个人房贷风险防范之我见

个人房贷风险防范之我见徐晓飞　(大庆市住房公积金管理中心　黑龙江　大庆)

当前,各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争、调整信贷结构、培育新的经济增长点起到了积极的推动作用。从总体而言,个人住房贷款的质量是良好的,已成为银行的“精品业务”。但是随着这项业务的规模化发展,市场风险也正在逐步呈现。

1　个人住房贷款的风险种类

1.1　借款人的风险

借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险,主要体现在以下几个方面:

①借款人的道德风险。一些借款人为了取得较高的伞人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。

②借款人的信用风险。首先,市场经济初步建立的过程中,市场中的种种失信行为已导致了严重的信用危机,一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄,不重视个人信用,不催不还的淡薄意识仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于我国目前尚未全面建立个人信用系统,因此,银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿债能力难以确切查证,只能依据借款人所提供的证明材料判定。

③借款人的意外风险一方面由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。

1.2　银行经营管理风险

银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款的整个过程中,由于银行工作人员的失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。

①贷前调查不实。由于一些银行信贷人员工作责任心不强,综合业务素质不高,给贷款安全留下隐患。

②贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款资料的真实性进行认真审查,没有单位出具的个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还款来源为审批依据,造成由于借款人的第一还款来源不足,导致发放的贷款直接变成了高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押物有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象时有发生。

2　个人住房贷款风险

2.1　国家宏观经济导向和地区经济环境将直接影响住房业的发展水平。

2.2　目前,我国正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之我国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。

2.3　目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。

2.4　市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。

2.5　金融体制改革滞后是导致银行经营管理风险的重要原因。产权不明晰,责权利不落实,人为加大风险。

3　个人住房贷款风险的防范

3.1　银行应理性地开展房地产信贷业务。

①银行要提高认识,高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。

②按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。

③加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控,适当提高个人购房首付款。

④运用利率杠杆,调整楼房开发结构,对高档住宅适当上浮利率。

⑤银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效地化解金融风险机制。

3.2　加强对房地产信贷业务的监督

①要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况,制定正确的监管方

针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。

②强化对房地产信贷业务的监管。

③建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严厉打击。

3.3　强化管理,从源头控制风险

①优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全。同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回购,从而大大降低贷款的风险程度。

②严格贷款的审查和管理。虽然我国的个人信用系统尚未全面建立,信贷人必须具有高度的责任心,认真进(下转第172页)

从思想上真正意识到自己工作的重要性。使他们在工作中能自觉的以“不作假账”为道德准绳,以《会计法》为行为准则,从而提高会计信息的质量。

2.2　改进会计管理体制,适度推行会计委派制

可使委派的会计人员站在委托人及社会公众的立场上,相对独立地处理会计事务,从而走出依附于单位负责人而不得不违心提供虚假会计信息的境地。这将有效解决长期存在的会计人员“站得住的顶不住,顶得住的站不住”的问题。

2.3　完善会计准则和会计制度,认真执行《会计法》

在认真总结现行会计准则和会计制度实施情况的基础上,根据经济全球化和我国市场经济不断发展的要求,建立与国际惯例相协调、体现我国经济发展特点的有中国特色的财务会计概念框架体系。使会计规范的制定有科学且一致的理论指导,制定高质量的会计准则和会计制度。在准则制定过程中,处理好统一性与灵活性的关系,尽量减少准则中可选择的备选方法,避免企业以不合理的手段造假,提供虚假的会计信息。宣传贯彻《会计法》是确保和提高会计信息质量的基础和前提。真正使《会计法》的内容在广大财会人员、单位领导和广大干部职工中入耳、入脑,这样才能把提高会计信息质量的基础打实、打牢。

