顺义新城策划案(提案版)PPT课件
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新城顺城立水桥项目 133页PPT文档
买主力； 工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近； 自住客户多为过渡居住。
29
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
新城顺城·立水桥项目
东方郁金香大厦（在售）
项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥 站东南侧
产权年限：50年 总建筑面积：34489.41 ㎡，总户数492套 建筑形式：14层塔楼 装修标准：精装修，精装修标准1000元/㎡ 水、电收费标准：商业水、电收费标准
84.5万-170万 一次性付款97折
截止07年7月全部入
市面积售罄，最后一 70万左右
次报价8000
无
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
22
新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目——销售速度
06、07年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100套以上。 08年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
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数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
新城顺城·立水桥项目
东方郁金香大厦（在售）
项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥 站东南侧
产权年限：50年 总建筑面积：34489.41 ㎡，总户数492套 建筑形式：14层塔楼 装修标准：精装修，精装修标准1000元/㎡ 水、电收费标准：商业水、电收费标准
84.5万-170万 一次性付款97折
截止07年7月全部入
市面积售罄，最后一 70万左右
次报价8000
无
数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
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新城顺城·立水桥项目
住宅研究项目——销售速度
06、07年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100套以上。 08年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等
医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院
销售，影响项目整体品质 商业面积比例大 受规划用地所限，园林规划难出亮
点
SWOT分析
O（机会）
奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升 10＃线等地铁线的开通，地铁交通
更加发达，人们更依赖地铁交通
T（威胁）
周边住宅供应对商品住宅形成竞争 压力
周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点
项目位于城乡结合部，西侧为单村， 环境较差
顺义新城能源建设规划
顺义新城能源建设规划
§2.热力需求预测
§ （3）热负荷预测
§
2010年顺义新城地区人口（居住半年以上）将达到85
万，顺义新城地区热负荷预测为1903.51MW，规划供热能
力为2042.5 MW；2015年顺义新城地区人口控制在90万，
人均热负荷按2239W /年考虑，热负荷预测为2015MW，而
2010年规划供热能力为2042.5 MW，可保证2015年热力需
5.终端能源需求总量预测
• 远期能源需求测算表
年份
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
GDP (亿元)
708 835 986 1163 1372
GDP年均增 长率
18.00% 18.00% 18.00% 18.00%
18.00%
能源需求量 (万吨标煤)
469 529 597 674
顺义新城能新区组成：南彩组团和北小营组团 § 河东新区功能定位：
总体规划确定的适时启动城市发展备用地 以居住生活区和产业区为主进行建设 实现新兴国际驻京机构、国际商务机构、先进制造业、第三产业和国 际化社区的聚集
