出卖人将已抵押物品出售
房屋先出售后抵押和房屋先抵押后出售的受偿方式
房屋先出售后抵押和房屋先抵押后出售的受偿⽅式⼀、房屋先出售后抵押如何受偿 在商品房买卖合同有效成⽴后，出卖⼈在标的房屋上设置了抵押权，购房消费者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理： (1)如果商品房买卖合同未为登记，由于该房屋上没有权利设定的外观显征，经登记的抵押权具有物权效⼒，可以对抗购房消费者的权利。
但如果购房消费者有证据证明抵押权⼈明知该房屋已出售，⽽后为债权的实现就该房屋设定抵押权的，由于恶意损害第三⼈的⾏为违反了民法诚实信⽤的基本原则，该抵押权不受法律保护。
(2)如果商品房买卖合同已经登记后，出卖⼈就该房屋向他⼈设定抵押权的，抵押权不能对抗购房消费者的请求权。
因为登记的主要⽬的在于确保房地产管理部门对商品房预售活动的监管以及有效防范出卖⼈重复预售损害购房⼈利益的⾏为，登记的合同具有对抗第三⼈的效⼒，抵押权⼈应当通过登记簿查询抵押物的权属状况，其未尽审查义务所致损失不能由购房消费者承担。
(3)如果商品房的所有权已登记转移给购房⼈，出卖⼈未经房屋所有权⼈同意，就购房⼈的房屋设定抵押，由于购房⼈已取得房屋所有权成为所有权⼈，出卖⼈对他⼈房屋设定抵押权的⾏为属于⽆处分权⼈处分他⼈财产的⾏为，根据《合同法》第51条的规定，除⾮该⾏为经所有权⼈追认或者⽆处分权⼈取得处分权，该合同⽆效。
⼆、房屋先抵押后出售如何受偿 房屋设定抵押权并经登记后，出卖⼈将该房屋⼜予以出售，涉及抵押权与购房消费者权益冲突。
(1)如果出卖⼈未通知抵押权⼈或者未告知购房⼈抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》第49条“抵押期间，抵押⼈转让已办理抵押物登记的，应通知抵押权⼈并告知受让⼈抵押物已经抵押的情况，抵押⼈未通知抵押权⼈或者未告知受让⼈的，转让⾏为⽆效”的规定，抵押权⼈可主张房屋转让⾏为⽆效。
不动产设定抵押权，应办理抵押物登记，登记的⽬的在于确保财产的稳定和交易的安全，购房消费者应通过登记簿查询房屋上的权属状况，其疏于审查⽽遭致的损失不应转嫁给抵押权⼈承担。
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户
买受人的涤除权：出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记阅读提示在房产交易过程中，出卖人未经抵押权人同意，擅自出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象屡见不鲜。
根据我国相关法律的规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，应当事先征得抵押权人的同意，未经抵押权人同意转让抵押房屋的，虽然房屋买卖合同不会因此无效，但买受人不能请求办理过户登记手续。
那么，此时买受人真的就无法将房屋登记在自己名下了吗？答案是否定的。
本文引用的案例中买受人行使了一项特殊权利——涤除权，即出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的情况下，买受人有权要求代替出卖人清偿债务以消灭抵押权并办理房屋过户手续。
案情简介2010年10月29日，吴某为购买北京市顺义区×室房屋（涉诉房屋）作为主申请人向建设银行顺义支行申请贷款107万元，借款期限为360个月，以该房屋作为抵押并办理了抵押登记。
2012年8月18日，孟某与吴某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴某将涉诉房屋出售给孟某，成交价格为人民币1,650,000元；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。
2012年12月，吴某将房屋交付给孟某，孟某对房屋进行装修后开始使用。
截至2013年7月25日，孟某共计支付吴某购房首付款1,115,000元。
因吴某一直未按照合同约定办理抵押注销手续，涉诉房屋一直无法办理过户手续，孟某遂向法院起诉，要求代吴某偿还贷款本息，在贷款清偿后注销涉诉房屋的抵押权登记并将房屋过户到自己名下，并要求吴某支付违约金。
根据建设银行顺义支行在法庭上的陈述，吴某尚欠贷款本金1,011,005.92元，建设银行顺义支行不同意孟某的诉讼请求。
北京市顺义区人民法院经审理判决支持了孟某的诉讼请求。
败诉原因根据我国相关的法律规定，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。
经济法测试试题库及答案
经济法测试试题库及答案1、下列关于赠与人是否有撤销赠与权利的表述中，不正确的是（）。
A、赠与人对经过公证的赠与合同，可以任意撤销赠与B、受赠人对赠与人有扶养义务而不履行，赠与人可以撤销赠与C、受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与D、受赠人严重侵害赠与人近亲属的合法权益，赠与人可以撤销赠与答案：A2、张某于15岁上高中时，其父为他买了一辆价值1万元的摩托车。
当年张某因迷上网络游戏，私自将摩托车以5000元的价格卖给刘某。
张某与刘某之间的摩托车买卖合同效力是（）。
A、有效B、无效C、可撤销D、效力待定答案：D3、企业国有产权交易转让价格采取分期付款的，受让方首期付款不得低于总价款的（）。
