南京离婚律师离婚时争夺房产的策略问题

基本案情：两处房，一处是在秦皇岛，是双方在婚前共同出资全款购买，女方出资约占总房款的2/3，男方占1/3,但合同和房本都在女方名下，且是婚前取得房本，房价现值60万;另一处房产在北京，是男方向女方亲友借款30万在婚后按揭购买，合同和房产证都是两个人的名字，各持50%份额，该房现值140万，还有40万贷款未还。由于双方都在北京工作和生活，所以都想要北京的房，而且对于秦皇岛的房屋男方主张按出资比例分割。基本分析：北京的房已经不再考虑首付款中各自实际出资数额，就是平分，男方的借款作为共同债务平摊，如果把借款一并算进来，那谁得到房子，就要给对方35万(140-40-30)的补偿。外地的房如果按客观事实来讲，应当按出资比例来分，由女方给男方20万补偿，如果律师把男方的出资进行下“包装”，那女方可能只需要给男方10万元左右即可，但想一分不出是不可能的。另外，双方名下再无其他住房，而且任何一方都没有能力向对方支付补偿款。在此情况下，法官会考虑：在北京都没有其他住房，又都没有能力补偿对方，虽然女方在外地有房，但如果把房判给男方对于生活在北京的女方也是很不方便的，得，不给你们分了，先给你们把婚离了，房子的事另案处理去吧。这种处理方式比较常见，也是法官最省事的方式。另外一种判决结果就是把北京房屋判归男方，外地房给女方，因为法官会考虑：毕竟女方另有房产，不在那住还可以卖掉给男方补偿，而且两个房子折算下来，男方最多补偿女方25万(35-20)，而女方要得房的话却要补偿给男方55万，日后一旦有一方不给钱，相比之下男的实际损失将两倍于女方的损失，所以，把北京房子判给男方更趋于公平。以上可能出现的两种判决结果，不分房的结果，至少不是女方想要的，因为核心的房产问题没有解决，还得另行诉讼，即使再次诉讼，仍会面临第二种结果的风险;第二种结果，虽然钱不多，但男方毕竟没能力补偿，所以这笔补偿款对女方而言也还是虚的，不能接受现实上的败诉。所以，此案要想让当事人满意，不能直接诉讼，应当调整策略。

策略设计：我们是女方，当前只有这一个优势，而且在离婚审判实践中这个“照顾女方”的法律规定又形同虚设;我们的最大劣势是另有房产，而这点却是对方最大的优势，如果让法官把两处房都判给女方，从道义上都说不过去。所以，我们得创造出优势条件。法官在面临这种比较两难的房产分配时，“和谐稳定”和“给付能力”是两个非常重要的考虑因素。和谐稳定：法官要考虑不能让一方离婚后住到大街上，更不能让一方在判决后闹到法院要求在法院住!为了讲政治，法官宁可选择离婚不离家的保守判决，也不会做出有违政治的合法判决。给付能力：就是说谁有钱给对方补偿，就把房判给谁，这能有效平衡当事人的实际利益，易于做当事人的思想工作，又没有政治风险。可见，为了打掉法官这两个心结，最好的办法就是把外地的房子在离婚前卖掉，变成钱!这时候，我们就得到了以下明显优势：1、共同房产只有一处了，我们是女方;2，女方的给付能力远远强于男方(即便是按份共有那也是女方钱多)。这样的优势创造出来以后，如果一次性解决问题，那房子也应当判给女方，如果离婚后另行诉讼争房，那女方优势仍存，结果不会改变!此时女方提出了她的担心：我怕离婚前把房子卖了他会拿这个说事儿，会不会对我不利?我的意见是：法律不是解决问题的唯一办法，有时

候根据现实情况，真的不能太老实，现实手段和法律手段要结合起来用，只要拿捏好现实手段的使用尺度，就能够实现利益最大化!

小结：离婚案件有离婚案件的特点，法官在审理离婚案件时也有不同于其他民事案件的审判思路和考虑因素，有时候为了实现当事人适当尺度范围内的诉求，要侧重于分析和判断法官在面临这个案件时所考虑的重点因素，或者说是障碍，然后去努力帮助法官打开心结，好让法官放心地下判决。至于手段，首先要符合婚姻案件的特点，其次要掌握好度，这个度的标准，我认为：只要收益大于成本，即可为之。