“三年磨剑，今日示君”。这块土地在一方品牌体系下，决非平 常意义上的项目，为了这里，我们是花了太多时间的思考，太多方案的反复推敲，太多感情和精 力的投入，因为我们要对得起这星海湾区域最后的海岸美钻之地。 目标也将是在中国海岸豪宅的制高点品牌印记，正如星河湾精细化豪宅之于宏宇集团。
大连塔河湾别墅项目产品定位报告105p
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 4%—5% 5%—8%
萎缩
停滞
稳定发展
人均GDP与房地产发展关系
大于8% 高速发展
0-800US$800-4000US$4000-8000US8$000-20000US$
启动器 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期
中国 北京 协成地产机构（中国）有限公司
中国 北京 协成地产机构（中国）有限公司
>> 题目：塔河湾别墅项目产品定位报告 >
宏观市场分析
政策分析
INVESTMENT GUIDE
房地产市场历史上最严厉的政策来袭
供不应求的局面会在短期内发生明显的改变； 价格将会逐渐有所调整，只要市场大环境不发生明显改9.75%
-22.74%
-12.50%
-67.10% -63.23% -50.94% 10.27% -52.64%
9.60% -51.55% -63.72%
13132
9046
5379
20903 20456
6261 9273
11100 9538
17.50%
32.31%
32.61%
71.17% 60.08%
中国 北京 协成地产机构（中国）有限公司
>> 政题策目：细塔则河湾别墅项目产品定位报告 > INVESTMENT GUIDE
➢ 四、加快保障性安居工程建设 ➢ （七）确保完成2019年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改
革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作 目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按 照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持 。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2019-2019年保 障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2019年7月底前向全社会公布。 ➢ 五、加强市场监管 ➢ （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及 炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得 违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和 房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后 管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、 再融资和重大资产重组。 ➢ （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开 全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行 清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经 营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁的管理办 法，规范发展租赁市场。 ➢ 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查 处理结果要于2019年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 ➢ （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部 要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有 关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检 查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产 市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
25屋面工程施工方案
