老城区发展研究

二、老城区发展存在问题分析随着城市化进程不断加快，老城区在发展中经济、社会、环境、文化等方面总是也日益凸显。

（一）经济方面在城市的发展过程中，由于现代都市中心城的转移，老城区发展速度缓慢、日渐衰落，大多存在区内经济不平衡和产业结构不合理问题。

老城区由各个不同系统组成，它们相互影响和制约，具有很强的整体性和关联性，任何一个子系统变动都会影响其他部分，从而出现发展的不平衡。

具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。

发展过度即由于追求片面经济效益而进行的不合理大规模改造，老城区建设强度和人口总量超过基础设施的承载力，从而导致整体功能失调。

而发展滞后则是由于老城系统内各部分变迁进程不一致，导致不和谐并出现滞后现象，如原有的物质空间形态结构和其容纳的逐渐变化发展的社会经济功能不相适应，而导致的不平衡发展问题。

产业结构不合理限制了产业的综合发展。

如青岛西部老城区核心街区产业结构不合理现象较为突出。

中山路商业购物比例过大，缺乏餐饮业、休闲文化产业，产业结构严重失衡后应逐步增大餐饮、休闲娱乐等功能比例。

而火车站周围商业功能单一、环境杂乱，区内有一家以传统百货经营为主的华联商场，缺少成规模的休闲娱乐场所，难以满足火车站流动人口的市场需求。

随着东部新城区都市经济的繁荣和发展，由于经营管理不善以及理念未及时更新等多方面的原因，老城区商业中心的地位逐渐被新城区及其他商贸圈所代替，传统的商业中心日渐衰落，商业业态逐渐低化，客源不断流失，商铺租金递减，老城区的商业竞争力下降，对社会经济复兴产生很大影响。

（二）社会方面老城区自身发展不平衡，功能衰退尤其是老城中心区空心化带来新的社会问题。

由于中心城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市中心区的土地利用。

如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、重庆的解放碑。

同时，国内一些中等城市、小城市也纷纷效仿。

目前国内市中心老城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区，通过吸引高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。

国外也有许多类似的例子。

比如开始于1949年的美国城市重建，30年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴露了大量的问题。

由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商业活动减少，环境恶化，犯罪率剧增。

每到周末和夜晚，大城市如曼哈顿的中心区便成了“死城”，而大量被迫从城市中心区迁出的低收入居民却在内城边缘形成贫民窟，加剧城市贫富矛盾。

老城区的自身发展不平衡以及老化衰退等问题中可避免的会带来社会问题。

首先是就业机会奇缺。

在大部分城市中，失业率都很高，如果加上部分失业和不充分就业，则潜在的劳动力闲置率更高。

在老城区中就业的人，多从事小家电维修、搬运以及餐馆、旅社等小型服务业工作，这些产业所能提供的就业机会非常少，而且随着小工厂逐步清理出城市中心区，老城所能提供的就业岗位就更少。

其次是贫困程度较高。

国际劳工组织的研究表明，从总体上看，贫困和失业之间存在着正相关关系，失业是造成贫困的主要原因。

在老城区中，年富力强的居民其经济能力改善后，逐渐迁离，留下来的多是一些经济能力差，没有能力迁离的居民。

而且老震荡我住宅价格较低，建筑空间利于共划小和出租，于是吸引了一些失业的、或多事劳动密集型行业以及小型服务业的人群，低收入使他们无力承担维修费用，因而得不到修缮的老城更显破落。

由于贫困，老城区往往沦为“贫民窟”。

（三）环境方面历史建筑风貌一定程度的破坏。

历史优秀建筑是老城区改造、发展和创新的重要载体，历史建筑及街区风貌保存的完好程度影响着老城区的开发价值。

随着历史发展时代变更，由于发展空间的限制，许多历史街区中被加入了现代元素，一些历史建筑在长期作为民宅和另辟他用的过程中，内部结构破坏严重，外部立面经多次翻修已失去了原貌。

街区中掺杂的一些质量不高的近现代建筑和历史建筑融合不足，大大破坏了老城区的整体面貌。

这不利于核心街区快速复兴和经济活力的全面提升。

居住环境恶化。

现代城市老城区大多集中于一个有限的范围，人口密度大，原有的基础设施长期超负荷运转，变得老旧严惩而又更新滞后；由于后期不适当的修建，区内新老建筑交错，导致空间杂乱，许多旧房老化问题严重、不少的老房屋危险残破；公共环境空间匮乏，绿地狭小、不足，住宅的乱修乱建情况严重；区内公共服务设施、消除体系、给排水、电力、电信等市政配套设施需要完善，居民居住条件亟待改善。

交通压力较难缓解。

老城区良好的区位条件使其对外联系方便，但由于发展滞后导致内部道路设施不完善。

如许多老城区，虽然区内路网系统较密集，但路面较窄，加之人口流动大，停车泊位匮乏，占路停车严重，特别是交通拥堵时存在严重的交通阻塞。

（四）文化方面文化传统遭到破坏。

由于老城区的衰败，再加上政府对老城更新建设的急功近利、开发企业的唯利是图，造成老城区传统风貌特色的破坏、文化传承的断层。

传统风貌丧失。

20世纪90年代以来，国家不用地的征用，城市建设重点就转移到了对老城区的开发上。

在开发利益的驱动下，老城改建的程度很快，许多最能代表城市特色的老街区被拆除，千篇一律的建起高楼大厦，使得城市失去了自己的风貌特色，也失去了历史积淀的厚度。

历史文脉的割裂和断层。

老城的老化和衰退，势必造成不同社会阶层人口的迁入和迁出。

一方面，从人的行为、心理、感情的角度来看，人口的频繁流动将造成人们心理上的失落和归属感的缺乏，从而表现了历史联系和情感的割裂。

另一方面，从社会学角度来看，人口的频繁流动破坏了传统的邻里关系和社区文化。

有形的物质磨损只是老城区发展问题的一个方面，而有形磨损的程度往往落后于城市不断发展的要求，在城市未达到自然老化之前，因不适应现代化发展要求，而变得过时衰退的情况也时常发生。