A、20%B、30%C、50%D、60%答案：B4、根据企业所得税法律制度的规定，在计算企业应纳税所得额时，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，有关费用支出不超过规定比例的准予扣除，超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
下列各项中，属于该有关费用的是（）。
A、工会经费B、社会保险费C、职工福利费D、职工教育经费答案：D5、下列关于公司发行债券的程序描述不正确的是（）。
A、有限责任公司发行债券需要由董事会作出决议B、股份有限公司发行债券由股东大会作出决议C、上市公司发行可转换为股票的公司债券，应当报国务院证券监督管理机构核准D、国有独资公司发行公司债券，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门作出决定答案：A6、甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。
期间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。
如果上述担保均有效，丙应承担保证责任的借款本金范围是（）。
A、7万元B、6万元C、5万元D、4万元答案：B7、下列合同中，不直接适用我国《民法典》合同编规定的是（）。
A、融资租赁合同B、收养合同C、财产赠与合同D、借款合同答案：B8、根据票据法律制度的规定，下列各项中，属于商业汇票独有的行为的是（）。
出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实,买方该怎么办？
出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实，
买方该怎么办？
在生活中，房屋买卖双方可能遇到类似这样的情况：丁某拥有一幢房子，但是出于某些原因抵押给了黄某，罗某不知该房屋已抵押，表示想买该房屋。
丁某在与罗某签订合同时，故意隐瞒了该房屋已经抵押的事实。
罗某发现实情后，该如何维护自己的合法权益？
《民法典》第500条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
”据此可知，在订立合同过程中隐瞒重要事实的，需要承担缔约过失责任。
此外，该法第147条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
”第148条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
”也就是说，基于重大误解或欺诈而违背自己的真实意思订立的合同，是可以撤销的。
因此，丁某在签订合同时，故意隐瞒该房屋已经抵押的事实，罗某可以主张撤销合同，并要求丁某承担缔约过失责任。
房屋抵押买卖合同范本8篇
房屋抵押买卖合同范本8篇篇1甲方（出卖人、抵押人）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________乙方（买受人、抵押权人）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________鉴于甲方为了购买房产而需要将该房产进行抵押融资，双方经友好协商，在平等、自愿的基础上，就房屋抵押买卖事宜达成以下协议：第一条合同标的1.1 本合同所涉及的房屋位于______市______区/县______路______号______单元______室，房屋面积______平方米，权属清晰，为甲方合法拥有并可以上市交易。
第二条交易价格及支付方式2.1 双方约定该房屋的交易价格为人民币______元整（大写：____________________元整）。
该价格包含了房屋的附属设施及配套设施等所有与房屋有关的物品和权利。
2.2 乙方应在合同签订之日起______日内将全部房款支付至甲方的指定账户。
第三条房屋抵押事宜3.1 甲方将本合同项下的房屋抵押给乙方，作为支付房款的担保。
3.2 甲方在收到乙方支付的全部房款后，应当在______日内办理房屋抵押登记手续。
如因甲方原因导致逾期办理抵押登记，甲方应按照逾期天数支付违约金给乙方。
第四条房屋交付及产权过户4.1 乙方支付完全部房款后，甲方应在______日内将房屋交付给乙方。
4.2 甲方应在房屋交付后______个月内办理产权过户手续，将房屋的产权过户至乙方名下。
产权过户所产生的税费由______方承担。
第五条甲方的权利和义务5.1 甲方保证所售房屋权属清晰，无其他权利纠纷。
5.2 甲方应按时交付房屋并履行产权过户义务。
5.3 甲方应协助乙方办理房屋的抵押登记手续。
第六条乙方的权利和义务6.1 乙方应按照约定支付房款。
开发商把房子抵押后又进行销售的承诺书
1.开发商把房屋抵押给银行还能销售吗首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。
二是如实告知买受人。
在实践中，有几种合法交易模式：一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。
先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。
在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。
银行出具证明办理抵押涂销。
