恒大地产的拿地策略
恒大拿地总结
恒大202年拿地总结恒大202*年拿地总结（1）北京：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。
至此，恒大今年累计在北京耗资127亿拿下三幅地块。
（2）上海：12月4日上午，恒大地产集团旗下的上海盛建置业有限公司分别以18.6亿元、9亿元竞得了嘉定区马陆镇43-05地块及松江区佘山北大型居住社区36A-04A号地块，成交楼板价为14598元/平方米与12460元/平方米。
其中，松江佘山宅地的溢价高达149%，仅次于奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块与浦东新区上海国际医学园区D2-03-09地块的溢价率。
12月4日下午，恒大再度高调出手，分别以6.32亿和7.84亿拿下松江区中山街道SJC10010单元26-02号、27-02号两宗普通商品房用地。
27-02号地块溢价134%成交，楼板价达12903元/，26-02号地块的楼板价则为12461元/，溢价率达126%。
12月5日，恒大6.14亿再拿嘉定安亭宅地，成交楼面价9938元/，溢价98.75％。
至此，恒大今年累计在上海耗资47.9亿拿下五幅地块。
（3）广州：6月18日，白云区沙太南路配件厂地块被恒大地产以23.09亿元，竞配建52400平方米拿下。
如计入保障房建安费用约3000元/平，总成本24.662亿，住宅部分建筑面积144779平，折合楼面均价26696.5元/平，溢价高达142.7%。
至此，恒大今年累计在广州耗资23.09亿拿下一幅地块。
（4）深圳：恒大收购深圳国香地产至此，恒大在深圳现已拥有的土地储备量增加300万-400万。
（5）天津：11月29日，恒大地产集团天津有限公司（以下简称恒大）以36.35亿总价竞获天津河东区娄庄子地块，溢价14.31亿元，溢价率65%。
恒大碧桂园万科保利融创战略调整拿地策略及核心融资
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。
一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。
资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。
值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。
而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。
在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。
受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。
从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。
演示版2020-2023恒大集团房地产三年战略整体经营策略.doc
恒大集团2020-2023房地产三年战略整体经营策略核心要点：一、抓融资抓好回款、融资工作。
利用银根松动的机会，加快资金回笼工作。
制定合理的融资计划和方案，融资要兼具速度和规模。
二、抓客户各地区公司根据实际情况，制定销售策略，严格控制销售费用的开支，实现节流。
三、抓土地新项目上马严格执行集团的限制性条件，必须满足距离市中心位置、面积、价格、付款方式方面的各种要求。
【投资拿地：200天腿50个项目放缓节奏】2019，200天上50个项目。
在报告期末的土地储备面积较去年底减少了20%，但土地储备总建筑面积依然高达1.24亿平方米。
在拿地的策略上，一边新购项目，同时在现有项目的基础上进一步收购周边的优质土地，并且在合作拿地上的力度也进一步加大。
报告期末，计有88个项目采用合作方式，累计减少土地款支付人民币256.3亿元。
自己有钱，也要善用别人的钱！收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式将成为恒大下阶段拓展项目的主要方式。
一、背景恒大地产集团自1997年成立以来，在短短的时间里得到了快速的发展。
连续7年荣膺中国房地产十强。
其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
