清水湾项目前期策划方案(PPT 86页)
海南省陵水清水湾旅游度假区控制性详细规划
清水湾旅游度假区C区控制性详细规划总则为规范陵水清水湾旅游度假区C区建设管理，保证其发展符合社会主义市场经济体制运作规律，同时保证开发建设中社会效益、经济效益、环境效益平衡和谐，特编制《陵水清水湾旅游度假区C区控制性详细规划》。
本规划是陵水清水湾旅游度假区C区开发建设的法定指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动，必须按规划要求执行。
本规划所涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范结合本规划区的规划定位所制定，未涉及的指标应按国家、海南省以及陵水县的有关政策、法律、规范相关条款的规定执行。
本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。
规划范围：陵水清水湾旅游度假区C区属于陵水清水湾旅游度假区东组团，西临新村镇，南临南海清水湾，规划用地面积327.19公顷。
规划定位与发展规模功能定位：欧洲风情与地域文化相融合的滨海高尔夫度假社区。
实现规划功能的措施：积极挖掘地域文化特色，为旅游开发带来文化底蕴。
借鉴北美新城市主义的造城理念，塑造带有热带滨海休闲度假氛围和特色的自由街区式城市景观社区。
开发营造开敞空间、环境景观的绿色网络，延伸“高尔夫球场、碧海蓝天、银色沙滩、背景山体”对度假社区的影响；划分若干居住片区，提升滨海腹地的居住价值；合理确定建设用地性质、使用强度，配套完善公共设施与市政，使之成为一个具有时代特色与个性魅力的高品质旅游度假区。
目标定位：清水湾理想的度假社区——在自然中生长的生态、人文、魅力的滨海度假社区，是人们可以安全、自由、友善、幸福居住与度假的理想社区。
陵水清水湾旅游度假区C区总用地327.19公顷，人均建设用地163.60平方米。
规划区总人口规模控制在20000人以内。
用地布局规划在研究C区现状建设条件及山水生态肌理的基础上，结合C区的功能定位，提出“山海相望，休闲居中，居住环抱”的土地利用总体结构模式。
居住用地总面积178.68公顷，占总用地面积54.61%。
其中一类居住用地71.43公顷，二类居住用地105.35公顷。
雅居乐清水湾策划
雅居乐海南清水湾策划案第二小组成员：龙鹏举陈宇王瑞红沈文杰望祎荣康小蝶1、前言2、市场分析（1）海南整体市场的发展及对项目的影响（2）海南旅游市场的发展及对项目的影响（3）小结3、项目分析（1）本项目整体状况（2）本项目优势（3）本项目劣势（4）本项目威胁4、竞争者分析5、定位分析（1）项目定位①属性定位②形象定位（2）目标消费者定位（3）各区域目标消费分析6、活动计划7、活动预算8、事后效果分析【前言】海南雅居乐清水湾是一个生命力很旺盛的品牌，它的生命力来源于其核心竞争力的优越性，最好的定位就是占位，清水湾以“全球度假旅游中国样本”的身份出现，带给了它很强的竞争力，如何把它打造成一个高端品牌成为雅居乐广告诉求的重点。
我们可以看到清水湾的诸多定位：十二公里海岸，上层国度雅居乐清水湾，你的国度，你的第二人生来海南清水湾，看真正的海在诉求上，清水湾避短扬长，成功的在品牌定位中一独特的优势作为了定位点，并组织了一系列的广告传播活动，例如：正在进行的全国推介会，以及以台风过境后企业的事件营销。
但是，我们也发现：面对众多竞争对手的同质化传播，稳定客户群已不再那么简单。
房产推介会如同打“游击战”一般，在某一城市推广之后，难以维系长久的传播力。
摆在我们面前的问题是：如何找到一位巨星，领导这支球队，打好这场传播战？或者说：我们需要一个强有力的“噱头”。
所以我们整合了现有的传播方式，得出了以下活动思路，推出了以“体验第二人生”为主题的广告推广活动。
一【市场分析】（1）、海南的整体市场发展：一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾, 国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。
清水弯温泉度假村投资项目分析
清水湾温泉度假村投资可行性报告一、总论（一）项目背景1.项目名称清水湾温泉度假村2.单位概况武义清水湾温泉度假村坐落于风景秀丽的浙江武义温泉旅游度假区，距武义县城4公里，距国家AAA级郭洞古生态村4公里。