四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在。
首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。
二是如实告知买受人。
在实践中，有几种合法交易模式：一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。
先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。
抵押房屋出售协议书范本(3篇)
第1篇甲方（卖方）：________________________乙方（买方）：________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方出售抵押房屋事宜，经充分协商，达成如下协议：一、房屋基本情况1.1 甲方出售的房屋位于：________________________（具体地址）。
1.2 该房屋产权证号为：________________________。
1.3 该房屋所有权人为：________________________。
1.4 该房屋建筑面积为：________________________平方米。
1.5 该房屋土地性质为：________________________。
1.6 该房屋建筑年代为：________________________。
二、抵押情况2.1 甲方承认该房屋目前存在抵押情况，抵押权人为：________________________。
2.2 抵押权人同意甲方出售该房屋，但需在抵押权人行使抵押权后，甲方将房屋出售款优先偿还抵押权人的债务。
2.3 甲方保证在出售房屋前，将抵押情况告知乙方，并取得抵押权人的书面同意。
三、房屋出售价格及付款方式3.1 甲方同意将该房屋出售给乙方，出售价格为：人民币________________________元。
3.2 乙方应在签订本协议之日起______个工作日内，向甲方支付定金人民币________________________元。
3.3 剩余房款人民币________________________元，乙方应在本协议签订之日起______个工作日内，按照以下付款方式支付：（1）支付方式一：乙方将剩余房款直接支付给甲方。
（2）支付方式二：乙方将剩余房款支付至抵押权人指定的账户。
四、房屋交付及过户手续4.1 甲方应在乙方支付全部房款后______个工作日内，将房屋交付给乙方。
存量房屋买卖交易协议电子版(五篇)
存量房屋买卖交易协议电子版甲方：_____ 乙方：_____ 丙方：_____一、本合同为示范文本主要用于房屋出卖方（甲方）、购买方（乙方）和房地产中介服务机构（丙方）三方就存量房屋,买卖中介事宜达成协议时签用;如因客观情况，甲、乙方不能同时与丙方签约时，也可用于甲方与丙方或乙方与丙方双方签约。
但乙方在申领房屋所有权证时，必须提供该房屋甲方与丙方所签合同。
二、本合同所称存量房屋是指国有土地上已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。
对于房地产开发企业预（销）售的商品房，不属存量房屋。
三、对于房地产开发企业将商品房委托房地产中介服务机构出售的，可直接套用房地产管理部门和工商行政管理部门推广使用的《商品房买卖合同》。
四、方括号""内以斜杠"/"区分的不同内容，供签订合同时据实选用的，未被选用的应以横线删去。
有的斜杠后有留空部分，是供签订合同时根据实际需要另外可以添加注明的。
五、签订合同时，未采用的内容可不填写，但应划上斜杠"/"或注上"此处空白"字样。
六、签订合同之前，委托人有权查看房地产中介机构的营业执照、机构资质证书和经办人的经纪人资格证书等证件材料。
七、所签一式多份合同，印刷编号号码必须相连。
八、本合同条款由宁波市房地产管理局负责解释。
卖方（甲方）：_____ 买方（乙方）：_____中介方（丙方）：_____签约日期：_____存量房屋买卖交易协议电子版（二）出售人（甲方）：身份证号或组织机构代码证号：联系地址：代理人：身份证号：联系地址：买受人（乙方）：身份证号或组织机构代码证号：联系地址：代理人：身份证号：联系地址：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
抵押房屋买卖合同范本8篇
抵押房屋买卖合同范本8篇篇1甲方（卖方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________乙方（买方）：____________________身份证号码：____________________联系方式：____________________鉴于甲方是房屋的合法所有者，拥有完全的产权，现甲方同意将其房屋出售给乙方，乙方同意购买该房屋。
根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚信的基础上，经友好协商，就房屋买卖事宜达成如下协议：一、房屋基本情况1. 房屋坐落地址：_____________________________________。
2. 房屋面积及结构：建筑面积______平方米，结构为______结构。
3. 房屋权属证明：房屋所有权证编号为____________。
4. 房屋抵押情况：甲方确认该房屋已抵押给______银行，贷款余额为______元，具体抵押情况详见附件。