先后开发了恒大华府、恒大雅菀、恒大名都等。
作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。
十多年来，恒大还为中国慈善、公益和环保事业捐赠约6亿元，连续三年获得民政部颁发的“中华慈善奖”.恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的企业，全力打造全球化地产航母。
而近几年来,在国家宏观政策调控力度加大的背景下,在同行竞争日益激烈的情况下,恒大怎样在这样的环境中争得一席之地呢?二、形势分析1. PEST分析国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
恒大套利转移手法
恒大套利转移手法恒大套利转移手法是指中国房地产企业恒大集团利用各种手段进行资金转移和规避监管的行为。
这种转移手法涉及到多个方面，包括土地购买、股权投资、资产收购等。
下面将具体介绍恒大套利转移手法的一些典型案例，并分析其背后的原因和影响。
首先，恒大集团通过土地购买进行套利转移。
在房地产开发过程中，土地成本是一个重要的因素。
为了降低土地成本，恒大集团以多种方式进行套利转移。
首先，恒大通过与地方政府及其关联企业合作，以高价购买其在规划中的土地。
这种合作可以实现利益互通，地方政府可以借此变现土地资源，而恒大则可以获得相对较低的购地价格。
其次，恒大通过“投资置换”等方式，将自身持有的低价地块与地方政府合作开发的高价地块进行交换，从而规避了高成本土地的开发压力。
其次，恒大通过股权投资进行套利转移。
恒大集团在过去几年中积极投资于其他行业，例如金融、互联网、汽车等。
这些投资并非出于恒大的核心业务需要，而是通过与这些行业的合作，通过股权转让或上市套现，实现资金的转移和套利。
恒大通过出售或减持这些股权，获得了巨额资金，以应对房地产市场的考验。
再次，恒大通过资产收购进行套利转移。
恒大集团通过收购其他房地产企业的资产，实现了规模扩张和风险转嫁。
恒大在收购过程中通常会给予较高的估值，既增加了被收购企业股东的收益，又可以通过收购的方式将风险转嫁给被收购企业。
通过这种手段，恒大实现了资产的快速增长，并通过股权结构的调整，实现了资金的转移和套利。
恒大套利转移手法背后的原因有多方面。
首先，中国房地产市场的繁荣使得很多房地产企业实现了快速的资本积累，恒大也是其中之一。
然而，随着房地产市场的放缓和调控政策的逐步加强，恒大必须寻找新的发展方式。
通过套利转移手法，恒大可以将过去积累的资金转移到其他行业，以实现资本的保值和增值。
其次，恒大套利转移手法也与中国金融市场的体制性缺陷有关。
在中国，金融市场的发展相对滞后，法规不健全，监管不到位。
恒大碧桂园恒大万科保利融创战略调整拿地策略及核心融资
恒大碧桂园恒大万科保利融创战略调整拿地策略及核心融资近些年来，中国房地产市场经历了一系列的调控政策，这对于房地产开发商的拿地策略和融资方式提出了新的挑战。
面对这一局面，中国房地产巨头恒大集团、碧桂园集团、恒大集团、保利地产和融创中国纷纷调整战略，以适应市场的新格局和需求。
首先，恒大集团通过多元化的拿地策略来迎接市场的挑战。
恒大集团在近年来采取了积极的拿地策略，通过竞拍、拍地等方式来获取土地资源。
除此之外，恒大集团还通过收购现有的房产项目来快速拓展业务，同时也通过与政府合作来获取土地资源。
此外，为了降低开发成本和风险，恒大集团也开始进行土地与房地产开发的联合开发模式，通过将土地转让给开发商，以降低风险。
与此同时，碧桂园集团也在拿地策略上进行了调整。
碧桂园集团通过与地方政府的合作，以及购买有潜力的土地来扩大其土地储备。
此外，为了拓宽拿地渠道，碧桂园集团还开始积极与其他房地产开发商进行合作，共同进行土地开发项目。
另外，恒大万科和保利地产也在拿地策略上进行了调整。
恒大万科通过与政府合作，以及购买一些地价相对较低的土地来降低成本。
同时，恒大万科还积极推进土地流转，通过引入各类投资者来进行项目合作，并通过资产证券化等方式来实现融资。
保利地产也加大了对一二线城市的拿地力度，通过与政府合作以及土地流转等方式来获取土地资源。
最后，融创中国也在拿地策略及核心融资方面进行了调整。
融创中国通过购买有潜力的土地以及进行土地储备来扩大其土地资源。
此外，为了降低融资成本，融创中国还积极进行资产证券化，通过发行债券等方式来筹集资金。
