物流园区建设和运营的七大问题

物流园区建设和运营的七大问题

文/孔庆广

总体上来说，近年来我国物流园区发展很快，热度不减。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。

据中国物流与采购联合会、中国物流学会近日发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。

但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。

这几年我们跑了很多城市，既有一二线城市，也有三四线城市甚至县级市，各地政府都在大旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为推动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此，保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在几千家！

我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规标准。业的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。

但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。

比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在

几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。

随着众所周知的房地产调控，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发方式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。

而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！

因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题：

1、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：

（1）宏观经济环境分析

一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。

三个层面：即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。

两条主线：即总体经济和物流行业。包括现状，特点，问题，趋势等。

（2）当地城市产业结构分析

一是了解当地城市主导产业的构成。以及支撑主导产业的重点企业分布。

二是当地物流产业发展情况。包括发展现状，未来规划，相关优惠政策。

（3）市场需求分析

当地物流需产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？

或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？

还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？

2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

（1）周边主要产业（工业）园区。即对项目所在地一定半径区域的各类产业（工业）园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。

这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

（2）周边物流园区及其入驻企业。包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

（3）潜在客户需求。具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

（1）区位优势。

◆具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质（是工业城市，还是商贸城市？），目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。

◆宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽？还是辅助从属？

◆微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

（2）交通优势。

根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：

◆公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。

◆铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。

◆港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。

◆机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。（如果建设空港物流园区会重点进行分析。）

在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑

公路情况，也会考虑多式联运的可能性。

4、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

（1）具体的战略定位。

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等？要具体化，市场针对性要强。

战略定位包括市场定位（细分市场在哪里），客户定位（具体是哪些企业入驻），品牌定位（市场形象如何）等。

（2）主要功能确定以及分区的空间布局。

◆项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。

◆各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。

◆功能区的空间布局，以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。