二、买卖条件1. 房屋价格：甲乙双方议定房屋总价为人民币（大写）______元整（￥______元）。
2. 付款方式：乙方在签订本合同时支付定金人民币（大写）______元整（￥______元），余款在办理房屋过户手续后一次性支付。
3. 税费承担：甲乙双方按照国家有关规定缴纳相关税费。
4. 甲方承诺在办理完毕房屋过户手续后，将房屋交付给乙方。
三、抵押房屋的处置1. 甲方应于本合同签订后积极与抵押权人协调，争取在合理期限内解除抵押。
2. 若甲方无法在规定期限内解除抵押，乙方有权选择终止合同或等待甲方解除抵押后再办理过户手续。
如乙方选择继续履行合同，则双方需另行签订补充协议，明确相关事宜。
3. 甲方解除抵押后，应在一周内与乙方共同办理房屋过户手续。
四、违约责任1. 若甲方在约定时间内无法交付房屋或存在欺诈行为，乙方有权要求解除合同并请求返还已支付的款项及赔偿损失。
试述商品房购买的风险与对策
针对商品房来说 ， 一般 有三种情 况 ： 商品房存 在质 量问题 ， 未 验收合格 ； 不符合出卖 人的确定性 承诺 ； 面积数量不合约定。 对于商 品房是否存在质量问题 ， 一般 的购房人很难做 出判定 ， 主要依赖有关部 门的质 量验 收及 各专项 、 综合验 收来判 断。如果 验收不合格 ， 则明显的可视 为商品房具 有瑕疵 。在 有关部 门验 收 合格 的情况下 ， 如 出现其他质量问题 ， 出卖人仍应承担瑕疵担保 责 任 。在存在重大瑕疵 的情况下 ， 买受 人可解 除合 同。 对 于面积数量不 和约定 的情况 ， 我国建设 部《 商品房销售管理 办法 》 与最该人 民法 院《 关 于 审理商 品房买 卖合 同纠纷案 件适 用 法律若干问题 的解 释》 均有规定 ： 面 积误差百分 比的绝对值 在 ３ ％ 以内的 ， 双方应据实结 算款项 ； 超过 ３ ％的， 买受 人有 权解 除合 同 或继续履 行。买受人选 择继续履 行的 ， 产权登记 面积 大于合 同约 定面积时 ， 面积误差 比 ３ ％ 以内部分 的房价款 由买受人 补足 ， 超 出 ３ ％部分 的房价款 由出卖人承担 。产权登记 面积 小于合 同约 定面 积时 ， 面积误差 比 ３ ％ 以内部分 的房 价款应 返还 买受人 ， 超出 ３ ％ 部分的房价款则应双倍 返还。
【 关键词】 商品房； 购买； 风险对策
本文所称商品房是指房地产开发商的用于出售的房屋及其 附 属设施。与一般意义上的房屋 相 区别 ， 排除 了非商 品房屋 如农村 宅基地上 的 自建房屋 、 单位集 资 自建住 房等 。本 文中 的出卖人均 是指房地产开发商 。 首先 ， 买房人购买商品房 ， 要审查 出卖人的主体资格及商 品房 项 目的合法文件。 出卖人是否具备房地产开发和销售商品房 的主 体资格 ， 应查 看其作为房 地产开发商是 否具有工商 机关核准颁 发 的营业 执照 ， 其营业执照 上的经营 范围内是否有 房地产开发 和销 售商 品房 的相应 内容 。购买有合法营业执照并在核定经营范 围内 合法经营 的房地产开发商开发 的房屋 ， 是 预防购房风险的第 一步。 就商 品房项 目而言 ， 一 般应 有该商 品房项 目的土地合 法性 文 件， 包括土地使用权 出让 合 同 、 土地使 用权 证或 建设 用地 批 准书 等； 规划 及施 工的合法性文件 ， 包括建设用地规划及施工 的合 法性 文件 ， 包 括建 设用地规划许 可证 、 建设工程 规划许 可证 、 施工许 可 证等 ； 如果是 预售 商品房 ， 还应有商 品房许可证 。 第二 ， 是关于商品房买卖的标的物 ， 商品房 买卖所涉 标的物在
2019注会经济法第四章(习题+答案)
第四章合同法律制度一、单项选择题1、张某想从李某处借款10万元，李某知道张某平时人品很差，于是便告知张某，如果张某能够找到一个保证人，来担保这笔债务，李某就答应借款事宜。
后张某与好友薛某串通起来骗取了李某的10万元，但薛某并没有要承担保证责任的意思。
关于李某的损失承担的问题，下列说法中，正确的是（）。
A、李某可以要求张某和薛某承担连带赔偿责任B、李某只能要求张某承担责任C、李某只能要求薛某承担责任D、李某自己遇人不淑，只能自己承担损失2、保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任或者清偿债务，保证人在催款通知书上签字的，人民法院的做法正确的是（）。
A、认定保证人继续承担保证责任B、不得认定保证人继续承担保证责任C、要求保证人与债权人重新订立保证合同D、认定保证人与债务人向债权人承担连带责任3、甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。
乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。
甲诉至法院，要求乙继续履行合同。
下列表述中，正确的是（）。
A、房屋产权未过户，合同尚未生效B、房屋产权未过户，合同尚未成立C、合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失D、合同已经生效，乙应当继续履行合同4、下列各项中，不符合承揽合同当事人权利义务表述的是（）。
A、承揽人可以自行留存其所承揽物品的复制品和相关的技术资料B、经定作人同意承揽人可以将其承揽的主要工作交由第三人完成C、定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权D、定作人可以随时解除承揽合同，但应当赔偿因此造成承揽人的损失5、张某以信件发出要约，信件未载明承诺开始日期，仅规定承诺期限为10天。