综上所述，中国房地产巨头恒大集团、碧桂园集团、恒大万科、保利地产和融创中国通过调整拿地策略和核心融资方式，来适应市场的新格局和需求。
这些调整包括多元化的拿地策略，与政府合作、联合开发、土地流转等方式，以及资产证券化等方式来实现融资。
这些调整有助于降低开发成本和风险，提高企业的竞争力和盈利能力。
典型房企发展模式研究：恒大地产
恒大地产：在2008年上市前后，通过一连串的三四线城市大规模圈地，一举奠定恒大后 来的顺利上市及规模扩张基础
图：恒大年度销售金额走势（单位：亿元）
图：恒大历年新增土地走势（单位：万方） 开始圈地
上市成功
布局三四线城市—— ➢ 之前主要布局三四线城市，号称“三四线之王”
上市前在“土地储备就是估值”的逻辑下，大规模圈地 ➢ 恒大2007年开始谋求上市，圈了一大波土地，至
城市 广州 北京 北京 北京 上海 上海 上海 北京 北京 北京
地块名称 白云区白云配件厂地块 昌平区沙河高教园二期地块 朝阳区豆各庄乡B地块、C地块
朝阳区东坝南区号地 松江区中山街道&佘山北地块
嘉定区马陆镇43-05地块 嘉定区安亭镇地块 朝阳区来广营乡地块 大兴区黄村镇等地块
房山区拱辰街道16-03-04、16-01-05等地块
标准化管理
在开发建设各个环节上严把质量关，将“精品标准”贯穿于项目的设计、施工、监理、验收等整个流程。
人性化关怀
智能化环保健康
创新家装工艺 全球统一采购、全国
统一配送
卫浴空间系统里以人体工程学与功能流线为依据重新打造，设计采用创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收 纳。特别在主卧卫生间的设计中采用具有强大收纳功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴和入厕的使用要 求。
西安恒大绿洲
3
区域聚焦型-恒大地产
恒大地产： 一套从项目定位、设计、施工到后期服务的9A精装标准体系
9A标准
具体内容
鼎级名牌荟萃
在施工材料设备上，恒大与科勒、日立、松下、摩恩、老板、格兰特、三棵树等几十家国内外品牌建立战略合作联盟， 实现户户满屋名牌。
恒大房产营销策划方案
恒大房产营销策划方案第一节：背景分析恒大房产是中国领先的房地产开发商之一，拥有多个高端住宅楼盘和商业项目。
然而，在当前竞争激烈的房地产市场中，需要采取有效的营销策略来提高品牌知名度和销售业绩。
本文将提出一系列营销策划方案，以促进恒大房产的市场竞争力和盈利能力。
第二节：目标市场分析2.1 目标市场细分恒大房产的目标市场主要包括高收入家庭和投资者。
高收入家庭重视品质和舒适度，通常选择豪华住宅项目；而投资者关注投资回报率，他们倾向于购买高增值潜力的房产。
2.2 市场需求和趋势当前市场需求呈现以下趋势：1）对高品质住宅的需求增加；2）对生态环境和社区设施的关注度提高；3）投资者对资本保值增值的要求提升。
第三节：品牌定位和价值主张3.1 品牌定位恒大房产将定位为豪华房地产品牌，致力于打造高品质的住宅和商业项目。
恒大房产以其卓越的设计、建筑质量和细节处理而闻名，以满足高端消费者的品质需求。
3.2 价值主张恒大房产的主要价值主张包括卓越的品质、创新的设计、完善的社区设施、绿色环保和可持续发展。
第四节：竞争分析和差异化优势4.1 竞争对手分析恒大房产的主要竞争对手包括万科、保利、碧桂园等知名房地产开发商。
这些竞争对手在品牌知名度、产品质量和市场份额方面都有一定的优势。
4.2 差异化优势恒大房产具有以下差异化优势：1）多年来积累了良好的品牌声誉和客户口碑；2）拥有专业的研发团队和建筑师，能够提供创新的设计和高质量的建筑；3）建立了完善的社区服务体系，为业主提供全面的生活服务；4）关注生态环境保护，打造绿色低碳的生活环境；5）注重社会责任，积极参与公益活动。
第五节：营销策略与推广渠道5.1 市场推广策略恒大房产将采取以下市场推广策略来提高品牌知名度和吸引目标客户：5.1.1 建立强大的品牌形象通过精心的品牌设计和整合营销传播，使恒大房产成为高端房地产领域的知名品牌。
5.1.2 举办线下活动组织以品质、设计和艺术为主题的展览和活动，吸引目标客户参与，提升品牌美誉度。
恒大地产研究分析报告
区域布局 • 广州 —— 全国（重点省会城市）—— 全国（重点三线城市） 产品布局
• 中端—— 精品—— 民生+多元
