清水湾项目前期策划方案(PPT 86页)
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博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近 百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建
国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30 天，直航海南-台湾, 国际航线60条等
自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、 自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店
亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组 建，未来秘书处选择设在博鳌。
海南发展趋势2
之于本项目： 清水湾项目是海南“一省两地”定位中“热带海 岛休闲度假胜地”的重要组成部分，意义重大。 清水湾项目站在海南未来发展趋势的高度，建立 在海南与亚洲、世界对话的平台之上。 随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好 政策的逐步成熟和落实，清水湾项目将发挥更大的 样板式作用。
同时，进入海南开发旅游度假地产的发展商渐多， 香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加 坡星狮集团、新世界、华润、中粮集团、富力地产等， 海南地产进入一个新阶段。
度假市场趋势2
东海岸是海南的最佳旅游度假带。海棠湾将被打造 成国家海岸，香水湾定位为珍珠海岸，亚龙湾、三亚 湾相对成熟，清水湾蓄势待发。
陵水当地落后经济环境制约，尚需较多外力，本地可 利用资源不足；良好海滩资源短期内尚难以充分体现。
当地人文环境落后，文化底蕴不够，项目赖以发展的 人文条件要重新打造。
周围环境如农田、养殖用地、防护林等现状景观太差， 原生植被种类不丰富。
SWOT分析
项目机会O
Leabharlann Baidu
海南良好未来发展趋势，建省20周年，清水湾项目启动正是最 好时机。
十一五重点工程，有政策和相关部门大力协助。
旅游及其旅游地产市场现正兴起，大有可图。另一方面，当前 旅游地产整体开发水平较低，抓住时机，可赢得先发优势。
东环铁路、国际旅游岛、国家级别海岸等诸多利好，项目可整 合利用资源空间较大。
集团全国发展，各地项目资源较丰富，可利用机会较多。
SWOT分析
项目威胁T
整合优势储蓄能量 避重就轻淡化劣势 借势而出树立标杆 化解威胁脱颖而出
核心思考问题1： 如何使区域板块迅速得到认同，复合资 源最大价值化？
核心思考问题2： 项目的核心竞争力是什么，在此基础上， 如何形成项目富有穿透力的差异化传播？
项目核心竞争力排序如下： 1）一线优质海湾，12公里海岸线 2）复合性稀缺：海景+五星级酒店+高尔夫+温泉 3）离三亚机场仅40分钟车程
主要物业类型：独立别墅、联排别墅、小高层、酒店式公寓 配套设施：高尔夫球场、五星级国际酒店，会所、学校、大型商业街、 游艇码头等 主要景观资源：12公里海岸线、沙滩、海景、山景、湖景、中央公园、 园林景观等
SWOT分析
项目优势S
雅居乐品牌优势：香港上市公司/12城53盘/广 东地产五虎 / 广东资信20强 /世界建筑视野 / 构筑未来地标/远见 心建 共建未来
项目规模优势/成片整体规划/12公里海岸线/景 观丰富而稀缺/产品丰富多样/酒店、高尔夫等高 端配套设施完善/温泉等
交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业 服务/国际规划设计团队/国际酒店管理团队
SWOT分析
项目劣势W
当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。而雅 居乐初次涉及海南旅游地产市场，开发、管理经验不具 优势。
PART B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
项目基本情况
项目分析
价值体系 项目定位
区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨 旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 占地：15000亩，总投资130亿 交通：①海南东线高速公路，从英州镇和新村镇出入口可直接到达本 区块；②海榆省道从地块北侧东西穿越；③东环城际高速铁路（海口－ 三亚，09年竣工后两地只需80分钟车程）途径本项目；④距三亚市区和 三亚凤凰机场仅40分钟，距海口2.5个小时，离广州60分钟飞行时间。
海南对外促销口号为 “海南岛：热带中国”，将建 成国际旅游岛。
之于度假地产，三亚认同度始终最高，其它区域虽 有不错的旅游资源，但仍未为众人所知。
海南旅游度假地产，其外销性非常明显，外销区域 也在逐步扩大。
小结
对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市， 旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了 广阔的空间。清水湾开发时，时值海南建省20周年，对海南是一个 新开始，对雅居乐也是一次新里程。
度假市场趋势1
旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、 蓝天、大海和热带雨林同阿尔在卑斯的山 美丽休闲胜地，为海南 带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。
旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速 快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增长 190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。
就目前而言，度假物业市场真正得到认同的只有三亚，而其成功 之道除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是 关键，很有借鉴意义。
一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌 发展商陆续进入，机遇与挑战并存。
总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复 合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策 略比较雷同。
海南清水湾项目前期策划
海南雅居乐 售楼部 08.05.28
A 市场篇
总体特征 海南前景 度假市场
目录
B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
C 整合执行篇
如何整合 重要节点 阶段执行
PART A 市场趋势篇
总体特征 海南前景 度假市场
海南发展趋势1
关键词：
一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中 部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）
随着东海岸开发升温，地产巨头纷纷涌入，部分 项目陆续启动，未来竞争激烈。
香水湾、亚龙湾等项目抢先启动，占得先机。清 水湾项目工程和推广需加快。
