对开征物业税的知性研究及理性思考论文

对开征物业税的知性研究及理性思考论文

对开征物业税的知性研究及理性思考

近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与

和谐。如何通过包括税收政策在内的各项政策的调控，有效抑制房地产过热、房价过高的

状况，已成为民众普遍关心的焦点。在我国开征物业税，最早是在2021年的中央文件中

提出来的，党的十六届三中全会作出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。在“2021

中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十一五”期间我国稳步推行物业税，并相应取消相关收费。国家税务总局在制定“十一五”规划时也明确指出，要在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定

房价。笔者认为，所有这些皆反映了我国与世界接轨、政府转变职能应时之举，也是大势

所趋。

一、开征物业税的背景把握

首先，物业税开征提速的一个重要背景是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。来自

国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房

地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地

产企业存在涉税问题。据悉，去年，连云港市地税稽查局以房地产行业为重点进行了专项

检查，结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上。其实，不

单是连云港，近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显

增加。

其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关

部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。

第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家

庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大

和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保

有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。

第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土

地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政

的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

第五，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时，各

种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩

止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来，一些地方政府将土地作为最

重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许许多多农民失去土地。据有关统计

资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以

得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失

了3万亿元的土地增值收益。为此，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府

财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这种税

赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随

城市发展而不断增长。

第六，改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民

待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，

导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。

二、开征物业税的必要性

我国目前在房地产领域的税费基本上是税种繁杂，政出多头，征管不力，收费项目多，缺乏规范性，物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产业税费，公平税负的厚望。开征物业

税是市场经济必然要求，是中国经济社会发展的需要。

一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国目前的房地产业税费问题

多多。房地产开发流通环节税费多, 税费负担重, 而房地产保有环节课税少, 负担轻, 且

税收优惠范围大, 导致炒卖严重。同时，我国的土地与房产税征税范围过窄, 只限于城市、县城与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象和规模庞大的城市居民住房则不在征税

范围之内，而且免税范围也很大, 在城镇里也把机关、人民团体、军队、以及由国家财政

拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外,实际只局限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产。另外现行的房地产税制体系中, 不仅存在同

一税种内外分设, 而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除课税之外，这

种在税收立法上实施内外有别的做法, 有违于WTO 基本规则, 有悖于公平竞争原则。

二是实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大

幅减少，房地产初始价格会降到人民购买力的水平，有利于解决国民的住房问题;同时物

业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出, 这样的话就会对居住毫

宅者课以高税, 对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税通过, 达到调节个人收入分配, 缩

小社会贫富差距, 维护社会稳定的效果。

三是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房

地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长，物业税的开征, 使开发商建房时缴纳的一部分税, 改由购房者在购买房屋以后按年缴纳, 在短期内地方财

政收入会大幅度减少。但从长远看, 物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值

而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配, 有利于地方财政收入稳步增收。

三、开征物业税应遵循的原则