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
土地
恒大地产获取土地以市场竞拍拿地为主
资金
产业资源
7月20日-21日，恒大集团战略合作伙伴高层峰会在清远恒大世纪旅游城隆重举行。
迄今恒大集团已经连续四年举办大型战略合作伙伴高层峰会，而与恒大缔结战略联
恒大地产研究分析报告
1
主目录
一
认识恒大
二
恒大地产成功因素分析
三
交流&答疑
3
恒大发展历程
ห้องสมุดไป่ตู้
恒大地产集团
中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，且连续7年荣 登中国房地产企业10强，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级 资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资 质的物业管理公司……恒大地产集团有无数个光鲜的头衔，现已发展为中国
最具影响力的房地产企业之一。
截止2011年6月恒大地产集团在中国的土地储备已超过9000万平方米，其地
产项目和土地储备分布在全国100多个主要城市，拥有项目200余个，覆盖
高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
主目录
一
认识恒大
二
恒大地产成功因素分析
三
交流&答疑
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
科学的绩效管理
人才准入高标准 、任人唯贤 、让员工同企业一同成长
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
国内部分地产企业信息化建设概览
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
恒大地产营销策略
恒大地产营销策略恒大地产作为中国房地产业的领军企业之一，长期以来以其独特的营销策略在市场上脱颖而出。
本文将从战略、定位、产品与价格、渠道与推广四个方面，分别对恒大地产的营销策略进行分析。
首先，恒大地产在战略层面上积极应对市场变化，通过准确的市场研究和调研，制定出切实可行的营销战略。
恒大地产在选择市场观察点时，优先选择那些具有潜力的地点，通过灵活调整项目的规划和定位，以确保项目能够符合当地市场需求并取得成功。
其次，恒大地产在产品与价格方面的策略值得称赞。
恒大地产将产品定位为高品质、高品味、高档次的生活方式，针对不同的目标客户群体，提供有差异化的产品，满足市场需求。
同时，恒大地产在定价上也相对灵活，根据市场供求关系和竞争情况，进行动态调整，确保产品价格的合理性。
再次，恒大地产在渠道与推广方面的策略也十分出色。
恒大地产注重建立和拓展多元化的销售渠道，除了传统的销售中心和线下渠道外，还积极拓展线上渠道，推出了恒大商城等电商平台。
同时，恒大地产还通过大型文化活动、社区活动等多种渠道进行品牌推广，增强品牌知名度和美誉度。
最后，恒大地产在品牌定位和形象的营销策略上也走在了行业的前列。
恒大地产坚持以“创造美好生活”的企业使命，致力于打造绿色生态、人居和谐的理念，不仅营造了高品质的小区环境，还积极推动社会公益事业的发展。
通过持续的公益活动和社会责任的履行，恒大地产在公众心目中树立起了高尚的品牌形象。
综上所述，恒大地产凭借其精准的市场定位、丰富的产品线、合理的价格策略以及强大的渠道和推广能力，成功地在中国的房地产市场上站稳了脚跟。
未来，恒大地产还需不断创新和完善自身的营销策略，以适应市场的需求和变化，保持其市场领先地位。
恒大集团(全套)开发节点计划
工程部
111
主体至发售形象进度
工程部
112
取得道路工程规划许可证
研发中心
113
取得排水工程规划许可证
研发中心
114
小区配套施工图下发
研发中心
115
组织三层会验
研发中心
116
三层会验后最新施工图下发
研发中心
117
住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核
工程部
141
砌体工程完工
工程部
142
屋面工程完工
工程部
143
厨房烟道工程完工
工程部
144
泛光照明工程完工
工程部
145
铝合金门窗框安装工程进度
工程部
146
阳台栏杆安装工程进度