顺义新城能源建设规划
§ 一、2008年—2015年能源需求预测
顺义新城能源建设规划
§规划时段的建设目标
§ 1.近期规划（2008年—2010年）
§ 着眼于2008年至2010年建设方案 § 近期新城人口规模规划控制在50万人 § 顺义新城近期以城市中心区和空港区为建设重点
§ 2.远期规划（2011年—2015年）
§ 研究提出远期新城能源发展展望 § 远期新城人口规模规划在90万人左右，同时预留
桥镇地区（首钢冷轧厂、李桥保税区），向北发展到顺义新城（马坡镇
北京顺义城区建筑规划设计方案(PPT78页)
滨河路
京密路
北 京
六环路
城
区
石门站
顺义站
西环路
顺西路 站前街 新顺街 光明街
城铁15号 线府前街
顺平路
微观分析：由于城区内部的重要的交通地理位置，府前街、光明街、新顺街也成为 了顺义城市的重要的内部活动界面。
滨河路
京密路
北
京
六环路
城
区
石门站
顺义站
西环路
顺西路 站前街 新顺街 光明街
城铁15号 线府前街
3
金属格栅定制空调机罩（氟碳喷漆 ）
m2 2425.00 m2 628.00 m2 216.00
4 楼体户外LED两面翻（P25）
m2 350.00
630.00 630.00 400.00 10000.00
1527750.00 395640 .00 86400.00 3500000.00
5 楼体户外喷绘广告
2. 现有建筑材质陈旧，标识颜色尺寸与建筑不协调，缺显建筑档次。楼宇预计使用年限在5年 以上。
3. 夜景亮化缺失。
顺义区总工会 站前街
城市之翼
城市建筑与城市公共空间环境的关系,建筑是城市最直接的组成部分， 也是城市文化最直接的承载。本次规划设计对建筑重新再设计融入城市文脉 ，材质及夜景有了新的考究。区域户外媒介的规划设计对应了该区域的业态 特征、空间现态、街道走向、视觉语言以及区域未来发展计划等多方面因素 综合评估基础上。建筑附着式户外广告遵从以建筑形态为依托，顺势上扬， 强化建筑结构语言，在视觉上形成运动韵律的感受。通过本次对建筑立面、 夜景、户外广告及牌匾规划设计，改良了建筑语言的不足，提升了建筑业主 企业的整体视觉品质，不仅获得了户外广告媒体价值，还顺便改进了自身的 建筑语言不足。提升区域知名度形成城市地标性区域，获得区域在城市整体 中的地位。
万科-北京顺义望泉家园项目定位策划分报告125页-思源顾问-126页PPT资料
能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合
北的轻轨线；
将导致资源的分流；
地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划” 顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城
中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景
区价格在4、裕龙花园五期）对本案的冲击
17.12.2019
第 18 页
的特殊地带；
油罐严重影响项目的景观；
地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利； 地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂
本项目100万建设规模，具备规模效应；
以及保留的学校会对地块整体开发不利；
地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目 地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大
品质；
整个地块周边的环境很差，目前不能对本
第 13 页
思源顾问
C地块周边环境
地块东侧的 煤炭公司货场 （据悉会搬迁）
地块东南侧 的石油公司
17.12.2019
第 14 页
思源顾问
配套设施
本案周边的配套设施极少 顺义二中将搬迁 周边建材市场较为集中，
区域整体形象欠佳
17.12.2019
第 15 页
思源顾问
本案可利用的优势资源
1.36
0.86
0.95
C区招标地块已有规划意见书，因此指标确实； 其它地块以现有规划方案计算，整体容积率按1.2估算。
第7页
合计
101.6 84.4 101.3 87.3 （86.2%） 13.96 （13.8%） 1.2
思源顾问
地块现状
C区和G区地块已经基本完成拆迁， 平整情况较好；
17.12.2019
第5页
思源顾问
规划范围（红线内为策划范围）
顺义项目投资报告(PPT 72页)
一、 项目概况
《顺义新城规划（2005年—2020年）》明确了顺义区将构建“一港、两河、三区、四 镇”的区域空间总体布局，形成新城——重点镇——一般镇的城镇结构。