度假村三面环山，空气清新，按三星级旅游涉外饭店标准设计建造。
3.项目提出的理由温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。
清水湾温泉度假村项目是一个以武义温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，武义丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。
项目建设符合国家产业政策，是国家和地方政府极力鼓吹发展的项目，项目的建设有一定的社会意义；项目不是一个孤立的度假村，它可以与惠东县其它旅游资源配套，而形成一个完整的有特色的海滨旅游线（二）项目概况1.拟建地点浙江武义温泉旅游度假区2.建设规划项目设施要求3.主要建设条件武义县位于金华市西南部。
东经119°27′～119°38′，北纬28°32′～29°03′之间，素有“温泉之城”的美誉。
溪里温泉日出水量超2500吨，水温42.6--44℃，含多种对人体有益微量元素。
金温铁路于范村西北入境，沿武义江经履坦镇，跨过武义江转东至桐琴北出境入永康市，境内设有履坦、武义、桐琴三站。
330国道斜穿境东北，省道有上茭道至松阳线(44)，永康至武义线(43)，尚有城区至金华、东皋至缙云、三港至丽水、马口至遂昌等多条跨境公路和县、乡道纵横贯穿全境，全县大部分村已通公路。
金丽温高速公路横穿境北，设下邵互通口，连接城区。
旅游业作为武义县重点产业，清水湾温泉度假村的建设得到了政府的大力支持。
二、资源条件评价（一）可利用资源武义温泉是被指为“浙江第一，华东一流”，武义温泉里的泉水含有多种对身体有益的微元素，武义温泉以量大、水优、温度适宜而著称。
显然已成为秋天、冬天旅游的好去处，身体感觉疲惫的时候，带上自己的亲朋好友，一起来到这里，来到武义温泉，一定会让你感觉身心舒爽。
最新2019-【广告策划-PPT】2019年雅居乐海南清水湾专题调研-PPT课件
GDP、人口、人均GDP、固 定资产投资、新批三资企业人 数、接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、 就业人口结构
3、水平指标：人均收入水平、消 费水平、人均居住面积、住宅
房地产市场分析的思路、步骤和
方法
第二步 （三）3。能方够法反映区域房
区域经 济环境
地产市场发G展宏DP增观状速与经房况地济产发的展关房系指地产业
这里所指的区域是中观房地产市场 分析的基本单位，具有完整的房地 产市场特征的范围，一般以行政区 划来划分。
第二步：区域经济环境和市场 分析
考察整个区域经济环境，判断区域
房地产市场分析的思路、步骤和 方法
3。方法
第 区二 域步 经济环（境区本一环和域内）境经市容基分济场分+ 析区产域市房场地分
析
析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
别墅均价：折后1.8万元/平方米（精装 修）254套别墅已售80多套，销售率：约35%。
公寓均价：折后8500元/平方米（精装修） 140余套，基本售罄，销售率达95%以上。
为了 促使客户在短时间内成 交和迎合客户在现阶段的折扣心 理需求，别墅在开盘期间最低享 受8折优惠，公寓8.5折。
公寓主力户型两房114平方米， 三房149平方米。
• 环境
O/T（机会/威 胁）的价值 要素
宏观要素— —经济形势 （宏观政策） /重大城市变 革
►观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。
►在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所 在。
清水湾度假别墅项目全案营销策划攻略 2011-113页
整理ppt
6
从成交面积段来分析， 别墅成交量最大的面积区间为 250-300平米 和 300-350平米， 这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看 全市独立别墅结构特征中经济型的独立别墅需求旺盛。
整理ppt
7
整理ppt
9
项目名称：滨江御景
地理位置：上饶市沿河路，双塔公园处 发展商：浙江永利集团 占地面积：23万平方米， 总建筑面积：27万平方米， 容积率：0.84 建筑类型：联排别墅、花园洋房、电梯房 联排房型面积：220-350平方米，每户赠送50-90平方米地下阳光室， 总户数：225（一期） 目前售价：均价8000元/平方米，
