西安市房地产市场概况调研报告

西安
限售：截至2017年4月14日，全国共有16 个省市县镇在调控政策里要求限购又限 售。限售是指新购住房需取得产权证满 一定年限，方可上市交易或办理转让公 证手续。限售仅两三年最多不超过5年， 并且还会随房地产形势变化产生变数， 但在政策存续期，它打击短期炒房客的 效果比房地产税明显。
全国
西咸新区：陕西省两会上决定将西咸新 区划归西安管理，未来将共建大西安。 在此发展格局下，未来西安市的版图将 进一步扩围。
刚需性住房增加，投资性住房受限
政策调控
西安作为西北地区核心，城市规划合理，宏观经济健康运行，政策环境良好。
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市场供求关系 二
1.供方市场 2.需方市场 3.小 结
9
1.供方市场——土地
土地出让量
◆2015年土地出让总 面积为1296.48万㎡ ◆2016年土地出让总 面积为1449.98万 ㎡，同比增长9.94%
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4.政策环境
房地产税法：房产税立法已经列入五年 立法规划，但2017年没有关于房地产税 立法的安排。2017年1月中央印发文件提 及支持各地在房地产税等方面探索创 新。
不动产统一登记：地方基层政府已经基 本设立了专门的不动产统一登记部门。 2017年底前，不动产统一登记技术平台 必须基本覆盖全国所有市县。
2015年出让宗数 2016年出让宗数
73
59 53
28 22
28 18
源自文库
26 16
15
42 14
2421
3432
2124
1818
36
39
9
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
◆2015年土地出让总 宗数为395宗 ◆2016年土地出让总 宗数为360宗，同比 下降8.86%
322 267
2015-2016土地出让面积
2015年土地出让面积（万㎡）
2016年土地出让面积（万㎡） 262
167 179
142
137
137
62
9380
85 50
3832
111
62
79 59
76 55
108
67
76
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
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2015-2016土地出让宗数
西安市房地产市场概况 调研报告
市场部 2017.4.21
目录
Contents
一
宏观环境分析
二
市场供求关系
三
市场价格分析
四
市场交易情况
五
未来发展趋势
1
宏观环境分析 一
1.城市概况 2.城市分区 3.经济水平 4.政策环境 5.小 结
2
1.城市概况
城市性质
陕西省省会、西北中心城市
地理位置
位于黄河流域的关中盆地，是我国地理 位置中心，南依秦岭，北临渭河，面积 9983平方公里
4
2.城市分区
城内：保持历 史古城风貌， 行政功能弱 化，人文旅游 为主
城西：“西咸一 体化”结合带， 工业区搬迁后区 域形象提升
高新：经济活 跃，代表西安经 济未来，市民工 作和居住的理想 区域
长安：西安后花园，打造具国 际竞争力的生态文化科技新城
城北：传统的农 业区，政府北迁 和地铁二号线建 设，发展提速
历史地位
古称长安，世界四大古都之一，古丝绸 之路起点，我国著名的旅游中心城市
战略地位
1992年8月，西安是国务院批准的计划 单列市和内陆开放城市，享受沿海开放 城市的优惠政策
3
2.城市分区
西安包括11区2县
11区：新城、碑林、莲 湖、灞桥、未央、雁塔、 阎良、临潼、长安、高 陵、鄠邑 2县：蓝田县、周至县
经济增长平稳，市场需求旺盛
GDP增速对比
GDP增速高于全国水平
GDP增速同步放缓，追 求经济平稳发展
12.20%
7.90%
11.10% 9.90% 7.80% 7.30%
8.20% 8.50% 6.90% 6.70%
2012
2013
2014
全国GDP增速增速(%)
2015 2016 西安GDP增速(%)
28
2014 643974 7.3% 5474.77 9.9%
26
2015 689052 6.9% 5810.03 8.2%
26
2016 744127 6.7% 6257.18 8.5%
27
2016年GDP突破六千亿
近五年GDP平均增速为 10%
GPD全国排名在27名左 右，且逐年上升
西安市经济总体排名较低，但
计划供应面积 39870
2014
占比
/
7621 19.11%
11966 7262 13021 30.01% 18.21% 32.67%
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1.供方市场——土地
土地挂牌量
近一年西安市土 地挂牌量及成交 量同步平稳上升
供大于求
月平均挂牌量96 万m2，月平均成 交量54万m2
7.3 2016.4
50.91
45.97
近一年西安市土地挂牌量及成交量
202.99
142.82 79.81
97.29
70.33
181.13
53.07
123.89
2016.5 2016.6 挂牌量（万m2）
2016.7 2016.8 成交量（万m2）
2016.9 2016.1 2016.11 线性 (挂牌量（万m2）)
2016.12 2017.1 2017.2 线性 (成交量（万m2）)
11
1.供方市场——土地
土地供应量
近三年西安土地计划供应面积（亩）
总面积 商服用地 工业用地 其他 住宅用地
户籍：2017年3月1日西安落户新政规 定：买房落户政策延期，只要2015年7月 1日之后购买90平米以上住房，取得房产 证，在西安缴纳一年以上社保即可申请 购房入户。
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5.小结
战略地位
西北地区的门户与核心城市
运行良好，平稳增长， 经济处于二线城市中下 游水平
宏观经济
宏观环境分析
城市规划
九宫格局，棋盘路网； 轴线突出，一城多心
城东：传统老 城区消费水平 低，开发较为 落后
城南：曲江为核 心文化示范旅游 区和文教区。高 端项目云集
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3.经济水平
全国
西安
时间
GDP（亿 元）
增速(%)GDP（亿元） 增速(%)
GDP全国排 名
2012 540367 7.9% 4369.37 12.2%
29
2013 595244 7.8% 4884.13 11.1%
交通：两会上决定2017年开工建设6条地 铁，力争新开工3个项目；在“一带一 路”、国家级自由贸易试验区、国家中 心城市定位、“大西安”规划等一系列 政策推动下，西安市的交通、城建和规 划迈入了崭新的快速发展通道。
限购：自2017年1月1日起，本市及非本 市户籍居民家庭，在本市城六区范围内 只能新购一套住房。