崇州项目产品规划建议及推盘思路

崇州项目产品规划建议及推盘思路一、崇州市场分析（一）崇州概况崇州市（原崇庆县）地处美丽富饶的川西平原，东距成都37公里，位于天府之国的腹心。

全市面积1090平方公里，平坝区占总面积的52%，山区占总面积的43%，丘陵区占总面积的5%。

总人口64.15万人。

市辖25个乡镇。

崇州市历史悠久，古称蜀州，其建制历史长达2200年，公元316年设立县制，1994年撤县设市。

崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。

崇州市政府所在地崇阳镇为四川省首批命名的历史文化名城。

1994年6月经国务院批准撤县设市，"崇庆县"之名自此成为历史。

崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。

崇州主产川芎、郁金，为全国川芎生产基地县。

其怀远一带生产的乌梅远销日本等地。

崇州枇杷茶宋代以来即进贡朝廷。

称为“龙门贡茶”。

其所产的黑香糯米被称为“黑米之王”，驰名中外。

此外该市的竹编、藤编制品也远近闻名。

崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。

崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。

水系发达，市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。

3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至新津县境内汇入岷江。

矿产资源丰富；森林植被树种繁多，全市森林覆盖率为42.1%；野生动物种类繁多,崇州市是全国十四个熊猫生态自然保护区之一。

交通便捷，作为历史文化名称城、中国优秀旅游城市的崇州市，距成都37公里。

现有成温邛公路、成温邛高速公路等直通成都市，于2006年与光华大道延线接通的崇庆路，使得出行更加方便，驾车至成都仅需20分钟左右。

崇州市区交通以具有地方特色的人力三轮车和公交车为主。

未来规划中的捷运交通有：➢轨道交通成温大线崇州段预计和温江段今年年底同步开工，成温大线起于地铁4号线江安河站，经温江及崇州城区，止于大邑城区，全长55公里。

➢规划建设成温邛快速通道、街子新环线和龙门山旅游快线等三条快速通道，届时将拉动当地的旅游经济发展。

（二）崇州房地产市场发展情况近年崇州市房地产市场整体情况2006年全市共完成房地产开发投资56169万元，增长71.4%，实现商品房销售额50799万元，增长118.61%。

商品房销售面积（现房+期房）24.1万平方米，同比增长99%。

其中住宅现房销售8.41万平方米，增长61.11%，期房住宅销售12.15万平方米，增长76.34%。

在良好的销售状态下，商品房屋的积压大幅下降，与上年相比下降22.98%。

2007年上半年，随着崇州市政府倾力打造“亲水崇阳、湿地羊马、青城街子”，房地产市场继续保持快速健康发展的势头，商品房销售持续火爆，整个住宅与房地产市场运行情况总体较为良好。

1、商品房供给分析2007年上半年，崇州市房地产开发企业共有31家，2007年上半年批准预售面积为11.04万平方米，其中住宅为10.69万平方米，商业用房0.35万平方米，与去年同期相比，批准预售面积减少5.48万平方米，下降幅度为33.17%，2、商品房销售情况分析2007年上半年崇州市新建商品房合同备案1557件，销售面积15.41万平方米，合同总额为3.98亿元，其中住宅销售14.09万平方米，营业用房销售1.32万平方米，与2006年同期相比合同备案增加34%，销售合同金额增长34.45%，销售面积减少0.16万平方米。

从崇州市商品房销售情况来看，住宅销售供不应求，基本无空置现象，商业用房由于2000年以来，供应量较大，目前正处于消化存量阶段，到2007年年中，有近一万平方米的商业用房空置。

从销售的住宅套型来看，住宅套均面积在90平方米以内的比较热销，120平方米以内的次之，大套型的房屋销售有一定的难度，销售周期较长。

3、从消费者的组成情况分析近年来，随着崇州市房地产开发的楼盘品质不断提升，特别是滨河路周边和街子楼盘已吸引了一批外地购房者，外地人购房目前已占到30%左右的比例，外地人到崇州购房将会越来越多，本地人购房占70%。

4、房价分析崇州市2007年上半年商品房销售面积大于竣工面积，住宅基本上是开盘后即售完，一级市场呈现出需求旺盛的良好态势，商品房销售价格在成本增加和需求旺盛的拉动下呈明显上涨趋势，商品房销售价格涨幅较高，到2007年6月底，崇州市商品房住宅销售价格均价为2100元/㎡，与2006年同期相比，2006年同期销售价格均价为1700元/㎡，涨幅为23.52%。