一港：首都国际机场及 临空经济核心区，是新 城发展的枢纽核心。
两河：潮白河风景区和 温榆河绿色生态走廊， 是新城发展的生态屏障。
三区：中心区、空港区、 河东新区三城区，是新 城发展的城市载体。
6. 区域优势
一、 项目概况
1. 项目位置
本项目位于北 京市东部发展 带，顺义城区 ，距五环约20 公里。
7KM
京二环
12KM
速 场高 机
机场北线
本项目
2. 生活配套
项目位于顺义 城区核心区域 ，生活配套设 施完善。
顺义火车站
本项目
顺义核心 商业区
一、 项目概况
3. 项目四至及市政配套
四至范围：
东至规划城市支路、
北侧
南至建新西街、
西至站前南街、
北至站前街。
大市政配套
项目位于顺义城区
内，交通便利，市
南侧
政配套设施齐全。
拆迁情况
项目已完成拆迁 工作，达到三通 一平。
西侧 东侧
一、 项目概况
4. 规划指标
项目具体规划经济技术指标如下： 建设用地性质：居住、公建、停车场； 总建设用地面积：88667.9平米 其中： 居住用地：70015.2平米 商业金融用地：16319.3平米 道路广场用地：2333.3平米 容积率≤（A-2）3.0、（A-6）2.2 建筑控制规模： ≤202991.34平米 其中： （A-2）约48957.9平米，可兼容公寓 （A-6）约154033.44平米，其中双限房 100000平米，限售价格5500元/平米，其 余为普通商品房（含公共服务设施）
【房地产】思源北京市新城顺城立水桥项目定位方向探讨
地块周边交通——轨道交通便捷
距城铁5号线、13号 线立水桥站600余米
沿中东路向西经西小 口路达昌平路
距北五环4.0公里 20多条公交线路组成
四通八达的公交通网
PPT文档演模板
•
•本 案
•中东 路
线城 铁
号
5
•858、479、984、358、432、 758、运通117、昌平22等
•
•北 五 环 中 路
35万
5栋14层板楼； 6栋23层塔楼； 2栋23层板塔结合
两居（90103）占60%
毛坯
已售供应 （㎡）
22万
28.4万
北京北
21万
11栋23层板塔结合
两居（80左 右）占70% 毛坯
•数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测
15.3万
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【房地产】思源北京市新城顺城立水 桥项目定位方向探讨
运会结束后，那里的场馆设施
将对外开放。
•水立方
PPT文档演模板
•680公顷森林公园
【房地产】思源北京市新城顺城立水 桥项目定位方向探讨
•地块周边其他配套—— 各项生活设施齐全
中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分
校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、
其
中
普通商品 住宅
平方米
16000.992
中 商业建筑面积 平方米 24001.489
容积率
3
指 标
建筑密度
25%
【房限地高产】思源北京市新城顺城立水60
新城整合推广和商业定位策划方案(ppt 138页)
项目分析
1.1 地理优势 项目位于外环路、合众路、东沙路形成的三角地带，距离中华路较近，交通相对便利 ，周边无阻碍视野。
1.2 公共交通情况 公交车站。
1.3 景观特色 高层特有的俯瞰视野效果及架空层景观。
1.4 配套设施 项目周边现有多家银行网点、菜市、保健医院、学校、沃尔玛和岛内价超市、市民广 场等。
项目对手分析
3、东城国际： 项目介绍：该项目地下2层停车，地上6层框架，酒店式公寓和酒店结合，6层框架为酒店的附属层。 公寓销售：公寓小面积已售完。100㎡以上目前正在出售，均价2300元/㎡。 酒店：酒店招商已经达成初步意向。 项目定位与本案不同，可比性较小。
项目对手分析
4、沃尔玛超市 项目介绍：该项目设计与本案十分接近，为4层商业框架结构，上建多层和小高层住宅。 销售策略：商业只租不售 销售现状：一层部分已经出租给ITAT，二～三层是全球零售业连锁知名品牌沃尔玛超市。 四层设立了物业管理公司，其他区域目前尚未完成招商。住宅由小高层和多层组成，销售基 本完毕。 项目概述：由于成功引进沃尔玛超市的加盟，对周边零售业和百货业形成强烈的竞争冲击。
1.5 现状 已施工
项目SWOT分析
3.1 优势 地理位置：从地块周边情况来看，项目地理位置距离市中心很近，交通便利，车流相 对较大，生活配套基本齐全，如医院、学校、菜市、银行、超市、休闲广场等。 建筑设计：本项目为遵义较为流行的商住结合设计，外观较为新颖。
