建设单位开工前必须取得的证件

证件。此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、
厂房、住宅、公寓等。
• 内容：
• 许可证编号；
• 发证机关名称和发证日期；
• 建设单位； • 用地项目名称、位置以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、 • 结构类型； • 计容积率面积及各分类面积；
• 附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
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四、建筑工程施工许可证
• • 定义和作用 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行 工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 • • • • • • • 内容 许可证编号； 发证机关名称和发证日期； 建设单位施工单位监理单位设计单位； 建设项目名称、位置以及子项目名称； 建设规模及中标合同价格； 合同开工时间及合同竣工时间。
建设单位开工前必须取得的证书
（内容、法律相关规定、主管部门）
冯意皓
项目开发总流程
一、国பைடு நூலகம்土地使用证
• 定义和作用 • 是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权 的法律凭证。 • 该证主要载明土地使用者名称、土地坐落用途、土地使用权面积、使 用年限和范围。证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭 证，受法律保护。 • 使用年限：按照土地用途不同使用期限也不相同。最高年限按下列用 途确定： • 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体 育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地 五十年。 • 土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用 的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。 • 取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出 租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地
主管部门划拨土地。
• 第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当 依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等 规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条 件的地块，不得出让国有土地使用权。 • 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使 用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件 和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门 领取建设用地规划许可证。 • 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证 中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
办理所需提供的资料
• • • • • • • • • • • • • 办理部门：国土局 土地登记申请书（窗口领取、单位加盖公章） 国有建设用地使用权出让合同 建设用地批准书（复印件需带原件核对） 国有建设用地使用权出让地块交接书 出让金发票（复印件需带原件核对） 契税完税证 土地勘测定界技术报告 红线图 出让业务费、交易服务费 国有建设用地使用权挂牌竞价交易成交确认书（复印+原件） 耕地占用税 企业法人营业执照 组织机构代码证 法人代表身份证（复印件、单位盖章） 法人代表身份证明 委托办理的需提供委托书及委托人身份证明 登记所需的其他材料
法律规定
• 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条 在城市、镇规划区内以 划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、 备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建 设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控 制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建 设用地规划许可证。 • 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人
法律规定
• 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、 构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县 人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民 政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建 设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还 应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、 县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人 民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府 确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案 的总平面图予以公布。
提供资料
• • • • • • • • • • • • • • 办理部门：规划局 申请表 项目批文（或备案） 环保局批复 红线图 已批准的总平面方案 已批准的单体方案 组织机构代码证 规划设计条件 土地使用权属证明 建设用地规划许可证 测绘报告 本工程建筑图（含基础）（水、电、结构除外） 本工程施工图DWG电子档(提供刻录光盘)
• • （六）有保证工程质量和安全的具体措施； （七）建设资金已经落实；
• （八）法律、行政法规规定的其他条件。
• 建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发 施工许可证。
法律规定
• • 《中华人民共和国建筑法》第八条，申请领取施工许可证，应具备下列条件。 （一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
• （二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
• • （三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； （四）已经确定建筑施工企业；
• （五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
提交资料
• • • • • • • • • • • • • • • • 办理部门：建设局 建筑工程施工许可证申请表：（工程简要说明） 立项批文 土地使用证 建设工程规划许可证 建筑工程招标文件、施工单位中标通知书 建筑工程施工合同、监理合同（备案） 质量监督手续 安全监督手续 施工图审查合格书 防雷装置设计核准书 施工单位资质证书、安全生产许可证、项目经理证书 资金保函或证明 外地企业须提供进江苏承接单项准入证和外地企业进淮准予投标许可证 农民工工资保证金手续 建设单位与建设房管局（城建档案室）签订的《建设工程档案报送责任书》
三、建设工程规划许可证
• 定义和作用 • 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划 要求的法律凭证。 • 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，
是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法
定依据。 • 没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属
提交资料
• • • • • • • • • • • • 办理部门：规划局 申请表（原件） 项目批文（原件） 红线图（原件+复印件） 总平面方案（原件+复印件） 环保局批复文件（原件） 组织机构代码证（原件+复印件） 国土挂牌中标确认书（原件+复印件） 国土局土地出让合同（原件+复印件） 国土局勘测定界报告（原件） 设计条件（原件+复印件） 以上材料的原件扫描件
二、建设用地规划许可证
• 定义和作用 • 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行
政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建
设单位用地的法律凭证。 • 确保土地利用符合城市规划维护建设单位按照城市规划使用土地的合 法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但 如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文 件无效。