工程部
147
内墙抹灰完工
工程部
148
外墙抹灰完工
工程部
149
外墙砖工程完工
工程部
150
排栅拆除完成
工程部
151
楼地面工程进度
工程部
豪华装修施工合同下发
招标中心
211
室内环境检测合同下发
招标中心
212
豪华装修配套电器合同下发
招标中心
213
锅炉设备购销合同下发
招标中心
214
厨房排气烟道施工合同下发
招标中心
215
变形缝施工合同下发
招标中心
216
楼宇清洁合同下发
招标中心
217
钢结构施工合同下发
招标中心
218
幕墙工程合同下发
招标中心
恒大的市场营销策略
恒大的市场营销策略恒大地产是中国最大的房地产开发商之一，拥有深厚的市场竞争力。
其市场营销策略侧重于以下几个方面：1.品牌建设：恒大地产强调品牌形象的塑造和传播，通过广告、宣传和赞助等方式提升品牌知名度和美誉度。
例如，在国内各大媒体上投放广告，举办大型活动和赛事赞助等。
同时，恒大打造了一支专业的团队负责品牌建设，确保品牌形象的一致性和连续性。
2.多渠道销售：恒大地产通过多种销售渠道来推广和销售房产，包括线上和线下渠道。
在线上渠道方面，恒大利用互联网和移动应用开展宣传、预约和销售等活动，提供全方位的在线购房体验。
在线下渠道方面，恒大在全国范围内设有多个销售中心和展示中心，为客户提供实地考察和购房咨询的机会。
3.产品创新和多样化：恒大地产积极推出具有市场竞争力的房产产品，不断进行创新和研发。
恒大注重产品的质量和功能，提供符合客户需求的房产产品。
同时，恒大也以多样化为特点，推出多种类型的房产产品，如住宅、商业地产、酒店等，满足不同客户群体的需求。
4.客户关系管理：恒大注重与客户的沟通和互动，建立长期稳定的客户关系。
恒大设立了客户服务中心，专门负责处理客户的投诉和建议，为客户提供满意的售前售后服务。
同时，恒大还通过会员制度和优惠政策等方式激励新老客户的购房意愿，并加强与客户的互动和沟通。
5.社会责任：恒大地产积极履行社会责任，以公益活动为切入点，增强企业的社会形象和认同度。
恒大通过捐款、赈灾、教育赞助等多种方式回馈社会，树立了良好的社会形象，增强了公众对恒大的信任和好感。
总体来说，恒大地产的市场营销策略以品牌形象塑造、多渠道销售、产品创新和多样化、客户关系管理以及社会责任为重点。
这些策略的综合运用使恒大地产在市场竞争中保持了强劲的竞争力，赢得了消费者的信赖和认可。
恒大地产发展战略规划
恒大地产的七大优势
运营优势
1
团队管理优势
7
2
规模优势
开发优势
6
恒大 七大优势
3
产品品牌优势Βιβλιοθήκη 54成本优势
产品结构优势
恒大房地产开发
一级房地产开发资质 精品领袖，中国十强
恒大建筑设计
甲级设计资质
恒大建筑工程
一级建筑施工资质 具有独特的技术优势和施工经验，工 程质量达到我国先进水平
恒大工程监理
甲级工程监理资质 形成了一套标准化、规范化、专业化 及科学化的管理模式，使监理项目在 同行业始终保持质量领先优势
恒大低成本发展模式
恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕， 现已进入了27个城市，产品布局较为合理。 根据恒大自身优势，采用项目快速流转，通过规模化占 领二三线城市市场，成为恒大的下阶段开发战略。 精品化、规模化、标准化的项目成功复制成为恒大在二 三线城市发展的主要途径。
恒大低成本营销战略 • 无论恒大华府 还是恒大名都 都以带精装修 销售; • 精装修分为 1500元/平米 及3000元/平 米两种档次 • 1500装修标准 的真正成本为 500元左右; 3000元装修标 准的真正成本 为1500左右.
划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公 司、中国一级资质的物业管理公司。
立足广东，布局全国二三线城市
目前，恒大已战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、 南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济 南、哈尔滨、兰州、长春、呼和浩特、银川、海南等全国25个主要城市， 拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
标杆房企分析之
top10房企原来是这么拿地的!!