3.2 劣势 该路段人口较多、较杂，文化层次不是很高，治安环境相对复杂，由于临近外环线和 东沙路，路面行车噪音影响较大。东沙路原有的建筑也将影响项目档次。周围商业业 态较多，规模较大，造成商业定位成为一大难题。 住宅户型设计布局较密集。采光通透性较差。
沿海绿色家园顺义项目研究计划书(PPT 86页)
• 顺义及周边小范围内外国人聚集的主 要酒店外国人入住的情况及职业分布
• 顺义在建及未来一两年内拟建的公寓 项目。
国内外600多种 报刊、杂志
零点数据库 调研第一手数据
国内外行业 出版物
本项目二手资料检索主要是项目周边商业业态及法律法规对拟设定商业业态的有关
规定，政府规划等。
05.02.2020 page18
研究方法二：定量问卷访问（500个样本）
•访问对象： • 在顺义区居住一年以上者。受访者年龄在18-65周岁；近两年已购买3500元/平米以上住宅或未来三年内 有购买中高档住宅的意愿；当地中高收入者，知道健康住宅的概念。
05.02.2020
page7
A.项目研究目的
05.02.2020
page8
项目研究目的
本部分主要希望达成以下目的：
1、顺义居民对健康住宅的理解和态度如何？ 2、顺义居民是否接受健康住宅的概念，有没有需求？ 3、顺义居民对健康住宅的核心关注要素是哪些？ 4、愿意购买健康住宅的人群有什么特点？ 5、项目设计应注入哪些健康元素？
沿海绿色家园顺义项目研究计划书
2006年4月 北京零点前进策略咨询有限责任公司
05.02.2020
零点研究咨询集团
项目编ID号:P：SP005S4.002.23601020A35Apage1
特别说明
本计划书为北京零点前进策略咨询有限责任公司受沿海绿色家园有限公司华北地区委 托而特别设计，其设计版权为零点公司所有，未经版权人同意，本计划书不得提供给版权 人之同业机构。
STEP6 问卷三 审 制：访问员必须每天交回当日访问的问卷，由专职督导
对全部问卷进行卷面审核，不合格者及时返工；当 日或第二日由项目经理进行问卷二审；编码之后由 督导进行问卷三审，确保问卷的有效性和完整性;
• 顺义在建及未来一两年内拟建的公寓 项目。
国内外600多种 报刊、杂志
零点数据库 调研第一手数据
国内外行业 出版物
本项目二手资料检索主要是项目周边商业业态及法律法规对拟设定商业业态的有关
规定，政府规划等。
05.02.2020 page18
研究方法二：定量问卷访问（500个样本）
•访问对象： • 在顺义区居住一年以上者。受访者年龄在18-65周岁；近两年已购买3500元/平米以上住宅或未来三年内 有购买中高档住宅的意愿；当地中高收入者，知道健康住宅的概念。
05.02.2020
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A.项目研究目的
05.02.2020
page8
项目研究目的
本部分主要希望达成以下目的：
1、顺义居民对健康住宅的理解和态度如何？ 2、顺义居民是否接受健康住宅的概念，有没有需求？ 3、顺义居民对健康住宅的核心关注要素是哪些？ 4、愿意购买健康住宅的人群有什么特点？ 5、项目设计应注入哪些健康元素？
沿海绿色家园顺义项目研究计划书
2006年4月 北京零点前进策略咨询有限责任公司
05.02.2020
零点研究咨询集团
项目编ID号:P：SP005S4.002.23601020A35Apage1
特别说明
本计划书为北京零点前进策略咨询有限责任公司受沿海绿色家园有限公司华北地区委 托而特别设计，其设计版权为零点公司所有，未经版权人同意，本计划书不得提供给版权 人之同业机构。
STEP6 问卷三 审 制：访问员必须每天交回当日访问的问卷，由专职督导
对全部问卷进行卷面审核，不合格者及时返工；当 日或第二日由项目经理进行问卷二审；编码之后由 督导进行问卷三审，确保问卷的有效性和完整性;
中顺德2019年北京顺义项目营销全攻略-PPT精品文档
故善战者，立于不败之地，而不失敌之败也。 ——《孙子兵法·军形 》
第二章 客群定位
一、客户厘清 二、项目价值 三、客户构成
开发阶段升级
第一阶段 粗犷型开发
第二阶段 细分市场开发
第三阶段 弥缝型开发
一般客群构成
区域客群
外来客群
客群分析
外来客群 城市挤压型客群
决策导向因素：价格、配套 分流区域
天竺 生活区
距离顺义两大引擎之一——机场 最近的位置
一、区域竞争 二、项目价值 三、客户构成
近的作用
机场核心功能区
航空广 航空公 告业 司基地
航空食
品加
飞机维
工业
修业
邮件快 航空
递业 物流
第一级目标区域
目标对象： 空勤、地勤、备餐、维修等航空系 统成员 中外航空公司、飞行大队等
存在需求： 个人：工作时间的特殊性，在机场 附近有居住需求 公司：整购
机场发展
国际机场协会将机场喻为“国家和地区经济增长的发动机”
北京市“十一五”规划：强调大力发展顺义临空经济区 顺义区“十一五”规划：以临空经济区作为顺义经济发展的龙头