2007年下半年至今，部分楼盘的销售价格已突破3000元/㎡。

2007年下半年至今，崇州房地产受大市场持续走低的影响，也未能幸免，房价保持平稳，销售量仍然走低，使得各楼盘销售周期更加加长。

可以预见，随着光华大道崇州段的开通，崇州市羊马（特别是中信羊马项目），街子房地产开发的实施，将会加快崇州市房地产市场的发展速度。

二、崇州区域房地产市场特征（一）区域在售楼盘情况项目名称物业类型位置占地户型面积价格（元/㎡）销售情况开盘时间蜀江瑞园多层电梯崇州大桥桥头文井街口20亩78-170多层均2800电梯均2950销售30% 2008.03愿景·水涟漪多层电梯滨河路晚渡广场旁一期15亩80-200 均价3600 余40套2007．9愿景·春之雪纯多层崇州杨祠街14亩80-200 均价3500 余5，6套2007.12峻领天下·兰岛纯多层崇州陆游广场60亩81-200 均2680-3000排号中，现推特价房：12，13号楼5、6层，2680元/㎡未开盘一品江山电梯崇州市金带街80亩40-118 电梯均35001号楼，2号楼售完，其余房源未开未开盘，排号中金色怡园别墅崇州区南门西江河畔（八仙广场侧）200亩161-212 均价3880 售完2004.04倾城莲花别墅西江河滨200亩297-478 起价52001期余40%，主要为临路房源，2期电梯接受咨询2007.01（二）区域在售楼盘分析1．占地面积（单位：亩）区域楼盘规模（单位：亩）201514608020020050100150200250蜀江瑞园愿景·水涟漪愿景·春之雪峻岭天下·兰岛一品·江山金色怡园倾城莲花系列1从上图可以看出，崇州典型楼盘占地面积主要出现在三个区间14-20亩，60—80亩 和200亩,最小的仅有14亩（愿景·春之雪），最大的200亩（别墅项目倾城莲花）。

2．价格（单位：元/平方米）区域楼盘均价（单位：元／平方米）2800360035003000350038805200100020003000400050006000蜀江瑞园愿景·水涟漪愿景·春之雪峻岭天下·兰岛一品·江山金色怡园倾城莲花系列1从上图可以看出，崇州典型楼盘价格主要集中在3000元左右，最高的为起价5200元/平方米（别墅项目倾城莲花），最低的为2800元/平方米（蜀江瑞园）。

3．户型区间（单位：平方米）各楼盘的面积区间（单位：平方米）78808081401612971702002002001182124782004006008001000蜀江瑞园愿景·水涟漪愿景·春之雪峻岭天下·兰岛一品·江山金色怡园倾城莲花系列1系列2从上图可以看出，崇州典型楼盘主要户型区间段在80 —200㎡间，该区间段市场竞争激烈。

较小户型为电梯项目一品江山约为48㎡的套一，别墅项目倾城莲花整体户型较大，集中在297—478㎡之间。

4、物业类型、建筑风格楼盘 蜀江瑞园 愿景·水涟漪 愿景·春之雪 峻岭天下·兰岛 一品·江山 金色怡园 倾城莲花 建筑形态多层、电梯多层、电梯纯多层纯多层电梯别墅别墅目前崇州市场上主要以多层和小高层为主，大多数楼盘都是多层与小高层电梯公寓相结合，别墅楼盘较少，有倾城莲花和金色怡园；建筑风格主要以现代建筑与坡顶相结合，区域内所有楼盘都比较注重突出崇州的水，绝大部分楼盘都采用了水主题的景观园林，打造水景观的园林社区。

在售楼盘特征：➢ 在售项目规模普遍比较小，区域市场供应量比较小。

➢沿西江楼盘的物业类型以多层洋房、别墅为主，从形式看比较高档。

➢户型面积偏大，多层住宅面积主要集中在140㎡左右和180㎡左右。

➢多层住宅售价2800-3500元/㎡左右，别墅售价多在3500—5200元/㎡左右。

➢在售楼盘由于规模小、价格低，销售速度相对快。

本区域有一定的市场需求量和购买力，消费者对该区域的认同度较高。

➢西江沿岸所有楼盘均以西江为主要卖点，产品自身卖点的提炼还不够。

➢多数楼盘营销手段单一，广告宣传也比较少。

➢购买客户以本地为主，有部分成都等外地消费者。

➢在外地（尤其西藏、阿坝等）工作，想回本地购房的客户资源众多。

（三）项目同区域典型竞争项目分析➢倾城莲花（在售）项目地址倾城莲花物业形态联排别墅开发商成都华骏兴业地产开发有限公司建筑风格中式现代户型面积297—478㎡价格1期：5200元/㎡（起）；2期：未定结构形式砖混分期情况共分2期：1期联排别墅、2期电梯公寓200多亩。

（2期电总占地面积总建筑面积66000平方米梯只占100以内）绿化率52.60% 容积率0.70 总户数183开盘时间1期2007.1开盘销售进度1期别墅余40%（沿路房）；2期电梯接受咨询交房标准清水房工程进度部分主体封顶小区配套社区规划有莲漪会所、景观泳池、莲花广场、网球场、儿童乐园、成人游乐场、60公社主题会所、特色餐吧等等，功能以服务、休闲、运动为主。

项目优势1、项目紧临崇州西江河，数公里长滨河绿地长廊环境优美。

2、院墅园林以水景为纽带，高大名贵乔木、雕塑小品与巴厘岛风情相协调，兼顾传统文化与现代园林设计形式的创新。

项目劣势1. 广告推广及引导力度较差，将会影响项目形象；2. 总价设计较高，排斥了许多总价承担较少的别墅购买群体；广告诉求成都/大城西/60公社别墅客源特征外地购房者居多（成都客户为主等），占到60%以上，其次是崇州高收入人员。

➢金色怡园（目前已售完）金色怡园位于崇州市南门西江河畔，依照“名园依绿水”的布局原则，打造“中国花园”，围绕“居家养老为主”这一宗旨，着重创造最适合老人的居家环境，配以周到的社区服务，成为老人怡然自得、乐享天年的家园。

金色怡园物业形态为联排、独栋别墅。

04年开盘，当时起价仅为1780元/平米。

是崇州市第一个别墅项目。

目前已售完。

➢上林西江国际社区（规划中）炎华置信·上林西江国际社区位于崇州市，临西江，占地415亩，规划由别墅、花园洋房和景观电梯公寓组成的复合型水岸国际社区。