拿地策略一：积极获取土地
• TOP10房企在获取土地方面非常积极主动。他们不仅密切关注市场动态，还通过各种渠道获取土地信息。此外 ，他们还会主动寻找并开发潜在的土地资源，从而确保企业拥有足够的土地储备。
拿地策略二：灵活运用并购和合作
• 除了积极获取土地，TOP10房企还灵活运用并购和 合作策略。通过并购其他房企或与相关企业合作， 他们可以迅速扩大土地储备规模，提高市场份额。 此外，并购和合作还能帮助企业降低开发风险，实 现资源共享和优势互补。
总结
根据上述内容，将下 面内容补充完整
在TOP10房企的拿地策略中，他们通 常会采取以下方式之一 。在公开的拍卖或招标中，房企会通 过竞争来获得土地使用权。这种方式 需要房企有一定的资金实力和判断力 ，因为高价竞得土地可能会导致项目 盈利压力增大。但是，通过这种方式 ，房企可以获得优质的地块，并且能 够提高品牌知名度。
top10房企原来是这么拿地 的！！
汇报人： 2023-12-07
目 录
• TOP10房企原来是这么拿地的！！ • 总结
01 TOP10房企原来 是这么拿地的！ ！
引言
• 房地产企业（以下简称房企）的运营核心之一是土地获取，这 不仅关系到企业的生存和发展，也关乎其在市场中的地位和竞 争力。特别是对于TOP10房企来说，土地获取的能力更是关键 。那么，这些房企是如何获取土地的呢。本文将为您揭秘 TOP10房企的拿地秘诀。
THANKS
感谢观看
拿地策略三：关注政策动向，把握市场机遇
• TOP10房企非常关注国家政策动向，善于把握市场机遇。他 们紧跟政策走向，灵活调整开发方向和项目定位。此外，他 们还会根据市场需求变化，及时调整产品类型和户型设计， 以满足消费者需求。
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理
恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018 年战略调整、拿地策略与核心融资整理!2018 年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。
总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50 强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。
一、恒大集团在金融去杠杆的背景下，恒大从 2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。
资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。
值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。
而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。
在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。
受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。
从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。
万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告
万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告【正文】一、引言本文主要对万科、恒大、万达、荣盛等标杆企业的拿地布局进行分析。
通过对各企业拿地战略、土地储备情况、地理分布等方面的研究，旨在了解各企业在房地产市场的竞争优势和发展前景。
二、万科拿地布局分析1、拿地战略：万科注重多元化的拿地方式，包括土储拍卖、拿地竞价和合作开发等。
通过灵活多样的拿地模式，万科不断完善土地储备，确保项目的稳健发展。
2、土地储备情况：万科拥有广泛的土地储备，涵盖了一线、二线以及部分三线城市。
重点布局在经济发达地区和城市发展潜力较大的地区，保持了市场的多元化。
3、地理分布：万科的拿地布局覆盖了全国各地，特别是一线城市和核心发展区域。
通过在各地建立项目，万科实现了资源的最大化利用，提高了市场竞争力。
三、恒大拿地布局分析1、拿地战略：恒大秉承“大规模、强战略”的发展理念，通过大规模拿地和市场深耕，确保项目的快速推进和规模效益的实现。
2、土地储备情况：恒大的土地储备主要集中在发展潜力大的一线和二线城市，并且注重拿地规模。
恒大注重收购大型土地储备，确保项目的规模优势和市场份额的增长。
3、地理分布：恒大在一线城市和发展潜力大的二线城市拥有广泛的项目布局。
通过集中力量在少数核心城市建设项目，恒大实现了项目的集中化运营，提高了效益。
四、万达拿地布局分析1、拿地战略：万达以城市综合体为核心，注重土地开发与产业融合。
通过掌握核心地段的土地储备，万达实现了项目的多元化发展和资源的最大化利用。
2、土地储备情况：万达的土地储备主要集中在一线和新一线城市，特别是经济发达地区和旅游资源丰富的地区。
万达注重在城市核心区域建设项目，实现了市场份额的增长。
3、地理分布：万达在全国各地的一线城市和新一线城市都拥有项目布局。
通过在各地建设综合体项目，万达实现了项目的多元化和资源的互补性，提高了市场竞争力。
