关于北京西山老年公寓项目商务计划书

关于北京《西山老年公寓》项目

商务计划书

一、项目简介

本项目开发建设地址位于北京市丰台区北宫森林公园东门，项目属医疗慈善养老用途，政府给予土地出让金优恵政策，土地使用权50年，现土地平整无拆迁。

二、项目建设规划

1、项目名称：“北京丰台西山老年公寓”项目

2、项目性质：养老公寓

3、规划总用地：29264.52平米，其中建设用地：29264.52平米。

4、总建设面积：51364平米，其中地上：34560平米，地下：16804

平米。

5、建筑高度：10.4米（配套服务楼14.7米），

6、建筑层数：地上三层（配套服务楼地上四层）地下二层。

7、机动车停车数量：63辆，其中地上：5辆，地下：58辆。

8、绿地率：30.2%。

9、容积率：1.18%，建筑密度：40%。

一、项目概算

根据目前的现状调查分析：

1、该项目所取得的土地成本为：13500万元，以地上建筑面积计

算3906元／㎡。

2、建安成本暂估为5000元／㎡，（以当地地区定额标准为准）按总建筑面积51364㎡计算，总计：25682万元

小计：1+2=13500万元+25682万元=39182万元

3、资金成本：39182万元x12%=4701.84万元／年，均摊为1360元／㎡。

4、开发间接费：开发间接费包括物业前期介入费、物业完善费、预售许可证费（担保费）、房屋预测绘费、交易费、权属备案费、初始登记费、门牌号费、办公水电费等。计算基础为建设投资估算的10%计列，约计：3918.2万元。

5、运营管理费用：约计1000万元。

6、营销费用：约1000万元

7、不可预见费：约1000万元

8、 1+2+3+4+5+6+7，共需投入资金为：50801.2万元，综合成本为14699元/㎡

9、自得开发面积（地上）34560㎡+（地下）16804㎡，总计：51364㎡，资产价值评估均价（地上）30000元／㎡计算，价值103680万元，（地下）10000元／㎡计算16804万元，总计：价值120484万元。

10、利润核算

a、总价值：120484万元

b、投资总成本：50801.2万元

e、增值利润

增值利润= 资产总价值(120848万元)-投资总成本(50801.2万元)=69682.8万元

4、投资利润率：137.2%

5、动态投资净利率：194%

6、动态投资净利润年化率（按4年计）：36.75%∕年

二、项目组织结构

1、以重组西山老年公寓项目主体股权为先导控股80%，投资方持有60%，组成股东会和董事会，以项目部单独核算为实施单位，以分层管理的模式进行管理。

三、项目实施方案

1、融资方案

A.股权集合融资+股东借款，成立项目公司，注册资本2000万元，

按资源比例配股。以股权质押大股东借款3亿元予公司，共计3.2亿元启动资金，完成项目重组和主权控制，买断项目前期资本以便融资。

B.由公司以BT方式融资组织实施一级二级联动开发（参与单位：中

交公司垫资完成共计2.55亿资本支撑）。

C.保函融资

D.信托融资

E.基金融资

2、运行方案

以资本控制的方式控制风险，以开发进度、工程实施进度为主线尽快完成资本回本点进度，6—8个月，以25000元∕㎡（地上），出让25000

㎡物业（11栋楼），收拢投资成本62500万元，进行前期投资成本平仓，剩余资产建筑面积：地上9560㎡，地下16804㎡，按地上25000元／㎡计算价值，为23900万元，地下按10000元／㎡计算价值，为16800万元，总计资产价值，为40700万元，各方按出资比例持有资产经营或权益互购持有。

以项目承包方式实现目标管理制

以监管方式保证项目实施

3、结算方案

以股权分配、项目分段承包管理和融资成本管理+销售分项结算，总体统一调剂资金和结算。

四、风险控制

A.实现董事会管理和法人治理结构，管理好公司

B.实现人事监管、资金监管、项目监管制度

C. 开拓销售市场，实现以销定产。

五、结论

该项目可实施性较强，开发周期短，后期商业地产增值空间较大，故市场经济风险与商业增值空间可以冲抵，可保证资金风险的，政府支持力度强，我方协调能力可到位。

综上所述，该项目具备开发条件，建议实施。