5月8日，张某将信件投入信箱；邮局将信件加盖5月9日邮戳发出，5月11日，信件送达受要约人李某的办公室；李某因外出，直至5月15日才知悉信件内容。
根据《合同法》的规定，该承诺期限的起算日为（）。
民法典案例解析--合同编--典型合同之买卖合同
典型合同买卖合同第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
条文要义本条是对买卖合同概念的规定。
买卖合同，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。
买卖合同是在民事法律中拥有漫长发展历史的、最重要的传统合同，是商品交换发展到一定阶段的产物，是商品交换最基本、最重要、最有代表性的法律形式。
买卖合同的法律特征是：（1）买卖合同是转移标的物的所有权的合同；（2）买卖合同是双务合同；（3）买卖合同是有偿合同；（4）买卖合同是诺成性合同；（5）买卖合同一般是不要式合同。
买卖合同的当事人包括买受人和出卖人：（1）买受人，须具有相应的民事行为能力，具有特殊身份的人不能成为特定买卖合同的买受人，例如监护人不得购买被监护人的财产，受托人不得购买委托人委托其出售的财产，公务人员及其配偶不得购买由该公务人员依职权出售、变卖的财产，有限责任公司以及股份有限公司的董事、经理不得同本公司订立合同或者进行交易成为特定买卖合同的买受人。
（2）出卖人，除了须具备相应的民事行为能力之外，根据民法典第597条第1款规定，还应当是买卖合同标的物的所有权人或者其他有处分权人。
案例评析崔某通与孟某意等买卖合同纠纷案[1]案情：孟某意与被告众凯公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋一套，并缴纳房款350000元。
众凯公司将房屋交付原告，孟某意占有使用该套房屋至今。
之后，崔某通（原告）与被告众凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定以每套50万元的价格购买4套房屋（包括孟某意所购买的房屋），同日签订保证书，载明此房屋买卖合同作为借款抵押合同，不作为正常房产销售，并在抵押期间不另行转让和抵押，后者有权在到期后以50万元/套的方式回购上述房屋。
若到期不能归还则在一个月内无条件完成房屋过户。
过后，众凯公司因并未归还借款，双方产生纠纷，崔某通向一审法院起诉请求：（1）判令原告与被告众凯公司任丘分公司所签订商品房买卖合同有效，并判令被告众凯公司任丘分公司协助原告办理房产登记手续；（2）确认二被告签订的商品房买卖合同无效。
买到抵押房的法律后果(3篇)
第1篇在房地产市场，抵押房作为一种特殊类型的房产，因其价格相对较低而受到部分购房者的青睐。
然而，在购买抵押房时，购房者需要充分了解相关的法律后果，以避免可能带来的风险和损失。
本文将从以下几个方面探讨买到抵押房可能面临的法律后果。
一、抵押权人的优先受偿权1. 定义抵押权是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权优先受偿。
2. 法律后果在购买抵押房的情况下，抵押权人（即债权人）对抵押房产享有优先受偿权。
这意味着，当债务人无法履行到期债务时，抵押权人有权要求实现抵押权，即出售抵押房产以清偿债务。
具体来说，以下几种情况可能导致购房者面临抵押权人的优先受偿：（1）抵押房产价值高于抵押债权金额时，抵押权人有权就超出部分受偿。
（2）抵押房产价值不足以清偿全部抵押债权时，抵押权人有权优先受偿其债权金额。
（3）抵押房产价值不足以清偿全部抵押债权，且存在其他债权人的情况下，抵押权人有权优先受偿其债权金额。
二、合同解除权1. 定义合同解除权是指合同当事人一方在合同履行过程中，因对方违约或发生不可抗力等原因，有权解除合同的权利。
2. 法律后果在购买抵押房的情况下，以下几种情况可能导致购房者行使合同解除权：（1）抵押房产存在质量问题，严重影响购房者正常使用。
（2）抵押房产存在法律瑕疵，如产权不清、存在争议等。
（3）抵押权人未经购房者同意，擅自处分抵押房产。
（4）抵押房产因抵押权人原因导致无法办理过户手续。
三、违约责任1. 定义违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担的民事责任。
2. 法律后果在购买抵押房的情况下，以下几种情况可能导致购房者承担违约责任：（1）购房者未按时支付购房款。
（2）购房者擅自改变抵押房产的结构、用途等。
（3）购房者未按照约定履行合同的其他义务。
四、维权途径1. 协商解决购房者与抵押权人、开发商等进行协商，争取达成一致意见，解决纠纷。
所有权保留买卖中出卖人取回权性质研究
在行使程序方面，大多数学者认为，出卖人取回权的行使应该通过诉讼方式 进行，而有些学者则认为也可以通过仲裁方式解决。此外，对于出卖人取回权的 法律后果，有些学者认为可能会导致买受人承担违约责任，而另一些学者则认为 可能会导致买卖合同解除。
在实践中，出卖人取回权的应用并不多见。但是，在一些案例中，出卖人取 回权确实发挥了重要作用。例如，在一个涉及所有权保留的融资租赁合同纠纷案 件中，由于承租人未按时支付租金，出租人行使了出卖人取回权，最终通过诉讼 方式将标的物收回，并追究了承租人的违约责任。
所有权保留买卖中出卖人取回 权性质研究
目录
01 一、相关法律规定
02