五、荣盛拿地布局分析1、拿地战略：荣盛注重通过低风险拿地方式，包括拍卖、招标和合作开发等。
2016年房地产标杆企业研究报告：恒大加速并购扩容
2016年5月25日房地产标杆企业研究报告—— 恒大加速并购扩容摘要⏹ 2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。
伴随经济下行，房地产行业面临去库存的压力，部分房企经营困难，开始通过出让企业股权或项目股权换得收益，平衡业绩压力；另一方面，房企全面回归一二线城市，土地竞争激烈，地王频现，甚至出现“面粉比面包贵”，房企拿地趋向谨慎，部分房企通过收购股权获得土地。
⏹ 房企之所以通过并购增加土储：一、可以避免招拍挂市场上的土地高溢价，大大缩减土地购置成本，缓解自身资金压力；二、被并购项目部分已处于开发过程当中，前期繁琐的开发流程已完成，能够有效提高项目周转速度，缩短工期；三、可以共享资源，利用被并购企业或项目的当地认可度和政府便利性，实现项目的快速去化，达到资金的及时回笼，并完成企业品牌在新进区域的快速进入，推动规模扩张。
⏹ 从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然。
银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对房企或项目进行风险控制，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。
这些动作会让多数中小房企面临资金紧张的问题。
房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为新常态。
一、恒大通过并购增加土储3二、恒大并购扩容进一步升高杠杆6三、坚持现金为王，优化融资结构7四、布局金融版图，改善现金流8五、企业更名，多元化布局初成91、恒大携手腾讯进军社区O2O领域92、恒大涉足体育，足球成为最重要领域93、恒大进军美容整形切入医疗健康领域104、恒大并购传媒公司拓展文化产业102行业背景2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。
伴随经济下行，房地产行业面临去库存的压力，部分房企经营困难，开始通过出让企业股权或项目股权换得收益，平衡业绩压力；另一方面，房企全面回归一二线城市，土地竞争激烈，地王频现，甚至出现“面粉比面包贵”，房企拿地趋向谨慎，部分房企通过收购股权获得土地。
恒大疯狂拿地的原因
恒大疯狂拿地的原因
1.逆势扩张。
风险和机遇并存，一旦赌赢这一局，恒大的规模能发展到什么程度实在难以预估，可以说，这一赌风险很大，却是恒大的成神之战，所以它想赌更愿意赌。
2.许家印本身也是一个敢赌会赌的人。
这本身就决定着恒大比其他地产公司更敢于放手一搏。
1997年身无分文的许家印向五家银行联合贷款四千万元开发金碧花园一战成名，成为中国房地产开发史上的奇迹，仅仅三年恒大地产就进入了广州房地产前五名。
3.如果上两条说明了恒大愿意逆势豪赌的原因，那第三条就是许家印敢赌的理由了。
恒大自2011年至2020年一直采用高分红的方式，让大股东合规套现。
十年间，许家印家族以分红形式套现了516亿，前两个月还要分上百亿，被有关部门及时制止。
包括许家印老婆在内的一众恒大高管在债务危机全面爆发前，将自己的理财资金全部兑付一清。
也就是说，恒大逆势豪赌，胜则登顶封神，败也不影响一众大股东的利益，因为持续合规套现早让他们赚得盆满钵满。
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恒大全国战略成功实施的核心力量：
A项目
B项目
C项目
······
全国数十个项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想 象的铁一样的运作纪律。
6.恒大产品线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 国62个城市。是中国最早进行二、三 线城市战略的地产企业，早在2004年 便已全面进军二线城市，2010年3月 大规模进入三线城市。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
1、土地选择完全标准化 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。
高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表 项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项
恒
目（代表项目：西安恒大名都）
大Hale Waihona Puke 住 宅 产中端及 中高端系列
恒大城——城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅 项目（代表项目：成都恒大城）
品
线
恒大绿洲——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项 目（代表项目：广州恒大绿洲）
旅游地产
恒大金碧天下——城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、 度假、商务、居住为一体的优质项目（代表项目：清远 恒大金碧天下）
重庆恒大华府
广州恒大绿洲