因此，隐藏的社会、经济的衰退也是老城区发展问题的根本所在，它也决定了老城区通过更新实现发展的必要。

三、老城区发展的困境老城区发展要面对人口、交通、生产、生活、经济带来的各种各们的压力，人口密度高、建筑密度高、交通密度高的“三高”现象明显，其土地资源、空间、环境、基础设施和道路已经达到了其所能承受的极限，带来一系列困境。

由于老城区发展包括保护、改造、开发和创新等路径，老城区发展困境即是保护、改造、开发和创新的困境，而重中之重在于改造和开发方面的困境。

（一）资源匮乏、承载力弱、发展空间不足老城区的人均公共设施、基础设施、公共绿地的比例相对偏低。

城市发展面临着人口稠密、建筑密度大、土地资源匮乏、交通拥护等发展“瓶颈”。

老城区可用土地面积十分有限，改造和开发受到限制。

老城区规模狭小，发展空间受限。

人口过于集中使得老城区的人均拥用道路面积、人均住宅使用面积、人均公共绿化面积和污水处理率等相对偏低，原有布局的限制使得商业和服务业的发展扩张受到限制。

老城区的交通、道路和基础设施的容载量已达到极限，商业服务业必须向四边外围扩散，使得中心城区的服务业增长放慢。

显然，老城区保护所形成的城市功能定位和城市结构限制了城市商业的集聚和密度，中心城区商业、服务业密集度的限制是城市整体建设目标的要求，而城市两翼商贸的扩展是一种补充和延伸。

受老保护的约束，房屋层高和容积率受限，加上居民回迁和原地安置的要求，老城区建设和改造的成本极高，投资收益有限。

对投资商的吸引力降低，严重制约了老城区房地产业的发展。

受保护老城风貌的要求，房地产主要从事街坊改造和住宅建设，商业、金融、贸易用房地严重受限，老城区的房地产业发展和新城区相比相对低迷。

（二）开发复杂艰难、成本过高拆迁补偿成本过高，成为老城区发展掣肘。

拆迁补偿是老城区项目中最大的难点，老城区高密度的建筑体量和居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。

开发商不但要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。

同时，由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高老城“影子地价”。

在两方面因素的共同作用下，在老城中用于拆迁补偿的费用，在总建设投资中的比重飞速提高。

上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿元；北京平安大道改造的拆迁成本也占到投资比重83%之巨。

不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿占的总投资成本都高达50%以上。

（三）城市历史文化保护和发展的矛盾突出在过去多年的城市建设中，国内大多数城市的老城区改造都是一种以“推土机式”的方式进行，大规模的历史风貌遭到破坏。

例如，当年北京城大拆城墙，定海古城毁于一旦；在一片城市更新和老城改造工作中，济南老火车站被拆除；杭州中国美术学院老校园全部拆光重建。

据国内文物界估计，我国20年来对老城的破坏，超过了以往100年。

（四）老城区拆迁和改造带来新的社会问题凸显老城区原住户通常为工薪阶层，中心城区改造后，中低收入群体由于无力购买同区域的兴建住宅项目，只能迁出改造后的老城，原来老城区居民逐步被转移到城市外围，迁货引富带来尴尬局面。

同时由于老城原住户的通勤工具以自行车和公共电汽车为主，所以只能近域迁移，从而导致老城的四周形成一个新的低层次生活区，大大降低改造项目的品质，反而驱逐了高端客户，造成了迁贫引富的城市管理难题。

老城改造的目的既不是疏散人口，也不是简单增加人口，而是提升街区吸引力。

许多开发企业在未分析新怀恨在心匠来源和购买力的情况下，盲目建设高端住宅，会导致区域内人口疏散，原来街区产业的衰落，人气不复，商业利润流失。

居住搬迁不当带来原有社区解体。

由于老城区历史和文化所具有的吸引力，使得大多数人仍愿意生活在老城区，加上第三产业的迅速发展，使老城区极有的人口不断增长。

过去长期采用的大规模推倒重建的改造模式，其实践结果是将传统的居住文化圈和社会网络被打散，取而代之的是单一化的新区；整齐划一的居住单元楼和大型的综合商业建筑，很难满足不同的社会文化生活需求，从而造成了令人厌倦的城市环境。

如果新的居住文化环境和文化氛围没有在短时间建立起来，由此而来的便是社会结构衰落，原有的良好社区邻里关系的破坏。

第一节老城区更新发展理论概述所谓老城区改造在美国通常称之为城市更新是指对老城区中陈旧、衰退地区进行的改造，其主要目的就是要解决老城区衰退中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题，以使老城区发展重新满足政治、经济、文化和社会的发展需要，焕发出发展活力。

茂名城市学者呈铺教授提出老城区一时半会应包括三种含义：再开发或改建、整治、保护等。

三者内容各不相同。

整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量；对于旧城历史地段，就要“保护”有价值的历史文化名城，如果可以保护良好的析局并合理地加以调节利用，则以“整治”为宜，对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。