二、出卖人取回权的 性质
03 三、影响因素
04 四、案例分析
05 五、结论
06 参考内容
所有权保留买卖是一种常见的交易方式，在买卖双方约定的情况下，买方在 支付价款后，卖方仍保留对标的物的所有权，直至买方付清全部款项或满足一定 条件。这种交易方式在一定程度上可以保护卖方的利益，但同时也可能引发一些 法律问题。本次演示将重点探讨所有权保留买卖中出卖人取回权性质的相关问题， 以期为相关立法和司保留中的出卖人取回权是一项重要的法律制度。它可以保 护出卖人的利益，同时也可以对买受人起到一定的制约作用。然而，对于出卖人 取回权的构成要件、行使程序、法律后果等方面还需要进一步的研究和探讨。此 外，在实践中，出卖人取回权的运用并不多见，这可能与该制度在实际操作中存 在一定的难度和复杂性有关。
二、出卖人取回权的性质
从合同法和物权法角度来看，所有权保留买卖中出卖人取回权具有以下性质：
1、权利来源：出卖人取回权来源于买卖双方在合同中约定的所有权保留条 款。当买方未履行付款义务时，卖方有权依照合同约定取回标的物。
案例-房屋出售后,出卖人再擅自抵押,抵押无效
广东联谊实业发展有限公司与甘季玉等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2009)穗中法民五终字第2129号上诉人(原审被告)：广东联谊实业发展有限公司（原名广东省联谊实业发展总公司，以下简称联谊公司）。
法定代表人：陈建平，经理。
委托代理人：陈恩安。
委托代理人：王步林，广东金鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：甘季玉。
被上诉人(原审原告)：蓝海。
被上诉人(原审原告)：缪文定。
被上诉人(原审原告)：杨焕容(曾用名杨焕蓉)。
上述被上诉人的共同委托代理人：温文、蔡剑雄，均为广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人广东联谊实业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2009)海民三初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院认为: 甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容与名流公司签订的《商品房预售合同》是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的有关规定，应为合法有效的合同，当事人均应切实履行。
根据合同约定，名流公司受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房，将涉案房屋出售给甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容。
甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容已接收房屋并已付清全部房款至今超过90日，合同虽然没有约定办理房产证的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
由于“名粤广场”是联谊公司与名流公司共同合作开发的，故对外双方应共同承担民事责任，协助甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理上述手续。
联谊公司的抗辩意见无理，该院不予采纳。
名流公司和联谊公司至今未为甘季玉、蓝海、缪文定、杨焕容办理所购房屋的房产证手续，应承担相应的民事责任。
中华人民共和国合同法释义：第150条
中华人民共和国合同法释义：第150条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
以下是专门为你收集整理的中华人民共和国合同法释义：第150条，供参考阅读!中华人民共和国合同法释义：第150条【释义】本条是关于出卖人权利担保义务的规定。
买卖合同中出卖人对标的物的权利担保指的是出卖人应当保证对标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会就该标的物向买受人主张任何权利。
买卖合同根本上就是标的物所有权的转让，因此，出卖人的这项义务也就是其一项最基本的义务。
本条所规定的义务是买卖合同中出卖人的一项法定义务，即使合同中对其未作约定，出卖人也必须履行。
我国台湾民法第349条也规定，出卖人应担保第三人就买卖之标的物对于买受人不得主张任何权利。
英国货物买卖法第12条规定，除另有规定外，在任何买卖合同中，卖方有一项默示的义务(即无论合同是否约定，都应当承担的义务)，保证他享有出售该项货物的权利。
并且保证他所出售的货物不存在任何订约时未曾告知买方的担保权益，从而使买方能安稳地占有货物，不受他所不知道的第三人的干扰。
具体说，出卖人的保证义务包括：1.出卖人对出卖的标的物享有合法的权利，他须对标的物具有所有权或者处分权。
出卖人作为代理人替货主出售货物，即是出卖人具有处分权的情形。
而出卖人将其合法占有或者非法占有的他人财产作为出卖的标的物，或者出卖自己只有部分权利的标的物，如与他人共有的财产等都是对此项义务的违反。
2，出卖人应当保证标的物上不存在他人可以主张的权利，如抵押权、租赁权等。
3.出卖人应当保证标的物没有侵犯他人的知识产权。
确定出卖人的这项义务比较复杂，需要结合有关知识产权的法律作出判断。