9
清远恒大金碧天下
7.产品特征
7 . 产 品 特 征 景观园林
建筑风格
项目配套
户型
精装修
恒大产品塑造优势不明显，属于较为均衡性企业，基本均以精装修形式交房，园林打造上，较为突出“水”元素的运 用，恒大的每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。在项目配套方面，对教育元素较为重视，多体现为“名盘+名校” 运作手法。
p 豪华装修：
豪华装修入户大堂给客户尊贵感。通过 精装修样板房展示，让客户眼见为实。
谢谢大家！
广州恒大材料设备有限公司 材料商 材料设备战略合作联盟
p 这是一种在其他公司很少采用的材 料采购模式，因为需要比较强的管控能 力。而恒大正是具备了较强的统一控制 管理的能力、执行力。
科勒
奥的斯
西门子
松下
……
三星
5.高效执行
——中央集权， 强调“恒大式”的高执行力
“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。”——恒大内部人士
景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户有景”的设计理念。 建筑风格——开发项目建筑风格较为统一，遵从“欧陆新古典主义” 项目配套——五星会所+商业街+教育配套+智能安防配套+······ 户型——以二居、三居户型为主，户型设计紧凑，270°观景阳台设计 精装修——与品牌商家战略合作，以9A精装为标准交房。
8.产品策略
对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式，以真实的现场环境 展示企业实力和产品品质，确保更高的销售价格和销售率。
p 园林实景展示：
实景展示前置，是恒大坚持的操作手法， 湖景和园林实景展示一方面提升了项目的 品质感，一方面给客户强有力冲击，留下 深刻印象。
恒大地产的拿地策略 概 要
1 . 标 准 化 体 系 战 略 ——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
恒大地产拿地策略分析
土地选择标准化
n 对新项目的选择，实施统一的 选择标准，包括：区位、项目规 模、项目定位、项目现状的标准 化。 n 确保新项目符合集团发展战略， 保证项目未来开发成功，最大限 度降低了决策风险。
2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项目是几个、几十个，
还是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。
恒大模式的核心所在：
许家印 集团大脑
许家印通过总部队伍全程控制
区域公司从拿地、融资、报建、
2000人集团总部
规划设计乃至采购和营销的各 个流程。并同时进行考核。
4.集中采购
集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本
由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量 的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。
地区A公司
地区B公司
地区C公司
地区D公司
p 设立材料设备公司的好处是“方便、
简单、付款及时，所以价格就比较低”。
4、拿地方式：兼并+合作 恒大在上市之前通过媒体寻找到合作开发项目，收购，政治关系以及招拍挂的方式获得项目，
上市后，恒大通过合作开发和项目收购方式获得的项目仍然很多。一方面是可以降低分散风险，同 时也可以有效地减少购买土地的现金支付。2014年，恒大共有78个项目采用合作方式，累计减少土 地支付人民币598亿元。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
3、集中发力二三线城市 恒大是中国最早进行二、三线城市战略布局的地产企业。依据所在城市的人口数量，GDP总量 ，地域区位，规划条件以及付款条件进行衡量。
恒大集团制定了对土地价格的严格标准，二线城市主要在城市周边或城乡结合部区域拿地；三 线城市集中于商业中心，政治中心，且有明确的距离要求，提高项目溢价水平，提升集团整体盈利 能力。
3.上下游整合
打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项目开发实现高 性价比打下了坚实的基础。
一级房地产开发资质，精品领先，中国十强
甲级设计资质
一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到 我国先进水平 甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科学化的管 理模式 一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入对焦式全 程服务，社会化、专业化、市场化服务优势
看好高增值土地
n 恒大大部分项目规模在50—200万 平方米之间，此类项目最适宜规模发 、滚动开发。
n 恒大项目一般都坐落于城市升值潜 力大、住房需求上升的优质区域。
n84%的项目为城市市区项目，环境 优美、规划配套及城市交通发达、升 值潜力较大。
看好具备经济实力二三线城市
n恒大是中国土地储备最大的房地产企 业之一。目前，恒大在全国土地储备 近1亿平方米。