星海湾壹号一期工程屋面工程施工方案编号：FA-编制：审核：审批：发放号：中国建筑第八工程局施工方案审核会签表目录第一章编制依据 (1)第二章工程概况 (1)2.1 工程概况 (1)2.2 屋面设计概况 (1)第三章施工准备 (3)3.1 主要材料准备 (3)3.2 作业条件 (3)3.3 技术准备 (4)第四章屋面工程施工 (4)4.1不上人保温屋面施工 (4)4.1.1 施工工艺 (4)4.1.2 施工要点 (4)4.2 倒置式屋面 (8)4.2.1 施工工艺 (8)4.2.2 JS施工 (8)4.2.3 聚氨酯涂料施工 (9)4.2.4 隔离层 (11)4.2.5 C20细石混凝土防水保护层 (11)第五章细部做法 (12)第六章屋面冬期施工质量保证措施 ........................................ 错误！未定义书签。
6.1 SBS卷材、防水涂料施工 .............................................. 错误！未定义书签。
6.2 混凝土施工 ..................................................................... 错误！未定义书签。
6.3 水泥砂浆施工 ................................................................. 错误！未定义书签。
第七章屋面试水试验 (13)7.1 试验类型 (13)7.2 淋水试验 (13)7.3 蓄水试验 (13)7.4 试验记录表格 (13)第八章质量标准 (15)8.1 卷材防水 (15)8.2 涂料防水 (15)第九章成品保护 (16)第十章安全、环保措施 (16)第十一章降低成本措施 (17)屋面施工方案第一章 编制依据第二章 工程概况2.1 工程概况星海湾壹号一期工程，位于大连市星海广场西侧，占地约6.9万平方米，总建筑面积约109116平方米，工程结构形式均为框架结构。
大连星海湾壹号个案
高层实景图
围挡
样板间
餐厅
卧室
宴会殿堂
家庭成员层
中西双厨
书房
主人书房
海景卧室
从地下二层到地面三层，私人收藏、私人会所、宴会殿堂、家庭空 间、豪阔主卧依次临海分布。 首层为公共区域层，主要为会客及宴会功能： 最撩劢心弦的宴会殿 堂，7.35米超高挑空、9.6米超大面宽，轻松将无敌海景收纳入室； 餐厅移步客厅以层级台阶自然衔接，清晰彰显层层递进的礼仪秩 序；豪阔中西双厨； 二层为家庭成员层，布置两个观海套房，设置开敞式书房及起居 室。
THE END
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
采用三段式极图手法打造外立面的过渡， 自下而上，底部（1-7F）为顶级石材， 中部为铝板加玱璃，顶部为玱璃，丰富的
铝板及玻璃挂板幕墙
立面层次彰显外形的端庄与胸围，极件本 案顶级地标性
楼体顶部灯笼体构筑物：
12米高，结合泛光照明装置，作为星海
顶级石材
排水系统及品牌
外墙保温系统 道路融雪系统 公共信息发布系统 门禁系统 保安系统 家居安防系统 可视对讲系统
同层排水 /中央控制系统
聚苯乙烯树脂 地面下铺设发热电缆 会所与各楼一层电梯厅设有显示 器 IC卡门禁 闭路电视监控系统
燃气泄露探测 红外幕帘勘测器 紧急按钮
可视对讲系统
顶棚
石膏板
新风系统
—
户型分析
42000（开盘均价40000）
华润（大连）有限公司 4.80元/平方米/月
物业费 （元/平方米·月）
项目规划
项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
华润星海湾壹号25-1,2,3号楼超限设计
底部加强 区剪力墙墙肢 弹性 非底部加强区剪 力墙 弹性 墙体连梁 般楼板
一
计地震分 组 为 第 一 组 ； 场 地 土 类 别 为 Ⅱ类 ， 设 计 特 征 周 期 为 ０ ． ４ ０ ｓ 。根据地震安全性评 价报告 ， 多遇地震 作用 峰值加 速度 为
４ ７ ｃ ｍ ／ ｓ ， 相应 的水 平 地震 影 响 系数 最 大值 为 ０ ． １ １ 。大连 地 区 １ ０ ０年一遇的基 本风压为 ０ ． ７ ５ ｋ Ｎ ／ ｍ ， 工程场 地地面 粗糙度类 别 为 Ａ类 。工程设计基准期为 ５ ０年 ， 结构设计使用年 限为 ５ ０年 。
—
【 Ｉ
十
营 』 ５ ０
量 ｌ
士 量
图 ３ 结 构 标 准 层 平 面 图
２ ． ２ 地 基基础 设计
图 １ 建筑 效 果 图
本工程塔楼部分均采用筏 板基础 ， 坐落于 中风化石英 岩板 岩
互层上。裙房地下室部分采用独立柱基础 。裙房地下 室基 础与主
塔楼基础相接处 ， 设置沉 降后浇带 。地基基础设计等级为甲级 。
层 顶
４ ０ Ｆ
３９ Ｆ
３ 结构超 限及 抗震性 能化 分析
３ ． １ 超 限情 况
主楼 的地下室顶板 比车库顶板高 ２ ． １ ５ ｍ， 为 了满足嵌 固端 的
ｖ Ｌ 一
＿ －
设备转
／
抗剪承载力弹性 偏拉偏压承载 力不屈服 抗剪承 载力不屈服 偏拉偏压承载力不屈服
满足截 面剪应力 控制要求 满足截 面剪应 力 控 制要求 部分连梁允许破坏 允许开裂
弹性 允许开裂 ， 进入 塑性 弹性 允许局部 开裂
构件 的抗震等 级设置 如下 ： 地下 ２层剪 力墙二 级抗 震 ； 地 下
星海湾二手房推荐信(3篇)
第1篇您好！在此，我向您强烈推荐位于我国知名城市大连的星海湾壹号二手房。
星海湾壹号，作为大连市地标性建筑群之一，不仅地理位置优越，环境优美，而且配套设施齐全，居住品质极高，是您理想中的居住之地。
一、地理位置星海湾壹号位于大连市沙河口区星海湾，毗邻富国公园、星海公园、东北财经大学、大连医科大学、辽师大附中、黑石礁小学等优质教育资源，周边商业、医疗、交通等配套设施一应俱全。
