财务分析报告正文

万科股份有限公司财务分析报告

2009年-2013年

第一部分

（一）公司所处行业

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发, 其次是物业管理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。

（二）行业竞争状况

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业6万多家，行业内企业竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司?主要有：恒大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限公司。但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资产，?净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只要竞争对手所超越。

（三）2013年万科市场排名

第二部分

（一）偿债能力分析

1、短期偿债能力：

图一

图二

从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。五年内速动比率都低于1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金密集型的企业，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。

2、长期偿债能力：

图三

图四

资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就是借出款项的安全程度。如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利于企业的长期连续的发展。

房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债，且每年不断增长，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。

（二）运营能力分析

图六

图七

图八

一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。在正常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。

（三）获利能力分析

图九

图十

图十一

图十二

销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的

增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定以及对风险的抵御。

（四）发展能力分析

图十三

图十四

图十五

图十六

图十七

企业的存在并不是目的，发展才是企业追求的理想。而企业未来发展的潜力往往取决于目前所拥有的成长能力。企业的成长能力就是企业通过生产经营活动进一步扩充资产规模、增加销售收入、提高利润水平等方面的能力。?根据上表可看出，万科在这5年的主营业务收入增长率主要呈上升趋势，但波动幅度大，营业利润增长率、税后利润增长率和总资产增长率指标都呈总体下降趋势，说明万科的发展能力不够，需在各方面采取相应的措施来提升，需要做深刻的自我检查，及时找出问题，并得出解决方案。

（五）现金流量分析

图十八

2009年到2013年比率整体呈下降趋势，但是在09年到10年、12年到13年的变化幅度最大，主要原因在于国家政策调控。

在2010年4月，国十一条第一次提出：地方人民政府可根据实际情况，采取临时措施，在一定时期内限定购房套数。2010年9月，国五条进一步提出：房价过高，上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2011年1月，国八条具体明确提出：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，紧接同时制定了限购原则。文件具体到操作环节，彰显了政府推进落实限购的决心。从2013年起，楼市进入调整期，城市分化明显，不宜采用一刀切的办法进行房地产调控。最大的变化莫过于中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，“调控”已不再是主旋律。

一线城市房价连创新高，热点城市“地王”频现，市场分化加剧。2013年，房企销售业绩猛增，融资及海外拓展需求加大，新型城镇化和土地改革成为热点。据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个，下降和持平的城市均以三四线城市为主。