北京机场面临从城市机场到机场城市的飞跃
国门商务区前景
规划范围：
西起北京温榆河中央别墅区，东 至东六环路，北接机场征地界， 南临机场南线高速路。总体规划 面积19.65平方公里，可开发建设 面积9.65平方公里
一、区域机会分析 二、项目开发价值
地块价值
距离价值 时期价值 归属价值
距离机场最新的在开发土地 T3投入使用，奥运的举办让机场成为最热的焦点 国门商务区，对该区域开发具有标杆的效用
开发意义
北京市“十一五”规划确立了以首都国际机场为核心的临空经济区 为北京重点发展的六大高端产业功能区之一。
住宅-金地顺义新城住宅商业项目方案规划设计-柏涛
金地顺义新城居住商业项目
方案设计
2014.05
CONTENTS 目录
PART A
表现篇
东南角鸟瞰效果图西北角鸟瞰效果图沿街商业效果图限价房单体效果图自住房单体效果图商品房单体效果图商业效果图
办公楼效果图PART B
总图篇
设计说明
总平面图
技术经济指标
交通和消防分析图
绿化分析图
日照分析图
产品类型分布图
配套公建分布图
PART F
X1#地库篇
X1#平剖面图
PART D
自住房篇
2#楼平立剖面图
4#楼平立剖面图
5#楼平立剖面图
6#楼平立剖面图
PART C
限价房篇
1#楼平立剖面图
3#楼平立剖面图
PART E
配套公建篇7#楼平立剖面图
PART G
商品房篇
B1#~B13#楼平立剖面图
PART H
X2#地库篇
X2#平剖面图
PART J
办公楼篇
G1#G2#楼平立面图
G3#G4#楼平立面图
G5#G6#楼平立面图
商业、办公剖面图
PART K
X3#地库篇
X3#平剖面图
PART I 商业街篇S1#平立面图
S2#平立面图
S3#平立面图
S4#平立面图
PART A 表现篇。
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
Shunyi New Town: Best Practice in China
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验， 从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略
2005/06/16 基础研究
学习改变命运,知 识创造未来
天津滨海新区
►面积：2270平方公里
►人口：107万
►GDP：977亿元
►工业总产值：3030.8亿元
►外贸出口额：89亿美元
►主导产业：电子通讯制造、石油开采与 加工、海洋化工、现代冶金、机械制造 （含汽车）、生物制药、食品加工
►优势资源：储量丰富的石油、天然气资 源；天津港；北方航空货运中心；全国 领先的电子信息制造工业；1199平方公 里可开发建设空地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
•案例的适用性分析 •结合案例制定以产业为核心 的城市发展战略与策略
研究
结论
•新城三组团目标人口和消费分布？ •新城的发展优势何在？ •顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ •新城三组团发展的潜力如何？
•顺义新城发展的核心驱动因素是 什么？与通州和亦庄是否有不同？
•顺义新城的主导产业发展面临的 区域竞争和国际环境如何？产业本 身的发展规律何在？
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验， 从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略
2005/06/16 基础研究
学习改变命运,知 识创造未来
天津滨海新区
►面积：2270平方公里
►人口：107万
►GDP：977亿元
►工业总产值：3030.8亿元
►外贸出口额：89亿美元
►主导产业：电子通讯制造、石油开采与 加工、海洋化工、现代冶金、机械制造 （含汽车）、生物制药、食品加工
►优势资源：储量丰富的石油、天然气资 源；天津港；北方航空货运中心；全国 领先的电子信息制造工业；1199平方公 里可开发建设空地。
学习改变命运,知 识创造未来
世联顺义新城产业定位与城市发展战略研究112PPT11M
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
•案例的适用性分析 •结合案例制定以产业为核心 的城市发展战略与策略
研究
结论
•新城三组团目标人口和消费分布？ •新城的发展优势何在？ •顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ •新城三组团发展的潜力如何？
•顺义新城发展的核心驱动因素是 什么？与通州和亦庄是否有不同？