国际货物销售合同公约对此有比较具体的规定。
本条规定的“法律另有规定的除外”，主要考虑的也是这方面的情况。
出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。
买受人未及时办理预告登记、网签或备案,能否排除强制执行？
买受人未及时办理预告登记、网签或备案，能否排除强制执行？预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行阅读提示《执行异议和复议规定》第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。
如何认定买受人是否无过错呢？本篇文章通过检索最高人民法院近年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高人民法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务要点总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。
裁判要旨预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，不存在过错。
案情简介2016年2月24日，买受人宋某梅向银某公司购买案涉车位，约定银某公司在一年内为买受人办理产权过户。
购买时，案涉车位上有一年期限的抵押。
之后，宋某梅支付合同价款并实际占有、使用案涉车位。
2016年9月2日，银某公司继续以案涉车库为农行某支行提供抵押担保。
之后，农行某支行将银某公司等起诉。
2017年5月5日，根据农行某支行申请，重庆一中院对案涉车库予以保全查封。
在保全过程中，宋某梅提出书面异议，重庆一中院裁定中止对案涉车位的执行。
农行某支行向重庆一中院提起申请执行人执行异议之诉。
2018年6月13日，重庆一中院一审认为，买受人宋某梅对案涉车位未办理过户不存在过错，判决驳回农行某支行的诉讼请求。
农行某支行上诉至重庆高院。
2018年12月27日，重庆高院二审认为，宋某梅并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后案涉车位过户登记的权利障碍，故并无过错。
判决驳回农行某支行上诉，农行某支行向最高人民法院申请再审。
2019年9月26日，最高人民法院再审驳回农行某支行的再审申请。
裁判要点及思路本案中，关于是否因买受人宋某梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，最高人民法院认为：第一，出卖人以案涉车库为第三人多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《借款合同》，有独立的抵押期。
出卖抵押房屋的法律后果(3篇)
第1篇一、引言抵押房屋作为抵押担保的一种形式，在我国的金融领域和房地产市场中具有广泛的应用。
然而，在现实生活中，由于种种原因，出卖抵押房屋的行为时有发生。
那么，出卖抵押房屋的法律后果有哪些呢？本文将从法律角度对这一问题进行探讨。
二、抵押房屋的定义及法律特征1. 定义抵押房屋是指债务人或者第三人将其拥有的房屋设定为抵押物，用以担保债务的履行。
当债务人未履行债务时，债权人有权依法实现抵押权。
2. 法律特征（1）抵押权具有优先受偿权。
在债务履行期限内，债权人享有优先受偿权，即抵押物价值超过债务数额时，债权人有权优先受偿。
（2）抵押房屋的转让需征得债权人同意。
在抵押期间，抵押人未经债权人同意，不得转让抵押房屋。
（3）抵押房屋的出租需征得债权人同意。
在抵押期间，抵押人未经债权人同意，不得出租抵押房屋。
三、出卖抵押房屋的法律后果1. 债权人行使抵押权（1）实现抵押权。
当债务人未履行债务时，债权人有权依法实现抵押权，包括拍卖、变卖抵押房屋等。
（2）赔偿损失。
在实现抵押权过程中，若因债务人、抵押人的过错导致债权人遭受损失，债务人、抵押人应承担赔偿责任。
2. 抵押人承担违约责任（1）违约金。
抵押人出卖抵押房屋，未经债权人同意，构成违约。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，抵押人应当支付违约金。
（2）损害赔偿。
抵押人出卖抵押房屋，给债权人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
3. 第三人责任（1）善意取得。
若第三人善意取得抵押房屋，且支付了合理对价，则第三人可依法取得抵押房屋的所有权。
（2）恶意取得。
若第三人明知抵押房屋设有抵押，仍取得抵押房屋，则第三人需承担相应的法律责任。
4. 法律后果的具体表现（1）抵押权人可要求抵押人返还已支付的款项。
在出卖抵押房屋过程中，若抵押权人已支付部分款项，可要求抵押人返还。
（2）抵押权人可请求法院解除抵押合同。
在出卖抵押房屋过程中，若抵押人违反约定，抵押权人可请求法院解除抵押合同。
解除房屋买卖合同的(合集5篇)
解除房屋买卖合同的（合集5篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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已买卖但未过户的房屋被出卖人设置抵押应认定无效
已买卖但未过户的房屋被出卖⼈设置抵押应认定⽆效案件简介：2009年6⽉4⽇，原告顾某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，购买李某位于北京市朝阳区望京地区房屋⼀套。