四力合一，形成最强的销售力！！
盛唐机构 联手 福田集团……
整理ppt
4
2011年，福田集团将以全新战略蓝图，面对上饶新的市场格 局和竞争挑战，必然面临品牌的升级。
作为这个战略的实施者——清水湾将也以新的产品，满足 市场新的人群和新的需求，必然成为福田集团品牌升级的重 要载体。
整理ppt
5
别墅市场概述篇
整理ppt
11
小 结:
•由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块 出让,别墅用地因此更显稀缺； •独立别墅市场明显呈现出供不应求态势,市场成交价格稳步上升； •对于独立别墅面积合理控制在250-350平方米之间，总价方面控制 在300万/套以内，更是深受客户的喜爱。
•清水湾以260-370平方米为主力的精致纯独栋别墅向上饶传统的豪 宅挑战。180万元起价，主力总价控制在300万元左右，象这样的纯 独栋别墅拥有很大的市场潜力。
海南雅居乐清水湾项目分析
5
二、项目定位
1、属性定位：12公里海岸 ，上层国度 2、形象定位：雅居乐·清水湾，你的国 度，你的第二人生 3、来海南·清水湾，看真正的海
6
4、项目投资概念：
雅居乐·海南清水湾提出了“第二 人生”的营销概念，通过对中国财富阶 层享受生活、提升生命质量需求的精准 把握， 提出“休闲度假养生”的第二 居所概念；同时结合项目本身海景资源 优势，针对内地客户，着重强调海景资 源，提出“来看真正的海”宣传噱头。
蔚蓝海岸组团 （A03区）—湖畔乐湖小镇
总平图
整体效果图
22
1、总占地面积：176682㎡； 2、总建筑面积：141395.38㎡（其中商业 配套面积28028. 81㎡，地下车库面积为 6074.18㎡）； 3、容积率：0.726； 4、绿化率：40%； 5、总户数：28栋（8-11）小高层住宅，共 847套； 6、户型区间：洋房80—209 ㎡
金色果岭组团 （A05区）——360° 阔景高尔夫大宅
整体效果图
总平图
9
1、总占地面积：232038㎡； 2、总建筑面积：92816㎡（其中会所面 积2793㎡）； 3、 容积率：0.4； 4、总户数：171栋别墅（独栋、联排、 双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计 144套，合计398套； 5、户型区间：别墅180-567㎡，洋房 115-291㎡6、 6、停车位：低层住宅1.3辆/户，高层住 宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个 访客停车位
24
（2）、景观住宅概念： 布置在小区内排的8-11层住宅,在力 求南北向的同时，亦争取有良好的组团景 观； 布置在小区外排的住宅，在争取南北 的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖 景观；亲切而不张扬的坡屋顶结合现代简 约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。
海南清水湾项目案名策划方案浩文世纪
国际化地域观——海南国际旅游岛的建设
1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(简称《意见》)正式出
台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，并在投融资、财税、土地、行业开放等领域
给予充分的政策支持。目前有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地。
international
【项目要素之一：国际化】
澜海： 海未央： 拾贰渡：
海边的风景描绘
海波浪的形态，也有观澜的喜悦与激情 未央宫，寓其贵，未央：未尽之意，寓海的生活，无穷无尽 清水湾12公里海岸线，而我们才是真正值得停靠的生活
海堤漫语： 亦是海边风景与生活的描绘
东南海：
与清水湾作出区隔，它占湾，而我们占海，海南的东南，也是发
展最好的区域
对比参照
■清水湾在前——先行占领市场
■开工：2007年3月 ■开盘：2009年3月28日 ■销售：截止2009年12月31日，雅居乐合约销售额约为226亿元，与08年116亿元合约销 售相比，增长高达95%，远超过160亿元的销售目标。
