当前房地产市场形势分析及行业发展研判
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➢南京、武汉等二线城市早早打响人 才争夺战，不同程度地放宽了外来 人才的落户条件
➢需要说明的是，“支持”不是“培 育”、更不会是“发展”，对于地 方政府的支持力度，大家还是不应 奢望过多。
培育住房租赁市场：
➢在2017年13个城市试点的基础上， 2018 年 租 赁 住 房 试 点 城 市 的 名 单 会 还会进一步扩大。
5
政策变化：房地产税延期，武汉南宁多市放松限价，再提棚改货币化
6
政策走向预判：调控政策主基调不变，着力稳地价、稳房价、稳预期
原有调控政策主 基调不变
“四限”政策中 长期不退出
部分长效机制 出台进行时
稳地价、稳房 价、稳预期
7
2、货币环境变化
8
货币环境：金融去杠杆基调未变，企业融资渠道受限,而个人房贷变得相对宽松
当前房地产市场形势分析及行业发展研判2012年5月
林波
易居企业集团 · 克而瑞 研究中心 总经理 2020
此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
一、近期房地产市场形势变化
2
1、政策面趋缓
3
政策定调：“房住不炒”，租购并举的住房基本制度
支持居民自住购房需求：ຫໍສະໝຸດ Baidu
城市 地方
1、公布20家违法违规房企及中介黑 名单 2、座谈会提出两大要求：一是加快 制定住房发展规划，二是对楼市调 控不力的城市坚决问责。
2019 上海、北京、杭州、成都、沈阳、云南、福建、
重庆、天津等省市积极响应政治局会议、住建 部座谈会要求，多部门联合执法，开展房地产 市场秩序专项整治行动，重点打击投机炒房、 虚假信息和虚假房源发布行为。
在M2增速逐月回落背景下，货币派生效应减弱，2017年以来个人房贷新增量逐月下滑，房贷总量同比增速已下降21个月。
2016年1月-2018年10月居民个人房贷新增量及房贷余额同比增速 2015年1月-2018年10月居民房贷和消费贷占当月新增贷款比重变化
7000
35% 120%
6000
30% 100%
当月住户中长期贷款新增额 数据来源：中国人民银行
住户中长期贷款余额同比增速
-40%
10
当月新增短期贷款占比
当月新增中长期贷款占比
资金面预判：去杠杆与防风险并行，紧缩不会太过激，货币环境预期已转向中性偏积极
连续降准使货币政策预期转向中性偏积极，在资金脱实向虚尚未本质转变下，购房者去杠杆预期被削弱，降准释放增量资金可能部分仍会流入房地产市场。 从历史规律看，准备金率调整与商品房销售涨跌有直接显著相关性,本次降准同样会对楼市起到积极正向作用。
25%
20%
2005年至2018年10月存款准备金率变化和限购限贷政策调整与商品房销售面积增速变化相关性表现
30%
15% 20%
10% 10%
0%
5%
0%
➢目前租赁住房市场刚起步，以地方 国企为主导，但在后期的实际运营中， 相信还是会给民间机构和房地产企业 留出更多参与机会。
推进房地产税立法：
➢房地产税立法，给出了清晰的意见 “稳妥推进”。考虑到立法程序的流 程限制，具体落地可能还要继续等待。
➢对北京、上海等少数城市仍有望更 早一步，迎来房地产税全面落地前的 个别试点。
5000 4000 3000 2000 1000
0
25% 80%
20% 60%
15% 40%
10% 20%
5% 0%
0% -20%
53.50% 27.40%
2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月
继续推进保障性住房建设： 未来三年将开工1500万套，2018年计划开工580万套，以此来看后两年的工作压力将有所减轻，但未 来棚改的红利也会随之减少
4
金融政策持续收紧：
企业融资受到更多限制，土拍热度会 进一步回落，有利于住宅价格的持续 稳定；而随着个人消费贷合规的进一 步规范，三四线城市的购房潮也会更 快地向理性回归。
一、731政治局会议：保持流动 性合理充裕。
二、央行年内3次降准。
4月：释放增加资金4000亿元 7月：释放增加资金7000亿元 10月：释放增量资金7500亿元
三、首套房贷利率上浮比例 下调，杭州、合肥、佛山等多地。
9
居民房贷：个人房贷余额增速下滑21个月且绝对量冲高回落,居民房贷占新增贷款比重增至54%,短贷占比升至27%
2015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 2016年8月 2016年10月 2016年12月 2017年2月 2017年4月 2017年6月 2017年8月 2017年10月 2017年12月 2018年2月 2018年4月 2018年6月 2018年8月 2018年10月
政策风向： 中央表态坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责,各地方着手整顿市场秩序
7月31日
政治局 会议
2018 下决心解决好房地产市场问题，坚
持因城施策，促进供求平衡，合理 引导预期，整治市场秩序，坚决遏 制房价上涨。加快建立促进房地产 市场平稳健康发展长效机制。
8月7日
住建部
8月8日之后
731政治局会议提及要保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要 在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。 央行再次降准，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备 金率1%。本次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），除去此部分，降准还可再释放增量资金约 7500亿元。 首套房贷利率上浮比例下调，杭州、合肥、佛山等多地房贷利率出现松动，其中杭州、佛山首套房贷利率回落，较基准上浮20%下降到10%，此 外网传合肥首套房贷利率回归上浮10-15% ，二套房上浮20-25%的正常轨道上了。
➢需要说明的是，“支持”不是“培 育”、更不会是“发展”，对于地 方政府的支持力度，大家还是不应 奢望过多。
培育住房租赁市场：
➢在2017年13个城市试点的基础上， 2018 年 租 赁 住 房 试 点 城 市 的 名 单 会 还会进一步扩大。
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政策变化：房地产税延期，武汉南宁多市放松限价，再提棚改货币化