2009年7⽉28⽇，双⽅签订了存量房屋⽹上签约买卖合同。
合约签订后，顾某先后⽀付房价款205.4万元，但李某始终未将房屋办理过户⼿续。
2010年3⽉，顾某将李某诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求李某为该房屋办理过户⼿续，2010年5⽉北京市朝阳区⼈民法院做出判令李某将该房屋过户⾄顾某名下的民事判决，李某不服判决，于2010年6⽉提起上诉。
上诉期间，2010年8⽉，李某以该房屋为韩某的借款提供抵押担保⽽向被告申请办理该房屋的抵押登记，被告于同⽇受理了李某的申请并分别对李某、韩某⽀座房屋登记询问笔录。
次⽇，被告向韩某办法了该房屋的《房屋他项权证》。
原告顾某不服被告北京市住建委对该房屋权属⾏政登记⾏为，诉⾄北京市朝阳区⼈民法院，要求法院判令撤销被告向韩某颁发的该房屋的《房屋他项权证》。
被告北京市住房和建设委员会辩称：2010年8⽉李某以⾃有的房屋为其向韩某提供抵押担保，申请办理该房屋的抵押登记，被告受理后进⾏审核，认为符合登记条件，遂为抵押权⼈韩某核发了该房屋的《房屋他项权证》，被告为韩某核发房屋他项权证的⾏为证据充分，适⽤法律法规正确，程序合法。
另外，被告辩称：原告并⾮该房屋的所有权⼈，亦⾮抵押登记的抵押⼈或抵押权⼈，被告为韩某核发《房屋他项权证》与原告之间没有法律上的利害关系，原告不具有⾏政诉讼主体资格，原告的起诉不符合起诉条件。
法院判决：北京市朝阳区⼈民法院经审理认为：本案中，原被告就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同⽹上签约⼿续。
对这⼀事实，市住建委在进⾏抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的⽹签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下，未对该事实进⾏必要的进⼀步的核查，径⾏作出被诉抵押登记⾏为，该⾏为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予以纠正。
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出卖人将已抵押物品出
售
Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
【案情】某汽车制造厂因生产急需钢材，于2000年8月与某金属材料公司签订了一份钢材购销合同，约定由金属材料公司将该公司四种型号的钢材供应给汽车制造厂。
合同签订后，金属材料公司按期将货送至汽车制造厂，该厂经验收合格后，支付了全部货款。
时隔几日，某机械加工厂派代表到汽车制造厂，称金属材料公司出售给该厂的四种型号钢材系抵押物，机械加工厂是这批钢材的抵押权人。
由于抵押人金属材料公司无力清偿到期欠款，现要收回该批钢材，进行拍卖。
该厂代表同时出示了该批钢材的抵押合同及抵押登记资料。
汽车制造厂称在该批钢材上已设定抵押的事实并不知情，不同意退还该批钢材。
双方为此争执不下，汽车制造厂便提起诉讼，将金属材料公司诉至法院。
【审判】法院经审理判决:解除汽车制造厂与金属材料公司的钢材购销合同，金属材料公司返还汽车制造厂购买钢材的价款并赔偿其经济损失。
【点评】该案涉及买卖合同中出卖人对标的物的权利瑕疵担保责任的有关法律问题。
买卖合同是转移标的物所有权的合同，因此买卖合同的履行既要保证出卖人向买受人交付标的物，又要保证买受人取得标的物的所有权，得以充分行使所有权的各项权能。
由此便产生了买卖合同中出卖人对标的物的权利瑕疵担保责任。
所谓标的物权利瑕疵是指标的物为第三人所有或者物上负担着第三人的合法权利。
标的物权利瑕疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能转移于买受人而应当承担的责任。
我国《合同法》第150条规定了权利瑕疵担保制度:"出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
"据此，构成权利瑕疵担保责任的条件有以下三个: (1)权利瑕疵须于买卖合同成立时存在。
若合同成立后出现权利瑕疵，则属于出卖人违约，出卖人应负违约责任。
(2)买受人不知道有权利瑕疵的存在。
若买受人知道或者应当知道存在权利瑕疵的，视为买受人愿意承受该瑕疵的风险，事后就不能追究出卖人的权利瑕疵担保责任。
对此，我国《合同法》第151条明确规定:"买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法一百五十条规定的义务。
"(3)权利瑕疵须于合同成立后履行时仍存在。
若权利瑕疵仅在合同成立时存在，在履行之前已除去，则出卖人不需承担瑕疵担保责任。
(4)须因权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失。
若存在权利瑕疵，但第三人于法定有效期限未主张权利或不能主张权利的，买受人不能追究出卖人的瑕疵担保责任。
上述案例中金属材料公司将已抵押给机械加工厂的钢材出售给了汽车制造厂，导致机械加工厂向汽车制造厂主张其抵押权，符合权利瑕疵的构成要件，金属材料公司应当就此承担权利瑕疵担保责任。
买受人汽车制造厂有权要求解除合同，要求出卖人返还价款并赔偿损失。
法院作出上述判决是合法适当的。