步行至星海广场仅需10分钟，出行便捷，生活无忧。
二、项目概况星海湾壹号项目占地12万平方米，总建筑面积24万平方米，总投资超过40亿港币。
项目以超五星级君悦酒店为核心，集海景别墅、平层官邸、海景高层公寓、商业为一体，是大连市目前地理位置最好、景观资源最佳的重点建设项目。
三、住宅品质星海湾壹号住宅定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业。
小区内绿化率高，景观优美，户型设计合理，南北通透，采光充足。
小区设有电梯，方便业主出行。
此外，小区还配备有安保设施，确保业主居住安全。
四、周边配套星海湾壹号周边配套设施齐全，包括星海街成熟生活社区、医科大学附属二院等。
公交线路有531路、16路、22路、23路、202路、901路等，出行便利。
此外，周边还有众多知名企业、金融机构，为业主提供优质的工作机会。
五、投资价值随着大连市经济的不断发展，星海湾壹号所在的区域逐渐成为城市中心区域。
星海湾壹号作为地标性建筑，具有极高的投资价值。
未来，随着区域价值的提升，星海湾壹号的二手房价格有望持续上涨。
综上所述，星海湾壹号二手房具备以下优势：1. 地理位置优越，环境优美；2. 项目品质高，居住舒适；3. 配套设施齐全，生活便利；4. 投资价值高，未来升值潜力大。
在此，我真诚地向您推荐星海湾壹号二手房，相信您在这里一定能找到理想的居住之地。
如有需要，请随时联系我，我将竭诚为您服务。
祝您购房愉快！推荐人：（您的姓名）联系方式：（您的电话号码）日期：（推荐日期）第2篇您好！在这繁忙的都市生活中，拥有一套温馨舒适的二手房，无疑是我们每个人的梦想。
个案分析_汤臣一品
由观景连廊及一楼架空空间构成的艺术回廊是连接主体建筑和入户大堂的内部通道， 是一个将艺术与生活融于一体的表现空间。
汤臣一品还选用了轿厢空间高达3.5米，速度达4m/s，拥有汤臣专属厢门纹饰的永大 日立定制电梯以及葡萄牙“加斯旺”定制进口石材等等。
独立私家门厅，两部主人电梯和一部保姆电梯，结合三道掌纹门禁系统，保证 私密性。
用户设施
恒温热水 宽带连接 中央吸尘系统 中央净水系统 家庭娱乐系统 有线电视和卫星电视 卫生间地热 齐全的厨房设备 冰箱 排油烟机 微波炉 洗碗机 烤箱等
室内装修
天花和墙身：轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆。 地室：高级实木复合地板或进口大理石地坪。 窗户：铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔
6 绿城玫瑰园 上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司 上海 96.88
7 天琴湾
深圳市万科房地产有限公司 深圳 96.65
8 东部华侨城天麓 深圳东部华侨城有限公司 深圳 96.52
9 龙湖牙颐和原著 北京龙湖置业有限公司 北京 96.46 10 霞公府 北京紫金世纪置业有限责任公司 北京 96.35
国际地标大宅名次项目开发商地区得分1大一山庄广东中力集团有限公司广州98982汤臣一品汤臣海景花园上海浦东新区有限公司上海98793星海湾壹号华润大连有限公司大连98284滨江凯旋门香港新鸿基集团上海97685盘古大观北京盘古氏投资有限公司北京97526绿城玫瑰园上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司上海96887天琴湾深圳市万科房地产有限公司深圳96658东部华侨城天麓深圳东部华侨城有限公司深圳96529龙湖牙颐和原著北京龙湖置业有限公司北京964610霞公府北京紫金世纪置业有限责任公司北京9635售价
观—陆家嘴建筑群，每一项都具有世界级影响力。设计师创造性地通过楼梯错 落排布及小区整体朝向正西偏北5°等方式，实现了每户住家都能看到外滩的目 标，保障了小区景观资源的整体均好性。
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4联排别墅 ➢楼号：9-1,9-2 ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:4 ➢车位：1：2
双拼别墅 ➢楼号：7-1,7-2， 8-1,8-2（一期）1 到3号（三期） ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:2 ➢车位：1：2
入住时间
2010.6.30
面积区间
独栋1050，双拼535，联排 410-430，多层188-310㎡，高
层280-350
地理位置优越，城市地标性地段，尽览城市最佳海 景
Part1 项目概述
周边配套
星海湾壹号坐拥星海广场成熟的城市配套优势——邻星海会展中心、世界博览广 场、游艇码头等高端文化、商业汇集区。周边3公里内集结包括教育、金融、医 疗、商业娱乐等在内的所有城市资源。
交通 Ø528路、711路、533路、22路 、23路、18路、
404路 、202路、25路等多路公交
教育 Ø大学：东北财经大学、大连医科大学 Ø中学：辽师大附中、大连四十六中学 Ø小学：星海小学
医疗 Ø医科大学附属医院
【游艇码头】