•顺义新城的主导产业发展面临的 区域竞争和国际环境如何？产业本 身的发展规律何在？
北京市顺义区人民政府关于开展顺义新城市政基础设施专项规划编制工作的通知
北京市顺义区人民政府关于开展顺义新城市政基础设施专项规划编制工作的通知文章属性•【制定机关】北京市顺义区人民政府•【公布日期】2006.09.26•【字号】顺政发[2006]35号•【施行日期】2006.09.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文北京市顺义区人民政府关于开展顺义新城市政基础设施专项规划编制工作的通知（顺政发〔2006〕35号）各镇人民政府，地区和街道办事处，区政府各委、办、局，各区属机构：为贯彻将基础设施建设放在城市建设首位的原则，更好地处理市政基础设施和城市用地之间的关系，为基础设施规划管理工作提供依据，按照北京市统一要求，结合本区实际，现将顺义新城基础设施专项规划编制工作通知如下：一、指导思想、基本原则和规划目标（一）指导思想。
依据《北京城市总体规划（2004年-2020年）》和《顺义新城规划（2005年-2020年）》，顺义新城的规划建设应贯彻将基础设施建设放在城市建设首位的原则，坚持高起点、高标准、高质量的制定规划，对事关顺义新城发展的全局性基础设施项目，要立足发展，做出战略性安排。
基础设施建设要在时间上和水平上适度超前，既要立足于当前需要，又要着眼于未来发展，做到分步实施，滚动发展。
（二）基本原则。
1.在规划编制中体现创新意识。
规划编制要从规划思想、方法、技术上有所创新，结合北京市和我区的实际情况，针对基础设施建设和管理中的问题，采用现代化的技术手段，按照以人为本、可持续发展的原则搞好规划。
2.要加强与相关规划的衔接与协调。
市政基础设施专项规划要以《北京城市总体规划（2004年-2020年）》和《顺义新城规划（2005年-2020年）》为依据，与全市基础设施规划相协调，各专项规划之间也要注重协调与衔接，按照市规划委制定的《市政基础设施规划和成果要求》，和新城控制性详细规划做好配合，保障和落实各项基础设施用地。
3.注重科学民主决策。
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创造大盘推动的力量
顺义新城广告策划推广总提案
【2008年推广任务】
2008年，一号地8万平米商品房住宅开盘销售，需要推广 2009年5月，综合性的二号地和七号地开盘销售，需要做开盘前推广
塑造大盘形象， 促成一号地销售，为2+7号地蓄水，
将是2008年的核心推广任务。
【目录】
分析
北京市场分析 顺义市场分析 竞争分析 奥运会对本案影响 目标客群分析 SWOT分析 核心竞争力分析
E D
三期
B
二期
A
一期
C
分析：“国家康居示范工程”是该项目最大卖点，“温泉入户、断桥铝合金窗”等成为吸引顺义城区、 空港区、周边乡镇客户的重要因素。可见，强调“改善居住环境”将有市场。
• 万科四季花城、金汉绿港、裕龙花园、望潮家园、东方太阳城、新国展国际公寓、香花畦等老项 目推出后期产品。
区域外大分流：
• 燕郊、马驹桥、通州等近郊板块的同类型产品。
【同区域竞争之：万科四季花城】
• 地址：顺义区顺西路 • 占地面积：约20万平米 • 建筑面积：约30万平米 • 容积率:1.56 • 建筑类别:多层、小高层 • 均价:普通住宅8300元/平米，花园洋房11500元/平米 • 户数：共2500户，一期16栋4-11层板楼，1360套；二期17栋4-15层板楼，
燕郊板块 代表项目：美林湾、纳丹堡、 上上城、星河浩月 均价：5500元
通州板块 代表项目：龙湖花盛香醍、 金隅七零九零、新通国际花园 均价：10000元
房山板块 代表项目：加州水郡、绿城百合公寓 均价：7000元
马驹桥板块 代表项目：珠江奥古斯塔城邦、金地格林小镇 均价：8000元
<2> 顺义市场分析
对于顺义目前的地产市场，我们总结了三句关键话：
• 高端地产板块形象 • 公寓多卖地缘客户 • 公寓新项目基本无
【高端地产板块形象】
• 顺义区域内大多为别墅项目，有中央别墅区、潮白河别墅区两大别墅区，有优山美地、观唐、丽宫、纳帕尔 湾、龙湖滟澜山、龙湖香醍漫步等别墅项目。
• 温榆河、潮白河两大河流经过顺义，具有高端板块必须具有的先天性自然环境条件。 • 首都机场、奥运水上运动中心、新国展、多家国际学校落户在顺义，具有高端板块必须具有的后天性的国际
• 拐点寒流波及到 • 刚性需求仍然挺 • 五环之内均过万 • 近郊板块成主流
【拐点寒流波及到】
• 由于政策调控、供需关系失衡等多种原因，深圳、广州等城市房价下跌，成交量萎缩明显，“拐点论”波及到 北京，北京地产市场进入调整期。
• 消费者开始持币待望，尤其是单价两万元以上的房子，成交量萎缩。北京市房屋交易官方网站显示，2007年12 月平均每天200多套，较之先前的日成交400多套，下滑了50%。