三亚已深入人心，相反陵水无论认可度还是知名 度都偏低。
初次涉足旅游地产，清水湾整体开发的系统性和 可持续性都会遇到诸多意想不到的问题。
优势S 劣势W 机会O 威胁T
国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30 天，直航海南-台湾, 国际航线60条等
自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、 自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店
亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组 建，未来秘书处选择设在博鳌。
海南发展趋势2
之于本项目： 清水湾项目是海南“一省两地”定位中“热带海 岛休闲度假胜地”的重要组成部分，意义重大。 清水湾项目站在海南未来发展趋势的高度，建立 在海南与亚洲、世界对话的平台之上。 随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好 政策的逐步成熟和落实，清水湾项目将发挥更大的 样板式作用。
同时，进入海南开发旅游度假地产的发展商渐多， 香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加 坡星狮集团、新世界、华润、中粮集团、富力地产等， 海南地产进入一个新阶段。
度假市场趋势2
东海岸是海南的最佳旅游度假带。海棠湾将被打造 成国家海岸，香水湾定位为珍珠海岸，亚龙湾、三亚 湾相对成熟，清水湾蓄势待发。
陵水当地落后经济环境制约，尚需较多外力，本地可 利用资源不足；良好海滩资源短期内尚难以充分体现。
当地人文环境落后，文化底蕴不够，项目赖以发展的 人文条件要重新打造。
周围环境如农田、养殖用地、防护林等现状景观太差， 原生植被种类不丰富。
SWOT分析
项目机会O
Leabharlann Baidu
海南良好未来发展趋势，建省20周年，清水湾项目启动正是最 好时机。
十一五重点工程，有政策和相关部门大力协助。
旅游及其旅游地产市场现正兴起，大有可图。另一方面，当前 旅游地产整体开发水平较低，抓住时机，可赢得先发优势。
东环铁路、国际旅游岛、国家级别海岸等诸多利好，项目可整 合利用资源空间较大。
集团全国发展，各地项目资源较丰富，可利用机会较多。
SWOT分析
项目威胁T
整合优势储蓄能量 避重就轻淡化劣势 借势而出树立标杆 化解威胁脱颖而出
核心思考问题1： 如何使区域板块迅速得到认同，复合资 源最大价值化？
核心思考问题2： 项目的核心竞争力是什么，在此基础上， 如何形成项目富有穿透力的差异化传播？
项目核心竞争力排序如下： 1）一线优质海湾，12公里海岸线 2）复合性稀缺：海景+五星级酒店+高尔夫+温泉 3）离三亚机场仅40分钟车程
主要物业类型：独立别墅、联排别墅、小高层、酒店式公寓 配套设施：高尔夫球场、五星级国际酒店，会所、学校、大型商业街、 游艇码头等 主要景观资源：12公里海岸线、沙滩、海景、山景、湖景、中央公园、 园林景观等
SWOT分析
项目优势S
雅居乐品牌优势：香港上市公司/12城53盘/广 东地产五虎 / 广东资信20强 /世界建筑视野 / 构筑未来地标/远见 心建 共建未来
项目规模优势/成片整体规划/12公里海岸线/景 观丰富而稀缺/产品丰富多样/酒店、高尔夫等高 端配套设施完善/温泉等
交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业 服务/国际规划设计团队/国际酒店管理团队
SWOT分析
项目劣势W
当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。而雅 居乐初次涉及海南旅游地产市场，开发、管理经验不具 优势。
PART B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
项目基本情况
项目分析
价值体系 项目定位
区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨 旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 占地：15000亩，总投资130亿 交通：①海南东线高速公路，从英州镇和新村镇出入口可直接到达本 区块；②海榆省道从地块北侧东西穿越；③东环城际高速铁路（海口－ 三亚，09年竣工后两地只需80分钟车程）途径本项目；④距三亚市区和 三亚凤凰机场仅40分钟，距海口2.5个小时，离广州60分钟飞行时间。
海南对外促销口号为 “海南岛：热带中国”，将建 成国际旅游岛。
之于度假地产，三亚认同度始终最高，其它区域虽 有不错的旅游资源，但仍未为众人所知。
海南旅游度假地产，其外销性非常明显，外销区域 也在逐步扩大。
小结
对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市， 旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了 广阔的空间。清水湾开发时，时值海南建省20周年，对海南是一个 新开始，对雅居乐也是一次新里程。
度假市场趋势1
旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、 蓝天、大海和热带雨林同阿尔在卑斯的山 美丽休闲胜地，为海南 带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。
旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速 快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增长 190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。
就目前而言，度假物业市场真正得到认同的只有三亚，而其成功 之道除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是 关键，很有借鉴意义。
一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌 发展商陆续进入，机遇与挑战并存。
总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复 合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策 略比较雷同。
海南清水湾项目前期策划
海南雅居乐 售楼部 08.05.28
A 市场篇
总体特征 海南前景 度假市场
目录
B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
C 整合执行篇
如何整合 重要节点 阶段执行
PART A 市场趋势篇
总体特征 海南前景 度假市场
海南发展趋势1
关键词：
一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中 部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）
随着东海岸开发升温，地产巨头纷纷涌入，部分 项目陆续启动，未来竞争激烈。
香水湾、亚龙湾等项目抢先启动，占得先机。清 水湾项目工程和推广需加快。
三亚已深入人心，相反陵水无论认可度还是知名 度都偏低。
初次涉足旅游地产，清水湾整体开发的系统性和 可持续性都会遇到诸多意想不到的问题。
优势S 劣势W 机会O 威胁T