■清水湾在广——全国性的大面积覆盖
清水湾大手笔，大面积的全国推广，已然收到效果，在全国中大城市里，其影响力与覆盖 力，可以说是海南项目，继半山半岛后的又一个新高点。到三亚的，应该说没有不知道清 水湾的。
地段背景+客群心理+产品挖掘
项目的灵魂之所在
地 国际化、 奢侈生态、海洋浪漫活力生活 人 事业蓬勃、 关爱家庭、追求品质、 富于活力、懂得享受 筑 开放性、 国际化、独具审美品位、精品、浪漫、多元
通过对未来发展、地段、产品、客群的分析，总结出如下关键词
international
国际
open
开放
清水湾房地产项目营销策划
清水湾房地产项目营销策划班级：11级房地产经营与估价学号： 1106440033指导教师:毕琼媛日期: 2012.12.18姓名：郭岩目录第一篇：环境分析1-1：市场分析1-2：区域住宅分析1-3：项目介绍第二篇： SWOT分析2-1：项目优势2-2：项目劣势2-3：项目机会点2-4：项目策略第三篇：项目定位3-1：客户定位3-2：项目定位第四篇：营销战略4-1：整体战略4-2：具体促销战略第五章；营销推广策略5-1：推广渠道5-2：推广力度5-3：开盘现场活动第一篇1-1：市场分析项目背景该项目位于郑州市南环路以南，碧云路东面，连云路以西，规划用地八万平方米，规划用处为商住综合区，容积率为2.3。
地理位置：在中原母亲河——黄河中下游的分界线处，有一个古老而又年轻的城市，这就是素有绿城美誉的河南省省会，郑州。
悠久的历史，优越的区位和丰富的资源。
使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国八大古都之一、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新新经济带的重要中心城市。
郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，介于东经112度42分—114度14分，北纬34度16分—34度58分之间，郑州市一座平原城市，属北温带大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度，平均降水量640.9毫米。
她四季分明并各具特色，一年中7月最热，平均气温27.3摄氏度，一月最冷，平均气温0.2摄氏度。
人口状况：整体市场分析：2012年，中国整体楼市在震荡中微幅增长，没有了前几年的火爆，但是，由于人性的原因，楼市仍然在小幅增长。
微观市场分析：2012年的郑州楼市仍然在增长，各地开盘现场仍旧火爆，金水区均价达到了8000以上，二七区均价在7000以上，主要原因是由于交通，环境，以及消费人群的不同，造成了房价的差异。
1-2：区域住宅分析本案周边的消费人群主要定位为有固定收入的人群，这类消费人群不需要很大的空间，紧凑，实用，是他们所追求的，小空间，却有着超乎一般的实用性，所以，在保证通风采光的条件下，尽量满足这类客户的需要。
工程项目的前期策划方案(PPT 80张)
2007年12月5日，铁道部批复初步设计。
2007年12月10日，京沪高速铁路建设领导小组第一次会议召 开。 2007年12月26日，国土资源部批复先期用地。
2007年12月27日，京沪高速铁路股份有限公司创立。 2008年1月16日，国务院常务会议同意开工建设。 2008年4月18日，京沪高速铁路正式开工建设。
2001年，当时的国家计委和国土资源部联合颁发《关于预留 京沪高速铁路建设用地的通知》，要求沿线地方政府预留京 沪高速铁路建设用地。 2003年7月至10月，完成了设计暂行规定国际咨询。
2003年9月，中咨公司召开了京沪高速铁路建设论证会，评 估了京沪高速铁路建设的必要性、轮轨方案和磁浮方案的比 选，认为高速轮轨技术是现阶段的必然选择。
章工程项目的前期策划
1 2 3 4 5 6 第一节 工程项目的前期策划工作 第二节 工程项目的构思 节工程项目的目标设计 节工程项目的定义 节工程项目的可行性研究 节工程项目前期策划中的几个问题
本章提要
1.工程项目的前期策划工作，包括项目构思、情况调查、 问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优
专业咨询单位
经济和管理专家 . . . . .
