房地产项目尽调报告

房地产项目尽调报告

中融国际信托有限公司

中融-北京实地集合资金信托计划

尽职调查报告

（报告完成日期：2013年月日）经办业务部门：产业投资部

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

年月日

直接调查人签字：

年月日

部门负责人签字：

年月日

目录

一、项目背景6

（一）项目来源7（二）交易对手需求7

二、信托方案7

(一)信托基本要素7

(二)交易结构图8

(三)信托资金运用9

(四)风控措施9

(五)信托计划的退出11

(六)项目总结11三、交易对手情况调查12

（一）项目相关方股权结构图12（二）项目公司实际控制人12（三）项目公司14北京实地房地产开发有限公司14

1.项目公司基本情况14

2.项目公司历史沿革14

3.项目公司财务状况15

4.项目公司信用记录21

5.项目公司税收政策21

6.管理层介绍21

7.仲裁、诉讼等情况说明22

8.7.2执行案件情况22汇天网络科技有限公司23

1.汇天公司基本情况23

2.汇天公司历史沿革23

3.汇天公司财务状况24

4.汇天公司信用记录27北京美融加投资有限公司28

1.美融加公司历史沿革28

2.美融加公司财务状况29

3.美融加公司信用记录30

4.美融加公司管理层介绍30

5.美融加公司用款项目情况30

四、标的项目32

北京ONE项目33（一）北京ONE-项目基本情况33

1、项目现状33

2、控规指标35

3、开发计划36

4、设计、施工、监理情况38（二）项目市场情况38

1.宏观经济概况38

2.当地总体房地产市场39

3.项目市场情况40（三）项目分析44

1、项目’四三二’情况说明44

2、总投资预测45

3、已投入资金的合理性46

4、项目资金来源与运用预测表48

5、银行贷款安排49

6、销售预测50国际健康城项目-云端产业园项目56（二）国际健康城-项目基本情况56

1、项目现状56

2、控规指标58

3、开发计划59

4、设计、施工、监理情况60（二）项目市场情况60（三）项目分析63

1、总投资预测63

1、已投入资金的合理性64

2、项目资金来源与运用预测表66

3、银行贷款安排67

4、销售预测67

五、还款来源69

六、抵押物担保分析70

七、本信托计划风险评估71

（一）信托风险分析71

1、市场风险71

2、政策风险71

3、受托人经营及操作风险71

4、保管人经营及操作风险71

5、利率风险72

6、其它风险72（二）主要风险防范措施72

1、信用风险应对措施72

2、市场风险应对措施72

八、结论及建议72、

一、项目背景

根据融资方北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）的实际用款需求，拟发行中融-北京实地集合资金信托计划，本信托计划总规模为17亿元（优先级12亿元，次级5亿元），其中优先级资金8亿元用于北京One 项目的后续开发工程款，4亿元用于实际控制人名下汇天网络科技有限公司的名下云端产业园项目。实际控制人以云端产业园项目公司，即汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）100%的股权，以及对项目公司的股东借款认购信托计划次级。

实地公司目前正在开发北京One项目，项目已经取得预售许可证，融资人以本项目部分土地和在建工程作为抵押；云端产业园项目已经拿到土地证，工程形象进度也已经出正负零，部分楼栋已经结构封顶。

北京ONE项目地处通州核心区域，地理位置十分优越。随着近两年新城建设的深入开展，通州“一核五区”的整体规划逐步清晰，葛洲坝、绿城、万达、万科、富力、远洋、新加坡鹏瑞利、华业、富华等一大批各类型知名房地产企业进驻通州，区域房地产市场更加活跃。位于通州区新华大街与新华南路交叉口西南角，毗邻运河核心区，四至范围为东邻新华南路；南邻中山大街；西邻规划路；北邻新华西街，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，是新城建设的重中之重。该区域3平方公里控规、综合交通规划、基础设施专项规划以及重点地块控规已全部获得市规委批复，区域内京杭广场项目已开工建设，并确定了彩虹之门、华业塔、富华低密水乡、鹏瑞利商业综合体等一系列重点建设项目。区域内东关大道、北关地下环隧、地铁六号线等一系列基础设施建设已初具规模，为该区域未来发展提供了良好基础。而北京ONE在该区域内具有先发优势，有望成为通州新城高端楼盘的领跑者。

（一）项目来源

本项目来源于交通银行推荐。

（二）交易对手需求

实地公司成立于2001年12月，注册资本4,000万元。实际控制人为杨美玲，2000年1月杨美玲注册成立了北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产开发建设，实际控制企业包括北京实地房地产开发有限责任公司、北京美融加投资有限公司、汇天网络技术有限公司和北京漕运码头投资发展有限公司等（以上统称“美晟集团”），本次借款主体实地公司为杨美玲于2004年收购获得。

二、信托方案

(一)信托基本要素

1.信托计划名称：中融-北京实地集合资金信托计划；

2.信托类型：集合；

3.信托期限：3年，满一年可提前还款；

4.信托规模：总规模17亿元，其中优先级资金12亿元，次级资金5亿元；

5.资金运用方式：信托贷款及股权投资；

6.资金用途：8亿元用于北京One项目的工程开发费用；4亿元用于云端

产业园项目的工程开发费用；

7.融资总成本：年化18%；信托报酬为6%/年左右。

8.发行计划：

第三方理财机构代发，分期发行，分期成立，每一期规模不超过3亿元，期限均为两年。

9.还款来源：

第一还款来源：北京one项目的销售收入；第二还款来源：云端产业园

项目的销售收入；第三还款来源：运河核心区项目开发销售收入。

10.信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信

托利益。