公园绿地 Ø星海公园、星海广场
商业 Ø和平广场、乐购、银泰百货、国美电器
关于开发商
【成功案例】
华润·公元九里
星海湾壹号
华润·西山九里
北 其他 京 ……
大沈 连阳
华润中心悦府
华润·海中国
华润置地凯旋门
目录
Part1 项目概述 Part2 规划设计 Part3 户型分析 Part4 产品配套 Part5 园林景观
Part6 客户分析 Part7 推售状况 Part8 推广手段 Part9 SWOT分析 Part10 营销思考
星海湾壹号项目个案分析报告
2011年3月
关于开发商
【开发商实力】
►华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内 地最具实力的综合型地产开发商之一。截至2009年底，公司总资产超过960亿 港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米，是中国地产 行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截至目前，华润置地已进入中 国内地35个城市，正在发展项目超过60个。 ►华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，目前公司已形成橡树湾学 府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列、百万平米城中城系列、低密 度大平层系列和特色高端产品等六大产品线。
7521240 4000— —4500
6000
2011-7（1期， 三期不详）
2011-7
2011-7（1期， 三期不详）
——
2.5亿
不详
由于占据景观资源及城市核心位置，别墅价格均在4000万以上，楼王达到2亿， 二期及三期价格现阶段尚未公布。
Part2 规划设计
产品景观分析
➢高层： 北向俯瞰星海广场，南向直面星海湾； 同时饱览项目整体规划。
物业公司： ➢华润物业（大连）
国际知名团队精心打造，彰显实力与地位
Part2 规划设计
Part2 规划设计
规划效果
项目的规划在满足既定的容积率的基础上，充分利用城市中心土地的稀缺 性与高端性，打造出了相当体量的高端豪宅。
Part2 星海湾壹号规划特点分析
规划图
二 期 高 层
一期多层
三期多层
三期独栋
➢联排及双拼： 位于项目最南侧，观海效果极佳，同时 大面积的花园及露台使得视野更加广阔。
➢独栋： 处于项目的中央位置，是本项目的“楼 王”，观海效果最为震撼。
金融 Ø中国银行、工商银行、浦发银行、大连银行
【地理区位图】
Part1 项目概述
开发商： ➢北京红鹤 ➢深圳及时沟通
建筑设计： ➢澳大利亚PEDDLE
THORP（佰韬 ）
合作团队
景观设计：
➢新加坡柏景（AEP）
室内设计：
➢台湾scenic
建筑施工： ➢大连阿尔滨集团
Part1 项目概述
Part1 项目概述
项目名称
星海湾壹号
【项目规划效果】
项目地址
沙河口星海湾广场西南侧，百年 城雕旁
占地面积
12万㎡
建筑类别
独栋 、双拼、联排、多层、高 层
装修标准
别墅、多层清水，高层精装
建筑面积
24万㎡
容积率 绿化率
2 40%
【项目位置】
总户数
600
开盘时间
2008.9.10
物业类型 高层住宅
多层 双拼 4联排 独栋 总计
套数
建筑面积
225
72800
280
78000
14
7350
8
3840
1
1050
600
24万㎡（含 酒店）
Part2 星海湾壹号规划特点分析
安全与私密设计
2000㎡公建
与海岸间隔达 到30-50米
高出海平 面5米
作为一款高端物业，安 全性与私密性极其重要，项 目与海岸接壤部分，整体加 高5米，外层通过大面积公 建更加提高了项目的相对位 置，项目与海岸线的距离达 到了30-50米，将项目与外 界有效分割，保障了小区内 的安全性，同时，小区内部 通过大量种植绿色高大植被， 使用镀膜玻璃，保证了业主 的隐私，而每栋建筑之间超 过30米的楼间距在保障了隐 私的同时，更开阔了项目的 视野。
Part2 规划设计
产品细化
高层 ➢楼号：25-26 ➢地上层数：不详 ➢地下层数：不详 ➢层高：3.3 ➢梯户比：1T2 ➢标准层户数:2
➢顶楼:平层，中间户 350㎡，端户280㎡
➢车位配比：1：1
多层 ➢楼号：5-8（三期） 10-24（一期） ➢地上层数：5 ➢地下层数：1 ➢层高：3.3 ➢梯户比：2T2 ➢标准层户数:2-4 ➢车位：1：1.5
Part2 星海湾壹号规划特点分析
行走动线
项目整体采用人车分流 的小区动线，共设有4处地 下车库出入口，3处车行出 入口，3处人行出入口，同 时，小区内设立来访接待车 位。
地下车库出入口 车行出入口 人行出入口
Part2 规划设计
产品细化
独栋 ➢楼号：4#（三期） ➢地上层数：3 ➢地下层数：2 ➢层高：3.3 ➢电梯配置：1 ➢标准层户数:1 ➢车位配比：1：4
Part2 规划设计
产品价格分析
物业类 型 高层
多层
4联排别 墅
双拼
独栋
套数 225 280
8 14 1
总建筑面积 户型区间 72800 280-350 78000 188-310
3840 410-430
7350 1050
535 1050
均价
主力总房 款（万元）
交房时间
不详
不详
不详
4万/㎡ —— ——