信
息
资
源
项目策划的基本概念—策划类型
项目决策的策划在项目决策阶段完成，为项
目决策服务。项目决策的策划要回答建设什
么、为什么要建设的问题，又称为项目决策
评估；
项目实施策划在项目实施阶段的前期完成， 为项目管理服务，主要确定怎么建，又称为 项目实施评估；两者统称项目策划。
清水湾营销策划及广告推广OK-81页精选文档
氛围包装——环境、道路、标牌
氛围包装——环境、道路、标牌
道 旗
氛围包装——环境、道路、标牌
环保标识与用品
氛围包装——环境、道路、标牌
擎 天 柱
氛围包装——环境、道路、标牌
现场围档
氛围包装——环境、道路、标牌
形象道旗
氛围包装——环境、道路、标牌
指示系统
营销之战术突围 四波定乾坤
第一波：见证一次新别墅建造标准的制定； 第二波：倡导一次新别墅生活方式的建立； 第三波：推动一次新别墅环境打造的革命； 第四波：完善一次新别墅功能城市的标高.
营销是个什么东西？
为什么样的产品做营销？ 对谁进行营销？ 拿什么样的形象营销？ 以什么样的战略营销？ 用什么样的节奏营销？ 花多少钱来做营销？ 用什么途径进行营销 ？
成功营销=产品力+形象力+销售力 产品力是基础、形象力是助推器，销售力是攻击手
项目自画像：我是谁
--对什么样的产品进行营销？
注意力=案名+SLOGAN+广告创意+活动创意+现场包装
案名也是广告----第一注意力
好案名的原则
易于传播和延展：便于记忆和后期深华 利于项目气质建立：符合项目产品实际 具有鲜明个性功能：降低市场干扰
SLOGAN----核心推广诉求
核心主轴：北美风情、人文市镇 阶段主轴：别墅第三代、居住新纪元----整体规划、建筑风格
售楼处 ——咖啡、亲子、艺术三区合一 ——音乐、咖啡、图书人文三宝 ——水景、廊柱、植被格调之享 ——标识、吊旗、道具规范统一
售楼处室内吊旗
售楼处室内吊旗
售楼处室内吊旗示意
售楼处室内形象墙示意
售楼处室内标识示意
样板区——精细环境、三种风格、标排设计
第一章规划背景
第一章规划背景清水湾A06-3地块（景业B区）位于陵水县清水湾旅游度假区，用地性质为商住用地。
其临近清水湾大道，南临A06-2商住用地，东临A22体育公园，西临A06-1商住用地，本次规划是住宅小区。
海南景业房地产开发有限公司委托广东中山建筑设计院有限公司进行方案及施工图设计工作。
1.1概况1.1.1工程名称：清水湾A06-3地块（景业B区）修建性详细规划1.1.2建设单位：海南景业房地产开发有限公司1.1.3工程地点：海南省陵水清水湾1.1.4工程规模：A06-3总用地面积为67770.38M2，计容建筑面积27108.00M2，(其中多层住宅计容建筑面积6082.79M2, 计容商铺面积360.00M2,垃圾房30.00M2,低层住宅计容建筑面积20635.21M2，低层住宅地下室面积（不计容）780.00M2，多层住宅地下室面积（不计容）165.84 M2，架空层面积（不计容）396.00M2。
应建人防工程面积为558.55 M2。
本工程因地质、地形、结构条件限制，不能结合地面建筑就地修建防空地下室，本工程按照规定缴纳易地建设费，由政府人防主管部门统一组织易地建设。
1.1.5设计阶段：修建性详细规划1.2工程设计的主要依据1.2.1主要依据文件、法规ａ、甲方关于该项目的设计任务书及设计合同ｂ、中华人民共和国国家有关标准、规定、规范c、清水湾旅游度假区控制性详细规划d、海南陵水海滨风景名胜区总体规划e、陵水黎族自治县城市总体规划（2002年-2020年）f、陵水县新村镇总体规划g、陵水县英州镇总体规划h、海南省改善城市建设严格控制建设密度和容积率若干规定I、海南省人民代表大会常务委员会关于加强重点景区，沿海重点区域规划管理的决定j、规划部门提供的用地批复及用地条件、用地红线图1.2.2工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件ａ、气象条件全年平均气温27度累年年平均降雨量1650毫米累年最大平均降雨差2128豪米累年年主导风向东南风ｂ、用地现状清水湾A06-3地块（景业B区）位于陵水县清水湾旅游度假区，地块呈南北走向的不规则多边形，用地性质为商住用地。
滨海旅游度假产品海南清水湾项目整合.pptx
定位要素洞察↗
项目分析
海南发展趋势2
之于本项目： 清水湾项目是海南“一省两地”定位中“热带海 岛休闲度假胜地”的重要组成部分，意义重大。 清水湾项目站在海南未来发展趋势的高度，建立 在海南与亚洲、世界对话的平台之上。 随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好 政策的逐步成熟和落实，清水湾项目将发挥更大的 样板式作用。
度假市场趋势1
旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、 蓝天、大海和热带雨林同阿尔在卑斯的山 美丽休闲胜地，为海南 带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。
旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速 快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增 长190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。
项目规模优势/成片整体规划/12公里海岸线/景 观丰富而稀缺/产品丰富多样/酒店、高尔夫等高 端配套设施完善/温泉等
交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业 服务/国际规划设计团队/国际酒店管理团队
SWOT分析
项目劣势W
当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。而雅 居乐初次涉及海南旅游地产市场，开发、管理经验不具 优势。
PART B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
项目基本情况
项目分析
价值体系 项目定位
区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨 旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 占地：15000亩，总投资130亿 交通：①海南东线高速公路，从英州镇和新村镇出入口可直接到达本 区块；②海榆省道从地块北侧东西穿越；③东环城际高速铁路（海口－ 三亚，09年竣工后两地只需80分钟车程）途径本项目；④距三亚市区和 三亚凤凰机场仅40分钟，距海口2.5个小时，离广州60分钟飞行时间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
SWOT分析
项目优势S
雅居乐品牌优势：香港上市公司/12城53盘/广 东地产五虎 / 广东资信20强 /世界建筑视野 / 构筑未来地标/远见 心建 共建未来
就目前而言，度假物业市场真正得到认同的只有三亚，而其成功 之道除了得天独厚的资源优势外，区域定位的清晰与成功推广也是 关键，很有借鉴意义。
一方面消费者日益认同海南度假物业的优越，另一方面诸多品牌 发展商陆续进入，机遇与挑战并存。
总体而言，海南旅游地产远未发展成熟，尤其是具综合优势的复 合型旅游地产更是稀缺，另一方面，旅游地产的开发模式和推广策 略比较雷同。
十一五重点工程，有政策和相关部门大力协助。
旅游及其旅游地产市场现正兴起，大有可图。另一方面，当前 旅游地产整体开发水平较低，抓住时机，可赢得先发优势。
东环铁路、国际旅游岛、国家级别海岸等诸多利好，项目可整 合利用资源空间较大。
集团全国发展，各地项目资源较丰富，可利用机会较多。
SWOT分析
项目威胁T
整合优势储蓄能量 避重就轻淡化劣势 借势而出树立标杆 化解威胁脱颖而出
核心思考问题1： 如何使区域板块迅速得到认同，复合资 源最大价值化？
核心思考问题2： 项目的核心竞争力是什么，在此基础上， 如何形成项目富有穿透力的差异化传播？
项目核心竞争力排序如下： 1）一线优质海湾，12公里海岸线 2）复合性稀缺：海景+五星级酒店+高尔夫+温泉 3）离三亚机场仅40分钟车程
度假市场趋势1
旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、 蓝天、大海和热带雨林同阿尔在卑斯的山 美丽休闲胜地，为海南 带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。
旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速 快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增长 190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。
随着东海岸开发升温，地产巨头纷纷涌入，部分 项目陆续启动，未来竞争激烈。
香水湾、亚龙湾等项目抢先启动，占得先机。清 水湾项目工程和推广需加快。
三亚已深入人心，相反陵水无论认可度还是知名 度都偏低。
初次涉足旅游地产，清水湾整体开发的系统性和 可持续性都会遇到诸多意想不到的问题。
优势S 劣势W 机会O 威胁T
海南发展趋势2