2.4　完善监督体系

一方面要加强对单位经济活动过程实行会计监督,严格把关,对不合法、不合规的业务事项,财会人员要敢于抵制,对不规范的会计行为要及时建议并加予纠正,对有疑问的经济活动要提出质疑,以保证单位会计核算从进程到结果都能真实、完整、合法、有效;同时还要对本单位的财产物资加强会计监督,做到帐证、帐帐、帐实、帐表相符,发现问题,要及时查明原因,并按国家统一会计制度的规定进行处理。另一方面,还要加强单位内部监督制度的建设,包括内部牵制制度、重大事项决策审批制度,特别是要加强内部审计制度的建设。通过这些制度建设,明确规定相关人员的权利和责任,以利于监督、检查;同时要加大监督执法的力量,对违法、违规行为进行必要的惩戒、警示,不断提高相关人员遵法、守法的法制观念意识。与此同时,还要接受和主动配合社会、政府对单位进行的会计监督。只有会计监督体系真正发挥作用,提高会计信息质量才有可靠保证。也就是说:加强会计监督,是保证会计信息质量,发挥会计管理作用的必要措施,应当建立健全内部会计监督制度,加强有关部门的监督职能,动员社会力量参与监督。

2.5　加大执法处罚力度

首先,要严格处罚措施。一旦发现企业提供虚假会计信息,就要依法严处,做到打假不手软。尤其是对那些来自行政方面干预的压力所致的作假,要层层追究有关领导人的责任。一查到底。其次,要加大罚款力度。使造成会计信息失真的成本远远高于其所得利益。从经济利益上割断对会计信息造假的偏好,减少会计信息造假行为的发生。道德,提高业务素质。对会计人员的教育和培训工作应当加强”。

遵守职业道德,提高业务素质。通过正面引导,反面教育,让会计人员树立敬业爱岗、熟悉法规、依法办事、客观公正、搞好服务、保守秘密的职业道德,其基础是不做假账,树立正确的法制观念,树立正确会计信息质量意识,要让职业道德成为一种观念深入人心。

加强会计人员的教育和培训,严格会计人员的持证上岗,从会计基础工作规范入手,以《会计从业资格管理办法》为依据,对无证会计人员坚决予以清退,对不达标的会计人员应坚决予以停用,对违法乱纪的会计人员应暂停或永久取消会计从业资格并广而告之,对优秀的会计人员应给予必要的物质和精神的奖励,形成良好的社会舆论监督制度和激励制度。加强会计业务培训与考核,提高会计人员对会计理论、实践,财务会计法规制度、会计职业道德的理解和应用,进一步提高会计人员素质,实施优胜劣汰。

另外,结合企业财会工作实际,制订和完善适应企业经营发展的财务制度、会计工作执业规范、会计工作岗位责任制、财务行业竞赛考评办法、会计人员培训管理办法等相应的规章制度,通过建章建制,以更好地约束、规范会计行为,依法管理会计队伍。

会计信息的真实、完整是衡量会计工作质量的标准。做真账,不做假账是会计工作的生命,是每个会计人员最基本的职业道德和行为准则,也是做好会计工作的起点。会计人员应牢记“不做假账”,遵守职业道德规范。

(上接第170页)行调查和审查,也能使风险得到有效控制。第一,推行个人住房按揭中心的业务运作模式,统一标准和条件,实行严格的审贷分离。第二,不断完善个人住房按揭贷款管理办法,采取定期或不定期的专项检查、常规检查、稽核检查等方式加强贷后的跟踪管理。

3.4　全面建立个人信用体系

建立个人信用体系的目标在于促进和培育社会信用,形成诚信的制度规范和社会环境,对于防范个人信用风险,促进个人住房按揭贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。首先,通过宣传建立诚信的社会风尚,要运用各种宣传方式教育公民培养诚信观念,树立信用意识,形成遵纪守法诚信守诺为人尊重,逃废债务赖账欺诈为人不齿的社会道德风尚。其次,建立个人诚信系统,运用计算机网络系统和现代化管理手段将各种人信息进行归集。第三,在个人信用系统还未建立以前,各银行内部可以建立小范围的个人信息网,利用已掌握的个人客户和内部“黑名单”,利用计算机网络同其他银行进行信息互换,实现信息资料互补和共享,为下一步社会信用中心的建立奠定基础。

3.5　引入保险机制,保证贷款安全

为进一步保障贷款安全,个人住房按揭贷款的抵押品除了进行财产保险外,保险公司也可试办贷款的信用保险或贷款综合险。

3.6　建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,防范并尽量杜绝风险发生,确保银行资产不受损失。