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政策走向预判：调控政策主基调不变，着力稳地价、稳房价、稳预期
原有调控政策主 基调不变
“四限”政策中 长期不退出
部分长效机制 出台进行时
稳地价、稳房 价、稳预期
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2、货币环境变化
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货币环境：金融去杠杆基调未变，企业融资渠道受限,而个人房贷变得相对宽松
当前房地产市场形势分析及行业发展研判2012年5月
林波
易居企业集团 · 克而瑞 研究中心 总经理 2020
此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
一、近期房地产市场形势变化
2
1、政策面趋缓
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政策定调：“房住不炒”，租购并举的住房基本制度
支持居民自住购房需求：ຫໍສະໝຸດ Baidu
城市 地方
1、公布20家违法违规房企及中介黑 名单 2、座谈会提出两大要求：一是加快 制定住房发展规划，二是对楼市调 控不力的城市坚决问责。
2019 上海、北京、杭州、成都、沈阳、云南、福建、
重庆、天津等省市积极响应政治局会议、住建 部座谈会要求，多部门联合执法，开展房地产 市场秩序专项整治行动，重点打击投机炒房、 虚假信息和虚假房源发布行为。
在M2增速逐月回落背景下，货币派生效应减弱，2017年以来个人房贷新增量逐月下滑，房贷总量同比增速已下降21个月。
2016年1月-2018年10月居民个人房贷新增量及房贷余额同比增速 2015年1月-2018年10月居民房贷和消费贷占当月新增贷款比重变化
7000
35% 120%
6000
30% 100%
当月住户中长期贷款新增额 数据来源：中国人民银行
住户中长期贷款余额同比增速
-40%
10
当月新增短期贷款占比
当月新增中长期贷款占比
资金面预判：去杠杆与防风险并行，紧缩不会太过激，货币环境预期已转向中性偏积极
连续降准使货币政策预期转向中性偏积极，在资金脱实向虚尚未本质转变下，购房者去杠杆预期被削弱，降准释放增量资金可能部分仍会流入房地产市场。 从历史规律看，准备金率调整与商品房销售涨跌有直接显著相关性,本次降准同样会对楼市起到积极正向作用。
25%
20%
2005年至2018年10月存款准备金率变化和限购限贷政策调整与商品房销售面积增速变化相关性表现
30%
15% 20%
10% 10%
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➢目前租赁住房市场刚起步，以地方 国企为主导，但在后期的实际运营中， 相信还是会给民间机构和房地产企业 留出更多参与机会。
推进房地产税立法：
➢房地产税立法，给出了清晰的意见 “稳妥推进”。考虑到立法程序的流 程限制，具体落地可能还要继续等待。
➢对北京、上海等少数城市仍有望更 早一步，迎来房地产税全面落地前的 个别试点。
5000 4000 3000 2000 1000
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15% 40%
10% 20%
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53.50% 27.40%
2016年1月 2016年3月 2016年5月 2016年7月 2016年9月 2016年11月 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月
继续推进保障性住房建设： 未来三年将开工1500万套，2018年计划开工580万套，以此来看后两年的工作压力将有所减轻，但未 来棚改的红利也会随之减少
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金融政策持续收紧：
企业融资受到更多限制，土拍热度会 进一步回落，有利于住宅价格的持续 稳定；而随着个人消费贷合规的进一 步规范，三四线城市的购房潮也会更 快地向理性回归。
一、731政治局会议：保持流动 性合理充裕。
二、央行年内3次降准。
4月：释放增加资金4000亿元 7月：释放增加资金7000亿元 10月：释放增量资金7500亿元
三、首套房贷利率上浮比例 下调，杭州、合肥、佛山等多地。
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居民房贷：个人房贷余额增速下滑21个月且绝对量冲高回落,居民房贷占新增贷款比重增至54%,短贷占比升至27%
2015年2月 2015年4月 2015年6月 2015年8月 2015年10月 2015年12月 2016年2月 2016年4月 2016年6月 2016年8月 2016年10月 2016年12月 2017年2月 2017年4月 2017年6月 2017年8月 2017年10月 2017年12月 2018年2月 2018年4月 2018年6月 2018年8月 2018年10月
政策风向： 中央表态坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责,各地方着手整顿市场秩序
7月31日
政治局 会议
2018 下决心解决好房地产市场问题，坚
持因城施策，促进供求平衡，合理 引导预期，整治市场秩序，坚决遏 制房价上涨。加快建立促进房地产 市场平稳健康发展长效机制。
8月7日
住建部
8月8日之后
731政治局会议提及要保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要 在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。 央行再次降准，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备 金率1%。本次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），除去此部分，降准还可再释放增量资金约 7500亿元。 首套房贷利率上浮比例下调，杭州、合肥、佛山等多地房贷利率出现松动，其中杭州、佛山首套房贷利率回落，较基准上浮20%下降到10%，此 外网传合肥首套房贷利率回归上浮10-15% ，二套房上浮20-25%的正常轨道上了。