之于本项目： 清水湾项目是海南“一省两地”定位中“热带海 岛休闲度假胜地”的重要组成部分，意义重大。 清水湾项目站在海南未来发展趋势的高度，建立 在海南与亚洲、世界对话的平台之上。 随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好 政策的逐步成熟和落实，清水湾项目将发挥更大的 样板式作用。
海 08.05.28
A 市场篇
总体特征 海南前景 度假市场
目录
B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
C 整合执行篇
如何整合 重要节点 阶段执行
PART A 市场趋势篇
总体特征 海南前景 度假市场
海南发展趋势1
关键词：
一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中 部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）
博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近 百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建
国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30 天，直航海南-台湾, 国际航线60条等
自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、 自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店
亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组 建，未来秘书处选择设在博鳌。
同时，进入海南开发旅游度假地产的发展商渐多， 香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加 坡星狮集团、新世界、华润、中粮集团、富力地产等， 海南地产进入一个新阶段。
度假市场趋势2
东海岸是海南的最佳旅游度假带。海棠湾将被打造 成国家海岸，香水湾定位为珍珠海岸，亚龙湾、三亚 湾相对成熟，清水湾蓄势待发。
陵水当地落后经济环境制约，尚需较多外力，本地可 利用资源不足；良好海滩资源短期内尚难以充分体现。
当地人文环境落后，文化底蕴不够，项目赖以发展的 人文条件要重新打造。
周围环境如农田、养殖用地、防护林等现状景观太差， 原生植被种类不丰富。
SWOT分析
项目机会O
海南良好未来发展趋势，建省20周年，清水湾项目启动正是最 好时机。
PART B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
项目基本情况
项目分析
价值体系 项目定位
区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨 旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 占地：15000亩，总投资130亿 交通：①海南东线高速公路，从英州镇和新村镇出入口可直接到达本 区块；②海榆省道从地块北侧东西穿越；③东环城际高速铁路（海口－ 三亚，09年竣工后两地只需80分钟车程）途径本项目；④距三亚市区和 三亚凤凰机场仅40分钟，距海口2.5个小时，离广州60分钟飞行时间。
项目规模优势/成片整体规划/12公里海岸线/景 观丰富而稀缺/产品丰富多样/酒店、高尔夫等高 端配套设施完善/温泉等
交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业 服务/国际规划设计团队/国际酒店管理团队
SWOT分析
项目劣势W
当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。而雅 居乐初次涉及海南旅游地产市场，开发、管理经验不具 优势。
海南对外促销口号为 “海南岛：热带中国”，将建 成国际旅游岛。
之于度假地产，三亚认同度始终最高，其它区域虽 有不错的旅游资源，但仍未为众人所知。
海南旅游度假地产，其外销性非常明显，外销区域 也在逐步扩大。
小结
对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市， 旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南地产市场外销提供了 广阔的空间。清水湾开发时，时值海南建省20周年，对海南是一个 新开始，对雅居乐也是一次新里程。