【五环之内均过万】
• 四环路以内住宅期房均价达到13,696元/平方米； • 四至五环路为11,439元/平方米； • 五至六环路为8,006元/平方米； • 六环路以外为5,385元/平方米。
来源：北京市房地产交易管理网
【近郊板块成主流】
昌平板块 代表项目：金隅万科城、伯朗峰 均价：9000元
• 经粗略统计，春节期间，北京变相降价的楼盘多达50多个，潘石屹的SOHO北京公馆、世茂奥临花园、北京韦伯 国际公寓、合生国际花园、东亚上北中心、The House、信然广场、富力桃园等。其中原因很多，有的是年底 更多回款，有的是尾房促销，但都多多少少受到了拐点论调的影响。
【刚性需求仍然挺】
• 北京是中国首都，吸引了全国乃至全世界的投资者 • 每年留北京或闯北京的大学毕业生40万人左右，70后/80后为主，有大量住房需求 • 北京每年拆迁户数万，一部分购置经济适用房或两限房，一部分配发安置房，但大多需另购房 • 需要改善居住品质的大有人在
【同区域竞争之：金汉绿港】
• 地址：顺义区府前东街 • 占地面积:357000平方米，分为五个区，分三期开发 • 总建筑面积:639400平方米 • 容积率：1.89 • 物业类型：板式小高层 • 主力户型：65-139平米 • 均价:7500元/平方米 • 目前销售情况：A区、D区已售罄，C区仅剩几套大户型 • 最新预告：B区预计2008年3月开盘，预计均价7900元/平方米
• 顺义、通州、燕郊、昌平、 房山、马驹桥等郊区板块成 为热点，项目销售良好。
• 近郊板块项目有着共同的特 点：价格相对低、交通便捷、 自然环境优美、主流户型等。
• 在其它的近郊板块内，各项 目各自为战，缺乏统一的板 块整体规划，尤其是配套普 遍欠缺，基本都属于“睡 城”。
顺义新城板块 代表项目：鲁能项目 均价：7000元
• 目前，顺义城区及周边只有万科四季花城、金汉绿港、裕龙花园、望潮家园、东方太阳城、新国展国际公寓、 香花畦几个老项目在推后续产品。
• 顺义区内公寓项目价格多在6500-10000元之间，主流价格在7500-8300元之间。
万科四季花城
金汉绿港 裕龙花园 望潮家园
东方太阳城
<3> 竞争分析
区域内小竞争：
策略
确立大盘形象的思考 核心推广策略 总案名/总口号/总定位 1号地案名/定位 2+7号地案名/定位 定向房与商品房推广关系 卖点梳理
战术
推广节奏安排 1号地推广计划 2+7号地推广计划 手段列举
附录
工作内容 服务方式 工作收费及支付方式 公司优势阐述 典型案例
壹
分析
<1> 北京市场分析
对于北京目前整个地产市场，我们总结了四句关键话：
1140套 • 主力户型：95-100平米两居、118-130平米三居、150平米花园洋房四居 • 目前销售情况：春节期间推出20套特价房，一次性付款最低优惠到7400
元/平方米，银行按揭最低优惠到7600元/平方米。 • 最新预告：二期情景花园洋房，预计2008年4—5月开盘。
分析：万科品牌是该项目最大卖点，尤其在吸引北京市区客户时更重要，这点值得借鉴。
化配套条件。
【公寓多卖地缘客户】
• 目前，顺义城区公寓的消费者多为地缘客户，多来自顺义城区以及空港产业园。 • 在项目后期，北京市区的客户开始增加，但数量相对有限。
项目名称 顺义城区、空港产业区及周边乡镇
北京市区
ห้องสมุดไป่ตู้
万科四季花城
70%
30%
金汉绿港
80%
20%
来源：《华高莱斯顺义地产市场监控报告》
【公寓新项目基本无】
顺义新城广告策划推广总提案
【2008年推广任务】
2008年，一号地8万平米商品房住宅开盘销售，需要推广 2009年5月，综合性的二号地和七号地开盘销售，需要做开盘前推广
塑造大盘形象， 促成一号地销售，为2+7号地蓄水，
将是2008年的核心推广任务。
【目录】
分析
北京市场分析 顺义市场分析 竞争分析 奥运会对本案影响 目标客群分析 SWOT分析 核心竞争力分析
E D
三期
B
二期
A
一期
C
分析：“国家康居示范工程”是该项目最大卖点，“温泉入户、断桥铝合金窗”等成为吸引顺义城区、 空港区、周边乡镇客户的重要因素。可见，强调“改善居住环境”将有市场。
• 万科四季花城、金汉绿港、裕龙花园、望潮家园、东方太阳城、新国展国际公寓、香花畦等老项 目推出后期产品。
区域外大分流：
• 燕郊、马驹桥、通州等近郊板块的同类型产品。
【同区域竞争之：万科四季花城】
• 地址：顺义区顺西路 • 占地面积：约20万平米 • 建筑面积：约30万平米 • 容积率:1.56 • 建筑类别:多层、小高层 • 均价:普通住宅8300元/平米，花园洋房11500元/平米 • 户数：共2500户，一期16栋4-11层板楼，1360套；二期17栋4-15层板楼，
燕郊板块 代表项目：美林湾、纳丹堡、 上上城、星河浩月 均价：5500元
通州板块 代表项目：龙湖花盛香醍、 金隅七零九零、新通国际花园 均价：10000元
房山板块 代表项目：加州水郡、绿城百合公寓 均价：7000元
马驹桥板块 代表项目：珠江奥古斯塔城邦、金地格林小镇 均价：8000元
<2> 顺义市场分析
对于顺义目前的地产市场，我们总结了三句关键话：
• 高端地产板块形象 • 公寓多卖地缘客户 • 公寓新项目基本无
【高端地产板块形象】
• 顺义区域内大多为别墅项目，有中央别墅区、潮白河别墅区两大别墅区，有优山美地、观唐、丽宫、纳帕尔 湾、龙湖滟澜山、龙湖香醍漫步等别墅项目。
• 温榆河、潮白河两大河流经过顺义，具有高端板块必须具有的先天性自然环境条件。 • 首都机场、奥运水上运动中心、新国展、多家国际学校落户在顺义，具有高端板块必须具有的后天性的国际
• 拐点寒流波及到 • 刚性需求仍然挺 • 五环之内均过万 • 近郊板块成主流
【拐点寒流波及到】
• 由于政策调控、供需关系失衡等多种原因，深圳、广州等城市房价下跌，成交量萎缩明显，“拐点论”波及到 北京，北京地产市场进入调整期。
• 消费者开始持币待望，尤其是单价两万元以上的房子，成交量萎缩。北京市房屋交易官方网站显示，2007年12 月平均每天200多套，较之先前的日成交400多套，下滑了50%。
【五环之内均过万】
• 四环路以内住宅期房均价达到13,696元/平方米； • 四至五环路为11,439元/平方米； • 五至六环路为8,006元/平方米； • 六环路以外为5,385元/平方米。
来源：北京市房地产交易管理网
【近郊板块成主流】
昌平板块 代表项目：金隅万科城、伯朗峰 均价：9000元
• 经粗略统计，春节期间，北京变相降价的楼盘多达50多个，潘石屹的SOHO北京公馆、世茂奥临花园、北京韦伯 国际公寓、合生国际花园、东亚上北中心、The House、信然广场、富力桃园等。其中原因很多，有的是年底 更多回款，有的是尾房促销，但都多多少少受到了拐点论调的影响。
【刚性需求仍然挺】
• 北京是中国首都，吸引了全国乃至全世界的投资者 • 每年留北京或闯北京的大学毕业生40万人左右，70后/80后为主，有大量住房需求 • 北京每年拆迁户数万，一部分购置经济适用房或两限房，一部分配发安置房，但大多需另购房 • 需要改善居住品质的大有人在
【同区域竞争之：金汉绿港】
• 地址：顺义区府前东街 • 占地面积:357000平方米，分为五个区，分三期开发 • 总建筑面积:639400平方米 • 容积率：1.89 • 物业类型：板式小高层 • 主力户型：65-139平米 • 均价:7500元/平方米 • 目前销售情况：A区、D区已售罄，C区仅剩几套大户型 • 最新预告：B区预计2008年3月开盘，预计均价7900元/平方米
• 顺义、通州、燕郊、昌平、 房山、马驹桥等郊区板块成 为热点，项目销售良好。
• 近郊板块项目有着共同的特 点：价格相对低、交通便捷、 自然环境优美、主流户型等。
• 在其它的近郊板块内，各项 目各自为战，缺乏统一的板 块整体规划，尤其是配套普 遍欠缺，基本都属于“睡 城”。
顺义新城板块 代表项目：鲁能项目 均价：7000元
• 目前，顺义城区及周边只有万科四季花城、金汉绿港、裕龙花园、望潮家园、东方太阳城、新国展国际公寓、 香花畦几个老项目在推后续产品。
• 顺义区内公寓项目价格多在6500-10000元之间，主流价格在7500-8300元之间。
万科四季花城
金汉绿港 裕龙花园 望潮家园
东方太阳城
<3> 竞争分析
区域内小竞争：
策略
确立大盘形象的思考 核心推广策略 总案名/总口号/总定位 1号地案名/定位 2+7号地案名/定位 定向房与商品房推广关系 卖点梳理
战术
推广节奏安排 1号地推广计划 2+7号地推广计划 手段列举
附录
工作内容 服务方式 工作收费及支付方式 公司优势阐述 典型案例
壹
分析
<1> 北京市场分析
对于北京目前整个地产市场，我们总结了四句关键话：
1140套 • 主力户型：95-100平米两居、118-130平米三居、150平米花园洋房四居 • 目前销售情况：春节期间推出20套特价房，一次性付款最低优惠到7400
元/平方米，银行按揭最低优惠到7600元/平方米。 • 最新预告：二期情景花园洋房，预计2008年4—5月开盘。
分析：万科品牌是该项目最大卖点，尤其在吸引北京市区客户时更重要，这点值得借鉴。
化配套条件。
【公寓多卖地缘客户】
• 目前，顺义城区公寓的消费者多为地缘客户，多来自顺义城区以及空港产业园。 • 在项目后期，北京市区的客户开始增加，但数量相对有限。
项目名称 顺义城区、空港产业区及周边乡镇
北京市区
ห้องสมุดไป่ตู้
万科四季花城
70%
30%
金汉绿港
80%
20%
来源：《华高莱斯顺义地产市场监控报告》
【公寓新项目基本无】